2018年05月07日

時間を有効に使うために私が意識していること。

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不動産投資奈赤間の友人に時間の使い方に関して聞かれたので、ブログネタにします。



よく「本当にサラリーマンやってるの?」「実は3人くらいいるんじゃない?」などと

言われることがありますが、残念ながら本当にサラリーマンを兼業でやっておりますし

分身や影武者がいるということもありません。いたって普通のサラリーマンです。

違うかもしれないのは、ちょっと多重債務者なことくらいでしょうか。



そんな私のある1日を書いてみます。



5:30

起床/ブログ執筆/不動産系の資料作りやメール対応



8:30

金融機関Aのご担当者様が自宅に来訪

先日NGになった小口融資の資料の返却、セミナーへのお誘い等



8:45

自宅出発→金融機関Bさんへ



9:15

金融機関Bのご担当者様とお打ち合わせ

東京9棟目(仮)の融資案件の進捗状況確認、東京8棟目の用途変更について打ち合わせ



10:15

サラリーマンの会社に到着、勤務開始(フレックス制度活用)



12:00

お昼休み

ランチは軽く済ませ、法務局で法人謄本取得

歩きながら各種電話

仲介業者様C:札幌8棟目(仮)の今後の進め方についての打ち合わせ

金融機関様D:札幌8棟目(仮)の融資実行までのプロセス確認



18:30

会社を出た後、東京駅で仲介業者様Eと打ち合わせ

東京9棟目(仮)売買契約締結、手付金納付



19:30

出張先に移動(前泊)

新幹線の中から電話

仲介業者様F:新規案件(札幌)関連の打ち合わせと指値確認

管理会社様G:富山1棟目の修繕内容の打ち合わせ

新幹線の中でサラリーマンのお仕事と晩ご飯



22:30

ホテル着

少しだけメール対応


24:00

就寝



特に忙しい日をピックアップしたので、いつもこんな感じではないですが・・・

詰める日はこのくらい詰めてます。ギューギューです。



時間は有限であり、金持ち父さんにも貧乏父さんにも均しく与えられます。

そしてその与えられた時間をどう活用するかは、その人の心がけ次第です。

体力が許すなら、仙台から戻った翌日に富山に日帰り出張だってやりますよ。

それが時間の有効活用だと思えば、です。



私自身が気を付けていることをいくつか挙げます。



1.だらだらとテレビやyoutubeを見ない

元々テレビ自体あまり見る方ではないので、もはやアンテナすら通していません。

ご飯を食べながら、嫁ちゃんとChromecastを使ってテレビにYoutubeを映してますが、

これもご飯や晩酌が終わったら消しています。だらだらとテレビを見てしまう時間は

勿体ないので、そこをできるだけ削減しています。



2.無暗にスマホゲームをしない

全くやらないわけじゃないです。ポケモンGOとかまだしつこくやっているし。

でも複数のゲームはやらず、1つだけに絞っています。いくつもスマホゲームを

並行でやってしまうと、それこそ隙間時間ではなくそのゲームをすることがメインの

時間になってしまいます。主従逆転しないよう気を付けています。

(その代わり、やっているゲームはきっちりやりこみます)



3.朝の時間を有効活用

前は仕事ややることが終わるまで夜更かししているタイプでした。

でもそれは効率が悪いと気が付き(嫁ちゃんの助言です)、寝る時は早めに寝る、

早起きして気持ちを切り替えた方が集中できる、というライフスタイルに変えました。

睡眠が足りなければ起きられないので、それだけ身体に負担をかけているということも

わかります。起きられなかった分のリカバリーをどうするかは問題ですが、身体に無理を

させすぎても健康を損ねますから、身体が睡眠を必要とする時は寝ればいいと思います。



4.サラリーマンの時間を犠牲にはせず、隙間時間を活用する

会社員としてのお給料を貰っているわけですから、会社員として勤務している間は

その仕事に集中し、いただいているお金なりの仕事をしなくてはなりません。

ここはぶれてはいけないと思っています。

ただ、昼休みや朝晩の時間は自由ですから、そこを活用する努力はしています。



上記を遂行することで、弊害として家族の時間や健康に気を遣う時間など犠牲に

せざるを得ない部分もあります。あと予定に少し遅れるなど相手に迷惑をかけている

現実もあるので、その点に関しては反省と改善が必要であろうと思っております。

また、紙の投資の勉強などもしてみたいと思うのですが、サラリーマンをしている以上

さすがにこれ以上の何かを追加するのは難しいです。



そういった観点から、サラリーマンの仕事を遂行する時間は「勿体ない」と思う

自分もいます。ただ、その時間を使って得られるお給料を今はまだ捨てるわけには

いかないという現実もあります。



目の前にあることを「できない」と決めずに「どうしたらできるか」を考える。

銀行融資なんかもそうですけど、できる方法を考える前向き思考が必要と思います。

そこは心掛けているところですね。



以上、私自身がどんなところを意識してタイムマネジメントしているか、でした。



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posted by ひろ* at 08:10 | Comment(1) | 思想・発想 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年05月06日

富山1棟目を超絶ハイスキルなDIYマイスター軍団に見ていただいた。

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富山1棟目の様子を見に、日帰り弾丸出張で富山に行ってきました。

話の流れでとんでもない豪華メンバーが同行してくれることになりました。



ことの発端は前に富山1棟目のことでグチグチブログを書いていた時のことでした。

FBのコメントにおうち大好きさんからビシッと「金はかけたくない、でもちゃんと

直したいなんて虫がいい」「管理会社さんへの文句ばかり言ってるんじゃないよ!」

と突っ込まれ、ぐうの音も出ず反省したのですが、その後おうち大好きさんが

「富山に行こうと思う」と言い出し、そこにポールさんが呼ばれてポール物件の

見学もしよう、更におうち大好きさんが今日のヒロ君でおなじみのヒロくんとゆうさんを

誘う・・・なんか気が付くとすごい豪華なメンバーになってない?



そんな感じで、富山1棟目とポールさんの物件を見つつ、富山の異常にクオリティが高い

回転寿司を堪能するツアーが組まれました。私、管理会社さんとのやり取りしか

していなかったので、本当にこの修繕内容で全部直るのか、問題点は他にないのか、

みたいなところが自分で判断できずに不安だったので、たまたまそういう流れに

なったとはいえ、DIY得意(というかもはや職人)なメンバーが見に来るという

流れに感謝した次第です。単純に楽しそうなメンバーで、一緒にご飯を食べたり

物件を見てワイワイするだけでも楽しみでした。



まず富山の回転寿司(とにかくレベルが高くて関東から行くとびびります)を

たらふく食べて皆で満足した後、富山1棟目へ。



富山1棟目、実際に見ていただきましたが、管理会社さんの見立てとそう大きく

差はなかったのでほっとしました。また、それ以外にも劣化が目立つところやその

修繕方法、ここはこうやって直した方がいい(例えば湿気を含んでいるグラスウールは

外して新しいものに交換した方がいい、など)のアドバイスをいただきました。

貴重な助言に感謝いたします。



いやでも、やっぱ指摘が適格です。最終的には剥がしてみないとわからないのでしょうが

外観から見ても「たぶんこれは壁面内部でピンホールの漏水が発生しているね」と

わかったりするのがすごい。しかも根拠も明確で、壁面が内部から膨らんでいるように

見えるから内部だろう、外部ならこの部分はダメージを受けない、などびしっと指摘を

してくださいます。普通ならここまでになる前に水道代が高いということで入居者さんが

気が付くはずだけど・・・という点のみ疑問視しておりましたが、それはこの物件が

井戸水だからだよということで納得でした。

※物件見てないと伝わりにくい話で恐縮です



DIYや古家再生をやり慣れている方からすれば、このくらいは当たり前と思うのかも

しれませんが、現場経験がない私には真似できません。古家再生はそこそこやってますが

基本的に私は予算と方向性を決めるだけで、あとはパートナーの施工会社さんがきちんと

仕上げてくれますから。そういう苦労を自分でしていないので、いざパートナーの

会社さんがいない地域に行くと、何もできなくなってしまうのです。



やっぱり、むやみな戦線拡大はよろしくないな・・・

札幌や東京は信頼できるパートナーの業者さんがいるので問題ないのですが。

放っておくと戦線拡大しがちな私なので、今回の事例を心にとどめ、本当にそれをやって

苦労しないのか、自分で判断できるのか、というところを意識しなくてはと思いました。



問題に気が付いていなかった箇所、問題があるのは認識していたけど、具体的に

どんな感じで直せばいいかイメージがついていなかった箇所。それらに対して、

具体的な指導をしてくださったおうち大好きさん、ありがとうございました。



それにしても、昨日の北陸は本当に良い天気でした。暑くもなく寒くもなく、

快晴が拡がって立山連峰と海がきれいに見える、絶好のドライブ日和。

サラリーマンの仕事で北陸に行くことがありますが、太平洋側の人間からすると

信じられないくらい晴れないんです、北陸。今回は強運の持ち主だらけだったので

皆さんのツキが天候まで変えてしまったのでしょう。素晴らしい〜。



ポールさんのマジ基地物件から超絶良い物件まで色々見学させていただきまして、

充実した1日でした。皆様、どうもありがとうございました。



今日のヒロ君in富山

おまけ:ポールランドでタケノコを掘るヒロ君

DIYもできてタケノコも惚れる。同じ「ひろ」なのに優秀さが桁違いで困ります。



ていうか他のひろさんは皆優秀。

大胆な小心者のひろさん名古屋大家塾のひろ塾長など、強者ぞろいです

私、ポンコツの方のひろですと名乗らないとダメですね。ええ。



ちなみに、この後タケノコに鍬が負け、鍬の持ち手が見事にへし折られてました。

ポンコツに近寄ったせいで、ちょっとポンコツ感が出たのかもしれません(笑)



戦利品のタケノコは私が貰ったので、嫁ちゃんに料理して貰います!



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posted by ひろ* at 09:28 | Comment(1) | 富山1棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年05月05日

地主さんにて境界の確定が行われた。

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だいぶ前のお話になりますが、東京1棟目の借地面積が確定するというイベントが

ありました。今更な話題なのですが、東京1棟目のことを書く機会も少ないため、

このタイミングでブログに残しておこうと思います。



仕事がやたらと忙しいタイミングで、自宅のポストになにやらお手紙が投函されて

おりました。差出人は土地家屋調査士とのこと。はて、何だろうね、これは。

開けてみると、東京1棟目の地主さんの指示を受けて、境界確定をしたいので

●月●日の●時に立ち会ってください、というものでした。



東京1棟目の借地契約書には「約15坪」という大変アバウトな数字が書いてあり

細かい協会は決められていないという状況でした。でも誰もそれに関して困っては

いなかったのだろうと思います。特に是正されるでもなく、そのままの状態でした。



なんで今急にそこにお金をかけてまで正しい測量結果にしようと思ったんだろう?

そこは正直よくわかりませんでした。正しい借地面積を測って、その差分を地代として

請求しようとしているのかしら。うーん。



そしてどちらにしても。指定された日付だと会社があるので立会することは不可能です。

会社を休んででも行かなくてはならない理由が私にあれば、多少会社も融通を利かせて

対応するのですが、私にとってどんなメリットがあるかわからない中でそれをするのも

あまり気が進まなかった、と言うのが正直なところです。



結局この時は事務所に電話をかけ、会社があるから指定の日付だと立ち会えない旨を

説明して、じゃあ結果だけ見ていただければいいですということになりました。



そして測量した後、またお手紙が届きます。測量の結果を説明して署名押印を

いただきたいので、●月●日の●時に現地に来てください、と。

指定されたのはまた平日の昼間です。だから平日の昼間は立会できないんだってばー。



この時は確か休日もびっちり予定を入れてしまっていたので、本当に調整がつけられず

この日は無理であり土日でないと調整ができないこと、直近の週末は皆埋まっており

1ヶ月以上後の土日でないと難しいことを電話にてお伝えしました。



先方はその最速の土曜日でお願いしたいと言ってきましたので、じゃあそれでという

話でまとめました。本当は、目的がわからないので署名押印しないで逃げ切る、と

いうのがベストだったのですが、地主さんのご意向でもあるので難しいでしょう。

だったらここは協力的な内容にしておくのが吉というものです。



そしてこちらから指定した日、立会をしてきました。今まで借りていた「約15坪」が

「ちょうど15坪」という形に確定したこと、その確定の面積はここからここである、

ということをお伝えいただきました。よって、地代が変わるということもなし。

特にそれに対して反論することもなく、そのままわかりましたと受け入れて署名押印し、

立会は終了しました。



入居者様の生活に何か影響する話でもないし、なぜこのタイミングで測量をしたのか

よくわからないなあと思いつつも、まあ今のところ目に見える影響がないということで

気にしないでおこうと思った次第です。



オチも何もない話ですが、とりあえず動きがあったので記録しておこうという次第です。

わざわざお金をかけて借地の境界を確定するということは、それ相応に何かの目的が

あるはずなのですが、私にはその理由はわからず。誰か心当たりがある方、その目的は

こうじゃないかという仮説、是非教えてくださいませ。



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posted by ひろ* at 06:57 | Comment(0) | 東京1棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年05月04日

この時期に退去予告が複数件!繁忙期が後ろ倒しになっている?

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色々な人の話を聞く限り、今年の繁忙期は全体的に後ろ倒しになていた気がします。

そのせいか、退去も後ろ倒し・・・。そう、今頃になってパラパラと退去予告がorz



先日書いた現時点での稼働率のブログで、東京2棟目、東京4棟目で退去予告が

出てしまったことを書きました。その分東京6棟目と東京8棟目に申込が入ったので

まあ一進一退ということでいいだろうとしておりましたが・・・その東京8棟目は

昨日になってキャンセルの一報が届いてしまいました。引越自体を止めたとのこと。

コンセプト云々以前にキャンセルということで、ちょっと悲しい感じになりました。



東京8棟目は近隣よりけっこう強気の家賃設定にしています。だからペット多頭飼いを

許容することの価値をわかってくださる方が入居するという流れになるんじゃないかと

思っていました。今回、ペットと関係のない申込が入ったことで、多少時間はかかれど

この家賃でも何とかやっていけるのかなという感じがしたのは収穫でした、と前向きに

捉えたいと思います。



でもこれで1部屋入居予定がなくなってしまった・・・無念。

そしてそんな私をあざ笑うかのように、次なる試練が。



その東京8棟目がキャンセルになったことを伝えるメールの続きがあったのです。

なんと、東京5棟目も退去!あちゃー。まだ1年半くらいしかお住まいになられて

いないというのに、こりゃ一体どういうこっちゃ。



退去の原因はまだ明らかになっていないようですが、次の新居は既に決めているようで

本意は難しそうだ、という管理会社さんからのご報告がありました。何が原因だったか

把握したいところです。確か、職場がけっこう遠かったように記憶しておりますので、

それが原因なのかな〜と想像しています。ただ、床の傾きが原因の可能性もあります。



とりあえず、床の傾きを直す見積を管理会社さんに依頼しました。前回の募集でも傾きは

割と気にする人が多く、なかなか決まらない原因の一つという印象を持っておりました。

1年半賃貸したことで、それなりにお金も稼いでくれました。そのお金を原資として、

次に備えて床のレベル調整をすることは必要ではないかと思っています。



なかなかうまくいかないもんですね〜。うーん。



そして別件で札幌7棟目の管理会社さんとやり取りをしていたところ、担当さんから

「よくないご報告ですが・・・」と前置きの上、札幌7棟目でまた退去予告が発生して

しまった、というご報告を受けました。うおー、またかー!ショック。



法人契約で、駐車場を使っている方だったので駐車場も1つ空きになってしまいます。

3年入居されての退去ということでした。なんか中途半端な時期に退去になるなあ。

しかもこのお部屋、割と家賃高めだったんです。管理会社さんも「退去してほしく

なかったです」と無念そうでした。周辺家賃相場を調べてご報告いただくという話に

なりました。



あまり高い建物がないエリアで、そこそこの高層物件でエレベーターもついている、

その高層物件のまあまあ上層階、というところは近隣の普通の物件と比べても優位性は

あるだろうと考えております。できるだけ今の家賃に近い水準を維持したいところですが

果たしてどうなることやら。



1部屋申込キャンセル、2部屋退去予告ということで、ますます稼働率が下がって

しまいました(涙)



退去予告も含めると、空室は以下となります。

富山1棟目7部屋、東京8棟目7部屋、札幌7棟目2部屋、東京2棟目1部屋、

東京4棟目1部屋、東京5棟目1部屋

東京の空室がここにきて一気に目立ってきた感じですね。東京は全部で26部屋あり、

そのうち10部屋が空室。立ち上げたばかりの東京8棟目を除いても3室です。

久々に危険な水準に来ています。きっちりと巻き直していかなくてはなりません。



東京は募集しやすい部屋は埋まっており、ちょっと癖のある部屋が抜ける感じに

なってしまったので、ここ最近みたいに楽をして適当にやってれば埋まる感じでは

ないような気がします。ここに風呂無し東京9棟目(仮)が加わるとなれば、

めんどくさい度合いが更に高まります。ちゃんとやらないとなあ。

更に、札幌8棟目(仮)も2部屋空室+1部屋退去予告で加わる予定だし、



サラリーマンの仕事が多忙になってしまった、とか言ってる場合じゃないですね。

きちんと埋めて高稼働率を取り戻したいと思います。

(そうしないと某政府系金融機関さんも融資してくれないし・・・)



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posted by ひろ* at 08:27 | Comment(0) | 日記 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年05月03日

金融機関さんに決算報告と当方の希望を伝える。

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現在7位です。今日は事務作業をはかどらせる予定。

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GWの谷間にあたる日、仙台法人の取引行さんに決算の報告をすると共に当方としての

今後の支援内容についての希望を提示してまいりました。



昨日のブログの最後にちょこっと書いた通り、仙台法人の決算報告と事業への協力の

お願いをしに、メインバンクさんとサブバンクさんをご訪問してまいりました。



まずはメインバンクさん。こちらは担当の方がご対応をしてくださいました。

決算書を見ての感想は、良い形で事業が成長しているのがわかる決算書だと言うことで

評価をいただきました。同時に、その成長に対してメインバンクとして支援ができて

いないことを営業店としては悔しく思うし、申し訳ないです、とも。上の方針が

ある以上仕方のないこととは思いますが、やっぱり支援が浅いということは先方も

感じているようです。



決算書以外に、現時点でのレントロールと太陽光発電の前期と前々期の成績を比較する

資料を持参して、賃貸物件の稼働率の高さと太陽光の安定度合いを説明してきました。

そして札幌の新規案件のご紹介と可能であれば融資付けを依頼したい旨を話しました。



正直、ここまでの雰囲気からメインバンクさんとしてこの案件を支援するのは難しいと

予想していましたが、やっぱり担当の方の表情を見る限りは厳しそうだなという

印象を持ちました。札幌にも支店があるんだから、札幌の物件に支援してくれたって

いいじゃないの、と思うのですが・・・本部の方針で厳しいとのことです。



先方からその回答を聞き出した上で、結果としてこの物件はサブバンクさんにも同時に

情報を提示することになると宣言して、そこから更に踏み込んだ会話をしてきました。

昨年、別の金融機関さんで、新規案件+仙台1棟目を抱き合わせで対応できないか、

という相談を受けたので、今回サブバンクさんにこの案件を持ち込んだ場合に同様の

提案がある可能性も否定できません、というお話です。そして、私としてはあまり

そういうことはしたくないので、可能であれば金利の引き下げを検討いただきたい、と。



仙台1棟目は2012年の金利水準なので、あまり金利は安くありません。

金利が高い原因は、当時私が10年固定を選んだというところもありますが・・・。

(メインバンクさんからは5年を勧められたんですよねえ)



自分が選んだことは棚に上げての話になるのですが、この金利だと他行の担当者さんも

借り換えしませんかと言ってくる可能性は高いので、メインバンクさんとして借り換えを

防止するために少し金利をご検討いただけないか、と。



また、太陽光に関しては、キャッシュフローの半分以上を保証料に食われています。

そこが大きくマイナスなので、何とかならないかという相談も改めてした次第です。



担当の方としては「こういう形で話を持ってきていただけるだけでもありがたいです」と

言っておりました。何も予告されずに、全て決まった後で「返済するから」とだけ

言われてしまうのが一番きついそうです。対抗のしようがないから、と。



私も、できれば他行さんへの借り換えはしたくない、登記のお金もかかるしここまでの

関係が崩れてしまう、でもメインバンクさんとの新規の取引が3年くらいできていない

状況を考えると、ここいらで何かしらご支援をいただきたい気持ちはあるので、

何かしらご検討いただきたい、というところを表明しまして、メインバンクさんにて

対応の検討を持ち帰っていただきました。



あんまり金利交渉って好きじゃないんですけど、積極的に事業にご支援いただけない

状況になるのであれば、そこはそういった話をするのも致し方ないのかなと考えます。

先方にとっても、積極的なところに残高を肩代わりされるよりはマシでしょうし。



そんな形で、メインバンクさんとの打ち合わせが完了した後、サブバンクさんに移動して

こちらにも決算報告をさせていただきました。



担当の方が2名いらっしゃるのですが、1名は4月から異動になってしまったとのこと。

義母が「どちらに移動されたんですか?」と何気なく聞いたら「東京に出向です」と。

どうやら優秀すぎて本部に引っ張られることになったみたいで、メガバンクさんに1年

修行に出されたようです。そうかー、まあ確かに優秀な方だったので、納得です。

出来れば本部の審査担当になっていただき、うちの法人の融資を優遇してほしい(笑)



後任のご担当の方ともご挨拶させていただき、早速決算報告させていただきました。

BSとPLをみながら電卓をたたく行員さん。何を見ているのか気になりますが、

そこはおとなしく見てるだけにしました。レントロールもけっこうじっくりご覧に

なっており、きちんとしているなあという印象を抱いた次第です。



千葉1棟目のテラスハウスに関しては、担当の方から「仙台法人さんとしては

大きな物件を購入していくコンセプトでしたよね」と突っ込まれてドキッとしました。

千葉1棟目、仙台法人のコンセプトと確かに異なるんですよ。東北〜北海道地域で

金融機関さんに受けがいい物件を購入する、というのが仙台法人の方針です。

耐用年数超過の関東のテラスハウスは違和感を持たれても仕方ないと思います。



なかなか鋭いなあと思いながら、公庫さんの融資枠の関係でそろそろ何か持ち込まないと

いけない時期だったので、減価償却狙いで購入しました、という回答をしておきました。

金額も小さいですし、ということで。



ひとしきり見ていただいた後、札幌の新規案件のご検討を依頼しました。

平成初期築なので普通にやれば融資年数が20年前後にしかならないと思うのですが

そこを何とか25年出してほしい、と。減価償却の年数は平成初期築だと25年前後に

なるので、それに合わせて25年融資となると減価償却と融資のバランスが取れる、

この年式だと再販が難しく持ち切りになるから、最後まで安心して持ち切れるように

バランスをとった形で取り組みたい、大規模修繕も前の売主さんが対応しているので

経済耐用年数の観点では25年融資でも問題はない認識、ということを伝えました。



基本は法定耐用年数の範囲なんですよね〜、という雰囲気を醸し出しておりましたが

「まずは物件資料を見てみます」という感じで、一旦はボールを受けていただきました。

とはいえ「ペース早くないですかねえ」と言いたげな感じの顔もしておりましたので、

ちょっと難しいかな?元来、不動産融資に積極的な金融機関さんではないようですし。



そんなことを思っていたら、義母が横から「5月に審査して6月に実行なら丸1年よね」

とぶち込んできました。おお、そうきたか!担当の方も苦笑いです。



その後、サブバンクさんとのなれそめ(太陽光発電の融資付けのために1度飛び込みで

資料を持ち込んでいます)を流れの中でしたところ、その当時の担当の方が、4月から

新担当になった方の元の上司だったという話で盛り上がりました。その後彼は異動して

支店長をやっているそうです。なんか物腰柔らかい方で仕事はできそうだなあという

印象でしたが、支店長とは素晴らしい。そういえばメインバンクさんで最初に融資を

つけてくださった方も、今は高級住宅街で支店長をされているという噂を聞きました。

うちの法人で頑張ってくれた方、結構出世してる気がする(笑)



今の時点で蒔ける種は一通り蒔いてきたつもりです。

さて、この種はちゃんと発芽するか?引き続き追いかけたいと思います。



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