消防法に基づく消防点検の運用について。

人気ブログランキング参加中です。是非応援のクリックを。

現在１３位です。夜更かしして楽天でいろいろお買い物してしまった。

応援クリックよろしくお願いします→



最近、札幌市の物件で消防点検が厳しくなってきている気がします。



少し前の話ですが、札幌５棟目の管理会社さんからメールが来ました。

今後は法令順守する形で消防点検を半年に１回行うこととしたい、と。



元々、消防法は以下のような定義がされているとのことです。

==================== 以下、法令文の抜粋 ====================

消防点検は、 消防用設備等及び特殊消防用設備等がいざというときにその機能を

充分に発揮するために、半年に一度、点検をすることが義務化されており、

３年毎に消防長または消防署長に報告をしなければなりません。

この報告を怠ると30万円以下の罰金又は拘留に処せられます。

================== 法令文の抜粋、ここまで ====================



法的には半年に１度の点検と３年に１度の報告が義務となっているようです。

なるほど、ずっとこの運用ルールが管理会社さんによって異なっていたので、

何が正しいのかよくわからない状態が続いておりましたが、根拠となる法令が

わかったのですっきりしました。



札幌５棟目の管理会社さんも、これまでは１〜３年に１〜３回の実施で運用をされていた

ようですが、年々厳しくなる消防署からのチェックを受けて、厳格に法を守る方向に

舵を切ったようです。消防点検報告書の提出依頼の連絡頻度が高くなっているのだとか。

背景には、集合住宅において消防法違反と見られる状況での火災で、死亡者が出るなどの

問題が起きている、という話があるとのことでした。

（ただ、ネットを探してみたけど具体的な事故の記述は見当たらず）



人命にかかわることではあるし、法律で決められていることだということなのであれば

本来ならきちんとやらなくてはならなかったのでしょう。しかし、割とこれまでは

これまでにお付き合いしていた管理会社さんはいずれも、そこまで厳密にやろうとは

言ってきませんでした。慣例的にそういう運用をしていたからなのでしょう。あとは

オーナーにそのコストを転嫁することになるから、また金のかかる提案をしやがってと

敬遠されることを嫌ったのかもしれません。提案される側としてもきっとそう思います。



今後は購入時に、消防点検のコストもランニングコストの一つとして見ておく必要が

あるのでしょうね。規模にもよると思いますが、札幌５棟目の消防点検の費用は

１回につき２１，６００円（税込）と言うことでした。単身間取り１６部屋の木造で

このくらいのお値段ということなので、これを目安に取得時のシミュレーションに

見込むことにしたいと思います。



消防法自体は国全体として定義される法律だと私は理解しています。となると、

こういう話って、東京や仙台など別の地域でも同じじゃないのかなと思うのですが、

東京や仙台で同じような話を聞いた覚えがありません。東京８棟目のリノベ工事が

終わった後、アパートのどこかに元々置いてあった消火器を共用部に出しておいて

くれたことがあったけど、そのくらいだなあ。



読者の皆様が保有されているアパートやマンション、消防点検はどうされていますか？

特に自主管理の場合とかって、あまりやってないとかそんな感じなのでしょうか？

素朴な疑問としてちょっと気になりました。



ランキング上位定着目指して毎日ブログを更新中。ここまで読んでしまったからには

お帰りの前にこちらをクリックですよ！→

最後に人気ブログランキングのクリックを是非お願い致します。

↓面白かったと思った人は迷わず押すべし↓



お暇な方は食べ歩きブログもあわせてよろしくお願いします。

東京９棟目（仮）の金銭消費貸借契約を締結。

人気ブログランキング参加中です。是非応援のクリックを。

現在１３位です。多少会社の仕事の負荷は下がったけど・・・。

応援クリックよろしくお願いします→



東京９棟目（仮）の金銭消費貸借契約を締結してまいりました。



昨日はフレックスタイムを活用し、朝一番で嫁ちゃんと一緒に金融機関さんへ。

東京９棟目（仮）の金銭消費貸借契約を締結するためです。融資してくださるのは

東京８棟目を融資実行してくださった金融機関さん。まだ東京８棟目の結果が出てない中

東京９棟目（仮）にも積極的にご対応をいただけたこと、感謝申し上げます。



前回のブログで書いた本申込の後、火災保険の契約を締結してきたり、司法書士の先生と

調整をして売主さんとの面通しをしたり、管理委託予定の管理会社さんと話をして

現地調査の日程段取りをしたり、売主さんと管理会社さんを引き合わせて所有者変更の

通知文を作ったり、といった活動をしておりました。さすがに決済が立て込んでいる上に

サラリーマンの仕事がかぶってきたり、大家の会の調整をしたりしていると、自分の中で

何をしていいか整理がつかなくなってきて、キャパオーバーな感じを受けてしまいます。

落ち着くまで自重しないとと思いつつ、つい色々手を出してしまう・・・。



そういった準備をした上で、昨日の金銭消費貸借契約です。事前に担当者さんとも

やりとりをしていたので、この日の契約自体は大変スムーズに終わりました。

個人で借りる予定の東京８棟目の外構の件の打ち合わせも含め、４０分で終わったなら

充分スピーディーだと言えるでしょう。



昨日正式に受けた融資条件は以下の通りでした。

・金額：売買代金の９割強

・金利：１．９７５％（変動）

・期間：２０年（据え置き３ヶ月）

「据え置き期間は取れるかわからない」と前回担当の方が仰っていたのですが、

見事にゲットされているじゃないですか。ありがたいです、本当に。据え置きの間に

しっかりと満室に持っていきたいと思います。



私は信用金庫さんや信用組合さんとのお取引が多く、現金もそこまで多く持っている

わけではありません。それゆえに、金利については決して安くないです。むしろ優秀な

他の大家さんと比べたら、残念な金利と言っていいレベルと思います。



でも、そもそも築古で耐用年数超過の木造物件に融資が２０年出ているだけでも

充分ありがたいことですから、金利については今は何も言うつもりはありません。

実績を認めてもらった頃合いにでも、多少交渉に応じていただけるならそれで充分。

金利削減よりは、継続して事業に対して融資をしてくださることを重要視しています。

（融資に消極的になったら金利交渉はしますけどね・・・）



この金融機関さん、最近は頭金２割を求めているということです。しかし私の場合は

その後大規模修繕なども行う予定ということで資金計画の全体を示しておりますので、

その全体に対して頭金２割という見方をしてくださっています。ですので、今回も頭金は

１割で済みました。



東京９棟目は売主直接案件なので、仲介手数料がかかりません。売買価格にその分は当然

乗せてあることは理解していますが、それでも諸経費がが少なくて済むのは助かります。

頭金１割と言えども、実際に投入する自己資金は仲介手数料の分だけ削減できそうです。



決済は来週の月曜日。風呂なしアパートでリノベをどこまでやるかも決めていませんが、

購入後は急ピッチでその辺を整理していきたいと思います。



その後は札幌８棟目（仮）の金消・決済や、東京８棟目の外構の決済と支払、

富山１棟目の修繕の支払など、イベントが目白押し。身体がいくつあっても足りない

気がする今日この頃です。分身を１体札幌に置いておきたい〜。



ランキング上位定着目指して毎日ブログを更新中。ここまで読んでしまったからには

お帰りの前にこちらをクリックですよ！→

最後に人気ブログランキングのクリックを是非お願い致します。

↓面白かったと思った人は迷わず押すべし↓



お暇な方は食べ歩きブログもあわせてよろしくお願いします。

脂っこいシェアハウス、別の現金客に持っていかれました。

人気ブログランキング参加中です。是非応援のクリックを。

現在１３位です。今日は出社前に東京９棟目の金消契約。

応援クリックよろしくお願いします→



時間がかかっていた脂っこいシェアハウスの一件、時間がかかりすぎたがゆえに

別の現金客に持っていかれてしまいましたorz



先日より進めていた脂っこいシェアハウス。都内で土地値で利回り１８％という

良い話です。勿論問題点はありますけど、どれもリスクヘッジできる問題と認識したので

突き進めばいいと考えました。



現在の運営が日本人学校の生徒を日本人学校の運営母体が斡旋して入居させているため

その斡旋がなくなったらどうするか、など色々シミュレーションはしました。その結果

代替の運用の裏取りもできたので、いけるだろうということで進めておりました。



しかし今はかぼちゃのせいでシェアハウスに対する風当たりも厳しいのです。支店では

ゴーサインが出ているのですが、本部であれやこれやと色々ツッコミを受けて、それに

対しての作文を繰り返す、という作業があり、進捗状況がちょっと遅くなっていました。



また、今回持ち込んだ東京ではメインバンク格になる信組さんも、今回の借入によって

１億以上の残高になることから、役員レベルまで話を通さなくてはならないということで

役員会のタイミングにあわせての承認になる、ということでした。



こういったところがネックになり、支店レベルでゴーサインが出た後、時間がかかると

いう状況が生まれていたわけです。



そんな中、仲介業者さんからちょっと不穏な連絡があります。



今回の案件、レインズに普通に出ていた案件を仲介業者さんが拾ってきた形になります。

元付様へのアタックは特にしておらず、元付さんとのグリップに関してはその仲介さんに

一任しておりました。



今回来た連絡は、元付さん側に別の仲介さんから現金客の買付が入りそうだとのこと。

元付さんは現金客に売却したい雰囲気を出しているので、できるだけ早く融資の承認を

取ってきて貰いたい、とのことでした。



むぅ、それは確かにまずい・・・。でもこちらは支店レベルでゴーサインが出ているから

これまでの実績からすれば融資は固いはず。それにこちらはだいぶ前から話として

持ち込んでいるんだから、ここで対案を出せば、数日後の役員承認まで待ってくれると

思うんですよね。希望的観測ですけど。



じゃあどうしたら待ちたくなるか？いくつか手段を考案し、仲介業者さんに武器として

持っていって貰いました。ざっと挙げると、以下のような手段です。

・元付さんにコンサルフィーを出す

・融資特約無しで契約する

・元付担当者さんにボーナスを出す

覚悟とお金でこちらに流れを引き寄せよう、といったところです。



そして昨日のこと。仲介業者さんから連絡がありました。

元付業者さんと交渉したが、結局現金客で行きたいという意思は曲げられなかった、と。

先方曰く、報酬の部分ではなくルール・マナー的なところを重んじて行動したいので、

現状のキャッシュ購入の方で進めさせていただきたい、とのことです。



・・・一瞬だけ感情的にならせてください。



ルール・マナーを重んじるなら先に話を持ち掛けてるこっちを優先しろやー！（怒）

さっさとカネになる方を選んでおいて、なにがルール・マナーだゴルァ！（怒）



ふー、すっきりした。まあこういうことを言う元付業者さんだということであれば

かえって縁が作られなくてよかったのではないかと思います。すっぱり捨てましょう。



まあでも、こちらも仲介業者さんが「買付入れましょう」と言わなかったので、

口頭でおさえてくれていると判断して特に買付の書面を入れたりはしませんでしたから

書面上の一番手がその現金の方だったのかもしれません。そうだとすると、こちらが

書面を入れなかったことがミスだったということになり、先ほどぶちまけた不満も

「そもそもおたくら買付入れてないですし」と一蹴されることでしょう。



この辺は仲介業者さんと元付業者さんの駆け引きの話だと思います。だから真相は

闇の中。まあでも、私の目から見たらそう見えるということで・・・。

次はこちらから「買付入れます？」とちゃんと確認しよう。うん。反省。

そして仲介業者さんにも、徒労に終わらせてしまったことを申し訳なく思います。



仲介業者さんからは「メインバンクさんにこのことは報告せず、融資の承認を取って

１番手のキャンセルを待ちましょう」というご提案をいただきましたが、これについては

丁重にお断りしました。役員承認まで取っておきながら実行できないというのは、

メインバンクさんに対して失礼に当たります。それに、ご縁がなかったなあという

感情が強く残ってしまい、これ以上追いかけて再度手繰り寄せたとしても、あまり

気持ちが入らない物件になってしまいそうなので、ここですっぱり諦める方針で

いきたいと思った次第でした。



ま、今年に入ってからもちらほらと案件は来ています。またきっと良縁があるでしょう。

今回は残念でしたが、次の縁があるまでしっかりと牙を磨いておきたいと思います。



ランキング上位定着目指して毎日ブログを更新中。ここまで読んでしまったからには

お帰りの前にこちらをクリックですよ！→

最後に人気ブログランキングのクリックを是非お願い致します。

↓面白かったと思った人は迷わず押すべし↓



お暇な方は食べ歩きブログもあわせてよろしくお願いします。

色々な方とお会いして、借り上げを選択肢の一つとして覚えた。

人気ブログランキング参加中です。是非応援のクリックを。

現在１３位です。１日が３６時間あればいいのに！

応援クリックよろしくお願いします→



昨日は「所有しない不動産活用と収益化」について意識させられた一日でした。



気の置けない不動産仲間に誘われるがままに、空き家を借り上げるプロジェクトを

立ち上げている会社さんの実例を交えた説明会に行って、その中で普段接している

不動産投資家と呼ばれる人種の方とは違う形から空き家問題を考え、仕事として

成立させようとする方々との会話。



建物が好きで建物を自分たちで再生させたいという思いであったり、今あるものを

どう使うとニーズが生まれるのかを知りたいと言う探求心であったり。そしてそういった

活用に様々な角度から興味を持つ人が集まり、古民家でテーブルを囲んで缶ビールを

飲みながら語らう場。



最初はファシリテーター役の方がぽつぽつとしゃべるだけだったのが、いつしか皆が

思い思いに周りの人と話しはじめる。それもきっと、建物や不動産といった共通項が

あるからこそなのだと思います。



正直なところ、イベントの趣旨にあった説明自体は、個人投資家の立場である私には

あまり活用できないスキームだなと思ったのですが、そういう場に集まった人と

楽しくお話が出来たこと、今後何かの折に役に立つことと思います。



最近、新しい友人ができるような勉強会への参加をだいぶさぼっていましたので、

良い刺激になりました。ありがとうございました。



その後、場所とメンバーを変えて、パンケーキを食べながら不動産について語らい。







民泊とか簡易宿泊所とか、最近買った物件をどうしたらいいかの悩みであったりとか、

近隣の地上げが成功しそうな話とか、古家活用プロジェクトの話とか。

まあもうみんなよくしゃべること。



その中でも、民泊を借り上げでやっている人の話が刺激になりました。

ここでも借り上げか！所有しない不動産活用と収益化、私もやってみたくなりました。



知らない人もいっぱいいる中で色々な人と話すのもいいんだけど、４人〜６人くらいで

じっくり話をするのも楽しいものです。どちらも大事なこと。



私には残念ながら強みになる専門知識や資金力はありません。何をするにしても

誰かに頼らないと何もできません。自分でＤＩＹでプロ顔負けに仕上げることも

できませんし、ドヤ顔で現金買付を入れて融資前提の１番手を飛ばして購入することも

できません。



できることと言えば、この人に頼めばこれができる、こんな手法がある、といった

情報を常に仕入れ続けて、自分の脳みそをアップデートし続けることだと思います。

トピックスレベルでいいので引き出しを増やしておき、パズルのように組み合わせて

こんなことできないかしらとプロに依頼する。あとはプロにお任せする。それだけです。



でも、それをできる状態にしておくことを維持することも大事です。

だから人と会って話をすることが大事だと思っています。それが私にとっての生命線。



昨日ご一緒させていただいた皆様、貴重な時間を割いていただきまして、本当に

ありがとうございました。改めてお礼申し上げます。



特にオチも何もないまま本日のブログは終了。ちとやることがあって、あまりブログに

時間をかけられなかったんですよ・・・。



ランキング上位定着目指して毎日ブログを更新中。ここまで読んでしまったからには

お帰りの前にこちらをクリックですよ！→

最後に人気ブログランキングのクリックを是非お願い致します。

↓面白かったと思った人は迷わず押すべし↓



お暇な方は食べ歩きブログもあわせてよろしくお願いします。

関東→札幌の大家会の勉強会、今回は実地研修（？）

人気ブログランキング参加中です。是非応援のクリックを。

現在１３位です。今日も終日お出かけ・・・事務作業いつやろう！？（汗）

応援クリックよろしくお願いします→



昨日は関東→札幌の大家会の勉強会で、都内某所をさんざん歩き回りました。



関東地方に住んでいながら、札幌をはじめとした北海道各所をわざわざ購入している

オーナーさん同士の互助会として発足した当会。今流行りのキラキラ大家さんも

共食い大家さんもいませんし、キックバックもありません。純粋な互助会として

７年くらい運営できているのも、会の皆様に恵まれたおかげだと思います。



当会、サラリーマンを卒業する方がだいぶ増えまして、３割くらいは専業大家さんじゃ

ないかなと思われます。そして北海道だけでなく、全国に買う人、東京に買う人、

全く別のエリアを買う人など様々な方が出てきており、そういった人の話を伺うだけでも

気づきになり、刺激を受けることが出来ます。



昨日はそんな会の中で、たまたま都内某駅の近所に物件を最近購入した人が３人も

いたので、初の試みとして現地視察しながらの勉強会というものを行いました。

バリエーションも豊富で、巨艦ＲＣ中古物件、築古リノベーション再生物件、

建売アパート用地の３つを一日かけて歩いて見て回り、それぞれの物件に関して

出会いや運営方針などオーナーから話して貰うという試みでした。



私も東京８棟目を見学していただき、取りまとめた資料を使ってミニセミナーを

開きましたが、それに対して「プライベートトリミングサロンのような商用利用も

許可したらより募集の幅が広がるのではないか」など、参考になるご意見をいただく

ことができました。



巨艦ＲＣは利回り８％前半で残耐用年数が２０年くらい。間取りはファミリーで

需要は底堅いだろうと思われましたが、やっぱり都内だとこのくらいの利回りに

落ち着いてしまうのだなあということを感じました。私にはまだ手が出せないです。

頭金も１割くらい入れているようですが、その頭金だけで私が今度購入するボロ物件を

買えてしまうくらいです。とはいえ、私自身の感覚も、過去は数十万で考えていたのが

今は数百万で考えられるようになりました。将来的に規模が大きくなっていくにつれて、

数百万が数千万の感覚になっていくのかもしれません。



新築用地は、まず建築会社さんを決めて、そこにうまくはまる土地を探して貰ったと

いうことでした。劣化等級３級を取るから、木造であるにも関わらず金融機関さんで

３５年の融資期間を取ることができるそうです。なるほど、残債は減りにくいけれども

運営時のキャッシュフローはうまく出そうです。固定資産税が安いですからね、木造。



「遠隔地だから頻繁に来れないので建築会社さんを選ぶことを優先にした」というのは

なるほどと納得しました。確かにその業者さんの腕前は大事な要素だと思います。



低利回り・低金利な今の時代、高利回り・高金利な過去の時代。

時代なりに工夫を凝らして物件を買ったり売ったりしている人の話を聞くことは

とても参考になることだと私自身は思っています。変に有名講師を呼んで勉強会を

開くよりは、身近な人の身近な体験をリアルに聞く方が身になることがあるはず。

今後もその姿勢を関東→札幌の大家会では維持したいと思います。



昨日の勉強会にご参加いただきました皆様、お疲れ様でした！



ランキング上位定着目指して毎日ブログを更新中。ここまで読んでしまったからには

お帰りの前にこちらをクリックですよ！→

最後に人気ブログランキングのクリックを是非お願い致します。

↓面白かったと思った人は迷わず押すべし↓



お暇な方は食べ歩きブログもあわせてよろしくお願いします。