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先週末の札幌出張の話ですが、セミナーだけでなく札幌５棟目の原状回復お見積に対する
現地確認と、新規取得検討中の物件の現地調査を行ってきました。
今日は札幌５棟目の原状回復のお話です。
セミナー前に立ち寄ったのは札幌５棟目。以前書いたブログで見積の取捨選択をしないと
いけないと書きましたが、札幌行きの前日に管理会社さんから削減版のお見積が
届きましたので、これをベースに取捨選択が必要かどうかをチェックしてきました。
初めて入室するメゾネットタイプのお部屋。３０平米超の１ＬＤＫと、広さ的には
競争力を発揮できるだろうと思いますが、天井が低く圧迫感があるのが気になります。
１階がメゾネット、２階がロフト付き１Ｒなので、天井の抜けが全然違うというのが
より狭さを強調してしまっている結果になっているのだろう、と想像します。
逆に言えば、この物件だけ見た人はあまりその印象を抱かないのではないか、と期待。
見積内容自体は妥当なものと感じました。物件を購入して初めての見積の時は、
管理会社の担当の方に私の考えている方向性や取捨選択具合が伝わっておらず、
家賃２５０００円のお部屋にしては結構なボリュームの見積（半年以上かからないと
元が取れない）を出してきておりました。
この時も札幌に飛んで、一緒に現地を見ながらこことここはそのまま使えるよねとか
この項目は不要じゃないかなとか、そういう話をして客付に影響を及ぼしにくい箇所の
見積を削ったことがあります。
今回はその辺のことも踏まえて、管理会社さん側にて行った方がいい修繕を全て
盛り込んだ見積を作成・提示した後、そこから家賃帯を考えれば過剰と考えられる
内容を絞った見積を改めて提示してくださいました。
この見積をベースに現地を見ましたが、確かにこれは必要だよねと思える内容ばかり。
こうやって先回りして私の考えに合わせた見積を作ってくださるのはありがたいです。
しかもこの管理会社さん、他で頼んだ方が安いものがあれば遠慮なく分離発注してくれて
構いません、というスタンスです。前回のお見積の際にワイヤレスモニターフォンを
設置したのですが、管理会社さんと別の業者さんと両方に見積を取った結果、別の会社の
方が安価で設置可能ということがわかりました。以降、ワイヤレスモニターフォンに
関しては「うちは高いので見積から外しています」と。オーナーに寄り添った形での
運営をしてくれているのだな、ということがわかります。とてもありがたいです。
結果、管理会社さんの削減した見積で文句なし、ということになりました。
こうやって関係が作られていくごとに、手間がかからなくなっていくのでしょうね。
お部屋のイメージも頭の中にできました。徐々にアップデートされている感じです。
で、そんな感じで現地をチェックしている最中に、見積の中で不明な箇所がありまして
管理会社の担当者さんに電話しました。こちらから電話した理由となる用件が解決した後
担当の方から「オーナー、別件で相談があるのですが・・・」と。む、なんでしょうか？
担当者さん曰く、前面駐車場の排雪をしてほしいとご入居いただいている方から
リクエストがあった、とのことでした。物件前面が駐車場になっておりまして、
そこが除排雪されていないから歩きづらい、という話だそうです。
リクエストされた方は、やや神経質なところがある方なので、過去にも管理会社さんに
いろいろとリクエストをされています。そして管理会社さんの担当の方は「このくらいの
雪だったら個人的には何も問題ないと思います」という感覚。だから、こんなことを
言われてしまい、もし対応するとなると余計なお金がかかるんだけど・・・という
雰囲気を醸し出しています。
ただ、札幌が地元でない私からすれば、確かにこの雪だと歩くの大変だよねえと
思える部分はありました。あと、駐車場の空き区画を外向けに募集しているものの、
全然埋まらないので、せめて除雪はしていますよというＰＲを近隣にしてもいいのかなと
思ったりもした次第です。
いくらかかるんですかと聞いたところ、多くても２万はいかないと思うとの回答。
はい、それだったらやります。もしかしたら声に出さないだけで、他の入居者様も
同様に感じているかもしれないですから。コストもそこまで高くないので、このくらいは
対応してもいいんじゃないかなと考えました。その旨管理会社さんに伝え、発注を
依頼しておきました。
購入時には、駅徒歩１０分の物件なので、果たしてどこまで安定稼働できるかなという
不安はありましたけど、割と順調にここまで運営できているので良かったです。
１年半保有して、１６部屋中３部屋のみの入れ替わりで、競争力に乏しい単身間取りで
３ヶ月以内に過去２回は入居付が出来ていますので、退去の少なさも募集の早さも
上出来でしょう。正直なところ、大きく期待していたわけではない物件ですが、
悪くないパフォーマンスを発揮してくれており、こちらとしてはありがたい誤算です。
今回の空室も、若干家賃を上げてみております。これで引合があれば利回りも上がるので
ありがたいのですが・・・果たして。
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