現在１２位です。会社の仕事の対応してたら、確定申告に手が回らず・・・。
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先日の札幌出張の中で、私好みな物件を見てきました。ただ、耐用年数超過なので
普通にやってもＣＦが出る数字にならないのが悩みの種です。
今回、興味をもっているのは築古ファミリー物件です。札幌は広告料が高めなので
相対的に広告料が安くなるファミリー物件を保有する方向に私自身はシフトしています。
単身物件だと経費率が高くなってしまい、同じ利回りでも手残りが減ると考えています。
例）
３０平米１ＤＫと４５平米の２ＤＫで比較します。
３０平米は１２部屋、４５平米は８部屋あるとしましょう。価格は双方とも３０００万で
利回り１４％ちょっとと言うことにします。
３０平米は家賃３万で広告料３ヶ月、４５平米は家賃４．５万で広告料２ヶ月を想定。
３万だと広告料３ヶ月で９万、４．５万だと広告料２ヶ月で９万になる計算です。
入れ替わりは単身が年間２５％、ファミリーは年間２０％としますと、単身は年間で
３部屋が入れ替わり、ファミリーは年間１〜２部屋が入れ替わります。
リフォーム費用を単身１０万、ファミリー２０万と見積もります。
共通で、空室期間は２ヶ月、管理費３％、固定資産税１０万とします。
この物件の収支がどうなるか。
単身の２年間の運営実績は、以下のような形です。
満室想定年収
家賃３万×１２部屋×２４ヶ月＝８６４万
空室損
入れ替わり（３部屋／年×２年）×部屋当たり空室期間２ヶ月×家賃３万＝３６万
広告料
家賃３万×広告料３ヶ月×入れ替わり（３部屋／年×２年）＝５４万
リフォーム代
リフォーム代１０万／部屋×入れ替わり（３部屋／年×２年）＝６０万
管理費
（満室想定年収８６４万−空室損３６万）×３％≒２５万（計算面倒なので四捨五入）
固定資産税
１０万
税引き前ＣＦ
８６４万−３６万−５４万−６０万−２５万−１０万＝６７９万
これに対して、ファミリー物件はどうなるでしょうか。
単身の２年間の運営実績は、以下のような形です。
満室想定年収
家賃４．５万×８部屋×２４ヶ月＝８６４万
空室損
入れ替わり（３部屋×２年）×部屋当たり空室期間２ヶ月×家賃４．５万＝５４万
広告料
家賃４．５万×広告料２ヶ月×入れ替わり（１．５部屋×２年）＝２７万
リフォーム代
リフォーム代２０万／部屋×入れ替わり（１．５部屋×２年）＝６０万
管理費
（満室想定年収８６４万−空室損５４万）×３％≒２４万（計算面倒なので四捨五入）
固定資産税
１０万
税引き前ＣＦ
８６４万−５４万−２７万−６０万−２４万−１０万＝６８９万
単身の税引前ＣＦは６７９万に対し、ファミリーの税引前ＣＦは６８９万。
上記のように、若干ながらファミリーの方が成績が上回るという結果になりました。
条件の設定次第で変わるとは思いますが、そこまで大きくは外していないと思います。
ファミリーの年間の入れ替わりは２０％と設定しましたが、体感的にはもっと少ないと
思っています。ですので、私は今後単身よりファミリーの方が運営が楽ではないかと
考えて、ファミリー物件に手を出す方向になっています。
前置きが大変長くなりましたが、そんな理由で今回もファミリー物件をしております。
管理会社さんからご紹介いただいた耐用年数超過の築古木造ファミリー案件。
駅からは少し遠めですが、全戸駐車場付きの２ＬＤＫなので入居は問題ないでしょう。
外装もある程度やってあるので、数年間は大きな出費もなさそうです。
ちょっと前までなら札幌５棟目を購入した金融機関さんで融資が出たと思いますが、
そこが道外の法人に新規の融資を出せなくなってしまいました。有力な手段を失い、
某政府系金融機関さんは１０年しか融資を出さなくなってしまった今、こういった
物件を取得するのは至難の業となっております。
とはいえ、何かしら手段はあるでしょう。最悪、ス●ガ超えを果たした某金融機関さんに
持ち込んでみるのもいいかと思います。
この物件、他にも買いたい人はいる模様です。融資が一番最初に固まった人に売るという
ことになりましたので、やれるだけのことはやってみようと思います。
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