2018年04月25日

久しぶりの営業マンからの提案物件と、世の中の狭さを考える。

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久しぶりの営業マンから電話がかかってきました。

そして世の中やっぱり狭いよねーと思った、という話です。



サラリーマンのお仕事をしていると、携帯がぶるぶる震えました。ここのところ、

札幌築古できちゃった婚マンション都内土地値風呂無しアパートの2件が内諾、

都内脂っこいシェアハウスも本部稟議中(初物だからか時間かかってます)の3件を

並行で進めているので、金融機関さんからの電話がやたらと多いのです。



でもサラリーマンの仕事中は、会社からお給料をいただいている身分ですから。

その場では出ずに、後でコンビニに飲み物を買いに行く時に着信履歴を確認。

すると・・・あれ、なんか想定外の人からの着信です。一年前に取り組んでいた

札幌の築古ボロアパートを提案してくださった営業マンの方からの着信でした。



実はこの案件、明確に「流します」と宣言はしていませんでした。

隣地との土地の境界を明確にしてくれれば買う、という条件を提示したところで

話が進まなくなっていた、という状況でした。自分としては「この条件を満たせるとは

とても思えないから、これで破談になるだろう」と考えていたのですが・・・。

どうしよう、クリアしましたと言われたら。リノベに金がかかりすぎるから、全員

追い出して新築にするか?そんな考えが一瞬頭をよぎりました。

今更復活とかだったらめんどくさいなー。



とりあえずかけなおしてみようと思い、折り返しの電話をしました。



お久しぶりですから始まる通り一遍の挨拶をする中で「●●(社名)の時はお世話に

なりました」と言う一言に違和感。ん?転職してる?でも転職したような雰囲気の

ことは挨拶の中では全く出てこなかったです。もし転職しているとしたら、前の会社から

名簿を持ち出しているに等しい行為な気もするんだけど・・・。まあでも個人の携帯を

社用で使わさせられていたということなら、電話帳の中に残ってても咎められることは

ないのかな?私はこだわらないけど、嫌な人は嫌なんだろうな、こういうの。あと

辞めた会社にもやや失礼じゃないのかな。ていうか辞めたこと先に言えばいいのに。

いや、実は辞めてないのかも?



そんな小さな疑問が喉の奥につっかかるような感覚を持ちながらも、話は進みます。

今回電話したのは前回のボロアパートの件ではなく、新しい案件ということでした。

抱えている顧客の中で札幌に興味がありそうということで声をかけてくれたようです。



「ちょっと高額の案件なんですが・・・」と言われたので「昨年2億以上の融資は

内諾貰ったことありますよ」と回答したところ、がぜんやる気になってくれたような

気がします(気のせいかもしれないけど)。



ひとしきり話が終わった後、喉の奥の小骨を取る作業に入りました。



小骨その1

「昨年の札幌木造アパートの件、最終的にはダメだったということで良いのでしょうか」



先方からの回答は、その後相続がうまくいかずに話が進まなかった、ということでした。

「私が●●(会社名)にいる間に終わらせられれば良かったのですが・・・」と

まるで他人事のような一言。でも未だに会社辞めましたと言いません。早く言いなよ。

とりあえず、復活はなさそうということが確認できたので、小骨一つ解消。



小骨その2

「結局君は会社どこに転職したの?」



こっちから切り出そうかと思ったら、やっと言いました。

「実は●●(会社名)を辞めて、今は別の会社にいるんです」

あ、そうなんですね!とわざとらしい相槌を打ってみたりしたんですが、その後出てきた

転職先の社名が某知人が社長をしている不動産会社でした。わはは、そこ行ったかー!

とりあえず「社長とは仲良しです」と言っておきました(変なもん提案するなよ?の

圧力の意味も込めて)。世の中狭いですね。札幌ではこの手の現象よくあるんですけど、

東京では初めてです。



その後、メールで物件概要が送られてきました。



今回出てきた案件は、札幌の平成初期築のRCでした。2DKのファミリー物件で

地下鉄徒歩10分圏内です。利回りも先日のできちゃった婚物件より1%程度高め。

え、こっちの方が全然条件いいじゃない・・・。それだったらできちゃった婚物件で

融資枠使わなければよかったorz



しかも良いのが、最寄駅が札幌2棟目と同じであること。この駅、大得意なんですよ。

営業マンも知り合いが多くて、今でも店舗に行くと「お久しぶりです!」と声を

かけてくださる人が多いです。土地勘もあるので、まあこの場所なら埋まるねと

ある程度自信を持てる場所。



くっそー、でき婚物件、早まった!(笑)



今のオーナーは札幌でブイブイ言わせていたサンタメ業者さんから購入しています。

(最近名前きかないな、あのサンタメさん・・・どうしたかな?)

修繕履歴として、購入時に大規模修繕をしたという内容がついてきましたが、

サンタメ屋さんもその下請けも両方とも知っている会社ですので、どの程度の

クオリティかは推して知るべし。買ったらきっと5年以内に大規模修繕しないと

ダメでしょうね。サンタメさんの大規模修繕なんてちょっとした延命でしかない。



ただ、基本スペックは今どきにしては悪くないです。利回り上がってきたかな?

と思えます。なんとか耐用年数超過の25年で引っ張って、ある程度のCFが出る

ラインは12%かな?単身だと12%は怖いですけど、ファミリーなら出入りが

少ないのと広告料という経費率が下がるのとを加味したら、まあ回せるかなと思います。

原状満室というのもまあそれなりに悪くないです。



とはいえ、買ったら持ち切りで再販は難しいというところを念頭に置いておかないと。

20年以上保有するというのは結構長い話です。不動産賃貸業を始めてようやく

10年になりましたが、ある程度売却などできて手離れが良いってのも重要な要素だと

最近は思っております。物件の調子が悪くなったら入れ替える。そんな行為も必要です。



ま、どっちにしてもこの物件を購入しようとすると、融資が難しいと思うのですよ。

この間最後の切り札をでき婚物件に投入してしまったし。



・・・GWに仙台法人の決算書を持って、メインバンクさんと札幌7棟目の融資を

してくれた金融機関さんに行く予定があるので、その時に試しに出してみるかな?

お土産あった方がやる気になるだろうし(結局動くんかい)。



というわけで、とりあえず12%くらいで着地できるなら融資に持ち込んでみる、と

伝えました。さてどうなるかな?



並行して、札幌7棟目の管理会社さんに、買ったら管理を任せることを条件として

私の代わりに現地調査してもらえるよう依頼しました。その結果も踏まえながら、

考えてみたいと思います。



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posted by ひろ* at 08:05 | Comment(0) | 新規案件 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年04月24日

建物の用途変更(戸建→共同住宅)を行う。

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建物の種類を変更するための手続きの一環として、土地家屋調査士の先生とお会いして

現地作業の立会をしました。



東京8棟目の融資条件として「戸建をリノベーションしてアパートに変えた後、

その戸建の用途を共同住宅に変更すること」という内容がありました。

これまでに用途変更をしたことはなかったので、今回その指示に従い初めての

用途変更を行っております。



戸建→共同住宅への用途変更を行うには、土地家屋調査士の先生からの申請が必要です。

今回の場合は金融機関さんが懇意にしている先生を利用するよう指示がありましたので

その先生と連絡を取りました。



・施工業者様からの工事内容ヒアリングと工事完了証明書の発行

・所有者立会の下での工事内容の現地確認



上記2点がとりあえず必要ということでしたので、たまたま施工業者様と現地での

打ち合わせをしようと言っていた昨日の朝が都合がいいだろうと、その時間を

現地確認作業のために指定させていただきました。



現場に着くと、既に土地家屋調査士の先生と施工業者様の社長さんにて打ち合わせが

行われており、必要な内容は既に会話済みということでした。あとは私の立会です。



実際、立会と言っても、ずっとついて回らなくてはならないわけではありませんでした。

先方が必要とした時にヒアリングを受けるだけで、あとは物件の鍵を開けておけば、

勝手に先生が見て回ってくれます。

物件の内部だけでなく、外部からもメジャーでいろいろ測ったりされておりました。



そして現地で簡単なヒアリングを受けたる中で「今回の工事で増築等されていませんか」

と質問をいただきました。特にしてないですけど・・・と答えかけたところ、横から

一級建築士である施工業者の社長さんが「今回はしてないけどたぶん増築されてたよ、

裏手のところでしょ?」と。やっぱちゃんとわかるもんなんですね。私は金融機関さんに

「増築してないですか?」と聞かれてなかったら、そんなこと意識もしなかったかも。

(施工業者さんに増築云々で話を聞いた記憶はありますけどね)



というわけで、土地家屋調査士さん的には、建物面積の変更登記もしなくちゃねという

話になりました。これにより、都税事務所さんも固定資産税の関係で現地に来ることに

なりそうです。



都税事務所はハガキでこの日に立ち会ってくださいみたいな感じで、あまりこちらの

融通は利かせてくれないようです。ここは管理会社さんに立会を頼むことにするか。

サラリーマンの身で時間を自由に使って立会するのは難しいです。



ちなみにコストは、全てが終わらないと出せないという前置きはついてきたものの

だいたい11万前後でしょうということを仰ってました。安い金額ではないですけど

金融機関さんの指定だから仕方ありませんね。



初めての建物用途変更でしたが、もっと色々制限とかあるのかなと思っていましたけど

今回の物件に関してはサクッと済ませることが出来そうです。一度経験しておけば、

次からもスムーズに対応できると思います。良い経験が出来ました。



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posted by ひろ* at 06:34 | Comment(0) | 東京8棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年04月23日

原状回復の状況を確認しに行ってきました。

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札幌出張の最終日。札幌7棟目のリフォームが済んだということだったので、

管理会社さんと一緒に内容のチェックをしてきました。



札幌7棟目、以前管理会社さんから最低限の修繕ときちんとやる修繕の2通りの

ご提案をいただいておりました
が、義母とも相談した結果、きちんとやる見積を

採用しようということになりました。



今回の札幌出張のどこかで現地を確認しようと思っておりましたが、うまいこと

タイミングを設けることが出来たので、現地にて確認をしてきた次第です。

管理会社さんも一緒にきてくださいましたので助かりました。



リフォーム内容については特に問題はなく、良い感じに仕上がっておりました。

ファミリー物件なのであまり奇をてらうことはせず、それでいてちょっとだけ

しゃれた感じに仕上げるために、柄のないアクセントクロス。シンプルで良いです。

お部屋内装



ファミリー物件なので、あまり派手な雰囲気にしても落ち着かないかなと思います。

場所もすごくいいわけではないので、住む人も比較的普通な属性になるでしょうから

落ち着いた無難な内装がいいだろうと考えます。



管理会社さんもその考えで、柄物をいつも検討してみるけど、やっぱり止めようという

判断で今回のような無難なものに落ち着くということでした。それで満室経営が

出来ているのだから、それが正しい判断なのだろうと考えます。



管理会社さんと一緒に完成の具合をチェック。



ドアが開きにくい箇所がありましたが、これはCFを重ね張りしたからなのかな?

後日管理会社さんにてドアの調整をしていただくことにしました。



カウンターが微妙に削れていたり段差があったりしたところは、段差については

管理会社さんでも把握されており、段差に関しては後日対応想定とのこと。



それから、キッチンパネルに焦げ目がついていたのですが、下手に補修したり

目隠しの何かを貼ったりしたら、かえって不自然になるだろうということで、

このまま募集する方針となりました。

キッチンパネルに焦げ



また、施工当時からの不良?なのか、換気口の下のクロスに雨だれのような汚れが

出来てしまう件があり、退去の都度弁のようなものをつけて雨だれを防止するよう

施行しています。今回もそれを行ったのですが、一部で汚れがまだ残っておりました。

室内に雨だれ



管理会社さん曰く、汚れは洗浄で落とせるという人と、張り替えないとダメじゃないかと

いう人がいたようで、とりあえず洗浄してみたけど落ちていない、という状況の模様。

ここは管理会社さんにて持ち帰り、どうするか改めて検討ということになりました。



その他、隣地の売地を買った業者さんが戸建を3棟ほど作っているのを確認したり

(安ければ買いたかったけど、値段が高かったので断念しました)、冬場の駐車場の

状況の話を聞いたりしました。1人借りたいと言っている人がいるけど、冬場は

雪捨て場として使いたいから貸せなくて、そしてその人は誰も停めてないからと

勝手に停めはじめたので何回も直接電話で注意し、時には夜見回りに行って現場を

おさえたり・・・という苦労があったそうです。いろいろと真摯に対応をいただき

大変感謝しております。でも借りたい人がいるのに貸せないというのは辛いなあ。



繁忙期は外してしまいましたが、この部屋はじっくり募集すれば普通に決まるという

手ごたえはありますので、まあシーズンオフでも決まってくれるでしょう。関係する方が

しっかりやってくれている印象ですので、心配は特にしておりません。



今度購入することになった札幌8棟目(仮)と同じ最寄駅なので、そういう観点でも

相乗効果は出せるのかもしれません。



早期満室になるよう祈ります!

(この物件に関しては祈るだけで良さそうなので気が楽です)



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posted by ひろ* at 08:14 | Comment(0) | 札幌7棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年04月22日

札幌での合法民泊の情報収集。

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札幌で合法民泊に関しての情報収集をしています。



札幌での民泊。これまでも興味があって情報収集を行っておりましたが、民泊新法が

いよいよ施工されるということもあり、合法民泊について情報を集めてみようと

思った次第です。



数年前より民泊関連でやりとりをしている業者さん(先日民泊の管理業者登録を

済ませたそうです)のところにお邪魔して、新法についていろいろ伺ってきました。



民泊新法(住宅宿泊事業法)の基本的なところ

・届出制

・180日制限

・衛生面や安全面、周辺環境への対応などの責任が発生

・宿泊者名簿の作成、保管(本人確認付)

・標識の掲示

・定期的な行政への報告



ヤミ民泊と比べて、日数に制限がかかっていることがポイントとなります。

稼働率が高い地域ほど収益性の面でダメージを受けるということになります。



札幌に関しては、元々繁忙期と閑散期の差が激しい地域ということもありますので

民泊管理会社さんは、影響はあれども稼働率はこれまでの7割程度ではないか、という

予測を立てておられました。これまでの運営実績から、札幌は通年で稼働するような

市況ではないので、繁忙期に絞ってオープンさせたとしても、東京などの大都市圏と

比較すればダメージは少ないのではないか、と。



撤退する人が多ければ部屋数が減るので、部屋当たりの単価があがって売上の減少を

補うことができるシナリオが一番いいんですけど、とはその社長の弁。実際、そんなに

うまくいくかと言われれば、ペイするとなったら参入者が増えて単価が下がって・・・

という循環はあるでしょうから、そんなに都合よくはいかないでしょうけどね。



もし民泊を今からやる、もしくはヤミ民泊を合法化する、という観点でこれから

やらなくてはならないことは、まずは申請です。



申請に必要な書類はこちらの観光庁の民泊制度ポータルサイトにまとめられています。

届出書の作成、添付書類の準備、消防法令適合通知書の入手、という3つの作業が

必要になります。



申請は代行業者さんを使うこともできるので、お金をかけるか時間をかけるかの

どちらかになると思われます。書類は時間があれば自分でも作れそうだなという

印象を持ちましたが、もし私が合法民泊をするなら、丸投げにするだろうなあと

思いました。時間がそんなに取れるとも思えません。



そして札幌の民泊管理業者さん曰く、今から申請しても消防法令適合通知書は

間違いなく間に合わない、ということでした。ただ、救済措置として、通知書は

届出と同時に提出ではなくて良いという経過措置が取られる見込みだそうです。



届出の後、実際に運営開始となった後に考えなくてはならないことは、本人確認付の

宿泊者名簿作成、および180日制限でしょうか。



本人確認の方法は民泊管理会社さんにとっても悩ましい問題で、どのように行うかは

まだ決めかねているということでした。コストを考えると、都度馬鹿正直に立会をして

本人確認するわけにもいかないでしょう。どうやって簡易的に要件を満たした立会を

するのか?という点は今後も検討と思考錯誤が続くようです。

そして本人確認の負荷の分だけ、管理料も値上げせざるを得ないということでした^^;



180日規制に関しては、札幌の場合は繁忙期のみリスティングをオープンさせて

残りについてはマンスリーマンションを活用する方針を考えているということでした。

ただ、マンスリーマンションと民泊の繁忙期は一致性があるということでしたので、

あまり収益の向上には期待できないかなという印象です。民泊サイト(Airbnbなど)と

親和性の高いマンスリーサイトが今後出てくるだろうから、そういうところがうまく

認知されて軌道に乗ると面白いのかもしれません。



全体として、自分の保有物件で合法民泊をするのはアリかもしれないと思いましたが

他の一般入居者様に対して与える不安や、駐車場の有無(札幌の外国人旅行者の方は

けっこうレンタカーを借りる確率が高い)といった要素を個別に考慮する必要があると

感じた次第です。



いずれにせよ、かつてのように大きく儲けることは難しくなったと思われます。



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posted by ひろ* at 09:49 | Comment(0) | 民泊(Airbnb) | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年04月21日

「できちゃった婚」的な感じで札幌物件の購入へ。

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札幌にて、札幌8棟目(仮)の契約をしてきました。

良い子のみんなは真似しちゃいけない事例です^^;



物件情報の入手経路は、札幌7棟目の仲介業者さんからでした。この業者さんは

ちらほらと物件情報を投げてくれるので、都度検討して要否を返しております。

まめにフォローしてくれるのでありがたいです。



今回は、管理物件のオーナーさんが売りに出しているのでどうか、という話でした。

平成初期築のRCで、表面利回り9%半ばくらいでした。微妙な駅だけど駅からは

かなり近く、ファミリー間取りであることはプラスと思いました。札幌7棟目にも

近いので、まあそういう意味では悪くないです。そして札幌7棟目と同じファミリー向け

間取りとはいえ、築年数がだいぶ違うので競合にはならないというのも好印象でした。



駐車場が足りないので、母子家庭の生保の方を中心に受け入れることができれば、

それなりにきちんと回ってくれそうな印象でした。ただ、部分的にある単身間取りは

苦戦しそうな気がした次第です。



今のオーナーさんが割ときちんとメンテしてくれていて、あとお金がかかりそうなのは

外壁塗装くらいというのも印象としては良かったです。

他方、募集に関しては家賃も微妙で広告料も妙に多く、むしろなんでこの広告料で

埋まらないんだろう?という感じでした。いろいろとちぐはぐな感じを受けました。



正直、この年式だと購入したら出口が取れないので、利回り12%以上は確保したい。

でもまあそんな指値、今どき通るわけないしねえ。じゃあ最低限10%以上の利回りに

ならないことには購入なんて無理ですよ、という内容で返しましたところ、10%なら

交渉できるかもということでしたので、それでしたら一応検討はしますよと返答。



このくらいの物件だと、なんとなく札幌6棟目に融資してくださった金融機関さんは

興味を示しそうだなと頭に浮かんだので、指値が通る保証もないから姿勢を見る程度に

打診してみようかなという感じで、金融機関さんに情報を投げました。しばらくお話を

していなかったので、今の融資姿勢はどんなもんなんだろうというところを把握する

あて物としてはちょうどいいかな、と思ったのです。



金融機関さんの融資姿勢としては、新規は厳しいけど既存の顧客には引き続き融資を

出しているという話でした。その流れで、私が今回持ち込んだ物件も検討できますと

回答してきた次第でした。そうか、意外と積極的にやってるのね。



その回答を受けて、仲介業者さんに状況を説明して「指値が11%くらいになるような

指値が通るなら購入検討します」と返答。交渉して貰った結果、10%ちょっとまでは

指せるということで落ち着いたので、もう一声ほしいなあという感じはしたものの、

またいつ融資姿勢が変わるかもわからないし、もし好条件で引けるなら考えようかと

思い、一旦10%になる価格で金融機関さんと話を始めた次第です。出口がないので

もっと安く買わなきゃだめだよなと思いつつ、まあ死ぬことはなさそうだからそこは

甘く見ちゃおうか、と(真似しちゃいけないポイントその1)。



えー、この段階で全て写真でしか見ていません(真似しちゃいけないポイントその2)。



この利回りで充分な収益を得ようと考えると、どうせ再販が難しいだろうと思われるので

融資はとにかく長く引くべし、と考えました。ま、言うだけならタダでしょうと思い、

金融機関さんには「30年、フルローン」を希望しました。外壁塗装が必要なのと

今年の目標を考慮ると自己資金は温存したい、耐用年数を大きく超過するけどCFが

出やすくなる30年融資で残債の減りは度外視して持ち切り、というプランです。



自分で書いてて「こんな条件で今どき出すわけないよね〜」という気持ちもありました。

あくまで当てブツの感覚だったので、この条件でぶつけてどこまで引き出せるかな?

ダメなら融資条件が良くなかったから買えませんって言えばいいかな?みたいな

気持ちも正直ありました。買えなくても特に大きな後悔はないし・・・^^;



そんな感じで、審査開始から2週間以上経過。仲介業者さんから「どうなりましたか?」

と聞かれ、ああそうか、審査に出していたなあと思い直して金融機関さんに連絡を

取りました。この週は元々札幌出張をすると決めていたタイミング。仲介さんとしては

そのタイミングで決めたかったのでしょう。



金融機関の担当さんに連絡すると「審査の件ですよね、遅れており申し訳ありません」と

切り出されました。そして方向性の話がありましたが、支店レベルでは取り上げ、

本店担当者レベルでも取り上げで進んでおり、本店最終承認者のところまで来ている、

とのことでした。なんか思ったより全然進んでる。



ちなみに条件はどのようになりましたか、と確認したところ・・・

金利は要相談だけど、金額や期間については希望通りの内容で最終承認まで進んでいる、

という回答。え、まじで!?札幌4棟目の時は新築なのに25年しか出して貰えずに

CF出ないなあとぼやいていたのに、なにこの融通の利く感じは。

嬉しいとかでなく、なんか普通に「びっくり」という感情に支配されました。



まあ無しではないかな〜くらいの感じで当ててみたんですけど、ここまで本気で

金融機関さんに取り組んでいただいた以上、こちらもそれに応えないくてはなりません。

本部稟議まで通したのに「やっぱや〜めた」とか言い出したら、信頼関係を棄損します。



返済比率も50%を切る計算なので、まあ最低限のところはクリアできるでしょう。

この話、進めさせていただきます。



そして昨日、金融機関さんにお邪魔して最終的な結論を伺いました。

本部の最終承認者も取り上げということで決定し、融資の内諾が出たということです。

条件は変わらず30年のフルローン。金利は札幌6棟目と同じということになりました。



札幌4棟目を売却した時のお話から、当分新規融資は難しいだろうなあと思って

おりましたが、そこを跳ね返して進めてくれた担当の方には感謝しております。

売却や定期預金の解約など、後ろ向きな話にも嫌な顔一つせずに丁寧に対応して

くださるので、いつもありがたいと思っています。



その足で物件の現地調査を行い、想定していたレベル感であったことを確認。

部屋の陽当たりがちょっと気になりましたが、まあ何とかなるでしょう。

外壁塗装は今後数年以内に実施が必要で、屋上はもうしばらく大丈夫そうでした。



ゴーサインを出して、そのまま売買契約と手付金の入金を済ませ、管理関係の話を

少しして(今回は仲介業者さんがそのまま管理会社さんになります)、今後の段取りを

確認して・・・この日は終了しました。



なんかこう、気分は「できちゃった婚」って感じです。

何かそういう縁があったということでしょう。こうやってスムーズに話が流れると

言うことは、それなりの縁があったということなのかもしれません。



まだ埋まってない空室もいっぱいある中で、新たな管理会社さんとの関係の構築は

負荷がかかるのですが、その辺もきちんとやっていかないとですね。頑張ります。



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posted by ひろ* at 12:34 | Comment(0) | 札幌8棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする