アパート部分の引渡を受け、必要な打ち合わせを実施。

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東京８棟目、アパート部分の引渡を受けてきました。半分募集可能な状態になりました。



東京８棟目は現在リノベーションの真っ最中です。ざっくりとした工程としては

１．アパート部分リノベーション

２．戸建部分リノベーション

３．外構リノベーション

の３つに分かれており、今回は１のアパート部分のリノベーションが完了した、

という話になります。



１のリノベーションは、バランス釜の２ＤＫを今どきな感じの１ＬＤＫに直す工事です。

この工事、購入当初は住宅設備だけ更新して、あとは間取り変更とか軽くやればいいかと

思っておりました。しかし、実際に施工業者さんに見積を依頼してみると、それでは

不安があるので、ちゃんとスケルトンにしてきちんと直した方がいいでしょうと

提案いただきました。その提案を受け入れた結果、想定の倍近くの工事費用が

かかることになりました。



まあそれでも収支的には何とかなるだろうと思いましたし、この物件は借地なので

長期保有を考えておりますから、完全に直して将来に憂いがない状態にしておく方が

いいだろうと考えた次第です。



２の戸建リノベーションあは、戸建をアパートにリノベーションする工事となります。

こちらは元々がアパートではない物件なので、お金はかかるだろうと予想してました。

間取りを工夫して、全て１ＬＤＫと名乗れるようにするために、階段の位置も派手に

変更したりするので、まあお金はある程度かかるでしょうと思っていました。こちらは

費用的にはまあこんなもんかなというラインに収まっております。



こちらは４月前半でリノベーション完了です。その後、金融機関さんの要請で、登記簿に

記載される建物の用途を戸建から共同住宅に変更する作業が発生します。



３の外構のリノベーションは、先週現場で施工業者さんと打ち合わせをしました。

結果、以下の工事を行うことにしました。



・壁を壊して駐車場を整備

・自転車置場を整備

・残った壁に珪藻土風なものを塗る（実際は珪藻土じゃないみたいだけど名称失念）

・アプローチをちょっとヨーロピアンな感じに砂利やタイルを敷く

・ウッドデッキ設置

・タイル設置

・犬の足洗い場を設置

・手すりの隙間をふさぐ（ペットの落下防止）

・共用部照明をヨーロピアンな感じのものに変更

・宅配ボックス設置

・犬用のリードフックを敷地内に設置



外構をこれだけ真剣に変更しようとするのは初めてですので、どのくらいのお金が

かかるのか予想がつきません。ただ、高い家賃を貰おうとするなら、ここはきちんと

お金をかけて工事し、魅力的なアパートを作る必要があるだろうと判断しました。

ここの見積は来週出てくる予定です。だいたい２００〜３００万くらい？と予想を

しております。完了はゴールデンウィーク前後といったところでしょうか。



昨日はその中のアパートの引渡を行ってまいりました。

現場には施工業者の社長さんや偉い人、現場責任者の方が揃い踏み。こちらからは

管理会社さんとアパートのチラシを作っていただくデザイナーさんに来ていただき

現場の確認をしていただきました。



お部屋自体はオーソドックスな１ＬＤＫで、あまり奇をてらったものではありません。

１口ＩＨキッチン、収納、バランスの取れた居室という作りになっています。



１ＬＤＫにするため、水廻りであるトイレ・脱衣場・洗面所・洗濯機置場が一つの

空間に収まっている作りになっているところは多少無理やり感がありますが、間取りが

１ＤＫになるか１ＬＤＫになるかは引合に大きな差が出ます。多少のことは目をつむり

間取りを優先した次第ですが、果たして吉と出るか凶と出るか。



サッシは高いので交換していませんが、スケルトンにしてリノベーションをかけたので

サッシ以外は新築同様になっています。無難な家賃にすれば間違いなく決まるでしょう。

相変わらず素敵な仕事をしてくれる施工業者さんです。文句なしで引渡を受けました。



ビフォー



アフター

Post from RICOH THETA. - Spherical Image - RICOH THETA

見事なビフォーアフターでした。



外壁の塗装はまだ終わっていませんが、数日中に終わり、足場も解体されるとのこと。

それが終わったら外観写真を撮ることが出来るようになります。楽しみです。



賃貸の担当者さんと現場で打ち合わせました。現地の写真をしっかり撮ってくださり、

駐輪場の価格はどうするとか、いろいろとヒアリングを受けました。この物件は

「ペット多頭飼い推奨」「シェアハウスまではいかないけど、入居者さん同士での

コミュニケーションを活発に行える物件」というテーマを掲げており、そのための

仕組みも導入しております。そのため、管理費は通常の物件よりかなり高めに設定して

おりますので、その良さを伝えない限りはうまく入居に繋がらないと思っています。



管理会社さんには、募集の際に客付仲介業者さんにそういったことをＰＲする部分や

入居者さんの面談、入居後のアフターケアなどをお願いする予定です。

うまく入居募集につながるよう、今後も打ち合わせを重ねながら調整していく予定です。



それから、デザイナーさんとの打ち合わせ。友人から紹介していただいた方でしたが

同じくらいの年代で話が弾みました。いいものができる予感がします。



デザイナーさんに作ってもらうのは、店舗に配置するチラシです。

カフェや動物病院、ペットショップなどの店頭にチラシを置いてもらい、地元での

販促活動を行う予定です。



今回の物件、家賃を高めに設定しているので、通常の賃貸のルートでどこまで客付が

できるかわかりません。しかし、ペット多頭飼いをできる賃貸住宅の数は非常に少なく

家探しに苦労している方が多いと聞いています。今回お仕事をお願いしたデザイナーの

方も猫を２匹飼っていて、賃貸住宅でいいものが探せず、結局家を買ったそうです。

他にも苦労している友人が何人かいるので、ニーズはあると思っています。



そこで、ペットショップや動物病院、専門誌、地元のカフェなどにチラシを置いてもらい

そこからホームページに誘導して集客することを考えております。問い合わせをして

いただいた方をウェイティングリストに追加し、空室が出たらメールで連絡して入居を

決めることが出来れば、常に満室経営ができるのではないか？とか妄想しています。

そのためのチラシです。



東京８棟目では、共用部のウッドデッキを使って入居者様や近隣住人の方を迎えた

パーティーなどもやろうと思っています。ペット好きな人同士が仲良くなれる環境を

オーナー側から積極的に提供することで、例えば旅行の時に他の入居者様がペットを

預かってくれるとか、いろいろとその先の発展があるのではないかと考えています。

それに仲良くなってくれれば、他の部屋のペットの声も、騒音ではなく心配だなという

感情に変わるはずです。交流を深めることは皆にとってメリットがあるはずです。



今回は新しい試みなので、どこまでうまくいくかはわかりませんが・・・

コンセプトのある賃貸住宅、前から試してみたかったので楽しみです。



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火災保険の解約の手続きにこんなに時間がかかるとは・・・。

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最近は物件を売却される方も多いとは思いますが、皆様、火災保険の解約はしてますか？

私はよく忘れそうになるので、自戒を込めた本日のネタです。



今年に入ってから、損切りの東京７棟目と利益確定の札幌３棟目の売却を行いました。

手元に現金が入ってくる瞬間はたまりません。売却に味を占めてしまいそうな私です。



でも諸手続きが結構面倒だなと思うことがあります。特に忘れがちなのが火災保険。

解約すると多少ながら返戻金が戻ってきます。そして手続きしないと戻ってきません。

売却したけど解約するの忘れた人とかいませんか？今からでも遅くないですよ！

チェックしてみてください。



私はちゃんと覚えておりましたので、札幌３棟目と東京７棟目の売却前後で手続きを

お願いする旨のメールや電話を各代理店さんに出しておりました。



私は基本的に火災保険は全部同じ代理店さんでお願いしております。

唯一、代理店さんが異なるのが札幌３棟目の火災保険の代理店さんです。

元々売買仲介をしてくださった不動産屋さんが代理店でしたが、倒産してしまったので

直販に切り替わっておりました。そしてその直販の担当の社員さんがいつの間にか

独立しており、よくわからないけどその独立したところが代理店さんになってました。

契約した覚えないんだけどなー・・・説明聞いてなかっただけかもしれないけど。



今回、札幌３棟目の売却に伴い、火災保険を解約することになりました。

土日だったので、保険会社さんのコールセンターに電話して解約したい旨を連絡。

週明けにその代理店さんから着信があり（仕事で出られませんでした）、留守電に

解約を承りました的なメッセージが入っておりました。これで大丈夫、と。



その後、サラリーマンの仕事で出張が多く留守がちにしていたり、他の話に気を取られて

すっかり火災保険のことなんて忘れていました。

そして売却当日になって、はたと気がつきました。あれ、保険の解約の用紙とか

何も来てない気がするんだけど？あれれ？連絡したところで満足してしまっていて、

その先のチェックが全くできていなかったです。反省・・・＾＾；



代理店さんに電話してみたところ、本社からすでに発送済みのはずなんですけどとの

認識でした。再度確認しますということでしたので、様子を見ることに。

そして１週間経過。今度は忘れないようにＴｏＤｏリストに入れておきました。

で、まだ送られてきていない・・・。なんなんすかね一体。



深夜に気が付いたので電話するわけにもいかないなと思い、代理店さんにＳＭＳで

まだ届いていない旨を連絡しました。翌々日に返信があり、再送しますとのこと。

そして昨日出張から戻ってきたところ、ようやく届いておりました。



この火災保険、まだ１０年以上の期間でかけることができた頃のものですので、

けっこう期間は残っています。そして木造なので当初支払った掛金も高く、返戻金が

数十万単位で戻ってきます。これを見逃したらアホですよ。



そんなこんなで、こちらの火災保険も無事に解約できそうです。もう売ってから

１ヶ月近く経っているのに、まだ手続きができていないのかという感じはありますので

そこは反省しないといけません。チェックを強化したいと思います。



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札幌はファミリー物件の方が手残りが多いと思っています。

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先日の札幌出張の中で、私好みな物件を見てきました。ただ、耐用年数超過なので

普通にやってもＣＦが出る数字にならないのが悩みの種です。



今回、興味をもっているのは築古ファミリー物件です。札幌は広告料が高めなので

相対的に広告料が安くなるファミリー物件を保有する方向に私自身はシフトしています。

単身物件だと経費率が高くなってしまい、同じ利回りでも手残りが減ると考えています。



例）

３０平米１ＤＫと４５平米の２ＤＫで比較します。

３０平米は１２部屋、４５平米は８部屋あるとしましょう。価格は双方とも３０００万で

利回り１４％ちょっとと言うことにします。



３０平米は家賃３万で広告料３ヶ月、４５平米は家賃４．５万で広告料２ヶ月を想定。

３万だと広告料３ヶ月で９万、４．５万だと広告料２ヶ月で９万になる計算です。

入れ替わりは単身が年間２５％、ファミリーは年間２０％としますと、単身は年間で

３部屋が入れ替わり、ファミリーは年間１〜２部屋が入れ替わります。

リフォーム費用を単身１０万、ファミリー２０万と見積もります。

共通で、空室期間は２ヶ月、管理費３％、固定資産税１０万とします。



この物件の収支がどうなるか。



単身の２年間の運営実績は、以下のような形です。



満室想定年収

家賃３万×１２部屋×２４ヶ月＝８６４万



空室損

入れ替わり（３部屋／年×２年）×部屋当たり空室期間２ヶ月×家賃３万＝３６万



広告料

家賃３万×広告料３ヶ月×入れ替わり（３部屋／年×２年）＝５４万



リフォーム代

リフォーム代１０万／部屋×入れ替わり（３部屋／年×２年）＝６０万



管理費

（満室想定年収８６４万−空室損３６万）×３％≒２５万（計算面倒なので四捨五入）



固定資産税

１０万



税引き前ＣＦ

８６４万−３６万−５４万−６０万−２５万−１０万＝６７９万



これに対して、ファミリー物件はどうなるでしょうか。



単身の２年間の運営実績は、以下のような形です。



満室想定年収

家賃４．５万×８部屋×２４ヶ月＝８６４万



空室損

入れ替わり（３部屋×２年）×部屋当たり空室期間２ヶ月×家賃４．５万＝５４万



広告料

家賃４．５万×広告料２ヶ月×入れ替わり（１．５部屋×２年）＝２７万



リフォーム代

リフォーム代２０万／部屋×入れ替わり（１．５部屋×２年）＝６０万



管理費

（満室想定年収８６４万−空室損５４万）×３％≒２４万（計算面倒なので四捨五入）



固定資産税

１０万



税引き前ＣＦ

８６４万−５４万−２７万−６０万−２４万−１０万＝６８９万



単身の税引前ＣＦは６７９万に対し、ファミリーの税引前ＣＦは６８９万。

上記のように、若干ながらファミリーの方が成績が上回るという結果になりました。

条件の設定次第で変わるとは思いますが、そこまで大きくは外していないと思います。



ファミリーの年間の入れ替わりは２０％と設定しましたが、体感的にはもっと少ないと

思っています。ですので、私は今後単身よりファミリーの方が運営が楽ではないかと

考えて、ファミリー物件に手を出す方向になっています。



前置きが大変長くなりましたが、そんな理由で今回もファミリー物件をしております。

管理会社さんからご紹介いただいた耐用年数超過の築古木造ファミリー案件。

駅からは少し遠めですが、全戸駐車場付きの２ＬＤＫなので入居は問題ないでしょう。

外装もある程度やってあるので、数年間は大きな出費もなさそうです。



ちょっと前までなら札幌５棟目を購入した金融機関さんで融資が出たと思いますが、

そこが道外の法人に新規の融資を出せなくなってしまいました。有力な手段を失い、

某政府系金融機関さんは１０年しか融資を出さなくなってしまった今、こういった

物件を取得するのは至難の業となっております。



とはいえ、何かしら手段はあるでしょう。最悪、ス●ガ超えを果たした某金融機関さんに

持ち込んでみるのもいいかと思います。



この物件、他にも買いたい人はいる模様です。融資が一番最初に固まった人に売るという

ことになりましたので、やれるだけのことはやってみようと思います。



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認定取消になりかねない危険な状態でした。

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みなし認定状態だった太陽光発電、手続きを済ませて認定済みにしたはずでしたが

受付センターの不備で未だに認定されていない状態になっていました・・・。



ことの発端は義母からのメッセージでした。経産省からハガキが来た、という内容で

内容を見ると、太陽光発電の認定内容についての確認のように見えます。

なんかよくわからないけど、とりあえず書いて送り返しておいた方がよさそうな感じ。



記載内容に誤りがあってもいけないと思い、念のため太陽光発電設備を導入した際に

お願いした会社さんに、記載内容の照会をしました。改正ＦＩＴ法への対応についても

こちらの業者さんがアフターサービスの一環で対応してくれたという経緯がありますので

そこと異なる回答を経産省にしてしまうのも問題だよなあと思ったので。



というわけで、確認のメールを何の気なしにしたところ、その返答にびっくりしました。

曰く、認定がまだ受理されていない状態だった、と。



業者さんにて、なんでこのハガキが来たのかを経産省に問い合わせてくださったとの

ことでした。そしてその結果が、まだみなし認定の申請が受理されていない状態だから

ハガキを送った、ということだったようです。



業者さんもこれにはびっくりで、みなし認定の申請は昨年中に行っているということを

伝えたところ、代行申請センターへ事情を伝えることを勧められたということでした。



この代行申請センターがかなり混雑しているようで、なかなかつながらず・・・。

ようやく繋がったので状況確認した結果、大量の案件を抱えているがゆえに何かの

手違いが生じ手続きが進んでいない模様でした。あぶねー。



業者さんの方で代行申請センターさんと確認をした結果、私の書類一式は既に受領済と

いうことがわかりました。よって、設備取消や買取価格に変更等は一切なしという

ことになります。



まずは、保守契約もしていないのに、きちんとアフターフォローをしてくださる

業者さんにお礼を述べたいと思います。感謝します！



その上で、今回のケースについての反省ですが・・・

業者さんに任せきりになっていたことについて、今後気を付けないとと思いました。

任せるところは任せるけど、最終チェックとかは自分で最終提出先に対して行わないと

今回のような認識違いや抜け漏れが発生してしまうのかな、と。



一歩間違えれば太陽光の認定取消に発展してもおかしくない事案です。

心して念入りに確認しておくべきでした。可能性を考慮する危機管理能力がやや

不足していたようにも思います。



同様の事案を発生させないよう、気を付けます。



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入居が確定してほっとしました。

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今更の報告ですが、仙台１棟目の空き部屋は無事に申込金が振り込まれてきました。

満室確定で進められそうです。



仙台１棟目は事務所として利用されていた不動産業者さんがあっという間に退去され、

募集を開始したら、空室になる前に申込が入ると言うラッキーな状態になってました。



しかし、この入居申込がなかなかシビアでやきもきします。保証人さんが弱すぎて

保証会社さんすらもこれは通らないのではないかという状況になり、どうにも申込を

手放しで喜べない状態でした。そういう状況にならないように仲介業者さんがいて

コーディネートするもんでしょと思うのですが、そっちを頑張れる感じでもなく、

こちらが言うことを意味も分かっていないような雰囲気だそうです。



結局、私たち主導で保証人さんを変更していただき、保証会社の審査を受けて

いただきました。保証人変更が功を奏して、保証協会の審査は何とか通過できました。

その審査結果だって、３日も４日もしてからようやく結果が届きましたと報告を

受けたんですよ。しかもこちらから電話して進捗聞いたら「あ、通ってます」的な。

なんでかかるのか意味が分からないし、そっちから連絡して来ない神経もわからないし。



ここまでが前回の動きでした。保証会社の審査に通った段階でも、未だに仲介さんから

「洗濯機置場ないんですか？」「どうやって洗濯機を使っているんですか？」という

同じ趣旨の質問が届いています。日程がなく、内見していない状態での申込だったからと

いうのを差し引いても、申込の翌日に質問があってから何回目だい？いい加減ちゃんと

入居者さんに説明することができていないと、入居者さんにも不安を与えないかい？



こんな調子なので、とてもじゃないけど正式に契約を締結して初期費用が振り込まれない

限りは、募集を止めることが出来ません。



そして例によって保証会社さんの審査通過後ものんびりしており、いつになったら

契約を締結するのか、予定が全然見えません。「今やってます」みたいな感じで

回答が具体的ではないのです。



他の仲介業者さんからも「案内できますか？」と何回か聞かれました。いくら募集を

継続しているとはいえ、やはり問い合わせがあれば２番手であることは伝えないと

なりません。そうなれば仲介業者さんは本腰を入れて紹介はしてくれません。

もしこれで本当にキャンセルになったら、大家的にはとんでもない機会損失です。



保証会社さんの審査が通ってから１週間くらい経っても、相変わらず要領を得ない回答の

仲介業者さん。契約はいつ終わるのか義母に聞いてもらったところ、申込人の方が

いつ送り返してくれるんですかねえ・・・みたいな感じの主体性のない回答。

業を煮やした私。ちゃんと契約できるのか、契約できる日程はいつかを報告しないと

他の入居募集のお客様を優先しちゃうぞと言って貰い、ようやく入居者さんと日程を

調整し始めるという酷い状態でした。で、だいたい１週間くらいで契約締結が終わると

思います、と。



その後はようやく落ち着いて、予定していた日程に近いタイミングで初期費用が

振り込まれました。なんだかんだといろいろイラっとすることは多かったものの、

打ちの物件を紹介してくださったことには感謝したいと思います。ありがたいことです。

満室返り咲きを祝おうと思います。



今年の繁忙期はあまり動きもなく、仙台１棟目と札幌５棟目で１部屋ずつ退去が出たに

とどまっています。仙台１棟目は今回書いた通り無事に申込もいただいておりますので

通常モードの物件で残る空室は札幌５棟目のみとなります。



・・・通常モードとわざわざ書いたことからわかるように、ちょっと尋常ではない物件が

２つばかりあるという問題はあります。１つは富山１棟目ですが、これはいろいろ悲惨な

感じなので、もうちょっと後でまとめて書きます。もう１つは東京８棟目で、アパートの

部分のリノベの引渡が今週末になりました。ここから埋めていかなくてはなりません。



２つの異常モードの物件を早く埋められるよう頑張りたいのですが、サラリーマンの

仕事がなかなかしんどく、そちらに力を割けない状態が続いております。

両立させないとなあ・・・がんばります。



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