2018年05月28日

仲介業者さんの媒介契約のノルマ達成を支援する(?)

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言霊なのか、引き寄せなのか・・・。狙ったわけじゃないんですが、昨日、売却も大事と

ブログに書いた
そばから、それに関連する話が出てくるようになりました。



売却をすることで資産形成が加速すると書いたその日の午後、嫁ちゃんをコストコに

連れていって、東京8棟目の清掃用品など購入しておりましたが・・・何やら携帯が

ブルブル震えております。む、誰だ?と思って見てみると、東京4棟目を仲介して

くださった業者さんじゃないですか。しばらく連絡取ってなかったんですけど、

東京4棟目購入の際にはお世話になりました。何かいい物件情報でも入ったかしら?



「物件のご提案ではないんですけど・・・」と切り出す営業マン。

どうやら売り物件の手持ちが少なく、今月の媒介契約のノルマが達成できなさそうなので

何か売っても良い物件があれば売らせて貰えないか、という電話でした。



昨日たまたま「物件を売るということ」などというテーマでブログを書いていたので、

それが何かを引き寄せてしまったのかもしれません。偶然もあるもんだなあ、ほんと。

あるいは本当に言霊というものがあるのかもしれません。これもまた思考が現実化した

事例なのかも?不思議なこともあるものです。



さて、それはそれとして、営業マンの成績のことを考えると、売れなくてもいいので

とりあえず媒介契約だけはしておいた方が彼も助かるでしょう。であれば、この強気な

価格で良いなら売ります、という値段設定で媒介契約だけ締結するということにすれば

いいのではないかと考えます。



問題は、どの物件を媒介契約するかです。東京の業者さんなので、都内の物件が

良いでしょうから、東京1棟目〜東京9棟目のいずれかと言うことになります。



このうち、購入したばかりの東京9棟目は除外。東京8棟目も借地なので今売ると

地主さんへの諸々の費用の支払で赤字になること請け合いです。しかも短期譲渡ですので

税金も激しく高くなりますから、あまり得策ではありません。



東京6棟目も短期譲渡ですし、立地がとても良い物件なので売るつもりはないから除外。

東京5棟目も短期譲渡で、自宅からものすごく近所なのでこれも売るつもりはなし。

東京2棟目は長期譲渡ですが、これは立地が良いので売るつもりはなし。

東京1棟目は長期譲渡なので売却を検討しても良いのですが、借地なので承諾料とかを

考えると、売ってもそんなに手残りなさそうなので検討対象外かな。



消去法で、東京3棟目と東京4棟目が残りました。



東京3棟目は個人所有で短期譲渡になります。ちょっと勿体ない感じがします。

所有権でロットも小さいため、売りやすいと思います。また、個人では2年連続で

売却をしているため、来年度から2年間課税業者になってしまいます。それを考えると

今年のうちに個人で売れるものは売ってしまった方がいいような気もしています。

他方、家賃が安い部屋があるので、そこを高くしてから売った方がより高値を狙える、

という一面もあります。



東京4棟目は法人所有です。税率は売却すると最大税率になりそうですが、短期譲渡の

39%分離課税に比べれば、34%ちょっとの総合課税の方が税金は安いはずです。

こちらは東京3棟目よりちょっと大きいのですが、それでも都内で4部屋のアパートなら

売りやすい部類に入ることでしょう。家賃も恐らくこれで相場というところまでは

持っていってますので、売り時と言えば売り時です。ただ、近隣を買って再建築可能に

化けさせるという大きな野望は諦めることになるでしょう。また、某ノンバンクさんでの

借入なので、違約金がそこそこかかることはマイナスですし、今後借り増ししたら金利が

下がると言う話からも少し遠ざかることになります。



いろいろ考えましたが、東京4棟目の方がベターかなあ?既存取引先の金融機関さんを

大切にするという意味で考えれば、東京3棟目はメインバンクさんからの借入なので

あまり残高を減らすのはよろしくない感じもあります。手残りも東京4棟目の方が

多くなります。ロットが大きいのも勿論なのですが、リノベの融資を超短期(5年!)で

借りざるを得なくて、その分元本返済がかなり進んでいるのが大きいのです。



というわけで、東京4棟目を差し出すことにしました。

金額はかなり強気な形にしたので、まあ売れないでしょうね〜。

東京で収益物件を売るのは初めてなので、相場などよくわからないのですが、

まずは素振りと思って出してみることにします。



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posted by ひろ* at 08:01 | Comment(0) | 東京4棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年05月27日

売却を交えることで資産を大きくすることが出来る。

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業者さんのように転売しようと言う話ではありませんが、実体験からある程度の

スピードで不動産を増やすには売却は必須なんだよねえ、と思うようになってます。



物件購入を始めた頃は、インカムゲインをしっかり得ていればOKと思ってました。

そのキャッシュフローを蓄積して次の物件を買う、と。それによって少しずつ収入が

増えていき、購入するとまた収入が増えてお金が貯まるスピードが早くなります。

こうやってだんだん加速しながら、雪だるま式に収入が増え、最終的にサラリーマンを

超える収入を得られるようになる、と理解していました。



実際、私はあまり売却するということを考えずにずっと保有を続けてきました。

転機になったのは2015年〜2016年あたりの相場高騰です。周囲の人が売却を

ちらほらと始めて、キャピタルゲインでだいぶお金を稼いだという話を聞くように

なりました。でも私自身はまだ保有することしか考えておらず、その流れを横目で

見ているだけでした。



そんな私に「売らないと金持ちになれないよ」「規模を自慢することが目的ではなく

お金持ちになることが目的でしょ?」と助言をしてくださった方が何人かいました。

別に規模の自慢をしたいつもりはなかったのですが、手元にキャッシュが増えるのは

魅力だなと思う気持ちはありました。最初はあまり意識してなかったのですが、何回か

言われるとだんだんその気になってくる単純な私。いろいろとシミュレーションをして

自分を納得させ、売りに出してみることにしました。



札幌1棟目と札幌4棟目を売りに出した結果、両方とも買った時よりだいぶ高い価格で

購入していただくことができまして、手元に数千万単位の資金が残りました。

その状態で融資審査に行くと、ホイホイと融資が通るんです。びっくりするくらいに。

手元資金があることに加え、東京の金融機関さんから見ると「札幌の比率が高すぎる」

というところが気がかりだったようで、一番でかい新築RCを売ったことから東京の

物件の比率が高まり、稟議を書きやすくなったというところがあったのだと思います。



私自身が2015年に物件再生のやり方を覚えたので、それにより収益物件探しの

目線が広くなったこともあるのだと思いますが、借入額が減って現金が増えたことにより

融資が付きやすくなったことも影響しているものと思われます。あと、相場が高騰して

いることを受けて、多少目線を下げたこともあったかと思います。



結果、2017年は2棟売って6棟購入するという強烈な一年になりました。

売った分の(当時の)購入金額が1.2億強。買った分の購入総額が3億強となり

売却を経ることでより規模が拡大する、という結果になりました。



勿論、割安の時に購入した物件だったからでしょ?と言われればその通りです。

私自身のスキルというよりは、たまたま運が良かっただけであることは認識してます。

それでも、割安で買って、しばらく運用して、ほどほどで売却するサイクルを取れば

家賃として何年も待ってもらうお金を一気に貰うことができ、時間を短縮することが

できるだろうと思うようになりました。



宅建業者さんではないので、反復継続の売却は業法違反になります。

長期保有する想定で購入したものを、市場のタイミングを見て売却して、新たな物件を

購入することを業法違反というのであれば、この考え方は実施できませんが、私的には

数年保有した物件を年に1〜2棟売るくらいなら業法違反ではないだろうと考えます。



それに、目の前に欲しい物件があるのに購入する資金がないというのは悔しいことです。

だからといって、今どき自己資金なしで購入するのは厳しいです。私も今年札幌3棟目を

売却しましたが、東京9棟目の自己資金やら、いろいろな修繕やら、所得税の納税やら、

札幌8棟目の自己資金(結局数百万必要になってしまった・・・)が重なりまして、

あっという間になくなってしまいました。次に面白いものが来ても手が出ません。

東京8棟目の収益が出ていないのに支払だけが始まっていることも当然影響しています。



買い続けようと思ったら、それと同じように売り続けなければいけないのだと思います。

それが私が数年かけて実体験を積み上げて、ようやく得られた結論です。



ただし、大前提として「割安に買う」もしくは「相場で買って融資やや短め」である

ことは必要です。割高に買ってしまうと、それを売却できるところまで残債が減るのに

時間がかかってしまいます。スピード感を持って取り組みたいなら、割安に購入して

数年で売るか、相場で買って残債を早めに減らして売却するか、という感じですね。

売らない前提なら、相場で買って長く融資を引いてキャッシュフローを得る方式も

良いのだと思います。



安く買えば「持ってよし、すぐ売ってもよし」な状態になります。

相場で買えば「持ってよし、将来的に売ってもよし」になります。

高く買えば「持つしかない」になります。

なんでも売れるわけじゃないので、最初の目利きは必要になりますね。



そんなわけで、私も機会があれば売ってキャッシュを得る作戦を考えたいと思います。

ただ、私自身もさすがに保有物件の中で売れそうなものがなくなってきております。

仙台1棟目は真っ先に候補になるのですが、これを売ると仙台物件がなくなってしまい

本当に仙台の会社なのだろうかという疑問だけが残ることに・・・^^;

個人保有のものは短期譲渡になってしまうので、まだ早いよなあという感じですし、

東京1棟目は借地なので諸々の費用負けしてしまうと思います。



これから来る(と思われている)買い場に向けて、自己資金はできるだけキープしたい

ところですので、いろいろと考えてみようと思います。



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posted by ひろ* at 09:52 | Comment(1) | 思想・発想 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年05月26日

新規購入物件の募集賃料を検討する。

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今度購入する予定の札幌8棟目(仮)について、購入後の家賃設定や募集条件を

いろいろと考えてみました。



購入まであと1週間なのに、まったくそんな感じがしない札幌8棟目(仮)。

でもそろそろスタートダッシュを決めるために、空室対策を考えなくてはなりません。



基本スペック

札幌市内 平成初期築RC

JR某駅徒歩3分

2DK 8部屋 1室空き(1室退去予告)

1K 4部屋 1室空き

駐車場は3台で満車



お部屋の中は綺麗にリフォームされているので問題ないように見えるのですが、

なぜか2DKなのに広告料4ヶ月積んでも決まらないという状況でした。

いやいや、普通に2DKなら広告料2ヶ月あれば十分決まるはずなんだけど・・・。

家賃設定だって、そこまで無茶な価格ではないと思いますし。



単身は恐怖の三点ユニット。札幌2棟目の悪夢がよみがえります。

それにしては家賃が強気だったので、これは下げないと厳しいでしょう。

贅沢言わずにサクッと決める方がいいと判断しております。



先日札幌に行って金消契約してきた際に、管理会社さんとも管理委託契約をして

きました。その際にいろいろと話をさせていただき、今回は管理会社さんのところで

清掃は頼まず、別に清掃業者さんに発注をかけるということで合意いただきました。

清掃発注先は・・・もはや大社長になったコジローさんの経営する清掃会社さん。

スタッフの方が真面目に仕事してくれるし、賃貸仲介目線でのレポートなんかも

時々してくれるので、私は報告ネットさんと2本立てでいつも利用しています。



今回も相談したら、頼む前に早速賃貸付けの目線でのレポートを送ってくれました。

ファミリー間取りも単身間取りも、初期費用を軽減すれば勝負できるでしょう、と。

その他、この辺修繕した方がいいんじゃないか、みたいなご提案もしてくださいました。



そんな情報や、管理会社さんからの情報をもとに、募集条件を組み立てます。

なんか水道代高いよねとか、ファミリーの広告料こんなにいらないでしょとか、

TVドアホンはわかりやすいからバリューアップにいいと思うけど、排水エルボは

まあなくても何とかなるでしょう、とか。



この物件を管理するわけでもなく、ただ単に話しやすいからというだけの理由で、

札幌7棟目の管理会社の社長さんにも「水道代高いですかねえ」なんて聞いてみたり。

嫌な顔一つせず答えてくれるので、ありがたいやら申し訳ないやら。



一緒に仕事をして、この人は信頼できると思える人が、こうやって周りにいるからこそ

安心して遠隔地での賃貸経営に乗り出すことができるのだと思います。もしこういう人が

いなかったら、私はとっくにのたれ死んでいることでしょう。



こういうつながりを持つことができたのも、一番最初は札幌2棟目という全く埋まらず

大苦戦をした物件があったからこそです。あの失敗があったからこそ、コジローさんや

報告ネットの山岡さんとのつながりができ、そこから今の流れができたのだと考えます。

そう考えると、失敗は成功の母だったのだと思えるのです。



ブログでは基本的に使っている業者さんの紹介とかしないんですが、この両名だけは

そんな恩を勝手に感じているので、ひょっこりリンク貼ったりしちゃうんです。

(別に広告料なんか貰ってないですよ・笑)



話がちょっとそれましたが、そんな感じで作った募集条件。これを管理会社さんに

ぶつけて、所有権移転後のスタートダッシュに備えたいと思います。



参考までに、こんな感じです。



3点ユニット1R

家賃25,000円、管理費0円

初期費用は火災保険のみ

広告料3ヶ月

水道代2,500円



ファミリー2DK

家賃45,000円、管理費2,000円

初期費用は敷ゼロ礼ゼロ、他は普通に取る

広告料2ヶ月

水道代3,500円



え、こんなに広告料かかるなら札幌やりたくないって?まあ気持ちはわかります。

もっといいところがあるなら、そちらでやればよいと思いますよ!

私はもう10年近く札幌で賃貸物件を保有しているので、この相場でも何とかなると

頭の中で描けるから買っているだけですから。



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posted by ひろ* at 08:47 | Comment(0) | 新規案件 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年05月25日

設備や清掃に関しての改善活動。

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東京8棟目に関して、内覧会でのご指摘や仲介業者様からのご意見などを

踏まえて、改善を行っております。



問い合わせに関してはそこそこあるという東京8棟目。

ただ、申込にはまだ結びついていないです。そろそろ募集開始から1ヶ月になるので

1件くらいは申込がほしいところですが、家賃も高めに設定してあるので、焦らず

我慢の子でしばらくは辛抱したいと思います。



さて、そんな東京8棟目ですが、ちょっと前に内覧会など親しい方向けに開催しました。

その中で得られたお話を少しずつ物件に反映させていっております。



その1:商用利用について

道路に面した部屋はペットのプライベートトリミングサロンなどのような、人の出入りが

あまりなくて、物件の特徴にマッチする業態であれば、許可してもいいのでは?という

意見がありました。これは確かにそうだと思ったので、募集条件に反映いただきました。



その2:初期費用について

以前ブログに書いた初期費用の件を実際に募集条件に反映しました。初期費用軽減です。

反響状況を見ながら、礼金ゼロキャンペーンも今後検討する予定です。



その3:網戸が固い部屋がある

リノベ案件なので、新築同様ではあるものの、厳密な新築ではありません。

サッシ類はコスト削減のため、既存のものを流用しております。

内覧会の中で、一部のサッシ(キッチンの小窓とか)の網戸が動かない状況が

見受けられたため、管理会社さんに一通りチェックしていただき、開かない箇所を

特定すると共に、開けられるようにする見積を依頼しました。



その4:目隠し

隣地の型より目隠しの設置を依頼されたので、隣接する窓に設置することにしました。

管理会社さんに採寸いただきましたので、こちらで施工しようと思っておりますが

考えていた商品が「格子窓専用」だったので、設置できないことが判明。どうしよう。

また商品から考え直しか・・・。



その5:虫の死骸がちょっと多い

コバエとかだったらトラップの封水が切れているのかなと思うのですが、見た感じ

小さな蜘蛛とかの死体が多いように見えます。サッシの隙間から入ってるのかな?

とりあえず管理会社さんの封水が切れてもいいようにラップをしてもらいました。



その6:落ち葉対策

外構も含めて今回はリノベーションをしました。白い砂利を使って綺麗にしたのですが

その砂利に隣地の木から落ち葉やら何やらがいっぱい落ちてきます(汗)

せっかくの白い砂利がどんどん落ち葉で埋め尽くされていく・・・悲しい。



この落ち葉をどう清掃するか。施工業者さんからは「ブロワーを使えばいい」との

アドバイスをいただきました。



[商品価格に関しましては、リンクが作成された時点と現時点で情報が変更されている場合がございます。]

マキタ ブロワ MUB401 AC100V 風量4.1m3/分 集じんも可能
価格:7830円(税込、送料別) (2018/5/25時点)




↑こんな感じのやつです↑



風で落ち葉を吹っ飛ばそう、というプランですね。なるほど。



管理会社さんに定期清掃のお見積を依頼しておりますが、意外とお値段がかさむようで

場合によってはシルバー人材センターさんをこちらで手配しようかと考えております。

また、管理会社さんが見積を依頼した業者さんは、ブロワーだと落ち葉が砂利の奥に

入ってしまうのではないかということを懸念されているということでした。

立ち話でちらっと聞いたレベルなので細かいことはわかりませんが、まあその辺は

見積と清掃方法をいただいてから詳しいことを聞いてみたいと思います。



その7:足ふき台

散歩から帰ってきたペットが足を洗えるよう、東京8棟目には足洗い場を作りました。

セットで足ふき場を作ろうと思ったものの、指示出しがうまくできず、室外機が

足ふき場に相当する場所にドーンと置かれてしまいました^^;



どうしようか悩みましたが、この室外機がある状況を逆手に取ることにしました。

室外機カバーを足ふき台として兼用してしまおう、と。そしてこんなの発注しました。




これならワンちゃんを載せても壊れることはないだろうし、掃除も簡単です。

届いたら早速設置してみる予定です。



地道に改善を続けて、将来の申込に備えたいと思います。

ハードは良くなっているので、次は宣伝の改善だな・・・。



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posted by ひろ* at 08:00 | Comment(0) | 東京8棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年05月24日

家主滞在型民泊で家賃軽減!?東京2棟目の空室に申込あり。

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東京2棟目の空室に申込が入ったと管理会社様から連絡を受けました。

ある意味、今どきな申込でした。



今年の繁忙期は後ろ倒しになったような印象があります。4月〜5月にかけて

東京も札幌もポロポロと退去が出てしまい、なんとも締まらない感じの印象を

抱いたような感覚があります。東京2棟目が4月末、東京4棟目が5月末、

東京5棟目が5月末、東京6棟目が4月末、札幌7棟目が3月末と5月末。

4月〜5月で合計6部屋が空いたことになります。いやー、これはえぐい!

そこで空くのは勘弁してよ〜と思う部屋が1〜2部屋あるのは仕方ないのですが、

今年はとにかくそういう部屋が多すぎました。



まあでも、東京に関してはそこまで心配はしておりません。どの部屋も競争力は

あると思います。特に東京6棟目は山手線のターミナル駅から歩ける物件なので、

2000円ほど家賃をアップさせて募集しましたが、ほぼ退去と同時くらいに

申込をいただくことができました。もっと家賃あげてもよかったなあ。ちっ。



札幌7棟目はちょっと強気の家賃と相場なりの家賃の2部屋にしました。

強気な家賃の方は埋まったらラッキー、残り1部屋になったら諦めて家賃を下げよう、

みたいな考え方をしています。まあこちらも少し時間はかかるかもしれませんけど、

着実に埋まることでしょう。それなりに大丈夫だと思っています。



ちょっとキツイかなと思うのは東京5棟目でしょうけど、これも家賃さえ落とせば

まあ決まるとは思います。あと部屋の傾きを直せばたぶん許容できる人も増えると

思われるので、まあ何とかなるかな・・・駅徒歩1分という好立地でもあるし。



あと、東京4棟目も一番狭くて一番条件が悪い部屋が退去になってしまいますので

ちょっと苦戦するかもしれません。しかし一番安い部屋なので、逆に決まる可能性も

否めないなあという感じです。



前置きは長かったのですが、ここで本日のテーマである東京2棟目です。



この物件、店舗・事務所が2部屋、2DKが2部屋、2LDKが1部屋と言う構成です。

購入して6年が経過しようとしていますが、2DKの2部屋はこれまで入れ替わり無し、

店舗・事務所は私がオーナーになった後客付しましたが、1回だけ入れ替わりが

あったものの、それ以外は入れ替わり無し。2LDKだけがちょこちょこと入れ替わりを

しております。



今回空いたのもやっぱり2LDK。家賃けっこう強気に取ってるからかもしれません。

駅徒歩2分で場所もばっちりだし、間取りも悪くないんだけどなあ。だから強気の家賃で

入居が決まっちゃうのかなという気もします。そして空くのも早い、的な。



今回は前回と同じ賃料で募集をかけると共に、少しだけ攻めの姿勢を出してみました。

通常の家賃より高い家賃とする代わり、民泊を許可するという新たな試みです。



民泊新法が6月15日から施工されます。これに合わせて、民泊の申請をしている人が

増えていることでしょう。この部屋は2LDKなので、大人数が宿泊できた方が

儲かると言われている民泊にはちょうどいいと思います。有名な観光地にも近いですし

やれば確実に引き合いはあるでしょう。



管理会社さんと相談して、通常募集の家賃で一般の仲介業者さんに出すと共に、

2万ほど高めの家賃設定にして、民泊OKとして一部の業者さんに出す、ということを

今回やってみた次第でした。



ただ、この時あまりきちんと調べていなかったのですが、東京2棟目のある区は民泊に

厳しく、実質的に家主居住型でしか民泊をやることができない状況でした。それだと

かなりパイが絞られますので、あまり良い募集ではなかったなあと今は振り返ります。

家主不在型でもやれる立地だったら、もっと広い範囲でやれたと思いますが。

ただ、この時の私はそんな制約があることには気が付いておりませんでした。



4月末で退去が完了し、募集開始。5月は東京9棟目とか札幌8棟目(仮)とか、

それ以外にもいろいろとやることが多く、正直あまり募集に対して気を配ることは

出来ておりませんでした。やることが多すぎてパンクしそうな感じでした。



ようやくひと段落してきた5月後半。管理会社さんと東京9棟目の鍵の受け渡しで

お会いした際に、立ち話の中で「東京2棟目の空室に申込をいただきました」という

嬉しいお知らせをいただき、ほっとしました。しかも民泊前提の申込ということで

家賃も2万アップの数字での決定です。素晴らしい!



話によると、自営業(もしくはそれに近い形)で商売をされている方が、より都心に

住みたいと言うことで申込を入れてくださったそうです。家賃の支払を軽減するために

民泊を家主居住型で行う想定である、とのこと。これは素晴らしい申込です。100点!

家主滞在型ならゴミ問題や騒音問題にもなりにくいことでしょう。



家主居住型のみという厳しい制限をクリアした申込により、東京2棟目は満室に

返り咲くことができました。仲介業者さん、管理会社さん、ありがとうございました。

まだまだ空室はありますが、一つ一つ着実に埋めていきたいと思います。



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