2018年05月31日

融通が利く金融機関さんが現れた!

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金融機関さんからの融資が厳しくなったと言われる今だからこそ、新たな金融機関さんを

開拓しなくては!と考えている私。友人の紹介で新たな金融機関さんに突撃しました。



今回ご紹介いただいた金融機関さんは、お友達が開拓してきました。前から気になって

いた金融機関さんなんですけど、なかなか門戸を開くタイミングがなかったのです。

今回、友人がいろいろとやり取りしている担当の人がいて、やる気あるよという話を

されていたため、物件情報を出してみることにしました。



手元にあった案件は、札幌で悪あがきをしていた築古ファミリーRC、管理会社さんから

出して貰った戸建(実は建蔽率オーバーだったのでメインバンクさんで評価不能の刑)、

それと別の業者さんからのメルマガで送られてきた北海道の某地方都市のRCです。



地方都市は私自身は土地勘がないのですが、札幌7棟目の管理会社さんがその地方都市も

管理対象としていて、その人たち曰く「悪くない」ということだったのです。

元々その年に土地勘がある方々ですし、自信がなければそんなことは言わないでしょう。

管理を取りたいから適当なことを言うとか、そういうタイプの会社でもありません。

家族ぐるみでのお付き合いをしているので、その眼力は信頼して良いでしょう。



というわけで、また戦線拡大すると面倒だから積極的に購入しようとは思っていませんが

金融機関さんのエリアがどこまでのものなのか、色々なパターンの物件を出すことで

明らかになるだろうと思ったので、出してみた次第でした。

札幌8棟目(仮)のようなでき婚になる可能性も一応考慮し、購入しても問題なく

キャッシュフローが出て再販性もある小ぶりなものを選んだつもりです。



そんな3物件をぶつけてみたのですが、ぶつけている最中に札幌の悪あがき物件について

「社内でおさえきれず、他の営業マンが融資を付けてきてしまった」と連絡してきまして

ガッカリした次第です。これでこの物件の評価は出して貰えなくなりました。



それから若干待って、残りの2物件についての評価が出ました。

地方都市RCは物件販売価格の75%程度、若干建蔽率オーバーの戸建は50%弱の

評価が出ました。へー、評価は低いけどエリアは広いのね!そして多少の既存不適格は

目をつぶってくれるのね。これは使い勝手がよさそうな金融機関さん。



こういう癖のある金融機関さんって、だいたい金利は高いと相場が決まっています。

でもこちらは、金利も2%台で頑張ってくれるみたいです。年数もそこそこ取れるとか。



以前よりこの金融機関さんの存在は知っており、過去に別のいくつかの支店さんに

問い合わせたことがあります。その時は「自己資金3割必須」と言われたり、

「普通のアパマン融資よりビルとかが好き」と言われたりで、あまりご縁を感じられず

微妙なのかなあと思っていましたが、今回の担当者さんはたぶんあたりです!

うまくハマる気がします。



戸建はロットが小さいので、半分自己資金だと言われても物件が良ければ検討するかも

しれないなあと思いました。自己資金を効率よく使えているとは言い難いですけど、

もしそこの金融機関さんと新規取引したいという目的であれば、無しではないはず。

(でもまあ無理する気はないですけど)



いろいろグダグダと書きましたが・・・

金融機関さんに関して、面白い選択肢が増えた、と言うことだけは間違いなさそうです。



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posted by ひろ* at 08:04 | Comment(0) | 金融機関 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

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出して貰った戸建(実は建蔽率オーバーだったのでメインバンクさんで評価不能の刑)、

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地方都市は私自身は土地勘がないのですが、札幌7棟目の管理会社さんがその地方都市も

管理対象としていて、その人たち曰く「悪くない」ということだったのです。

元々その年に土地勘がある方々ですし、自信がなければそんなことは言わないでしょう。

管理を取りたいから適当なことを言うとか、そういうタイプの会社でもありません。

家族ぐるみでのお付き合いをしているので、その眼力は信頼して良いでしょう。



というわけで、また戦線拡大すると面倒だから積極的に購入しようとは思っていませんが

金融機関さんのエリアがどこまでのものなのか、色々なパターンの物件を出すことで

明らかになるだろうと思ったので、出してみた次第でした。

札幌8棟目(仮)のようなでき婚になる可能性も一応考慮し、購入しても問題なく

キャッシュフローが出て再販性もある小ぶりなものを選んだつもりです。



そんな3物件をぶつけてみたのですが、ぶつけている最中に札幌の悪あがき物件について

「社内でおさえきれず、他の営業マンが融資を付けてきてしまった」と連絡してきまして

ガッカリした次第です。これでこの物件の評価は出して貰えなくなりました。



それから若干待って、残りの2物件についての評価が出ました。

地方都市RCは物件販売価格の75%程度、若干建蔽率オーバーの戸建は50%弱の

評価が出ました。へー、評価は低いけどエリアは広いのね!そして多少の既存不適格は

目をつぶってくれるのね。これは使い勝手がよさそうな金融機関さん。



こういう癖のある金融機関さんって、だいたい金利は高いと相場が決まっています。

でもこちらは、金利も2%台で頑張ってくれるみたいです。年数もそこそこ取れるとか。



以前よりこの金融機関さんの存在は知っており、過去に別のいくつかの支店さんに

問い合わせたことがあります。その時は「自己資金3割必須」と言われたり、

「普通のアパマン融資よりビルとかが好き」と言われたりで、あまりご縁を感じられず

微妙なのかなあと思っていましたが、今回の担当者さんはたぶんあたりです!

うまくハマる気がします。



戸建はロットが小さいので、半分自己資金だと言われても物件が良ければ検討するかも

しれないなあと思いました。自己資金を効率よく使えているとは言い難いですけど、

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(でもまあ無理する気はないですけど)



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2018年05月30日

太陽光発電所の補助金関連の報告資料作成と仕組化。

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5月末に提出しなくてはならない太陽光発電の補助金に関する報告書を作成してました。



当方でやっている野立て太陽光ですが、稼働当初に補助金を受給しております。

東日本大震災の被災3県に限定された自然エネルギー導入の補助金だったと記憶して

おります。いろいろ苦労もありましたが、なんとかこの補助金を得ることに成功して

実質利回りの向上に貢献して貰ったものでした。



さて、この時に申請した補助金なんですけど、稼働から48ヶ月は発電状況の報告の

義務を有します。その提出期限が毎年5月末。この時期になると提出資料を作るために

てんやわんやになるのです。



一年目の提出の様子はこちらを、二年目の提出の様子はこちらをご参照ください。



今年は3年目にあたります。1年目は4ヶ月分の実績しか出さなかったので、

報告自体はあと3回行わなくてはなりません。が、それでも今回で折り返しに

近いところまできたことに感慨を覚えます。それと同時に、時がたつのが早くて

焦る気持ちも・・・^^;



報告自体は3回目なのでさすがに慣れてきました。太陽光発電の発電理論値を

過去に業者さんに出して貰っているので、それに経年劣化分を考慮した係数を加味し

報告期間における発電予想量を算出します。それに対応する実績を入力し、別途かかった

経費を入れて計算すればOKというものです。



ただ、毎年やる時にその内容を過去メールをひっくり返して思い出さなくてはならず、

けっこう無駄な時間を使っていたように思っています。このまま何も考えずにいると、

来年もきっと同じことになるでしょう。それもちょっと間抜けだと思いますので、

今年は記憶が明瞭なうちにやれることをやっておこうと思った次第です。



まず、報告書の雛形を各年度分作り、そこに発電量の理論値を先に記入しておきました。

ここの計算をどうするのか思い出すのに、過去メールを引っ張り出したり去年の実績の

書き方を見直さなくてはならず、負荷が高かったのです。今のうちに全部書いておけば、

来年以降はただ単に提出するだけでOKになります。



また、書くべきところはExcelのふきだしをつけて、ここに何を書くというメモ書きを

作成することにしました。これによって、記載内容に悩むということはなくなります。

金利のように先に書けるものは先に書いてしまいました。これで来年以降は経費の

実際にかかった分の集計と、発電量の集計だけになります。発電量は金融機関さんに

提示するため、別表で管理しております。そこから転記するだけなので、これでだいぶ

仕事が楽になるのではないかと期待しております。



私は仕組化とか効率化があまり得意ではないタイプで、その場にあるものをそのまま

受け入れてしまう傾向にあります。今回みたいな話も至極小さなお話ではあるのですが、

今回思い立たなかったら、そのままあるがままを受け入れ、来年も同じような作業をして

過去メールを一生懸命検索していたことと思います。



これからはちゃんと仕組みにしていくことも考えないといけないあなと思った次第です。

サラリーマンをやりながらだと、どうしても時間を効率よくつかわなくてはなりません。

その辺、もっときちんと意識しないといけないなあと思う次第です。



ともあれ、今年の分の報告は無事に終了。来年も頑張って電気を生み出しておくれよー!



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2018年05月29日

空室の神様が舞い降りてきたような気がする(来なくていいのに)。

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東京4棟目の媒介契約が無事に完了した昨日ですが、またまた東京6棟目の退去予告が

舞い込んできてしまいました。まじかー。



東京6棟目は昨年9月に決済し、募集可能な状態になり次第順次募集を行いました。

立地が抜群に良いこともあり、サクサクと入居が決まり「なんと親孝行な物件なんだ」と

思ったものでした(再建築不可だけどね!)。



再建築不可なのでノンバンクさんで融資を引いています。金利は高いものの年数を長く

取ってもらうことができたので、返済比率も50%を切っております。利回りは10%を

ちょっと超えているくらいなので、再建築不可としては今一つな水準かもしれませんが

家賃も高く、けっこうしっかりキャッシュフローが出る物件という認識です。



単身物件なのですが、入る人は皆属性が良い人ばかりです。こりゃ滞納の心配はないなと

ほくほくしておりましたが、別のところで意外な罠がありました。属性が良いためなのか

「転勤で短期退去」というパターンが発生するのです。



11月にご入居いただいたお部屋で3月末に退去予告を貰うとか、悲しいくらいに短期に

なってしまったのですが、転勤が理由と言うことでしたので慰留もできません。

属性がいいサラリーマンだとこういう退去理由がありうるのか、とある意味納得した

次第でした。



ちなみにこのお部屋、ほとんど間を置かずに次の入居者様が決まりました。

しかも若干家賃をアップさせることもできましたので、結果オーライかと思います。



そして昨日のこと。聡明な読者各位におかれましては、もう予想のつく展開と思いますが

またまた退去予告が来てしまいましたorz

当然ながら、理由は「転勤」です!また転勤かー!なんでこの時期に転勤するかなー!

まあもう嘆いても仕方ないので、頑張って募集をしてもらうということで・・・。



好立地で高い家賃が取れる物件ですが、その分回転も早いのでしょうか。

基本的な住環境に問題があるとかでなければいいのですが、ちょっと不安です。

まあそれでも立地がいいので勝てるとは思いますけど。



そしてここにきて、管理会社さんの方が弱気になってきました。

東京4棟目1室、東京5棟目1室、東京6棟目1室、東京8棟目7室、東京9棟目3室の

空室を抱えていることになりますので、ちょっと空室率高すぎないかい?という感じに。



私、退去した物件はだいたい試しに家賃を上げて募集するんですけど、今回に関しては

管理会社さんから「時期的にあまり良い時期ではないので、少し家賃は抑えてはどうか」

という意見のメールが飛んできています。そうですね、確かにちょっと空室多すぎるので

埋める方向で調整しないといけないですね・・・。



というわけで、東京6棟目の空室は据え置き家賃で募集する方針とします。もうちょっと

頑張りたい気持ちはありましたけど、まあタイミングもありますので・・・ね。



やっぱりちょっと条件緩和しようかな、東京8棟目(そっちの話かよ)。



札幌5棟目 満室

札幌6棟目 満室

札幌7棟目 2戸空き

東京1棟目 満室

東京2棟目 満室

東京3棟目 満室

東京4棟目 1戸空き

東京5棟目 1戸空き

東京6棟目 1戸空き

東京8棟目 7戸空き

東京9棟目 3戸空き

仙台1棟目 満室

富山1棟目 7戸空き

千葉1棟目 満室



満室物件と空室あり物件が半々というのは褒められた状況ではありません。

札幌8棟目(仮)が決済できれば、更に空室は3戸増えます。



安くして一気に埋める作戦もありかもなあ・・・。安くすれば定着率も向上します。

売る気がない物件ならそれでいいんだろうと思います。

いずれにせよ、悩ましいところです。



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posted by ひろ* at 08:05 | Comment(0) | 東京6棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年05月28日

仲介業者さんの媒介契約のノルマ達成を支援する(?)

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言霊なのか、引き寄せなのか・・・。狙ったわけじゃないんですが、昨日、売却も大事と

ブログに書いた
そばから、それに関連する話が出てくるようになりました。



売却をすることで資産形成が加速すると書いたその日の午後、嫁ちゃんをコストコに

連れていって、東京8棟目の清掃用品など購入しておりましたが・・・何やら携帯が

ブルブル震えております。む、誰だ?と思って見てみると、東京4棟目を仲介して

くださった業者さんじゃないですか。しばらく連絡取ってなかったんですけど、

東京4棟目購入の際にはお世話になりました。何かいい物件情報でも入ったかしら?



「物件のご提案ではないんですけど・・・」と切り出す営業マン。

どうやら売り物件の手持ちが少なく、今月の媒介契約のノルマが達成できなさそうなので

何か売っても良い物件があれば売らせて貰えないか、という電話でした。



昨日たまたま「物件を売るということ」などというテーマでブログを書いていたので、

それが何かを引き寄せてしまったのかもしれません。偶然もあるもんだなあ、ほんと。

あるいは本当に言霊というものがあるのかもしれません。これもまた思考が現実化した

事例なのかも?不思議なこともあるものです。



さて、それはそれとして、営業マンの成績のことを考えると、売れなくてもいいので

とりあえず媒介契約だけはしておいた方が彼も助かるでしょう。であれば、この強気な

価格で良いなら売ります、という値段設定で媒介契約だけ締結するということにすれば

いいのではないかと考えます。



問題は、どの物件を媒介契約するかです。東京の業者さんなので、都内の物件が

良いでしょうから、東京1棟目〜東京9棟目のいずれかと言うことになります。



このうち、購入したばかりの東京9棟目は除外。東京8棟目も借地なので今売ると

地主さんへの諸々の費用の支払で赤字になること請け合いです。しかも短期譲渡ですので

税金も激しく高くなりますから、あまり得策ではありません。



東京6棟目も短期譲渡ですし、立地がとても良い物件なので売るつもりはないから除外。

東京5棟目も短期譲渡で、自宅からものすごく近所なのでこれも売るつもりはなし。

東京2棟目は長期譲渡ですが、これは立地が良いので売るつもりはなし。

東京1棟目は長期譲渡なので売却を検討しても良いのですが、借地なので承諾料とかを

考えると、売ってもそんなに手残りなさそうなので検討対象外かな。



消去法で、東京3棟目と東京4棟目が残りました。



東京3棟目は個人所有で短期譲渡になります。ちょっと勿体ない感じがします。

所有権でロットも小さいため、売りやすいと思います。また、個人では2年連続で

売却をしているため、来年度から2年間課税業者になってしまいます。それを考えると

今年のうちに個人で売れるものは売ってしまった方がいいような気もしています。

他方、家賃が安い部屋があるので、そこを高くしてから売った方がより高値を狙える、

という一面もあります。



東京4棟目は法人所有です。税率は売却すると最大税率になりそうですが、短期譲渡の

39%分離課税に比べれば、34%ちょっとの総合課税の方が税金は安いはずです。

こちらは東京3棟目よりちょっと大きいのですが、それでも都内で4部屋のアパートなら

売りやすい部類に入ることでしょう。家賃も恐らくこれで相場というところまでは

持っていってますので、売り時と言えば売り時です。ただ、近隣を買って再建築可能に

化けさせるという大きな野望は諦めることになるでしょう。また、某ノンバンクさんでの

借入なので、違約金がそこそこかかることはマイナスですし、今後借り増ししたら金利が

下がると言う話からも少し遠ざかることになります。



いろいろ考えましたが、東京4棟目の方がベターかなあ?既存取引先の金融機関さんを

大切にするという意味で考えれば、東京3棟目はメインバンクさんからの借入なので

あまり残高を減らすのはよろしくない感じもあります。手残りも東京4棟目の方が

多くなります。ロットが大きいのも勿論なのですが、リノベの融資を超短期(5年!)で

借りざるを得なくて、その分元本返済がかなり進んでいるのが大きいのです。



というわけで、東京4棟目を差し出すことにしました。

金額はかなり強気な形にしたので、まあ売れないでしょうね〜。

東京で収益物件を売るのは初めてなので、相場などよくわからないのですが、

まずは素振りと思って出してみることにします。



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posted by ひろ* at 08:01 | Comment(0) | 東京4棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする