現在１２位です。今日中に何とか確定が申告終わる・・・かな？
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東京８棟目、アパート部分の引渡を受けてきました。半分募集可能な状態になりました。
東京８棟目は現在リノベーションの真っ最中です。ざっくりとした工程としては
１．アパート部分リノベーション
２．戸建部分リノベーション
３．外構リノベーション
の３つに分かれており、今回は１のアパート部分のリノベーションが完了した、
という話になります。
１のリノベーションは、バランス釜の２ＤＫを今どきな感じの１ＬＤＫに直す工事です。
この工事、購入当初は住宅設備だけ更新して、あとは間取り変更とか軽くやればいいかと
思っておりました。しかし、実際に施工業者さんに見積を依頼してみると、それでは
不安があるので、ちゃんとスケルトンにしてきちんと直した方がいいでしょうと
提案いただきました。その提案を受け入れた結果、想定の倍近くの工事費用が
かかることになりました。
まあそれでも収支的には何とかなるだろうと思いましたし、この物件は借地なので
長期保有を考えておりますから、完全に直して将来に憂いがない状態にしておく方が
いいだろうと考えた次第です。
２の戸建リノベーションあは、戸建をアパートにリノベーションする工事となります。
こちらは元々がアパートではない物件なので、お金はかかるだろうと予想してました。
間取りを工夫して、全て１ＬＤＫと名乗れるようにするために、階段の位置も派手に
変更したりするので、まあお金はある程度かかるでしょうと思っていました。こちらは
費用的にはまあこんなもんかなというラインに収まっております。
こちらは４月前半でリノベーション完了です。その後、金融機関さんの要請で、登記簿に
記載される建物の用途を戸建から共同住宅に変更する作業が発生します。
３の外構のリノベーションは、先週現場で施工業者さんと打ち合わせをしました。
結果、以下の工事を行うことにしました。
・壁を壊して駐車場を整備
・自転車置場を整備
・残った壁に珪藻土風なものを塗る（実際は珪藻土じゃないみたいだけど名称失念）
・アプローチをちょっとヨーロピアンな感じに砂利やタイルを敷く
・ウッドデッキ設置
・タイル設置
・犬の足洗い場を設置
・手すりの隙間をふさぐ（ペットの落下防止）
・共用部照明をヨーロピアンな感じのものに変更
・宅配ボックス設置
・犬用のリードフックを敷地内に設置
外構をこれだけ真剣に変更しようとするのは初めてですので、どのくらいのお金が
かかるのか予想がつきません。ただ、高い家賃を貰おうとするなら、ここはきちんと
お金をかけて工事し、魅力的なアパートを作る必要があるだろうと判断しました。
ここの見積は来週出てくる予定です。だいたい２００〜３００万くらい？と予想を
しております。完了はゴールデンウィーク前後といったところでしょうか。
昨日はその中のアパートの引渡を行ってまいりました。
現場には施工業者の社長さんや偉い人、現場責任者の方が揃い踏み。こちらからは
管理会社さんとアパートのチラシを作っていただくデザイナーさんに来ていただき
現場の確認をしていただきました。
お部屋自体はオーソドックスな１ＬＤＫで、あまり奇をてらったものではありません。
１口ＩＨキッチン、収納、バランスの取れた居室という作りになっています。
１ＬＤＫにするため、水廻りであるトイレ・脱衣場・洗面所・洗濯機置場が一つの
空間に収まっている作りになっているところは多少無理やり感がありますが、間取りが
１ＤＫになるか１ＬＤＫになるかは引合に大きな差が出ます。多少のことは目をつむり
間取りを優先した次第ですが、果たして吉と出るか凶と出るか。
サッシは高いので交換していませんが、スケルトンにしてリノベーションをかけたので
サッシ以外は新築同様になっています。無難な家賃にすれば間違いなく決まるでしょう。
相変わらず素敵な仕事をしてくれる施工業者さんです。文句なしで引渡を受けました。
ビフォー
アフター
Post from RICOH THETA. - Spherical Image - RICOH THETA
見事なビフォーアフターでした。
外壁の塗装はまだ終わっていませんが、数日中に終わり、足場も解体されるとのこと。
それが終わったら外観写真を撮ることが出来るようになります。楽しみです。
賃貸の担当者さんと現場で打ち合わせました。現地の写真をしっかり撮ってくださり、
駐輪場の価格はどうするとか、いろいろとヒアリングを受けました。この物件は
「ペット多頭飼い推奨」「シェアハウスまではいかないけど、入居者さん同士での
コミュニケーションを活発に行える物件」というテーマを掲げており、そのための
仕組みも導入しております。そのため、管理費は通常の物件よりかなり高めに設定して
おりますので、その良さを伝えない限りはうまく入居に繋がらないと思っています。
管理会社さんには、募集の際に客付仲介業者さんにそういったことをＰＲする部分や
入居者さんの面談、入居後のアフターケアなどをお願いする予定です。
うまく入居募集につながるよう、今後も打ち合わせを重ねながら調整していく予定です。
それから、デザイナーさんとの打ち合わせ。友人から紹介していただいた方でしたが
同じくらいの年代で話が弾みました。いいものができる予感がします。
デザイナーさんに作ってもらうのは、店舗に配置するチラシです。
カフェや動物病院、ペットショップなどの店頭にチラシを置いてもらい、地元での
販促活動を行う予定です。
今回の物件、家賃を高めに設定しているので、通常の賃貸のルートでどこまで客付が
できるかわかりません。しかし、ペット多頭飼いをできる賃貸住宅の数は非常に少なく
家探しに苦労している方が多いと聞いています。今回お仕事をお願いしたデザイナーの
方も猫を２匹飼っていて、賃貸住宅でいいものが探せず、結局家を買ったそうです。
他にも苦労している友人が何人かいるので、ニーズはあると思っています。
そこで、ペットショップや動物病院、専門誌、地元のカフェなどにチラシを置いてもらい
そこからホームページに誘導して集客することを考えております。問い合わせをして
いただいた方をウェイティングリストに追加し、空室が出たらメールで連絡して入居を
決めることが出来れば、常に満室経営ができるのではないか？とか妄想しています。
そのためのチラシです。
東京８棟目では、共用部のウッドデッキを使って入居者様や近隣住人の方を迎えた
パーティーなどもやろうと思っています。ペット好きな人同士が仲良くなれる環境を
オーナー側から積極的に提供することで、例えば旅行の時に他の入居者様がペットを
預かってくれるとか、いろいろとその先の発展があるのではないかと考えています。
それに仲良くなってくれれば、他の部屋のペットの声も、騒音ではなく心配だなという
感情に変わるはずです。交流を深めることは皆にとってメリットがあるはずです。
今回は新しい試みなので、どこまでうまくいくかはわかりませんが・・・
コンセプトのある賃貸住宅、前から試してみたかったので楽しみです。
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