2018年04月20日

火災保険って条件次第でそんなに高くなるのね。

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東京9棟目(仮)の火災保険を見積もっていただいたのですが、これまでに見たことが

ないようなビックリするほど高い金額が出てきて驚きました。



決済に向けて準備を始めた東京9棟目。決済に向け、火災保険の準備と司法書士の先生の

準備を進めなくてはなりません。



司法書士の先生に関しては、金融機関さん指定の司法書士の先生を利用するべしと

言われているため、今回も身内の先生に依頼することが難しい状況です。残念。

妥協できる範囲で、所有権の登記はこちらの先生、抵当権の設定は金融機関さんの先生、

という形で色分けできればいいのですが。相談してみよう。



火災保険はいつもの保険代理店さんにお願いをしました。

物件概要書とレントロールを提出すれば、こちらの好みにあわせた火災保険のプランと

家賃保険(休業補償)のプランを提出してくれます。ありがたい限りです。



で、今回もいつものように依頼をしました。そして翌日には保険プランの返信が。

その返信の内容に・・・

「いつもよりかなり高い金額になっています」

という注釈が・・・。



金額を確認すると、確かにいつもの3倍以上のギャフンとなる金額でした。

なんでー!?確かに木造だと保険が高いのはいつもそうなんだけどさー。



メールをよく見ると、木造の上に飲食店が入っている物件だから、金額が最高額に近い

状況になっているという説明が書いてありました。なるほど、確かに古い物件で

飲食店が稼働していると、火災のリスクは一般家庭に比べて高い気がします。

そのリスクを加味しての金額だということなのでしょうね。



店舗系は家賃は高く取れますが、定着率は商売の状況に左右されるリスクがあります。

内装はスケルトンで良いと言うのはメリットですが、火災保険は高めになります。

一長一短、ってとこなのですね。なるほど。



私としては、このコストはもう少し抑えたいと考えます。

土地値以下で購入しているので、最悪火災で焼けたとしても、土地として売ることで

借金の返済はできるでしょう。よって、いつものように、借入額全額を賄えるような

保険の掛け方はしなくていいかなと思いました。



地震保険も削っちゃおうかと思います。補償金額を下げれば、その分地震保険が

適用された時の一時金も低くなります。それを貰うより、キャッシュフローを

蓄積した方がいいだろう、と言う考えです。



代理店さんに、保証金額を安くするプランを出していただきましたが、それでも

やっぱり年間で6桁の保険料の支払になりそうです。うーん、木造店舗の罠・・・



でもここで嘘をついて安く入るわけにもいきません。補償されないリスクが出るので

そのリスクを取るわけにはいかないです。それ、ルール違反ですしね。



というわけで、やれることはやったけど6桁の支払は確定です。

なるほどねー、こういうこともあるんだな。勉強になりました。

次に買う時に参考にします!



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posted by ひろ* at 10:09 | Comment(0) | 東京9棟目(売却) | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年04月19日

太陽光発電のメンテナンスの手配。

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サラリーマンの仕事に引きずられ、なかなか不動産活動に時間を割くことができませんが

そんな中でもやるべきことはやらないといけません。というわけで、草刈りの発注を

シルバー人材センターさんにさせていただきました。



仙台法人で運営している野立て太陽光発電、昨年はあまりお天気がよろしくなかったため

発電実績は初年度を下回ってしまいました。この点は残念なのですが、自然が相手なので

仕方のない話だと思っています。文句を言ったところで太陽が照り付けてくれるわけでも

ありませんしね。



無力な人間にできることは、太陽が照り付けてくれた際に最大限の発電効率を確保できる

ように準備をしておくことだけです。



太陽光発電の大敵は「日陰」です。太陽光がパネルに当たることで発電するのですから

至極当たり前な話なのですけど、とにかくパネルに日陰を作らないことに尽きます。



そういう観点で言うと、意外と大事なのが草刈りです。草刈りを怠ると、パネルに陰を

作ってしまうくらいの高さまで雑草が生い茂ってしまいます。これが意外と発電効率を

悪くする、ということでした。



仙台法人で所有する太陽光発電所では、毎年以下の対策を行っております。

1.定期的な草刈り

2.クローバーの種まき



1は言わずもがなです。だいたい5月〜10月くらいの間はシルバー人材センターさんに

依頼をして敷地内の草刈りをお願いしております。シルバー人材センターさんは費用が

安い割には仕事が丁寧でありがたいです。敷地が1000坪以上あるので、民間の

業者さんに頼むと非常に高額になってしまうため、当初はどうしたものかと思って

おりましたが、シルバーさんはとても安い見積だったので、それ以降ずっとお願いを

している次第です。



2はそもそも「背の高い雑草を減らそう」という作戦です。要はパネルよりも高く

雑草が生えなければ良いのです。クローバーは繁殖力が強くて背丈があまり高くならず

太陽光発電所のグラウンドカバーとしては最適です。地面にびっしりと生え、他の雑草を

生えさせなくする効果もあるということですので、うまく群生してくれれば草刈りの

頻度を減らすことが出来るという目論見もあります。



しかし、毎年種まきしているのですが、ここまではなかなかうまく繁殖させることが

できずにいます。もう何年か頑張ってみて、ダメだったらグラウンドカバーで草刈りと

同等の効果を得る方式は諦めようかな、という気持ちです。



今年は義母が「自分で種まきしてくるわよ」と言うので、任せました。

終わった後「こんなに大変だと思わなかった」と言っていたので、来年からはまた

シルバー人材センターさんにお願いしようと思います^^;



それと、シルバー人材センターさんにお願いしている作業として、フィルターの清掃が

挙げられます。パワコンが入っている箱の中にはフィルターがあります。フィルターの

清掃をこまめにやった方がいい、と大家仲間の友人や太陽光発電の業者さんから助言を

受けましたので、シルバー人材センターさんに草刈りのついでにやっておいてもらうよう

お願いをしております。



エアコンもフィルター層時をすることで効率よく部屋を適温にすることができます。

たぶんそれと同じなのでしょう。汚いフィルターではフィルターの役目を果たしません。



定期的にやっていることと言えば、そのくらいです。

あとはたまにある故障に対応するだけ。まあ気楽と言えば気楽です。

また高利回りで仕込めるなら、やってみてもいいなあと思うんですけど、最近のだと

業者さんのパッケージもので利回り10%とかが多くて、あまり面白くないです。

15年ローンしか引けないわけだし、ちゃんと儲かるものを仕込みたいですね。

ま、無理してやることでもないので、良い話になりそうな情報を得たら考慮する、

といったところでしょうか。



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posted by ひろ* at 06:41 | Comment(0) | 太陽光発電 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年04月18日

外壁塗装のデザインや館銘板の設置、そして修繕工事の見積が想定外の価格に。

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富山1棟目の復活を目指し、手配済みの工事に加えて外壁塗装や館名変更などの

準備を進めております。



外壁は傷んでいる箇所が結構あるのですが、ここまでケチってなにもしていません。

でもやっぱり、第一印象って大事だよねという気持ちが出てきたので、なるべく安く

(例えば目立つ前面と明らかに傷んでいる場所だけでも)対応することを考えたいと

思った次第です。



また、館銘板を設置して館名変更もしようと思います。そうすることで、今までとは

ちょっと違った新鮮な印象を与えることができると思うためです。



・居室のリフォーム(漏水事故からの復旧)

・電気温水器→プロパンガスへの切り替え

・給排水管の刷新

・外壁塗装

・館名変更および館銘板設置



これらの工事を経て、富山1棟目は生まれ変わるぞ!と意気込んでおります。



上の3つは既に手配済みです。

下の2つはこれから手配する形です。



館名変更に関してはいくつかの候補日を出して、嫁ちゃんに意見を仰ぎました。

嫁ちゃんが「これがいいんじゃないの」と言った館名に変更する方針としました。

管理会社さんに伝えたところ、幸いにして現在全空だし(私の物件が田舎でボロいから

特例として全空なだけで、富山全体の入居率は良いですよ!とフォローしておきます)

次の入居者様から物件名を変えます、ということで話がまとまりました。



館銘板はいつものデザイナーさんにデザインの依頼をお願いしました。

ついでに外壁の色合いも決めて貰おうと思います。外壁の色に合わせた看板が

設置されるといいなと思うので。



デザイナーさんに打診したところ、まずは寸法と物件全体の写真がほしいという

ことでしたので、採寸を管理会社さんに頼むとともに、先日の北陸ツアーの中で

全面分の写真を撮影してきました。これをデザイナーさんに提供しましたので、

あとは追加情報を依頼されたら提供しつつ、仕上がりを待ちたいと思います。



イメチェン効果で稼働率が向上することに期待したいと思います。

一通り完成したら、営業かけにいかなきゃね。



そして既に依頼している工事の内容に関してですが、見積の調整に難航しています。



やるべきことは以下となっています。

1.室内リフォーム(漏水事故からの復旧)

2.プロパンガス切り替えに伴い発生する工事

3.元々傷んでいた一次側バルブなどの修繕工事



それぞれがバラバラに発生していた事象なので、バラバラにお見積をいただいてました。

そしてそのせいで、2と3の中に重複する工事があったり、そもそも総額がいくらに

なるのかがわからなかったり、という状態になっていました。



しかも、2の工事の見積が出てきたのですが、想定しているより断然高くてびっくり。

プロパンガスに切り替えずに電気温水器を刷新したのと同じくらい、いや、それよりも

高い金額になってしまいました。これでも温水側の配管はガス会社さんが費用負担をして

くれているという状態です。ちょっと高すぎないかねこれ・・・。

(想定が甘いだけだろと突っ込まれそうな気もしつつ)



いや、電気温水器のままだったとしても、給排水管はガタがきていたわけですから、

どちらにしても交換は必要だったのでしょう。だから電気温水器のままであれば、

倍のコストがかかっていたんだと思います。これで今後20年は給排水管に関して

心配がなくなるのだから、きちんとやりましょう。



ちなみに正直なところを言うと、もっと安いだろうとたかをくくって、2の見積を

確認する前に発注をかけてしまっておりました。だからもう後戻りできません^^;



一つ一つの項目をちゃんと説明を受けて、納得のいく内容かどうかを確認しようと

考えております。その上で必要ならちゃんと払いますし、代案があるなら代案で

お願いする。そういう形で話を詰めていきたいと思います。



実際、管理会社さんとしては不要と思うけど、プロパンガス業者さんから要請を受けて

見積に追加したものもあるということでした。そして管理会社さんの管理担当の方も

「ちょっと高いと思っていました」と。そう思う気持ちがあるなら、無理のない範囲で

一緒にコスト削減の道を探りましょう、と伝え、いろいろと相談に乗ってもらうことに

しました。



その結果、まずは室内点検口を全部屋分設置する工事(30万程度)はガス会社さんから

要請があって追加した内容ということがわかりました。これについては、ガス会社さんと

交渉して設置しなくてOKということにしてもらいました。

こういう項目が他にもあると思うので、炙りだしていきたいと思います。



とはいえ、工期の成約もあるのであまり時間はかけられません。

今週くらいが勝負と思いますので、優先度を上げて対応したいと思います。



東京はこういうのを全部まるっとお任せしてリノベして貰える施工業者さんがいるから

楽だなあ・・・と遠い目になってしまう私でした。



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posted by ひろ* at 07:50 | Comment(0) | 富山1棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年04月17日

東京9棟目(仮)の売買契約を締結してきました。

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東京9棟目(仮)の売買契約を締結してまいりました。



先日、ちょっと今年の年初目標と反する形になってしまいましたが、買付を入れた

土地値の築古風呂無しアパート
。東京8棟目にご融資いただいた金融機関さんにて

融資も内諾が出ましたので、売主の業者さんも2番手の私を1番手にするよう社内で

話をまとめてくださり、無事に私が1番手に繰り上がることになりました。



一番手に繰り上がった際に売主の業者さんから出た条件は2つ。



1.(紳士協定として)瑕疵担保免責扱いでお願いしたい

2.できるだけ決済時期を早めてほしい



1については、法的には業者なので瑕疵担保責任は免れないのだが、けっこう大きめな

指値(500万近いです)に応じたということを考慮し、購入後に何かあったとしても

不問にしてほしい、というお話です。私も、よほど悪質な内容でない限りは、その局面で

業者さんに文句を言って関係を悪化させる方が得策ではないと思うタイプなので、これは

問題ないです(今後継続して取引が見込めない場合は別)。



2については、先方も次の物件を仕入れたいから、早く現金化したいという意向でした。

私自身がサラリーマンの仕事で出張が多く、なかなか難しい側面はあるのですが、

できる範囲で早める努力をすることは可能だろうと思いました。



というわけで、条件は2つともOKと返事をして、一番手をゲットした次第です。



この業者さんとお付き合いを始めたのは、過去のメールを振り返ると5年前だった模様。

まだ札幌3棟、東京2棟の合計5棟の頃でした。今やその頃持っていた札幌物件は全て

利益確定(もしくは保有するのが辛くなって)売却しております。そして東京の物件が

どばっと増えており、だいぶあの頃と状況は変わっているのだなと改めて認識。



この業者さんからは、確かどこぞのポータルサイト経由で札幌の物件をご提案いただき、

何回か買付も入れた記憶があります。そんなお付き合いもあり、ずっと物件情報が

届いていました。そこそこな物件情報が届く業者さんだから、メーリングリスト的な形で

提案が来た時も、できるだけ返信を書くようにしておりました。



なにげに長いお付き合いながら、一度もビジネスに結びついていなかったという状況を

脱して、いよいよちゃんとお取引できることになったのも嬉しいことです。



早々に現金化したい業者さんからは、早めに契約をしたいという打診がありました。

こちらもせっかく取った1番手なので、さっさと契約してしまいたい気持ちは

変わりません。最速の契約日でやりましょうということで打ち合わせをしました。

結果として、今週の月曜日(昨日ですね)に契約する方向で決定。



話がまとまった後、数日で早速売買契約書と重要事項説明書の雛形が送付されて

きました。手付金は100万でお願いしたいとのことでしたので、そこは快諾。



売買契約書と重要事項説明書を眺めてましたが、特約に現況について説明がある

箇所でいくつか気になる内容があったので、当日説明を求めることにしました。

さほど大きな話ではないだろうとは思いますが、隣地への越境などが含まれていたので

ちゃんと聞いておかないと、と思った次第です。



契約と並行で、金融機関さんとも打ち合わせをしました。

今回は東京法人での取得となりますので、口座開設や信金さんへの出資金の手続き等

やることはいろいろとあります。できるだけスムーズに進めるため、事前に必要なものの

一覧表を作って貰いました。早速法人の謄本と印鑑証明書はゲットしてきました。



そして昨日、つつがなく売買契約は完了しました。

会社の近所まで売主業者さんに来ていただき、粛々と契約を実施。業者さんが売主につき

仲介手数料はかかりません。諸経費節約できてラッキーです。



越境に関しては、東側と南側の2箇所あって、それぞれ越境先の地権者が異なります。

片方は覚書があるけど、もう片方は覚書がない状況でした。ここについては、覚書を

取れそうなら取ってほしいということをお願いしました。



あとはゴミ置き場の話とか賃貸借契約が法廷更新になってしまっていることとか、

そんな説明を受けた感じです。賃貸借契約についても、できる範囲で売主業者さんが

綺麗にしておく、ということでした。売主の業者さんも、決済したのは先週ということで

あまり細かい情報は把握できていないそうです。決済までに全て清流化するのは無理だと

思うので、こちらに流れてきてから要相談って感じでしょうね。管理は切り替え想定。



まあ、安く買える物件なんて、何かしら問題があるものです。

そんなものはこちらで解決する、という気合があれば問題ありません。



あとは私と金融機関さんの頑張り次第で、決済日が決まるというところです。

あー、保険の手配とか管理の引継とかもやらないとだな。頑張ろうっと。



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posted by ひろ* at 07:49 | Comment(1) | 東京9棟目(売却) | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年04月16日

富山・金沢の物件見学とオーナーさんとの交流会。

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一泊二日で北陸地方の不動産視察ツアーを行ってまいりました。

刺激が多く、新たな出会いにもつながるツアーでした。



今回の北陸視察ツアーは、関東→札幌の大家会の勉強会年間計画を決定する際に、

メンバーから希望が出たので実現となりました。私自身が行き慣れている富山で

初日の旅程および宿泊を、二日目が金沢で見学メイン、という日程割りにしました。

関東→札幌の大家会にて、富山に保有している人が2名、金沢に保有している人が1名

おりましたので、そこを見に行くことを中心に、現地の方の物件を拝見させていただく、

という内容で考えようと思った次第です。



とはいえ、最近サラリーマンの仕事も多忙を極めております。なかなか一人で企画を

するのも骨が折れますし、現地の投資家の皆様との交流も是非行いたい、という

思惑もあります。そこで、富山と金沢のそれぞれで、取りまとめをする人を一人選出して

現地でのコーディネートを依頼。両者とも快諾くださいまして、助かりました。



その間に、土曜日の富山での動きをいろいろ考えて作成。

金沢は動き方も含めて丸投げしましたが、富山は富山1棟目の内覧など、ある程度

こちらで動きを決めなくてはならない部分があったため、丸投げはせずにこちらで

スケジュール立案した次第です。



富山での動きや金沢での会員さんの物件見学の想定を現地幹事の皆様にお伝えして

その前提に宴会のお店の確保や他に回れる現地投資家さんの物件のアレンジなどを

お願いした次第でした。



一人で企画していたら、自分のわかる範囲でしかやれなかったことでしょう。

でも、それを支援してくれた現地幹事の皆さんがいたからこそ、自分ではコネクションが

なくて見ることが出来なかった物件を見学させていただいたり、新たな美味しいお店を

開拓することができたのだと思います。ご協力いただき、感謝いたします。

まわりの人に恵まれた私は果報者です。



そしてツアー実行。富山では吉川さんのプロデュースした新築物件を見学させていただき

温泉に入ったりしながら私の富山物件を見ていただいたりしました。

夜の懇親会は吉川さんも含め皆さんで一席。

吉川さんに「富山全空を連呼して富山の評判を落とさないでくださいよ」

「あんな物件買うなんて信じられないですよ」「富山に頻繁に来すぎじゃないですか?」

「来るときいつも天気悪くないですか?」等々、ベストセラー作家に罵倒される

贅沢なプレイを楽しみました。あ、愛があるから言われてるのだとポジティブに

解釈してるんだからね!(悪い解釈をしたら負けだと思っている)



翌日の金沢では、金沢駅前に作られたホテル兼賃貸マンションの物件見学が非常に強く

印象に残りました。



イノーヴァ金沢ホテルスイート



オーナー自ら、ホテル部分と賃貸部分の実際のお部屋を見せながら、こだわりポイントや

コストダウンのために行ったこと、ホテルとしての戦略など、包み隠さずつぶさに

語ってくださいました。いや、ほんとこんなに色々考えているなんてすごいです。

半端ない。



あまり細かいことは触れませんが、印象に残ったのは・・・



「アイディアを出して建設会社さんにぶつけて、できないと言われたらなぜできないか

 納得がいくまで聞く」

「理由がわかれば、それを考慮した対案を出すか納得して諦める」

「意外とそこまで突き詰めずに建築会社さんも回答を出していることがあるので、

 突き詰めて確認すれば対応できることもある」



みたいな話をしていたところ。自分自身が理解をしないといけない、ということだと

思いました。確かにその通りです。その突き詰め方が正しいコストダウンに繋がって

いるのだなと思いました。単に業者さんを叩くとかではない、正しい形でのコスト削減。

一つ一つの細かい話というより、この基本姿勢が大事なのではないかと思いました。



ホテル自体も素敵な空間で、家族旅行での利用などには向いていると感じました。

金沢に旅行することがあれば、選択肢の一つとして考えたいと思います。



日帰り温泉以外は観光要素ゼロ。ストイックに不動産の視察ばかりしていましたが、

それでもとても楽しく勉強になる一泊二日でした。お付き合いいただいた皆様、

どうもありがとうございました。改めてお礼申し上げます。



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posted by ひろ* at 08:17 | Comment(1) | セミナー/懇親会/交流 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする