2018年04月30日

大変悩ましい入居申込が入ってきたぞ!

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フ●ーザ様の画像を使いたかったからというアホな動機でしたが・・・^^;



本日はいつもの通り、大家さんの日常のネタです。



本格募集を開始した東京8棟目に早速入居申込が入りました!

ただ、ちょっとコンセプトと違うところがあり、悩ましい・・・。



3月にアパート部分が引き渡しとなり、4月に戸建をアパートに転用した部分が

引き渡しとなり、そして4月末に外構の工事も完了いたしました。これで一通りの

工事が完了し、東京8棟目は最終系が完成したことになります。



最終系が完成となるまでにも、内見はちょこちょことあったようですが、工事中だと

どうしてもイメージがわかないところがあるということもあり、なかなか成約には

至らずにここまで来ておりました。



まあ無理もないことです。工事現場みたいなところに来て「ここも綺麗になります!」

と言われても、どう綺麗になるのか予想がつかないというのが人情ではないでしょうか。

私だって、作っている最中の現場に到着して「なるほど、こうなるのか」とすぐに

納得がいくわけではありません。不動産賃貸業として建築物に普通の人と比べたら

頻繁に触れている人がその状態なんだから、普段あまり触れていない人なんて当然ながら

わからないのが当たり前かと思います。



そんな状況なので、本格的な募集は5月に入ってからになりそうだなと思ってました。

そして外構も引き渡され(とはいえGWに入る前に嫁ちゃんの実家に戻ってしまったので

まだ完成形は見ていないのですけど)、今度こそ本格的に募集だぞーというタイミングで

管理会社さんから「お申込をいただけそうです」という嬉しい連絡をいただくことに。



しかし、この申込が「ペットを飼わない母子家庭」ということで、ちょっと悩ましい。



東京8棟目のコンセプトは「ペットと共に楽しく住める」「ペット好きな住人同士で

コミュニケーションを取りながら楽しく暮らせる」というもので、ペット多頭飼いを

許容と言うかむしろ推奨するスタイルです。庭でBBQしましょうとか、そういう

人によっては面倒と思う人付き合いを求める物件です。ペット好き同士なら話も

盛り上がるだろうし、旅行に行く時にどこかの部屋にペットを預けることもできる

かもしれません。そんな感じで、半分シェアハウスみたいな密なコミュニティが

できればいいなと考えております。



もしこの母子家庭の方がペットをあまり好まない方だったり、コミュニティへの参加を

希望しないとすると、煩わしいと感じてしまうのではないかと危惧しています。

そういう場合、長期入居が望めません。しかもそれ以外のコミュニティを好む層にも

悪影響を与えかねない、という点を懸念しています。



他方、いつまでも全空にしておくわけにもいかないので、やっぱり申込は嬉しいし

お住まいになっていただき、お家賃を頂戴したい気持ちもあります。投資として、

事業として行っている以上、対価を求めるのは当然です。趣味ではありません。

(いや、確かに趣味的な要素もなくはないですけど)



管理会社さん的には、ペットは買わないけど入居申込をいただいたのだから入居は

許容する方向で進めている雰囲気でした。当然の判断です。空室にしておいて

良いことなんて何もないわけですから。そしてその形で申込をいただいた方であったり

仲介業者さんであったりに対して話を進めてくださっております。その点から考えると

コンセプト云々より受け入れをすることが責務であるようにも感じますし、今後の

募集にも「あそこのオーナーはわけのわからないことを言って入居を蹴る」という

評判を立てない方が得策と思います。



コンセプトを維持することを優先するか、家賃収入を優先するか。

こいつは悩ましい問題だぜ・・・(誰だよそのキャラは)



この悩ましい問題に対して、私の出した解は「コンセプトを理解いただき、他の

ペットを飼う方と同じ対応で良いなら是非ご入居ください」というものでした。



やはり家賃が入ってこないことには借金も返せません。武士は食わねど高楊枝、

と言っているわけにもいきません。元々のコンセプトも「こういう尖った物件なら

通常の物件より家賃を高めにしても良いのではないか」という色気を出した部分も

ありますから、やはり利益を重視しなくてはなりません。その観点では受け入れを

するのが当然です。



ただ、将来にわたって得られる利益を損なうのであれば、それはトータルで見ると

得策ではありません。ですので、きちんとこの物件のコンセプトを理解してくださり

ペットは飼わないまでも、同意して許容いただける方であれば良い、という方向性を

打ち出した次第です。



LINEグループにも参加いただきますし、他の部屋のペットの鳴き声に対しても

許容いただくことになります。庭のウッドデッキでがやがやしていたとしても、

そこに対してどうこう言うことはしないでいただきますし、むしろできることなら

ご参加いただきたいくらいです。



ペット物件を作るにあたり、いろいろと相談した仲間からは「母子家庭であれば

そういうコンセプトの物件の方がお母さんからしたら安心感あるかもしれませんよ」

という意見も聞こえました。



管理会社さんにもこの方針について説明をして、管理会社さんとの面談も含めて

同じ条件でご入居いただけるなら是非よろしくお願いします、ということにしました。



この申込がどうなるかはわかりませんが、ペットを飼わない方からの申込があった場合の

対応方針も決めることが出来ましたので、今後も同様の方針で進めたいと思います。



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posted by ひろ* at 08:22 | Comment(0) | 東京8棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年04月29日

借入額や部屋数の規模なんて何の意味もない。

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借入額がいくらだからすごいとか、そういうのってあまり意味ないよねと思う私です。



懇親会とかで初めてお会いした人とかと話をすると、割とよく「何棟くらいお持ちに

なっているんですか?」「借入いくらくらいなんですか?」という質問をされることが

あります。そして皆さんけっこうパッとそれに答えているのですごいなあと思います。



私、本当にそういうの覚えてなくて、いつもその場で計算するんです。棟数や部屋数、

借入額にあまり興味がないというか。そんなん別にどうでもいいじゃないかと思って

しまうところがあります。だって、不動産賃貸業の目的や購入している物件の場所、

間取りなどによって、何が指標になるべきかが変わるじゃないですか。



例えば、以下のような2人がいたとして、パッと聞いた感じどちらに対して「すごい」と

感じますか?



1.3棟60部屋保有、借入金8000万

2.1棟1部屋保有、借入金1000万



規模的には1の方の方が立派に見えると思った方、多いのではないでしょうか。

では、ここに家賃収入の情報を加えてみましょう・・・



1.3棟60部屋保有、借入金8000万、満室想定時賃料収入720万

2.1棟1部屋保有、借入金1000万、満室想定時賃料収入720万



一気に印象が変わったのではないでしょうか。2の方、やり手に見えてきませんか?



イメージ的には、1は賃貸市場が崩壊して需給バランスが完全に供給サイドに偏った

賃貸経営がとても大変な場所にス●ガのオーバーローンで購入した人、でしょうか。

2は東京都港区のいい場所にボロ戸建を自己資金で購入して、内装費だけ借入をして

シェアハウスに改装して運営している人、といったところがモデルケースです。

資産性も税務体質も明らかに2の方がよさそうに見えてきませんか?



パッと聞いてその人の規模をざっくり図るとか、社交辞令的に話の振り出しとして

使うとかなら、こういう話も大いにありだと思います。ただ、借入がいくらとか

何棟何部屋持ってるとか、そんな指標だけで相手のことをわかった気持ちになって

「すごい人だ」とか考えるのは止めた方がいいと思うのです。だってそんな情報は

上記の例みたいなケースであれば何の意味もありませんから。



その方の経営状況は「借入額」「家賃収入」「キャッシュフロー」を聞かずして

判断することはできないのだと思います。だから「借入額」「部屋数」だけ聞いても

あまり意味がないと思うのです。借入額が大きくても利回りが低ければ儲からないし。

でも借入期間が長くて借入金利が低ければ儲かるかもしれません。だからそこまで含め

判断するなら、キャッシュフローを聞くのが一番手っ取り早いのです。



でも話をしていると「借入額が大きな人は優秀な人」みたいなイメージを抱く方も

多いような気がしています。もうね、ほんとそんなの意味ないと思うんですよ。

資金調達が上手なのと、不動産賃貸業でキャッシュフローをきちんと築いているのとは

意味が違います。借金しまくっている私が言うのだから間違いない(笑)



あと、その回答している数字も、あなたが期待している数字なのでしょうか。



例えば私に「借入いくらですか」と聞いたとしましょう。

以下の回答、全て真実です。



1.私の借入額は7.5億です

2.私の借入額は5.8億です

3.私の借入額は3.3億です

4.私の借入額は2.4億です

5.私の借入額は1900万です



1〜5の回答が全て真実だという根拠を以下に示しましょう。



1は「今後取得予定物件や自宅なども含めた、個人+仙台法人+東京法人の」借入額

2は「個人+仙台法人+東京法人から自宅とフィリピンを除外した既存の」借入額

3は「仙台法人の既存の」借入額

4は「個人事業主+東京法人から自宅とフィリピンを除外した既存の」借入額

5は「東京法人の既存の」借入額



どんな枕詞をつけるかによって、その意味は変わります。

質問する側は恐らく「2」の意味で質問する人が多いことでしょう。

でも回答する側はそれを恣意的に捻じ曲げることができるのです。



本当はそんなに借りていなくても、借入できるのは決まってるし、相手が借入額が多いと

神扱いしてくれるようだから、まあいいだろうと考えて

フリーザ様.jpg

とどや顔で言うこともできるのです。



高額塾の先生の「借入額●億」は、もしかしたら「生徒さんの借入額も含めて」

回答しているかもしれません。なんとなく、自分の考えと合致しているはず、と

勝手に解釈することで、いろいろと間違った解釈になっている可能性もあります。



暗黙の前提条件ではなく、きちんと前提条件を合わせた会話をすること。

人を見たら疑ってかかるべし、9割は悪人、などと揶揄されることもある不動産業界を

食い物にされないように歩くには、まずそんなところの心構えが必要かもしれません。

純真無垢な初心者の方は大いに気を付けましょう。



・・・今日のブログ、フ●ーザ様の画像を使いたかっただけだろって!?

ソ、ソンナコトハナイヨ(白目)



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posted by ひろ* at 07:35 | Comment(0) | 思想・発想 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年04月28日

やっぱりご入居いただくまでに工事が間に合わない模様。

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富山1棟目、やっぱりGW明けまでに工事が終わるプランは無理がありました。

そりゃあ、あれだけ大きく色々やっつけないといけないとなればねえ。



入居が5月初旬からと決まっていたので、富山1棟目はそれまでにガスの供給やら

配管の工事やらを全て終わらせなくてはならない、という制約がありました。

管理会社さんもその認識は持たれており、管理担当の方は「4月中には終わらせる」

とはっきり言ってくださっておりました。



ただ、これまでの雰囲気から考えると、きっとどこかでうまくいかずに、工事が延期に

なってしまうのではないか、というところを気にしておりました。具体的に言えば、

4月半ばに現地を一度見に行った際に、工事が一次給水管しか終わっていなかったこと、

全部でいくらかかる見積なのかをちゃんと出してほしいというリクエストに対しても

1週間以上かかってようやく見積が出る、というスピード感であったことを根拠に

しておりました。



そしてこの間、管理担当の方よりご連絡がありまして、ガス会社さんとも調整した結果

入居者様がガスを使い始められる状態になるのが5月半ばになってしまいそうだ、と。

ああ、やっぱり間に合わなかったか・・・。



困っていたので、こちらから提案しました。そんな不完全な状態でご入居いただくのは

心苦しいので、5月分の家賃はフリーレントにして良いです、と。その代わり、工事の

際の入室に便宜を図っていただくとか、ガスが使えなくても文句は言わないとか、

そういう形で進めていただきたい、と。管理会社さんもそれなら説明しやすいと

喜んでくれました。そして交渉の結果、フリーレント付きで入居ということで一件落着。



管理会社さんの見積が甘かったことを私が費用面で負担するのはおかしい、という

考え方もできなくはないのですが、今回はあえて私が費用負担する形にしました。

この件、私にも責任がないわけではないと思っているためです。



本件、工事が想定以上に高くて、発注する前になんでそこまで費用がかかるのかという

ヒアリングをしたりしていたので、遅くなってしまったという面もあります。

ヒアリングをすぐにできればよかったのですが、サラリーマンの仕事がどうにもならない

レベルで大変になってしまい、設備系はできたものの、肝心の配管系はヒアリングを

できずじまい。話を聞ければコストダウンの策も思いついたでかもしれないのですが、

出来なかったのでもうそのまま発注するという判断にしました。金で解決です(苦笑)



管理会社さんにも「別に値引きしてくれと言っているわけじゃない」「ただの感情論で

理論的な話ではないし、最終的に仕方ないと思っている」と前置きした上でコメントを

したのですが・・・



ガスに切り替えたら安くなるはずなのに、結局電気温水器を交換するのとたいして

変わりない値段になり、それを何事もなかったかのように見積として出されちゃうと

私も「安くなってないじゃーん!」と思ってしまい、姿勢がかたくなになります。



勿論、配管は全部交換して新品になっているから当初より事故のリスクは下がっているし

仕様も違うでしょと言うのは頭ではわかるんですけど、感情論としてそんなに高いなら

電気温水器直した方がよかったじゃないの、みたいな気持ちに。論理的ではないことを

言っているのはよくわかっているんですけど、想定していた金額をはるかに上回る

金額が出てきたので、予算的にはかなり辛いです、ということをお伝えした次第です。



今後同じようなケースが別のお客様であった時に、管理会社さんが今回のケースを

思い出して、多少の前置きをするとか、事前に工事の目安金額を伝えるとか、

そういう形で感情面での衝撃を和らげる対応をしていただけるといいなと思います。



そんなにグチグチ言うなら相見積取って他に発注すればいいじゃない、という意見も

聞こえてきそうですが、今回それはしませんでした。



他の大家さんから、管理会社さんの見積は決して安くないという話は聞いております。

こちらもできれば相見積は取りたいのですが、漏水事故の一次対応など管理会社さんは

尽力してくださっているわけですから、その苦労だけさせて工事は頼まないというのは

義理の面から考えて妥当とは思えません。だから、高いと思っても発注するのがこちらの

責任だというのが私の考えです(仕様を落とすなど無理のないコストダウンはします)。



とはいえ、エアコンなどの材料は施主支給とするなどして、コストダウンできるところは

一応コストダウンを図っています。ただ、配管は本当にわからないので、今回のところは

見積金額そのままで発注をさせていただきました。建築の知識がないと、こういうとこで

損をしてしまうんだなあ・・・と痛感した次第です。



ご入居いただくお部屋の工事と配管一式はゴーサインが出ているので粛々と進むことと

思いますが、それ以外の工事はGW中にもう一度見直ししたいところです。材工分離で

施主支給したら安くなるものがあれば、それも考えたいと思います。



あとは漏水に関しては保険請求も可能と思いますので、そこについても適宜進めて

いきたいと思います。会社の仕事に忙殺されて、いろいろな事務作業が全然手つかず。

GW中も結局出社こそしないものの、帰省先で仕事をしなくてはならない状況に

なってしまったので・・・不動産の仕事がはかどらず、辛いですorz



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posted by ひろ* at 09:07 | Comment(0) | 富山1棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年04月27日

仙台法人、過去最大の黒字で決算完了。

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仙台法人の決算対応をしています。今期は黒字の額が大きくなりそうです。



今まさに、2月末決算の仙台法人の税務処理をやっています。税理士さんも今回は

「あいつはギリギリになる」と警戒してくださっているようで、4月に入ってからsづぐ

手元にある資料を使って決算対応を始めてくださいました。



私もセプターで買った物件の情報は早めに提出しておきました。昨年仙台法人として

購入したのは札幌7棟目、千葉1棟目です。札幌7棟目は私にしてはそこそこの

大きさなので、早めに情報を出しておかないとまずいだろうな、ということも

勘づいておりました(当たり前だから偉そうに言うな)。



今年は太陽光もそんなに発電しなかったし、あまり利益は出ないだろうなあ、などと

高をくくっておりましたが、税理士さんから来たメールを見てびっくり。それなりの

金額になっているじゃありませんか。木造ボロが多かった私、これまであまり重税感を

知らずに過ごしてきたのですが、今回いよいよ来てしまいました。多分、世の中の

光速投資系の方はこういう税金に苦しんでいるんだろうな、と想像できました。



顧問税理士の先生といろいろやりとりして、結果としては消費税還付もあわせると

むしろ還付の方が多いという結論になりそうなので良かったです。でもいよいよ

仙台法人はそういう時期に来たようですね。仙台法人は木造よりRC造を中心に

購入しているので、そういう時期はいずれ来るだろうとは思っていましたが。



今後はきちんと試算表を定期的につけて、都度どのような状態になっているかを

把握する運用が求められることになりそうです。そうでないと、想定外の税金に

苦しむ結果になりかねません。



ただ、過剰な節税も禁物と思っています。

仲良くさせていただいているメガ大家さんは、税金はにこにこしながら払うこと、

と言っておられました。私もにこにこしながら払えるようになりたいものです。



今期は乗り切れましたが、来期以降きちんとやりたいと思います。



手短ですがこの辺で。



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posted by ひろ* at 08:09 | Comment(0) | 法人 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年04月26日

平均築年数とやらを算出してみた。

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大家さん仲間のスワさんが平均築年数なるものを出していました。

そこで、なんとなく私もそれを算出してみました。



既に保有している物件

札幌5棟目:平成2年(1990年)築/築28年

札幌6棟目:昭和53年(1978年)築/築40年

札幌7棟目:平成18年(2006年)築/築12年

東京1棟目:平成23年(2011年)築/築7年

東京2棟目:平成元年(1989年)築/築29年

東京3棟目:昭和44年(1969年)築/築49年

東京4棟目:昭和45年(1970年)築/築48年

東京5棟目:昭和44年(1969年)築/築49年

東京6棟目:昭和23年(1948年)築/築70年(※)

東京8棟目:昭和50年(1975年)築/築43年

東京8棟目:昭和53年(1978年)築.築40年

仙台1棟目:昭和62年(1987年)築/築31年

富山1棟目:平成4年(1992年)築/築26年

千葉1棟目:昭和51年(1976年)築/築42年

太陽光発電:平成27年(2015年)築/築3年

(※)2棟あるが、片方は築年数不詳ということなのでカウントせず



仕掛中・購入予定物件

東京9棟目(仮):昭和50年(1975年)築/築43年

東京10棟目(仮):昭和42年(1967年)築/築51年

札幌8棟目(仮):平成3年(1991年)築/築27年



計算結果

既に保有中の物件の平均:築34.5年

今後購入予定の物件も含んだ平均:築35.4年



あれ、意外とスワさんの結果と変わらない感じになりました。もっと平均年齢は

高いかなと思っていたのですが、そうでもなかった感じ?築浅物件や太陽光なんかも

あるからなのでしょうね。



もうちょっと色々な軸で計算してみます。



太陽光を除いた既に保有中の物件の平均:36.7年

札幌物件の平均:26.7年

東京物件の平均:41.9年



東京が高齢化著しい感じですね。確かにボロ物件をリノベする方法が最近は多いので

築年数の面においては、全体的に古くなってきている感は否めません。

ただ、リノベしているので実際の築年数に比べたら程度は良いと思います。



構造別にみると・・・

RC:2棟(3棟)

S造:2棟(2棟)

木造:9棟(11棟)

という感じで、圧倒的に木造が多いです。

(カッコ内は今後購入予定物件を含めた棟数)



札幌は3棟中2棟がRC(今後購入予定も含めると4棟中3棟)となっております。

私の保有する物件でRCのものは、全て札幌に集中しているということになりますね。

逆に東京はS造が1棟あるものの、それ以外は全て木造です。固定資産税は安いですが

火災保険は高くなります。



この分析をしたからと言って、何か新しい発見があったわけでもないのですが・・・

なんとなくスワさんのブログネタに便乗してみた次第です。

せっかくなので、皆様も是非計算してみてください。何も生まれないけど。



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posted by ひろ* at 08:06 | Comment(0) | 日記 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする