2018年04月05日

原状回復のお見積の費用対効果を考える。

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退去になった札幌7棟目の内装工事の内容を詰めております。



季節外れの退去でちょっと悲しい感じになった札幌7棟目。悲しんでいたところで

空室は埋まりませんので、内装をして募集を行わなくてはなりません。



退去なさった部屋と同じ階の別の部屋の家賃を比較すると、別の部屋の方が家賃が

1000円高いので、目標とする収益はそちらに合わせようと思いました。よって、

募集家賃は今までより1000円高い金額としました。別の部屋が埋まっているのだから

埋まらないことはないでしょう。



管理会社さんとその旨共有した上で、今度は原状回復のお見積の依頼です。

4月15日退去予定って言ってたから、その次の週にでも(元々行く予定もあったし)

現場を見てこようかなと思っていたのですが、何やら管理会社さんからひょっこりと

3月末に「退去立会完了しました!」という連絡が。あ、じゃあ早めに退去して

いただけたのですね。早めに募集ができ、空室損が減る可能性があるので助かります。



退去になったお部屋を本当は私も見たかったので、日帰り弾丸ツアーで札幌をすることも

考えたのですが、諸般の都合で止めました。再来週の週末、行く予定があるのでその時に

チェックしたいと思います。



管理会社さんの見立てでは、家賃を少し高めに設定していることもあるので、

ごまかしではなくちゃんと内装をした方がいいだろう、というご意見でした。

クロスは全貼替、CFも細かい傷が目立つので張替を推奨、とのこと。



送られてきた写真を拝見しましたが、確かにCFは細かい傷が目立っておりました。

シーリングライトが設置されていたのであろう場所も、日焼けしたような感じに

なっておりますし、換気口から雨だれみたいなシミができています。洗濯機置場も

明らかに洗濯機が置いてあったと思われる洗濯機の足の跡がついている状態です。

まあこれは確かに綺麗とは言い難いよね。



管理会社さん、これに対して先日お見積を送ってくださいました。

家賃を上げる前提でのお見積は27万前後、これだと高いと言うことであれば、と

別案で準備してくださった最低限のことしかやらないパターンで7万前後。



金額の差はCFの全張替の有無です。それに伴い巾木なども全て交換するのが高い方の

お見積の内容でした。細かい傷に関しては、最悪そのままでも良いかも、ということで

こういう2通りのお見積を出していただいたのだと思います。気の利く管理会社さんで

助かります。



じゃあどちらを選ぶか?という話ですが、この20万の差でどのくらい家賃に影響が

出るかを考えて決定しなくてはなりません。もし最低限の7万のお見積で普通に募集を

するとしたらいくらになるか家賃査定をしていただいた結果、今回設定した家賃よりも

5000円くらいは下げないと決まらないのではないか、というご意見でした。

管理会社さん、私の無茶振りに対して、いつも素早い対応をいただき感謝しています。



月5000円の家賃差ということは、年間60000円の差が付きます。

闘志に対する利回りは30%なので、そんなに悪くないと思います。

また、売却時の価格差が20万どころではない差として現れますので、ここは27万の

見積を採用して、家賃を高く維持した方が得策であろうと考えるに至りました。

それに家賃が高い方が属性も良くなる可能性が高いですし。



あとは義母がそれで納得するか、ですね。頭のいい人なので説明すれば納得するとは

思いますが、そこがクリアできれば原状回復の発注をすることが出来ます。



綺麗にして募集をかけて、早々に満室に返り咲かせたいと思います!



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posted by ひろ* at 07:52 | Comment(1) | 札幌7棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年04月04日

全体での稼働率が80%を割り込んでしまった(汗)

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昨日の時点での各物件の稼働率などを整理しました。



【札幌5棟目】

稼働状況 16/16 100%



札幌の単身物件はちょっと不安。そんな気持ちがある私ですが、今のところ札幌5棟目は

調子よく推移しています。今回、初めてメゾネットタイプの部屋の空室が出ましたが、

今までより気持ち高めの家賃にして、1ヶ月経っても決まらないからテコ入れをして、

その後何とか生活保護の方が決まりました。家賃はペットを飼うとか色々とあったため

結果として生活保護の上限金額となり、想定していた家賃を少し上回りました。



この物件、購入してから1年半で入れ替わりは3部屋。単身物件にしては優秀です。

退去のたびに10万〜15万のリフォーム代がかかるのが悩みの種ですけど、

入れ替わりが少ないのは評価できます!



【札幌6棟目】

稼働状況 4/4 100%



満室キープ。購入前からお住まいの方に4ヶ月の大型滞納が発生しておりましたが、

先日2ヶ月分が振り込まれたので、解消に向かいそうです。詳しい経緯は気が向いたら

ブログに書くかもしれません。



そして相変わらず新担当の方とほとんど話をしていないという。

人間関係をもっと作りたいんだけど、幸か不幸かネタがないです。



【札幌7棟目】

稼働状況 16/17 94.12%



余った建蔽率や容積率を消化する何かを作るのは、管理会社さんの目線だと今のところ

難しそうだったり、この間1部屋退去して原状回復のお見積が来たりしております。

見積は家賃を下げるけど原状回復を最小限にする方法と、家賃を上げて原状回復も

ちゃんとやる方法と2通りくれました。この辺の親切な対応にはいつも頭が下がります。

どっちでやるか早く決めないと。



【東京1棟目】

稼働状況 3/3 100%



相変わらず何もありません。ひたすら無風。

今月末で更新を迎える方がいます。更新してくれるといいのですが。



【東京2棟目】

稼働状況 5/5 100%(退去予告1)



先日退去予告が来てしまいました。一番広いお部屋です。原状回復とか募集とかを

頑張ってやらないとです。東京8棟目に全力を注ぎたいところなので、ある程度は

管理会社さんに任せないとかな?



【東京3棟目】

稼働状況 2/2 100%



3月末更新の方は、何事もなかったのでおそらく更新になったと思います。

今月の送金で更新料が入ってくるのかな?それとも来月?いずれにせよ臨時収入です。

ちょっとほくほく。



【東京4棟目】

稼働状況 4/4 100%



一気に3部屋が更新ということでひやりとしていましたが、幸いなことに誰も退去せず

満室継続となりました。いやー、良かった!あとは7月くらいにもう1部屋更新が

ありますので、そこも継続になることに期待したいです。



【東京5棟目】

稼働状況 1/1 100%



ここも無風状態。小さな戸建ですが、何事もなくお家賃が入ってくることに感謝します。

退去したら床の傾きはやり直さないといけないなと思いつつ、できるだけ退去がないよう

祈りたいと思います。



【東京6棟目】

稼働状況 4/4 100%(退去予告1)



まさかの入居4ヶ月での退去。理由は転勤ということなので引き留めようがありません。

ここが空室が出るとは想定外でした。悔しいのでもう少し家賃あげて募集します!

前回もかなりサクッと決まったものですから。



【東京8棟目】

稼働状況 0/7 0%



リノベーション工事中が片方だけ終わりました。ただ、もう片方は引き続き工事中ですし

外構もその後本格的に工事するつもりです。よって、本格的に募集を開始できるのは

GWの後ではないかと思います。



物件の工事が全て終わったら、本格的に募集が出来るように準備を進めています。

ペット多頭飼いOKのコミュニティアパートというコンセプトで、他と差別化した

内容を盛り込み、販路を仕込んでいきたいところです。



【仙台1棟目】

稼働状況 7/7 100%



義母から「退去になった人の精算金がまだ振り込まれていない」と連絡があったので

退去立会と工事を担当してくれた業者さんに状況確認中です。

この物件も単身タイプが多い割に退去が少なくて助かります。



【富山1棟目】

稼働状況 0/8 0%(入居申込1?)



唯一の入居者様が、今年の富山の大雪に耐えかねて退去されていきました。

駐車場内の融雪は問題なかったものの、外に出る道路に市が除雪した雪を溜めるせいで

そこの雪かきがしんどい、といういかんともしがたい理由でした。



いい機会なのでしっかり原状回復して8部屋全部きちんとした状態にします。

そして外壁なども塗り替えて、イメチェンしてからバシッと募集しようと思います。

(並行で募集は勿論かけますけど)

ガス会社さんも決まったことだし、話をどんどん進めますよー。



あれ、そういえば入居申込来そうだって言ってた件はどうなったんだろう?

電話して聞いてみようっと。



【合計】

稼働状況 63/79 79.7%(退去予告3)

リノベーション工事中の東京7棟目と、水害からの復旧作業中の富山1棟目。

この2棟の立ち上げは勿論必須なのですが、それ以外にも東京で2部屋の退去予告が

この時期に出たのはちょっと痛いです。



今かなりサラリーマンの仕事がしんどい時期なので、全部を並行してやるのは

ちょっときついなあと思うのですけど、泣き言言ってても空室は埋まりません。

やれることから順次やっていこうと思います。



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posted by ひろ* at 07:12 | Comment(1) | 成績 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年04月03日

セカンドハウスローンで仙台の戸建を購入できるか?

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金融機関さんの融資は確実に締まってきていると思います。

先日はセカンドハウスローンを使おうとしましたが、NGでした。



きっかけはお世話になっている仙台の業者さんからのご提案でした。

利回りで言えば7%強だけど、築浅で立地がとても良い戸建の案件があるけど、

もし興味があればどうですか?という内容でした。実需の戸建なのですが、所有者の方に

ちょっと訳があり、早めに現金化したいというお話だそうです。



残債が消えれば良いということでしたので、高くはないと思います。購入してすぐに

売却しても、税金等全て考えても恐らく損はしない案件でしょう。売却先が実需層に

なるので、流動性もそれなりに高いと考えます。



賃貸で出すにしても、属性が良い人でないと借りられないでしょう。転勤族でそれなりの

役職に就いている人がターゲットになると思われます。こういう物件、安定するので

決して悪くないんだよねというのが感想です。



ただ、実需向けの価格って正直なところよくわかりません。ネットでざっくり調べる限り

高くはないというのはわかりますが・・・。どこまで読みを外していないかを把握して

取組を考えるべきと思います。それは相談した大家さん仲間の友人にも言われました。



そこで、仙台1棟目を購入した業者さんに情報を伝え、価格を査定していただきました。

この業者さんは人格者で信頼に足る人と思います。情報を出しても、横からヌキに

かかったりするお行儀の悪いことはしないだろうと思い、お話をしてみた次第です。



この業者さんの査定によれば、今回の案件の相場価格に対して、残債(=売却希望価格)

は一般的な実需の戸建の8掛けくらいの価格だそうです。そして残債の75%くらいが

土地の値段であるという判定もいただきました。



今後、相場が変わる可能性は大いにあるので、これだけで安心ですと言っては

いけないと思いますが、何らかの方法で長期融資を引くことが出来るのであれば

取得に値する案件かなと感じた次第です。



そう思った理由の一つに、場所の良さがあります。仙台は割と坂が多いのですが、

ここは平坦な場所です。そして交通利便性も良く、車も2台置けます。



義母が今住んでいる家は、当時の新興住宅地で山の上を切り開いた場所にあります。

生活するのに車がないと絶対に無理な場所です。今は良いのですが、5年〜10年が

経過した後もその場所に住み続けられるのか?というところが私としては気がかりで

平坦な場所でスーパーも徒歩で行けるような住宅に引っ越したくなるのではないか、

と想像しています。だから、今回の案件をしばらく投資用として回しておいて、

(来てほしくないけど)そういった時が来たら義母に移り住んでもらう、という

準備をしてもいいのではないか、というのがありました。



では、取得の方向に動くとして、どうやってキャッシュフローが出る形を保つか?

最低でも25年、できれば30年以上の融資をつけないと、せっかく取得したのに

苦しくなるというおかしな話になってしまいます。



耐用年数を超えて長期の融資を得られる立てつけを考えた時、一番有力と思ったのは

セカンドハウスローンでした。幸いにして、仙台法人の仙台1棟目や太陽光に融資をして

くださっているメインバンクさんで住宅ローンも引いています。個人として既存取引を

しているということは、セカンドハウスローンの話も聞いてもらいやすいのでは?



そんなわけでメインバンクさんに電話して、この話を持ち込みたいと相談しました。

メインバンクさん、まずは上席と相談してみるので少し時間をくださいということで

持ち帰りましたが、1週間経っても折り返しの連絡がありません。うーん、これは

期待できないかなあ。



義母がたまたま別件でメインバンクさんに立ち寄った時(千葉1棟目の返済予定表を

持参してくれたそうです。指示なしでそれをやってくれるとはグッジョブ!)に

ちらっとこの戸建の話をしていたそうですが、いろいろ悩んでいるということで

あまり期待はできないかもね、という印象だったようです。



そして昨日、本件に関してメインバンクさんから正式に「当行では難しい」という

回答をいただいてしまいました。残念・・・。



さて、そうなるとこの案件をどうやって融資付けするのが一番いいか、再度練り直しが

必要になります。



1.東京の金融機関さんで東京在住の人が仙台の物件にセカンドハウスローン

2.仙台の金融機関さんで東京在住の人が仙台の物件にセカンドハウスローン

3.東京の金融機関さんで東京在住の人が仙台の物件に事業性ローン

4.仙台の金融機関さんで東京在住の人が仙台の物件に事業性ローン



どれもハードルが高そう・・・。

2で事業性融資でお付き合いがある金融機関さんが一番可能性が高いと思うので

そこをまずは当たってみようかと思います。



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posted by ひろ* at 07:52 | Comment(0) | 新規案件 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年04月02日

1年ちょっとでクッキングヒーターが故障した高級コンドミニアム。

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賃貸中のフィリピンのコンドミニアム2戸目でトラブルが発生しました。

クッキングヒーターが故障とのことです。



フィリピン2戸目は一昨年引き渡しを受けて、昨年賃貸がついたお部屋です。

立地が良いのとあまり期待していなかったのとで、けっこう強気な値段設定での

賃貸付けを依頼していましたが、管理会社さんが見事に結果を出してくださいました



入居いただいた後は特に何もなく平穏な日々が続きました。いくらなんでも新築で

引き渡されたコンドミニアムだし、いきなりそんな大きなトラブルは起こらないよねと

高をくくっていた私がいたように思います。



しかし今回、そんな楽観的な私をあざ笑うかのような事件が・・・。

やっぱりフィリピンはフィリピンクオリティになってしまうのか・・・。



先日、管理会社さんからLINEでひょこっとメッセージが届きました。

「ひろ*さんのお部屋の件ですが、トラブルです」

・・・続きを読みたくないorz



管理会社さんのご報告によると、どうやらキッチンのクッキングヒーターが故障した、

という話のようです。引渡時に見ましたが、ガスとかではなく、かといってIHでも

ないような、よくわからないクッキングヒーターだった記憶があります。

クッキングヒーター

クッキングヒーターをスイッチON

やたらと熱くなるのが早くて、触ったら火傷するよと言われたんですよねえ。



で、これが壊れたということなんですよ。まだ引渡してから1年3ヶ月なのに。



入居者様から故障という話があり、管理会社さんからコンドミニアムの担当エンジニアに

連絡をして修理をお願いしたところ「もう直せないので交換してください」と言われた、

ということでした。エンジニア、ほんとかよ!?仕事増やすために適当なことを

言ってるんじゃないかと疑ってしまいます。お国柄が違うので、日本のように誠実に

仕事をしてくれるかというと、やや疑問符が付くんだよなあと思っています。



管理会社さんは言います。引渡後1年以内なら保証対象になると思うのですが、と。

正確な引渡日の記録が残っていないけどわかりますかと聞かれたので、答えましたよ。

一昨年の11月だから、1年は微妙に過ぎています、と。



・・・ソニータイマーかよ!(泣)



仕方がないので、キッチン交換の見積を作ってもらうことになりました。

いやー、ブログネタが増えて楽しいな〜・・・な、泣いてなんかいないんだから!



コンドミニアムの管理をしているところに、いくらなんでも壊れるの早すぎるから

何とか無償で直してよと言えないですか?と管理会社さんに聞いたのですが、

それは既に交渉済みでNOだったそうです。日本だったらサービスで何とかするという

回答を引き出せるパターンなのに・・・。



購入の時にいろいろ骨を折ってくださったエージェントさんのコネでどこか上層部と

交渉して貰えないかという相談もしましたが、引渡後はデベロッパー本体の管轄では

なくなってしまうので、プロパティマネジメントの部門と直接会話するしかない、

ということでした。フィリピンって縦割りなんだよなあ、こういうところはすごく。



だったら私が最後にダメ元でタダにしてくださいと懇願してみようかなと思いまして、

メールアドレスを管理会社さんに聞いたのです。そしたら返ってきたのが電話番号。

「ダメもとで電話できますか?」と。うー、ごめんなさい。電話はちょっときついっす。

メールなら頑張るんだけど・・・。



まだ見積は出てきていませんが、クッキングヒーター交換っていくらくらいかかるのか

今からソワソワしてしまいます。何十万とかかったらシャレにならないですよ。

怖いですわ・・・。



フィリピンに関しては、2戸目を現在売却に出しています。たまに引合があったりも

する
のですが、結局いつの間にかフェイドアウトしていたりで、売却につながりません。

今年は損切りでもいいからこの物件は手放そう、と考えております。いつか値上がりする

その日までのんびり待つ・・・というのは厳しいです。金利が高すぎるため。



昨年、A社さんとB社さんに依頼しておりましたが、A社さんは現場の意見を総合的に

判断すると、買値以下でないと売れないということを連絡してきました。B社さんに

そのことを話すと、いくら何でも安すぎるからこちらで頑張って売ります、と。



ただ、今年中に絶対に売らなくてはならないと思っておりますので、期限を切って

3月末まではB社さん一本でお任せしますので、買値以上で売ってくださいと

お願いをしました。そしてその期限が先日到来しましたが、引合等特に話は出ず。



B社さんに状況をもう少し伺わないといけないですが、もうここは損切りモードに

移行し、A社さんに売れる金額で売ってOKと伝えるべきと判断しています。

だらだらやっても金利による損が増えるだけ。早く解放された方がいいでしょう。



ちなみに、某有名投資家の方から「私の友人に聞いてみましょうか」と提案いただき

お願いしたのですが、その方の判定も「その買値は高すぎる」だったようです。

ローカルの人はその値段だと絶対買わないから、日本人かアメリカ人に売るしかない、

ということでした。うーん、ダメぽ。



4月から気持ちを切り替え、別な目線での売却活動にいそしみたいと思います。



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posted by ひろ* at 07:57 | Comment(0) | 海外不動産 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年04月01日

自販機の名義変更が終わっていなかった。

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売却した札幌3棟目のことを今更書くことになるとは思っていませんでした。

たいした話ではないですが、おや?と思う出来事がありました。



先月までは送金があったものの、今月からは送金がなくなった札幌3棟目。

そうなると、某カタカナ銀行の札幌支店口座は入金がなくなるはずです。

それなのに、先日その口座から「入金がありました」という通知メールが。

あれれ?なんだろ?



チェックしてみると、どうやら札幌3棟目に設置していた自販機の業者さんから

私宛に送金があったようです。うーん、そうか。これも変更しておくよう、事前に

仲介業者さんには伝えてあったんだけどなあ。ま、この業者さんは事務処理が大変苦手で

あることは知っているので、こんなこともあるでしょう。仕方ないです。



別にこのまま知らんぷりしていても良かったのですが、自販機の数千円のために

不義理を働くことは全く得策ではありません。仲介業者さん、なかなか私好みのボロい

物件を出してくれるので、良い関係を維持したいと思っています。



というわけで、早速仲介業者さんにお電話。この辺の切り替えができていないですよと

伝えて、今月こちらの口座に送金された金額を買主さんにそのまま送ります、と

伝えました。



先方からは、手続きの不備を詫びる言葉と、その送金はそのまま私のところに

持っておいてほしい旨を伝えられました。仲介業者さんにてその金額は負担して

新オーナーに送る、ということでした。



気になったので、他にもこれだけありますよという内容を改めてメールしました。

・CATVの契約名義変更

・NTT Bフレッツ電気代の振込先変更

・プロパンガスの貸与契約変更

・自販機の契約名義変更



決済のドタバタは乗り越えているタイミングなので、まあ今度は大丈夫でしょう。

新しい所有者さんの元で元気に暮らすのだよ〜。



そういえば時間がかかっていた火災保険もようやく解約が完了し、返戻金が戻りました。

今度こそ札幌3棟目の長い物語は終了でしょう。きっと。

今までありがとうございました。



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