2018年04月10日

土地値程度の都内ボロアパート案件に買付入れちゃった。

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東京8棟目と富山1棟目がガラガラ、東京2棟目と東京6棟目で退去予告、札幌7棟目で

空室が1部屋。まず埋めることを優先しなくてはいけないのに、つい新しい案件が出ると

飛びついてしまう困った私です。今回もまた、怪しい案件に手を出しています。



ちょっと前ですが、昔からお付き合いがあり、たまに買付を入れたくなる物件情報を

出してくださる仲介業者さんから久々に物件情報が届きました。相場が高騰してしまい

私の希望するような条件の物件が出てこないせいか、昔より物件情報が私に出る頻度が

少ない気がしますが、それはそれである意味誠実に対応してくれているんだろうと

いうことで、悪くないかなと思っています。



いつも札幌や静岡、湘南地域の物件情報が多い印象な業者さんですが、今回は珍しく

都内の案件でした。高利回りのボロ木造で、微妙な駅から徒歩10分圏内。

ただ、自宅からさほど遠くないエリアなので、なんとなくの感覚はつかめます。

現況利回り13%オーバーの所有権、しかも角地で土地の実勢価格と同程度の

金額となれば、検討に値するのではないかと直感的に判断した私。

そこから妄想利回りを算出し始めました。



1階が店舗、2階が2Kの居室という構成です。現状の家賃が生活保護以下の異常に

安い値段になっておりました。室内の仕様を確認したところ、風呂無しということで

なるほどと納得。だったらお風呂を入れたら少なくとも生活保護家賃にはできますね。

現状4万って書いてあったので、52800円までは家賃が上げられるのは確定。



どうせお風呂を入れるならリノベーションをしてしまうことも視野に入れます。

1DKでバストイレ別のお部屋に間取りを切り替えるとして、これまでの経験から

家賃は管理費込7万くらい取れるでしょう。それだけ上がるなら、リノベも選択肢に

含めていいのかもしれません。



現況で、店舗は3部屋中1部屋空き、居室は4部屋中2部屋空き。

2部屋をフルリノベして、それを全て借入で賄うとすると、収支が微妙です。

一気に全部やらずに、じわじわとやるのがいいのだろうか。



むしろ何もしないで今の稼働率でお金を貯めた方が得策だろうか、なんて。

現況のまま何もしないという選択肢の場合、返済比率6割〜7割で推移するはずなので

CFは出ないけど固定資産税もさほどかからず、修繕でトントンになるくらいで

ホールドできるように思います。



募集をかけるには修繕は必須だと思いますし、1階店舗は雨漏りがあったという

噂もあります。てかこの店舗、どうせ直すならSOHO仕様とか土間付アパートとか

面白い感じにリノベしたらどうなんだろうなあ、とか。



ただ、入居者様がいる状態でのリノベってこれまでは試したことがないんです。

制約も多いのだろうなあと想像しています。



何にしても、損はしない物件だろうという見立てはできました。

直すのか直さないのかは決めかねますが、とりあずそのまま持っていても損はないので

購入の方向に走っても大丈夫でしょう。



立地的に、東京8棟目の融資をしてくださった金融機関さんのドミナントエリアなので、

そちらに事前ということで相談してみました。1週間もせずに「担当レベルでは是非

取り組みたい案件です」というお話と共に、このくらいの金額が目安になるという

ラインも教えていただきました。だいたい物件価格の8割といったところです。

なるほど、そうなると自己資金の投入額が多すぎて面白くない。



仲介業者さんに、ここまでの状況をお話して値引交渉可能かを伺ってみました。

すると、既に取り組んでいる方がおり、その人の時に値引き交渉がここまでは

OKだった、という情報を教えてもらうことができました。お、その金額になれば

物件価格の9割を超えるので、そこそこの自己資金投下で済みそうです。

利回りも満室想定15%くらいにはなる計算。現況でも9%ちょっとです。



とりあえず買付入れちゃおうか。入れても後々どうとでもなる物件だと思います。



問題はその「現金で購入するかも」と言って既に価格交渉をしている人の存在。

仲介業者さん曰く、まだその人も買うとは言ってるけどどうなるかわからない、

という状況のようです。であれば、こちらが早々に融資を固めてしまうことで、

相手を出し抜ける可能性があります。幸い、金融機関の担当者さんの理解は得られて

いますので、一気に本部承認を取って番手逆転を狙おうかと思います。



・・・年初目標に対して逆行してないか?自分。

し、してるかもね・・・(汗)

自己資金を入れたら、他の借入返した方がいいんじゃないかという観点の検討を

きちんとしていないな・・・。でももう買付入れちゃったよ?



CCRはざっくり計算すると、現況での想定賃料から借入返済と固定資産税と管理費を

差し引いたところ、27%程度でした。うーむ、そうなるとあまり美味しくない。

自分の立てた計画を忘れて買付を入れてしまうのはダメですね。反省します・・・。



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posted by ひろ* at 07:37 | Comment(0) | 東京9棟目(売却) | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年04月09日

東京8棟目のリノベーション工事が完了し、引き渡しを受ける。

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東京8棟目、母屋である戸建部分のリノベーションが終わり、引渡が完了しました。

あとは外構の仕上げを残すのみです。



アパート部分の引渡から約1ヶ月。無事に戸建をアパートにリノベーションする工事も

完了しまして、昨日引き渡しを受けてきました。



戸建は3部屋のアパートにコンバージョンすることにしておりました。

家からも近い物件なので、たまに様子を見に行ってましたが、床から全部剥がして

スケルトンにして、全て作り直しという形の工事でした。大規模リノベーションです。



図面で内容を見ていましたが、いざ出来上がってみると「おお、なるほど」と

よりイメージが湧きます。さすがに強引に1LDKにした部屋はちょっと居室が

狭めの構造になっているなあ、とか、陽当たりの良さが部屋ごとに違うよね、とか。

この辺の感覚を家賃に反映しなくてはならないだろうなあと考えております。



引渡には、今回のペット可物件を作るにあたって、いろいろとペットのことを

教えていただいた方にも内覧会としてご招待をさせていただきました。皆様からの

ご意見を参考に作られたアパート、皆様の目にも良いものであると見えたようです。

ペットも住みやすそう、と評価いただきました。



引渡には管理会社さんもいらっしゃってくださいました。

他の保有物件のことを打ち合わせたり、送金明細を受け取ったりした後、東京8棟目の

募集状況についての確認を行いました。



繁忙期中に比べ、繁忙期が終わった後はポータルサイトでのPVは落ちています。

ただ、問い合わせはそれなりにあるし、内見にもつながっているということでした。

割と強気な家賃設定にしたので、ペットを飼う人しか内見に来ないだろうと思って

おりましたが、意外とペット前提ではない人も来ているようです。



先日内見に来た人は「ドアに隙間がある」「外構が工事中で最終的にどうなるのか

イメージができない」という2点が引っかかり、申込に至らなかったとのことです。

管理会社さんと施工業者さんがたまたまその場に一緒にいたということもあり、

施工業者さんが扉の調整をして隙間をなくしてくださいました。ありがたいです。



この辺のフィードバックから、今焦って募集をしても、工事が終わらない限りは

あまり効果的ではないということがわかりました。まずは今は仲介業者さんへの

認知度を上げる期間と捉え、本格的にやるのは外構が終わるGW明けとせざるを

得ないんだろうなあ、と考えました。



なお、管理会社さんからは「ペットを飼わない分共益費を下げることをOKしては

どうでしょうか」というご提案をいただきましたが、それは本来のコンセプトを

損ねることになります。コンセプトを良いと思って入ってくださったお客様に対して

失礼になると思ったので、今はそれを許容しないということにしました。

管理会社さんとしては、募集の間口を広げて早く満室になるように提案をして

くださったものと思いますが、長期的に見たらコンセプトを順守することの方が

効果があると思った次第です。



それと、外構について施工業者さんと打ち合わせをしました。

自動販売機をどこに設置するか、ポストをどうするか、など。

ある程度イメージを作ることはできたと思います。



一点困ったのが、隣地の方との調整です。

隣地の塀にも塗装など施そうと思っていたのですが、この塀が隣地の敷地内にあり

かつ隣地の方が塀の扱いについて打ち合わせをしたい、ということを仰っている、

とのことでした。塀が自分の敷地内にあるので、移設して境界の中心に持っていきたい、

と考えているということを施工業者さんからまた聞きで伺っていました。



そんな状態なので、塗りたくても塗れないかも。うーん、困りました。

せっかく外構をやるのに、部分的に古いままの状態というのは大変微妙です。



というわけで、隣の家にご挨拶をしてきました。あいにくご主人がいらっしゃらずに、

直接塀をどうしたいのか話を聞くことはできませんでしたが、連絡先は伝えてきたので

何らかのコンタクトはあるでしょう。できれば早めにお願いしたいところです・・・。

工事期間に間に合うようにしてほしいです。



さぁ、残すは外構だけ。終わるのはGWに入る直前ということになります。

あ、金融機関さんに報告して用途変更の登記の変更をしてもらわないと。

今日、会社に行く前に打ち合わせをするので、その時に報告しようと思います。



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posted by ひろ* at 07:47 | Comment(0) | 東京8棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年04月08日

自動販売機の設置を検討する。

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東京8棟目に入居者様の利便性を考えて自動販売機を設置しようと思います。



私が都内で購入する物件は、安いものを拾ってくる関係上、裏路地だったり、突き当りの

奥だったり、再建築不可で接道が異常に悪かったり、自動販売機を設置する余裕のある

敷地の余裕がなかったりする物件が多く、あまり自動販売機向きの立地のものがあるとは

言い難い状態でした。なので、あまり自動販売機でどうこうということを考えたりは

しませんでした。



札幌だと売却した札幌3棟目に自動販売機を設置していたのですが、入居者様に

アンケートを実施した際に「あると嬉しい」という声があったから設置した感じで、

そこに大きな収益は求めていませんでした。実際、そんなに儲かったわけではないです。

電気代を賄うことができた、という程度ですね。



仙台1棟目は立地も良いのでそこそこ売れたのですが、それ以上に電気代がかかり

省エネ型が立地の関係で設置できないということもあり、撤去してしまいました。

あそこはできればまた置きたいんですけど、どうにかならんかなあ・・・



ちょっと話がそれましたが、今回自販機の設置を検討している東京8棟目は、

私にしては珍しく敷地が広くてゆったりしています(借地だけどね!)。

近隣を歩くと、アパートはちらほらとあるのに自動販売機は全然ありません。

コンビニも3分くらい歩くので、自販機があれば近所の人は結構買ってくれるのでは?

入居者様にとっても利便性が増すのでは?と思った次第です。



それと、目の前の道がやや狭く、街灯もやや少ない印象がありますので、自販機で

明るくなれば、女性の入居者様も安心できるかな?と思った部分もありました。



幸いにして、前に自動販売機を別件で検討したことがあり、その時の代理店の担当の方が

感じが良かったのを思い出して、コンタクトを取ることにしました。物件の場所を

お伝えして、設置することは可能かを確認いただくことになりました。



そして昨日、その件で代理店さんとお打ち合わせをさせていただきました。

既に先方にて現場確認はされており、設置は問題ないだろうという感触とのこと。

現在メーカー数社に打診をかけているので、結果が出るまで待ってほしいとの

ことでした。



設置場所については、ベストはこの場所だけど、駐車場や駐輪場を取る関係から

そこが無理ならこっちかな・・・それに合わせて電源を取って貰わないと・・・

などのお話をしました。今、外構の工事も入って貰っているところなので、その工事の

中に電源確保を盛り込まないとですね。現地で今日施工業者さんから引渡を受けるので

その時にでも相談してみようと思います。



この代理店の担当さん、もう70代のおじいちゃんなんですが、まあとにかく元気です。

お酒は大好き、たばこも大好き。昔は不動産屋さんをしていたみたいで、その頃

こんな業者さんと取引をしていたとか、いろいろな話が出てきます。今は不動産関係は

取り組んでいないようですけど、顔は広そう。実際、前に何の気なしに太陽光の関係で

困っていることがあるということを話した際に、その問題を見事に解決してくれる人を

紹介して貰ったことがありました。



年齢を考えると感覚が古くなっているとは思うんですけど、それでも部分的には

面白い話や人脈を持っていそうなので、そこを引っ張り出すためにも、たまにお会いして

会話をした方がいいのかな、と思いました。



自販機もいいけど、まずは埋めるための努力が先かな・・・

自販機は業者さんに任せて、私はプロモーションの種を考えることとしましょう。



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posted by ひろ* at 08:00 | Comment(1) | 東京8棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年04月07日

コンセプト型の賃貸物件をどうやって効率よくPRすべきか?

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東京8棟目のホームページとチラシを作りました。通常のアパートとは違った

コンセプト型の物件なので、PRする場がもっと欲しいと思ったためです。



東京8棟目は「シェアハウスではないけど、住民同士のコミュニケーションが取れる」

「ペット多頭飼い推奨」といったコンセプトを持っております。ペットのために

床材をペット対応のCFにしたり、ペットの足洗い場を共用部に作ったりして、

魅力を高めているつもりです。そもそも多頭飼いできる物件自体が少ないですし。



この条件があるからこそ、それに見合った近隣相場よりちょっと高めの賃料設定を

しているわけなんです。



しかし、ポータルサイトだと、どうしても掲載できる情報が限られてしまいます。

ただの値段の高いアパートにしか見えないし、庭が広いとかコミュニティを作れるとか

多頭飼いできるとか、そういう話が全く打ち出せません。賃料が相場より安いか、

面積はどうか、間取りはどうか、みたいな情報でしか選んでもらえないのです。



物件の室内動画もあるし、360度パノラマ写真だって撮影しました。

でもそういう情報もポータルには掲載できない!もうね、どうなのよこれ、と。



というわけで、いろいろな形で物件の魅力を発信しなくてはなりません。

とりあえず、私が打った手は以下です。



・物件ホームページを作る

・物件のチラシを作る

・オーナー独自募集サイトに掲載する

・個別の物件を丁寧に紹介してくれる賃貸募集サイトに掲載する



まず、物件ホームページから。一応IT系のサラリーマンもしているので、Web系は

多少わかります。ワードプレスを使って自分でホームページを立ち上げ、あれこれと

設定をして、しょぼいけどそれっぽいページを立ち上げることに成功しました。



物件名で検索したら、私の作ったしょぼいホームページが引っかかってくれるはず。

ここで少しPRできるのではないかと思います。最近は気になった物件の名前で

検索をかける人も多いと聞いていますので、多少誘導できればいいかなと。



ホームページなので、プロに撮ってもらった動画や写真でも、360度写真でも

好きなように掲載できるので、ストレスが少なくて良いなあと思います。

あとはこのページにどうやって集客するか、というところがポイント。



次に考えたのが、物件の最寄駅や近所の不動産業者さんのところに置いてもらう

チラシです。カフェとかに置いてあるチラシや、ライブハウスに置いてあるフライヤー。

あんなのを想像していただければよいかと。



近所の人が「ペットをもう一匹飼いたいけど、うちのアパート飼えないしなあ」と

悩んでいるところに、多頭飼いOKとなっているチラシが現れたらどうでしょう?

やっぱ手に取ってみちゃいますよね。そんな効果を狙っています。

動物病院やペットショップとも提携して、チラシを置かせてもらうことができれば

そこからの集客も期待できます。



チラシを見てホームページを見て問い合わせる。

そんなサイクルが出来上がると、下手したら不動産業者さん不要になるんじゃない?

などという妄想をしています。



それから、オーナー独自募集サイト。できるだけフリーフォーマットの多いところで

募集したいところです。ウチコミ直談スペースリストなど最近は大家さん直接募集の

媒体が増えています。こういうサイトを有効に使って募集出来たらいいのかな?という

気持ちもあります。でも、ウチコミとか、すごい宣伝費使ってるように見えるけど、

その割に周りの大家さん仲間でウチコミで決まったという話は聞かないんですよねえ。



このカテゴリだと、ジモティーとかで募集するという手段もあるみたいですけど、

ポールさん見てると怖くて募集できません(笑)



そして、ちょっと変わった賃貸募集サイトに掲載するという手段。

アールストアさんに勤めている方と先日たまたまお会いしたので、賃貸募集してと

お願いしたところ、賃貸の担当の方を紹介してくれました。



メールでやりとりしましたが、ブログを見ていただき「ペット共生はニーズあり」

「コミュニティのあるアパートは取り扱い物件の中で人気がある」という評価を

していただきました。掲載OKということなので、ぜひよろしくお願いします。



この他、ペット専門の賃貸物件検索サイトなどに登録する方法もよさそうです。

まだ試してないので、管理会社さんに相談してみます。

専門誌への広告掲載も検討しなくてはなりません。



外構も含めて、すべてのリノベーションが完成するのが4月末。

ここからが本当の勝負です。それまでは準備期間。



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posted by ひろ* at 08:26 | Comment(0) | 東京8棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年04月06日

紹介の依頼を受けた時に私が考えていること。

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富山1棟目の管理会社さんの管理担当の方から「お忙しいところ恐縮ですが、

別件でお聞きしたいことがあります」というメールが届きました。



富山1棟目の管理会社さんは、管理担当の方が1名と客付担当の方が1名、それらを

束ねている(ように見えるけど、実際は組織としても体制としてもそうではないらしい)

リーダーの方の3名が私の対面に立って担当をしてくれております。

実は私自身もこの3名の担当の立ち位置をきちんと理解できておらず、このケースは

誰に相談したらいいんだろう、というのに迷う時があります。



今回、別件で云々とメールをしてきたのは、管理担当の方でした。



相談事は、富山県在住で管理を任せてくれているオーナーさんがいらっしゃるが、

その方が関東地方で戸建を保有しており、賃貸しているが、今後それをどうしていくか

考えており、相談できる不動産業者さんがいたら紹介してほしい、できれば物件に近い

地域の不動産業者さんを希望する、という内容でした。



確かに、地元ならまだしも、地元でないところの不動産業者さんの紹介というのは

ちょっと悩ましい話だと思います。私も全然関係ない地域の不動産業者さんを

紹介してと依頼されたら、困ってしまうのは間違いないです。



遠隔地での経営を助けていただいている管理会社さんが困っているのだから、

私にできることならなるべく何とかしたい。そう思いましたので、ご紹介できる

業者さんを考えてみることにしました。



ただ、それを考えた際に、いただいた情報からだと類推できる内容にも限りがあります。

近々賃貸借契約が終わり退去されるので、この土地建物をどうしていこうか考えている、

という情報だけだと、リノベーションして賃貸したいのか、そのまま賃貸したいのか、

管理会社さんを探しているのか、売却してしまいたいのか、その辺の意図がわからず

的外れな業者さんを紹介してしまうかもしれません。



どういった選択肢を希望されているのか、管理会社さんに確認を取りましたところ

「賃貸を続けるか、売却するか、どうしたらいいかを悩んでいる」という非常に

回答しにくい内容です。この辺、なかなか中立な態度でアドバイスしてくれる

業者さんって多くないんですよね・・・。



悩みましたが、売買も管理もできる、同じ県内にある不動産業者さんを2社ほど

紹介することにしました。どう転ぶかわからないので、どちらに進んでもいいように

両方できるところ、それなりにお付き合いが昔からあるところを選んだつもりです。



両社に対して紹介可否の確認を取り(別に確認をしなくても顧客が増えるのは歓迎だと

思いますが、あえて「私が紹介しました!」とPRして印象をよくするためです・笑)、

双方の担当者の方にOKをいただきました。



その依頼をする際に、以下のような内容も添えております。



・私は紹介する人と面識がない

・よって、紹介者がどのようなふるまいをするかもわからない

・もし貴社にとって不利益な顧客と判断された場合は、躊躇なく取引を止めてほしい



私はけっこう気軽に紹介してしまうタイプなのですが、紹介された側は「ひろ*さんの

紹介だから頑張らなくては」「わざわざ紹介するということは、この人はひろ*さんに

とって大切な人に違いない」と思ってしまうことがあります。



また、さすがにこの人はちょっと嫌だなあと付き合っていて思う人を紹介したりは

しないのですが、普通に友人としていい人だと思ったので紹介した人が、後から

業者さんに確認したところ「友人に対して見せる態度」と「業者さんに対して見せる

態度」が全く違っていて、紹介した業者さんに対して大変迷惑をかけてしまった、

ということも過去にはありました。



そういう経験から、紹介された業者さん側にも逃げ道を作っておくことも大事だと

思うようになりました。紹介者とトラブルになると、結果的に私の評価を下げてしまう

ことになりますので。



紹介を積極的にしている意図は、その業者さんにとって私が有益な人間であるという

印象を植え付け、自分のところに物件の情報が優先的に集まるように仕向けたいという

意図もあります。ですので、それを行った結果、自分の評価が下がって情報の集積度が

下がるというのは、決して好ましいことではありません。



そんなことを考えながら今回は紹介をしました。

紹介された方が紹介した業者さんにコンタクトを取るかもわかりませんが、

少なくとも久々に業者さんと連絡を取ったことは、業者さんの脳裏に私の印象が

よみがえる結果になったはずなので、悪い話ではないと思います。



紹介した人もされた人も幸せになれればいいなと思う私でした。



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posted by ひろ* at 07:38 | Comment(0) | 思想・発想 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする