2018年04月15日

もし過去に戻れるなら・・・?

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10年前の自分に一つだけアドバイスできるとしたら・・・



「利回り10%以上あればとにかく目の前のRC全部買え!

 ス〇ガでもなんでもいいからとにかく買って7年維持すれば億万長者だから!」



です(笑)



皆様はいかがでしょうか?過去の自分に伝えたい何かはありますか?



すみません、寝坊したので本日は以上!



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posted by ひろ* at 10:04 | Comment(1) | 日記 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年04月14日

外構工事分の融資と用途変更と写真撮影と。

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東京8棟目、現在外構リニューアルの真っ最中です。

そんな中で最近起こった出来事など。



今回の物件、正直なところ私的には仕上がりのお値段が当初想定予算をオーバー気味。

アパート棟の費用が想定の倍近い値段になりました。想定が甘かったと言えば、

それまでかもしれませんが、ある程度出来上がっている感じを受けたので、そこまで

大きく修繕する必要はないだろうと高をくくっておりました。



でも実際に信頼している施工業者さんに見ていただいた結果、後々のことを考えたら

工事費をかけてきちんとやった方がいいよ、という助言をいただきました。

社長自身も不動産投資家として、自社で物件を買って直して貸して売って、という

一連の流れをやっています。だから、工事が欲しくてふっかけている業者さんとは

違う目線で助言してくださっているのはわかります。中途半端に金をかけて、

結局あとからいろいろ不具合が出たり、入居が決まらないのが一番たちが悪い、と。



信頼している人のアドバイスですから、やっぱりその通りにしたいと思うわけです。

それに、資金に関しても施工会社さんの斡旋で、信販会社さんを紹介いただきまして、

追加された分まできっちりと用立ててくださいました。ここまでフォローして

いただけるのは本当にありがたい。



まあとにかく、そんな感じでちょっと予算オーバーなんです。利回りも借地なのに

毎月の借地料を差し引いた表面利回りは10%を切ってしまいました。

借地なら10%以上欲しいところでしたが・・・



えっと、何の話をしようとしていたんだっけ。そうだ、最近の動きの話だった。

前置き長すぎた。



外構部分は自己資金で対応しようと思っていたのですが、納税資金等でけっこうお金を

使ってしまいました。手元資金もうちょっとほしいなあと思ったので、東京8棟目の

購入資金を融資してくださった金融機関さんに冗談半分で「外構部分とか追加融資の

相談に乗れませんか?」と振ってみたら、ノリノリで「是非お願いします!」ですって。

恐るべし、融資モンスター!



さすがにプロパーだとキツイので、保証協会を使いたいと言っておりますが、

当方としては特に問題なし。金額は外構工事の分で、最大10年ということでした。

キャッシュフローが悪化するけど、まあ10年引けるなら良しとするか。

というわけで、週明けにでも申込に行ってこようと思います。



それから、この金融機関さんには「建物が仕上がった」ことを報告しなくては

なりません。なぜなら、登記簿に記載されている建物の用途変更をする必要が

あるからです。これも当初の融資条件として約束を取り交わしていた内容です。

賃貸物件として運用するなら、共同住宅に用途変更をしなさい、ということですね。



こちらについては、私が立会で司法書士さんが現地を確認、室内写真を撮影すること、

用途変更の工事が完了した旨の報告書的なものを施工業者さんにて発行する必要が

あるとのことでした。完了の報告書は施工業者さんと司法書士さんで直接やりとりを

していただく形で調整。あとは出張が多い私がどこで調整して現地立会をするか、

というところですね。そこは今後の調整事項です。



この金融機関さんとは、上記2つの話とボロアパートの購入の融資の話があるので

3つほどの案件を並走させている状態になります。やり手担当者さん、素敵です。

エリアがハマれば一番融資を引きやすいと言っても過言ではないかも。

(担保評価は渋めなので割安物件を持ち込む必要がありますけど)



それから、最近の出来事としては、募集用の写真をプロに撮影して貰いました。

過去にも何回か写真撮影を依頼しているノーブル―さんです。家具付の写真や

動画を撮影していただけるサービスで、いろいろと融通を利かせてくれる割には

サービス自体は割安という素晴らしい会社さんです。



撮影いただいた写真、早速ホームページにて掲載させていただきました。

家具付の写真って、実際に部屋に住んだ時のイメージが湧くからいいですね!

(本当は写真を載せたいけど、出先なので省略・・・)

管理会社さんにも送ったので、是非ポータルサイトに掲載してほしいところです。



さて、外構が終わったら本格的に募集ですよ〜!気合入れなくちゃ。



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posted by ひろ* at 08:05 | Comment(0) | 東京8棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年04月13日

融資内諾が出て、23区内ボロアパート購入ほぼ確定。

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目標に反する形だけど買付を入れちゃった23区内ボロアパート、金融機関さんで

本部の融資の内諾が出たと連絡いただきました。融資確定順と売主の業者さんが

言っていたので、おそらくこれで番手逆転で購入確定になるでしょう。



私としては珍しく「所有権」「角地」「整形地」という王道な物件の購入になります。

都内とはいえ、利回り10%は欲しいと思う人なので、いつも「再建築不可」とか

「借地権」みたいな微妙に変わった案件で数字を稼いでいます。



今回は珍しくそういう癖がない素直な案件です。しかも利回りは15%で駅徒歩6分。

都内でこれだけの利回りの整形地を購入できたとなれば、それが多少微妙な駅でも

決して悪い話ではないと思います。



ただ、勿論この値段になる理由はあります。



・過去に孤独死あり

・店舗比率高し

・居室に風呂無し



土地としてはいいけど、いろいろ難ありということになります^^;

まあでもどれも解決できる話ばかりです。店舗は住居に変えてしまえばいいし、

孤独死は一巡すれば告知義務はなくなるし、風呂はつければいいし。

勿論、風呂をつけずに安く貸すというのも一つの手です。



持ち込んだ金融機関さんは、東京8棟目に貸していただき、最近お取引を始めた

地場の信金さんです。この信金さん、ドミナント戦略で特定の地域にびっしりと

出店しているのですが、今回の物件はこの信金さんのエリアに見事に合致してます。

メインバンクさんはちょうどシェアハウス案件の審査に入っていたということもあり

今回はこちらの信金さんに持ち込みました。



先週までに支店担当者さんレベルで「やります」という確認は得ておりましたが、

売主さん(買取業者さんです)側から客付依頼した別の業者さん経由で現金の方が

買付を入れている状況でした。ただ、売主となる仲介業者さんは「五分五分です」と

言っていたので、諦めずに取り組もうと決めた次第です。



そして仲介業者さんの言葉通り、現金の方が「購入意思はあるけど全額現金が

難しい状態」になりました。身内の方の資金もあてにして現金と言っていたようで、

身内の反対があったということで、資金が足りなくなったということでした。

今から銀行を探して不足分を融資して貰う、と。



こうなればこちらは既に担当者さんに話を通しているから早いです。

担当者さんに状況を伝え、速攻で内諾取ってきてください!とお願いしました。

担当者さんは「今週は外出が多くて少し遅くなるかもしれないですが、今週金曜から

来週月曜くらい目処で頑張ります」と言っておりましたが、昨日の夜「本部からの

内諾が取れました!」と連絡があり、頑張っていただけたのだなと感謝の気持ちで

いっぱいになりました。



内諾が取れたことを昨夜売主の業者さんにお伝えしまして、もう一人の方の動向を本日

確認して、代表と話を通した上で改めて連絡する、というところまで持ってこれました。

よほどのことがない限りは、これで確定と見ていいでしょう。よしよし。



ちなみに融資条件は物件価格の約9割、20年、1.925%とのことでした。

悪くない。というか私としてはむしろ良い部類。ボロ物件ばかり買っているので、

金利がどうしても下がりにくいのです。だいたいいつも2%〜2.5%程度の金利で

借りているので(凄腕投資家さんが見たら鼻で笑うレベル)、2%を切っただけでも

とても喜んでしまいます。



東京9棟目(仮)は全7部屋のアパートです。東京8棟目と同規模の物件になります。

東京でもっと大きな物件を購入したい願望はあるんですが、どうしても探し慣れてる

小ぶりなボロアパートやボロ戸建てにばかり目が行ってしまいます。手間はかかりますが

切り売りもしやすいしリスクヘッジになるので、まあもうこれはこれでいいかと。



5月中に決済しましょう、という感じで今後進めていきます。

楽しみになってきたぞー!テンション上がる!



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posted by ひろ* at 07:43 | Comment(0) | 東京9棟目(売却) | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年04月12日

脂っこいシェアハウスの融資審査を実施中。

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脂っこいシェアハウスに買付入れることになるかもと書いておりましたが、実際に

口頭にて買付を入れて融資の本審査に持ち込みました。



この案件、詳細は前回のブログを見ていただければと思いますが、かなり脂っこいです。

現在は外国人留学生用のシェアハウスとなっております。現在は特定の日本語学校に

集客を頼っている状況です。その日本語学校の生徒が入居しており、契約期間は

1年で全員入れ替わる、というやり方になっているとのこと。



当然ですが、そうなると「この日本語学校が斡旋を止めた時に大丈夫か?」というのが

私にとっても金融機関さんにとっても不安要素となります。この不安を解消することが

事業として進めていいかを判断するにあたり必要なことです。



可能性として考えられること

1.別の外国人留学生シェアハウス事業を行っている業者さんに管理委託

2.一般的なシェアハウスとして運用

3.土地として売却



1については、仲良くさせていただいている方が外国人留学生のシェアハウスに関して

造詣が深いので、その方にざっくりと査定していただきました。結果、リビングを

広くする改装は必要だろうけど、場所的には運用できるし、ざっくり出していただいた

数字であれば問題なく回るだろうということがわかりました。最悪、今の運用形態が

頓挫しても、多少利回りを下げて工事をすればやっていけるということがわかったので

これはこれで良い話と思います。



2については、東京物件をほぼ全部任せている管理会社さんがシェアハウスの管理も

できるのを思い出し、軽く聞いてみました。同様にリビングを広げる工事は必要だけど

運営自体は問題ないだろうという見解でした。こちらはこちらで良い傾向です。



3については、実勢価格以下で購入しておりますので、全空になった段階で解体して

土地として売却することは決して難しくないでしょう。立ち退き等もシェアハウスにつき

その気になれば立ち退かせることができる契約形態です。ここはリスクはあまりないと

考えて良いと思います。



そんなことを事業計画に書き連ねて、金融機関さんに提出しました。

あとは本部を説得しきれるかというところの勝負になります。



提出から数日後、提出した金融機関さんからお電話がありました。

事業計画にある内容の裏付けを取るため、以下の資料が欲しい、と。



・売り主と管理会社の管理契約書

・語学学校との取り決め書類(広告料関係、斡旋の取り決めなど)



事業計画書には現在の所有者さんと管理会社さんの間の送金明細を添付しておりますが、

そこにある日本語学校への広告料とか、管理会社さんに委託する際の管理費などが

送金明細通りに契約されているかの裏付けが欲しいということでした。



勿論、この内容は売主様にて拒否される可能性があることも承知はしており、もしそれが

得られなければ作文して本部に持っていくつもりというお話でした。

この内容については仲介業者さんにお伝えして、現在取得できるか調整いただいてます。



そして昨日、今度はメールで質問事項が入っていました。

前面道路との接道がかなり狭いけど、役所で確認は取っているか?という内容でした。

こちらについて仲介業者様に確認したところ、2項道路として認められており再建築は

問題ないことを区役所で確認している、とのことでしたので、そのまま回答しました。



この支店さんは「支店としては是非やりたい」と言った案件はきっちり通してくれている

実績がここまであります。今回もきっと大丈夫だろうとは思いますが、やや時間が

かかっている印象は否めません。ていうかまだ本部に提出する稟議書を書いている段階と

思われます。担当の方が変わったばかりで慣れてないのかしら?



そういえば、支店長が変わったと書きましたが、新任の支店長さんが着任早々に体調を

崩して長期離脱になり、定年退職した支店長が一時的に復職しているということでした。

新任の支店長さんはお気の毒だと思いますけど、私としては顔なじみの支店長さんが

戻ってきてくれたので、今回の融資審査もやりやすくなったかなと思っております。

ダブル異動だと私の手法を知っている人がかなり減ってしまうのですが、支店長が

復職した状態で担当者さんが1つ案件をこなせば、だいたいの雰囲気は掴めるでしょう。

そういう意味では、今回の案件は悪くないタイミングでした。



大丈夫であろうと楽観的に見ておりますが、さてどうなることか。



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posted by ひろ* at 07:39 | Comment(0) | 新規案件 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年04月11日

地方都市の高利回り案件は止めました。

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札幌市ではない北海道の地方案件に手を出してみた話を書きましたが、断念しました。

融資が出ないなら、現金で買ってまでやることじゃないと判断しました。



おさらい

北海道の某地方都市の木造アパート

駐車場が足りないけど街中の悪くない場所に立地

現況半分空室、客層を選ばなければ7〜8割稼働はいけそう

某政府系金融機関さんで融資を申し込んでみた



さて、融資の行方次第かなと思っていた本件ですが、期末を挟んでしまった

関係もあり、審査に2週間程度時間をくださいと言われておりました。

期末は大変ですからねえ・・・(サラリーマンの身分として身に覚えあり・遠い目)

そこは急かしても仕方ないので、わかりましたと答えておとなしく結果を待ってました。



持ち込む前に「既存物件で収支が回るのかが気になるところ」というコメントを

いただいておりました。え、どういうことだろう?と考えてみたところ、思い当たるのは

東京8棟目と富山1棟目。ああそうか、稼働率が悪いということを言っているのね。

これらに関しては、やむを得ない事情で現在そうなっているということを主張した

レポートを作り、申込書類に添えました。東京8棟目はリノベーションをしているから

これから入居が上がる、富山1棟目は漏水工事で人を入れられない状態だから仕方ない、

という言い訳を書きました。



そして先週金曜日がちょうどその2週間の期限。某政府系金融機関さんからの電話は

ありませんでした。うーん、審査が難航しているのかな?なんとなく脈が薄そう。



週明けの月曜日にこちらから電話をしてみたところ、火曜日には方向性を出せるので

明日電話します、ということでした。じゃあおとなしく明日を待ちますね〜。



そして昨日、約束の日。

約束通り電話がありましたが、私は打ち合わせ中で電話に出られず。

後で折り返したところ「資料を持ってきますので、準備したら折り返します」と。

お、なんかその流れは審査オーケーの雰囲気では?期待がちょっと高まりました。



そして折り返しの電話。

「今回はやはり既存物件の収支が回るのかと言う観点が問題になり、できれば見合わせで

 お願いしたいのですが・・・」

なんというぬか喜び(汗)



担当の方が懸念されていた既存物件の空室の壁を乗り越えられなかったことが

一番の原因だったようですが、遠隔地でどうやって抵当権を設定するかという

事務的なところもちょっとややこしかったようです。



ずっとNGというわけではなく、今の状態だと難しいと言う話だから、またぜひ

タイミングを改めて持ち込んでほしい、ということを言われました。

こちらとしても、総合的に云々みたいな言い方をされなかったので、今後どうしたら

引っ張れるか参考になり、大変助かりました、ということを伝えた次第です。



現金で買えないこともない案件ですが、そこまでするものではないと思います。

融資が出ないなら諦めて、次の良い案件が出るまでじっくり待つ。

そんな形でいこうと思うので、仲介業者さんにゴメンナサイの連絡をしました。

この方、とてもいい仲介さんだったし、現地でお会いした方も馬が合う人ばかりと

感じたので、うまくやれそうな気はしたのですが・・・そういう意味では残念。

ただ、本当にご縁があるならばまた別の案件で巡り合えるでしょう。



まあこれもきっと、無駄に戦線拡大するな、今の物件を埋めることに集中しろ、

という不動産の神の思し召しなのでしょう。興味本位で余計なところに手出しはせず、

現在保有している物件の稼働率向上と土地勘のある地域での購入に努めたいと思います。



正直、今の融資が締まった市況であれば、物件と債務者と金融機関さんの立地が一致する

地元の不動産が一番融資が出やすく買いやすいです。23区内のロットが小さい

ボロ物件であれば、まだまだ利回り10%以上の収益が出せそうな素材は転がってます。

小さい物件ばかりで効率はあまりよくないですが、そういうのを丁寧に拾っていくことで

仲介業者さんとの関係性を作り、ゆくゆくは大きめの物件にチャレンジするという

流れがいいのかなあと、なんとなく考えてます。



全ての結果には意味があると思います。

今回の結果もきっと意味のあること。受け止めて消化し、前に進もうと思います。



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posted by ひろ* at 07:31 | Comment(1) | 新規案件 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする