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脂っこいシェアハウスに買付を入れることになりそうです。
うまくいけば、初めてのシェアハウス取得になりますが、果たして。
約２週間ほど前でした。いつものように、何の気なしに携帯を眺めていると、
お世話になっている社長に紹介して貰った、いろいろと面白い事業をやっている方が
「都内土地値で利回り１８％のシェアハウス」の案件がある旨の投稿をされていました。
そういえば、ここ最近で不動産業者も始めたっていう投稿も前にしていたなあ・・・。
以前、この方絡みの簡易宿泊所案件にチャレンジしていましたが、最終的に数字が合わず
断念した経緯がありました。今回もまた面白そうなことをやっているなあと思ったので
どんな案件か話を聞いてみようとメッセージを送ってみました。
シェアハウスには「安さ」を求める層と「コンセプト」を求める層がおります。
今回紹介されたシェアハウスは完全に前者の安さを求める層向けの物件でした。
今は外国人専門シェアハウスとして運営されているとのことです。
立地としては、駅からはやや遠いものの東京２３区内でそれなりに駅力のある場所。
土地の実勢価格なので、最悪つぶして宅地として売れるように感じました。
既存の建物はだいぶ古いですが、シェアハウスを始める際にリフォームをしているので
当分は使えるだろうと考えられます。戸建をリノベしているので、ロットもさほど
大きくなく、最悪何かあってもどうにかなるレベルと判断しました。
いいなと思ったのは、共益費の類は別立てで徴収しているということ。１８％と言っても
諸々差し引いたら手取りがものすごく減るというケースはよくあります。今回の案件は
そういったケースには当てはまらないということなので、高収益が狙えると感じました。
一般的なシェアハウスとして使うには、リビングがちょっと狭いと感じています。
というかキッチンしかありません。か●ちゃと変わりがありません＾＾；
１室つぶして居室にしないと、まともなシェアハウスとしては運用できないだろうなあ。
一番怖いのは、今のスキームが壊れた時にきちんと運営できるのか？と言う点です。
少なくとも今のままではどうにもならないと思われますので、改装して収支が回るかを
確認しておかなくては、怖くて手が出せません。
身の回りでシェアハウスを運営していたり管理を請け負っていたりする会社に
関係している人が何人かいたのでヒアリングしてみましたが、ある程度の改修は
必要になるものの、立地的には通常のシェアハウスとして運営可能という回答を
していただきました。それだったら、気軽にチャレンジしてみてもいいかな？
何事も経験ですから。
ただ、シェアハウスへの融資って果たしてどうなのでしょう？耐用年数はとっくに
オーバーしているので、業者さんは「基本現金でご検討ください」と言っております。
こういう時こそ信金さんや信組さんといった、小さな金融機関さんの出番です。
お付き合いのある金融機関さんのうち、耐用年数は見て見ぬふりをしてくれそうな
ところに片っ端から連絡しました。
４行連絡したうちの２行は「検討するので資料を持ってきてほしい」と仰せでした。
残り２行は「シェアハウスは融資対象外」ということでした。●ぼちゃの一件も
影響しているということを言っている行員さんもいました。迷惑な話です。
※売りたいシェアハウスがある方は売るのが難しい状況かもしれません・・・
生き残った２行はいずれも家の近所の金融機関さん。東京８棟目に融資してくださった
金融機関Ａ行さんと、東京２棟目・３棟目・５棟目に融資してくださっている金融機関、
Ｂ行さんの２行です。Ａ行さんはエリアがややネックになる可能性あり、Ｂ行さんは
シェアハウスの融資に取り組んだことがない点がネックになる可能性あり、という
見立てをしました。
各担当者さんに資料を送付してから約１週間くらいで、Ａ行さんからは「上席とも
相談したが、ちょっと難しい」という回答。こちらも支店としてか本部も含めてかは
わかりませんが、シェアハウスという業態だと融資をしづらいということでした。
「エリアやひろ＊さんの属性ではなく、純粋に物件の問題ですので、別な物件を是非
持ち込んでください！」
と言われたので、返す刀で早速所有権のボロアパートを持ち込んだりもしていますが、
それはまた別の機会に話をしましょう。
それに対して「シェアハウスへの融資は当行として事例がない」と豪語していた
Ｂ行さんですが、昨日お電話をいただきました。
「支店長も交えて話した結果、支店としてはできる限りのご支援をさせていただきたいと
考えております」
お、すげー。さすが我がメインバンク！前例がなくても取り組むその姿勢。
そこにしびれるゥあこがれるゥ！！
現在のシェアハウス業態になってからの稼働率や、シェアがどうしてもだめになった
場合のリスクヘッジなどを盛り込んだ事業計画書を作るよう求められましたので、
週末にでも早速作りたいと思います。
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