思わぬルートから仙台の物件の情報が入ってきた。

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仙台の築古アパートの情報が、まったく予想していないところから届きました。

こういうのを川上案件と言うのかもしれません。美味かどうかはまだわかりませんが。



私は火災保険の代理店さんと生命保険の代理店さんの２名の方とお付き合いしてます。

生命保険の代理店さんは、火災保険の代理店さんからの紹介がきっかけでした。

３人でお食事に行ったりしたこともあります。



先日、そんな生命保険の代理店さんから電話がありました。仕事中で出られなかったので

あとで折り返そうと思っていたのですが、休み時間にパソコンのメールを見ると、

その代理店さんからメールが届いています。



「私のクライアントが仙台市にあるアパートの売却希望です」



お、これは？と思ってメールに目を通しました。築古だけど立地はなかなか悪くなく

入居付けは問題なさそうです。６部屋の小ぶりなアパートで、築古の割には家賃も

そこそこ取れている印象です。間取りとか全然わからないですが、これだったらきっと

単身間取りなんだろうなという想定はできます。



価格は明記されていませんでしたが、値段次第では興味は大いにあります。

価格次第で興味がありますと返信をしたところ、オーナーと顔合わせする時間を

設けるので、都合のいい時間を指定してほしいとのこと。善は急げと言うことで、

その週の週末を指定しました。そして調整の結果、実際にお会いして話を伺うことに。



住所は窺っていたので、お会いする前に現地を確認しておきたい。そんな思いから

義母に依頼して現地を視察してきてもらいました。ボロ耐性があまりない義母なので

嫁ちゃんにも同行するよう依頼し、仙台まで行って貰いました。



現地視察後、義母から写真が送られてきました。外壁はたぶんモルタルでしょう。

補修した跡が多少ありますが、これは外壁を塗装しなおさないとダメだろうと思います。

ベランダにゴミが散乱している部屋もあったりしていて、管理状態は悪い印象です。

全体的に、修繕にお金がかかるタイプだろうなあと予想しました。



義母は「こんなボロいの買いたくない」とブーブー言ってましたが、ボロいものこそ

お宝に化ける可能性があるからということでなだめました。ただ、義母の不安の中には

建物の修繕でいくらお金がかかるかわからない、というところもあり、価格もその修繕を

見込んだ内容にしないといけないんじゃない？との進言もいただきました。取得後の

空室の大規模リフォームや外壁塗装なども見込んだ金額でないと購入しちゃダメでしょ、

という意見はごもっとも。でもそこまで価格交渉したら、土地値を大きく割り込んで

しまうので、買取業者さんに負けてしまうというジレンマもあります。難しい。



道路付けはあまり良いとは言えず、段差があるのもややマイナス要素でした。

仲良くさせていただいている某大手売買仲介さんに相談したところ、だいたい坪単価は

その辺ならこのくらいでしょうという情報を提供いただきましたので、その金額を軸に

交渉することになるだろう、と思います。



そして当日。指定された場所で代理店さんと落ち合います。そのまま喫茶店に入ると、

初老の男性がいらっしゃいました。この方がアパートのオーナーさんのようです。

都内で会社を経営されているということでした。



お話を伺うと、どうもまだ今すぐ売りたいという感じではなさそうです。

売ってもいいかなぁ？くらいのトーンでした。そしてその理由としては、相続で

このアパートを取得されたものの、そのせいでいろいろと面倒なことに巻き込まれて

しまっている状態だから、今まだすぐに手放せる状態ではないためのようです。



保険代理店さんも初耳の話が多かったようで、あとで「ごめんなさい、ちょっと時間が

かかりそうな話でした」と仰っておりました。たぶんこれ、相続のゴタゴタを整理して

問題を解消しないことには、売りたくても売れないだろうなあ。



仙台と言うこともあり、もし問題解決に何か必要なことがあればご支援します、

と申し出ました。仙台なら、仙台大家の会などを通じての情報収集や専門家のご紹介も

多少はできると思いましたので。



売主さんとの顔合わせはそんな感じで終了。基本的には、問題が解決されるのを

待ち、その時点で先方に売りたい気持ちがあるなら、価格交渉に進むことになります。

私が逆の立場なら「もう売るかな〜」と思うでしょうから、商談までは来るだろうと

予想しています。あとはどのくらいの価格を希望されるか、でしょうね。



果報は寝て待て。まずは問題が解決されることを期待しつつ、支援をしてほしいと

言われたら全力で当たろうと思います。そして保険代理店さんが私のことを思い出して

くださり、今回のクライアントの方を紹介してくださったことに感謝したいと思います。



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駅力がまぁまぁ高い都内某所で物件調査し、指値を入れて玉砕する。

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借地で指値が通れば面白そうな案件があったため、現地を見てきました。



今回見てきたのは、都内の借地の戸建です。都内では小さめの案件をよくやってます。

大きな案件もやってみたいけど、中古だとそれに見合うものがなかなか出てこないし、

新築は土地探しの習慣がまだ作れていないので、どうしても今までやっていたことの

延長である中古のリノベーションが主になってしまいます。

願望としては、都内でも新築とかやってみたいんですけどねえ。



今回は駅力がローカルながらそこそこ駅力高めの物件です。徒歩１０分圏内なので

数字の上での立地のスペックは間違いがない物件です。ただ、ちょっと希望価格より

高めなので、もし取り組むなら指値が通ることが必須だなという印象を持っています。



事前にいつもの一級建築士の先生と話をして、立地的にはいいよねということで

まずは問い合わせようという方向になりました。戸建をニコイチのアパートに変更しても

面白そうだし、戸建のまま貸しても、まあ何とかなるかなという感覚はあります。



まず、問い合わせ時に戸建をアパートにすることはＯＫか、その際に増改築承諾料などは

かからないか、という点を元付業者さんに確認しました。第一声としては「同じように

アパートへの改装可否を質問されたことがあり、地主さんはアパート化ＮＧと判断されて

いたので、アパートにするのは難しいと思うが聞いてみる」ということでした。

増改築承諾料はさほどうるさくないから大丈夫だと思う、との発言もありました。



地主さんとの話がこうやってできるということは、今回の業者さんはたぶん元付ですね。

話が早くていいです。



問い合わせの返事を待っている間に週末到来。少し時間がありそうなので、現地を

見てくることにしました。珍しく買付を入れる前の現地確認です（笑）



駅から１０分以内でしたが、途中からアップダウンが結構出てきたので、単身の方は

ちょっと敬遠するかもなあと思いました。ファミリーだと奥様の住環境が重視されるので

多少アップダウンがあってもご主人は我慢するだろうというイメージがあります。

なんとなく、アパートにするより戸建で貸した方がいいのだろうという感じがします。

（アパートにすると用途変更も必要になるでしょうし）



現地では中のチェックはせず、周辺環境をざっと見て回りました。

戸建から直接見えるわけではないものの、近所に墓地があるのがややマイナスです。

高台にあるので、目線は気にならずプライベート感があるのはプラスと思いました。



外壁は購入後に塗装が必要と判断しました。壁が粉を吹いてます。チョーキングが

発声しているので、今のうちにやっておかないと建物が傷んでしまいそうです。



↑壁をこすると白く手が汚れるので塗装が劣化していると判断↑



検討した結果、２割ほど指値を入れて購入できれば、そこそこ面白い感じに仕上がると

予想をしました。外壁と室内のリフォーム（住宅設備を総入れ替えするイメージ）で

だいたい３００万くらいの予算を見ておけば何とかなるかなという前提のもとに、

利回り１２％以上（地代を除いての利回り）を狙うとそのくらいの指値になる感じです。

アパート化するならもう少し高くてもいいかもしれませんが・・・



そして後日、仲介業者さんから連絡がありました。アパート化はＮＧで戸建として

賃貸するのはＯＫということでした。となると、先日計算した価格で指値するしか

道はないですね・・・。



このタイミングでどこまでいけるかわかりませんが、こちらの考えている指値の話を

仲介業者さんに切り出したところ、まだ売り出したばかりだから様子見にさせてほしい、

と言われてしまいました。内見や問い合わせも増えている状況なので、指値の交渉は

今の段階では受けづらいようです。まあそりゃそう言われるのも仕方ないですね。

もし下がるようなら連絡をください、ということにして電話を切りました。



場所は悪くないから、もう少し指値を緩めにしてもいいのかもしれません。

表面利回り１１％くらいでもいいやと割り切れれば、現実的な指値の幅になります。

でも借地権だし、そこまで深追いしなくていいよなあ。所有権ならまだしも。



あ、東京の物件を管理して貰っている管理会社さんに、この物件の家賃査定して貰って

自分が思っている家賃より上振れするかどうかを聞いてみようっと。その結果次第で

もう少し高めに買ってもいいかどうかを判断できそうです。



基本的には、今回の物件は「指値が通らず玉砕」ということになりました。

ただ、もう少しだけ調査を続けて、これ以上動く価値があるかを見極めようと思います。



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募集条件を調整して、いい感じにハマるポイントを探る。

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繁忙期も終盤を迎えております。入居者様の獲得を目指し、札幌５棟目の募集条件を

調整して、入居につながるように動いております。



現在、私の保有物件で空室があり募集しているのは、以下となります。



・札幌５棟目：１室

・東京８棟目：４室（リノベーション中の４部屋は未募集）

・富山１棟目：１室（漏水復旧中の６部屋は未募集）



東京はこの繁忙期でも今のところ退去予告が来ておりません。優秀だ。素晴らしい。

特に東京４棟目はまとめて更新の時期が来ているので、何かあってもおかしくないと

構えていましたが、結局何もなかったです。



他、退去予告を抱えているのは以下の物件です。

・札幌７棟目：１室

・富山１棟目：１室



空室減らさないとなあ・・・。

富山や東京に派手に空室があるので目を奪われがちですが、札幌もきちんと対応を

しておかなくてはならない局面だと思います。



札幌５棟目は家賃帯が決して高い物件ではありません。私の予想では、この物件は

繁忙期が４月まで続くと予想しています。札幌の場合、過去保有していた札幌２棟目や

札幌３棟目の経験から、転勤族の方は３月末までに動き、地元の方は雪が溶けた頃合いの

４月くらいに動く傾向があります。ここが終盤ではなく、まだ勝負は続いています。



２月半ばに退去があり、リフォーム工事しながら募集をかけている状況でした。

３月１５日にクロスとＣＦが終わるということでしたので、おそらく今は募集を

かけても問題ない段階にきていると思われます。



勿論、募集は先行してかけている状態でした。２月の段階では反響数が管理会社さんの

空室になっている物件の中でトップクラスだったということで、安心しておりました。

若干家賃を上げて募集していたのですが、それでもこれだけ反響があるならいいね、と。



ところが、３月の中盤に入り、問い合わせが失速しているという話が出てきました。

序盤こそトップクラスの反響だったものの、その翌週あたりからパタリと反響が止まり

今はあまり動いていない状況だ、とのことです。



そうなると、何かしらテコ入れをしておきたくなるのが人情というもの。

管理会社さんに、以下のどのテコ入れ策が有効かヒアリングしてみました。



案１）家電付き、家賃据え置き

案２）広告料アップor商品券個人バック、家賃据え置き

案３）家賃下げ、その他据え置き



できれば案３は最終手段にしたいところです。ただ、募集家賃を２０００円ほど

上げているというところもあるので、決まりが悪いなら元々の成約家賃である

２０００円ダウンの家賃も覚悟しなくてはなりません。



他の２案は家賃を下げない方式です。価格帯的に家具家電は意外と効果があるのではと

思ったので案として入れました。あとは営業マンの報酬を増やして頑張っていただく

パターンも追加しています。



管理会社さんの本音は案３だろうと思います。元々の募集家賃で募集することが

一番確実であるのは間違いないことだからです。でも、オーナーである私がもう少し

家賃を上げたいという要望を持っていることを勘案して、次善の策を検討して

いただいたようです。



管理会社さんは「案２」で効果が出るのではないか、という見解でした。

今でも相場並みの広告料は出していますが、そこに少し上乗せする方向で決定。



元々、この物件は初期費用ゼロとしてＰＲしておりました。そこに広告料を１ヶ月追加で

投入するとなると、初期費用の持ち出しがかなり多くなることについて覚悟が必要です。

今回はメゾネットタイプのお部屋の初めての募集ということもあるので、初期費用には

目をつぶって、家賃をどこまで引っ張れるのかを試してみたいと思います。



変更後の反響はまだ聞いておりませんが、この辺の情報交換をこまめに行いながら、

弾力的に家賃や募集条件を変えて、どこが一番ハマるのかを探りたいと思います。



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札幌ではない北海道のとある街での不動産投資を検討中。

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富山と東京で全空あるいは全空に近い物件を抱えている私が、また何を思ったのか

半分空いている物件の融資相談を某政府系金融機関さんにしております・・・。

落ち着けよ、お前。



先月行ってきたセミナー受講がメインの目的となった札幌出張の中で、札幌５棟目の

空室の状況確認と札幌市内の築古ファミリー物件を見てきました。そしてその他にも

少し足を伸ばして札幌市とは違うそこそこ大きめの市の物件を見てきました。



その街のことは賃貸需要に関しては癖のある街だと前々から聞いていましたが、

名古屋で北海道に投資している方の集まりに参加した際に、その街に実際に投資を

されている方とお話をすることが出来たので、一度見てみたいなという気持ちが

強くなっておりました。札幌に比べ、広告料が若干安く、高利回り物件が転がっている

ことが魅力です。



少し興味を持った頃に、たまたま某ポータルサイトさん経由でその街の物件のご提案が

ありました。なんかタイミングいいですね。そしてこの物件、私好みの高利回り。

金額が安くて高利回りな案件って、お客様属性はあまり高くないので苦労するのですが

最初にどんなもんか雰囲気を掴むには決して悪いものではないと思います。



その街に投資している方に物件情報を見て貰ったところ、車庫が低いんじゃないかと

言うところは気になる、場所としては問題ない、駐車場が足りないから稼働率は低く

なるだろう、という助言をいただきました。



駐車場は半分しかないのですが、それでも満室になれば３０％近い利回りです。

半分しか埋まらなかったとしても、１５％の利回りになるので、これはこれで

無しではないんじゃないか？というのが情報を見ての感想でした。



そして提案してくださった業者さんが、その投資家さんが懇意にしている業者さんだと

言うところも何かのご縁を感じたので、一度見てみるか、という流れになりました。

というわけで、街の雰囲気も含めての物件調査に出かけた次第です。



現地で対応してくれた物件の元付業者さん（＝提案してくださった業者さん）は

非常に感じがよく、信頼できる方だと思いました。ご本人も収益物件を保有しており

投資家の気持ちをよくわかってくださるのです。また、大手賃貸会社の客付業務を

長きにわたって行った後独立されたという経緯もあり、地元の賃貸関連の業者さんと

太いパイプを持っている方でした。なので、賃貸需要もはっきり答えてくれます。



最初にどんな投資物件が好みなのかをヒアリングされ、今までの投資履歴を話したところ

「今回の物件はひろ＊さん向きかもしれません」と。多少リスクがあってもいいので

収益を追求するタイプと判断されたようです。正しいです（笑）



この業者さん、最初にはっきりと「この物件は満室にはなりません」と宣言しました。

駐車場が足りない、間取りに競争力がない、などの理由です。おそらく、低俗性の方を

頑張って入れても、満室には届かないだろう、と。



それを理解した上で、建物を見てきました。ある程度のメンテナンスはされており、

建物の状態がいきなりボロボロで壊滅という状況ではなかったです。稼働率は５割。

駐車場は契約部屋数分しかないので満車なのかなと思ったのですが、どういうわけか

稼働している部屋数に対して３割しか埋まっておりませんでした。あれ、他の人は

自転車や徒歩で暮らしているのかな？ていうか暮らせるのか？？いずれにせよ、

駐車場の空き台数分だけは募集したら埋まる可能性があるということと捉えました。



部屋は可もなく不可もなくな単身間取り。１ＤＫでバストイレ別なので、先日売った

札幌３棟目より若干条件がいいかも？という気がします。決して悪い感じはしません。



提案してくださった業者さんが「どうせなら納得いくまで調査しましょう」と言って

くださり、その足で業者さんが懇意にしている仲介業者さんを３社回ってくれました。

それぞれの場所でヒアリングしたところ、以下のようなことがわかりました。



・現在は遠隔地のオーナーが自主管理しているので、紹介することはない。

・顔のわかっている業者さんが管理していない物件は紹介しづらい。

・属性問わず、時間をかけて良いなら、あと２〜３部屋は埋められると思う。

・最近は減少傾向だが、どこにも入れない系の厳しい属性のお客様は一定数いる。



仲介業者さんと話してて思ったのは、顔見知りになれば決めてくれる雰囲気があるなと

いうことでした。顔見知りになって少しひいきして貰うことに関しては、札幌２棟目や

札幌３棟目でかなり実践してきました。勿論広告料や飲み会設定などのインセンティブも

つけて、喜んでもらえるようにしているつもりです。この街でもその手法は通じそうだと

いう感触がありました。



なんかこう、私が接した人がたまたま私の波長に合う人が多かった気がします。

そうなると、ちょっと興味出ちゃいますね。戦線を拡大しすぎるなと自分でも思いますが

この物件は既に収益として現況利回り１５％に達しているので、多少手が回らなくても

死ぬことはないという楽観的な気持ちもあります。



じゃあ前向きに検討します、でも指値は入れます、ということを伝えてお別れしましたが

その後３０分くらいで業者さんから「売主様に確認しましたが、指値は●十万くらいしか

できないということでした」とすぐに確認してくださったのも好感触でした。

（指値の額はちょっと微妙でしたが・・・）



そうなると、本当に前向きに検討してみようかなという気持ちになってしまう私。

ただ、手元資金で購入するつもりはないので、ちゃんと融資が通ることは確認したい。

なので、まだ買付は入れず、先に金融機関さんを当たっております。融資の目処が

つくのであれば、購入に舵を切ってもいいかな？と。



どんな結末になるかはわかりませんが、そんな感じで現在案件に取り組んでおります。

また進捗があればブログネタにさせていただきます。



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期限も利益もギリギリで確定申告完了。

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確定申告を期日内に提出することが出来ました。今年も例年通りギリギリになってしまい

税理士さんにご負担をおかけしてしまいました。申し訳なく思います。



２０１７年はかなりの棟数の購入と売却をしました。

１月に個人で札幌６棟目を購入、３月に個人の札幌１棟目と札幌４棟目を売却、

６月に仙台法人で札幌７棟目を購入、９月に個人で東京６棟目と東京法人で富山１棟目を

購入、１０月に個人で東京７棟目を購入、１２月に個人で東京８棟目を購入、といった

具合になっております。



税理士さんに資料を送付した時に、まず絶句されたのがこの棟数の売り買いでした。

「こんなに売り買いして何やってるんですか」的なことを口走られておりました。

ま、まあ確かにそれを言われても仕方ないですね・・・ハイ。でも目の前に美味しそうな

何かが転がっていたら、やっぱ食べたくなるのが人情でありまして・・・。



例年、２月に入ったら「今年こそ早く処理するぞ！」と思うのですが、今年は特に

サラリーマンの仕事がきつく、週末もどこかしらに出かけていることが多かったので

全くはかどりませんでした。だから直前で全てやろうとするからいけないわけで、

ちゃんと一定期間で仕事をしていればこんな有様にはならないんです。それを

よくわかっているのに、なぜかできないという・・・。切羽詰まらないと行動を

起こせない、悪い癖が出ているなあと思いました。



３月第一週の週末に購入物件と売却物件、あと銀行口座の通帳の情報を送付して、

３月第二週の週末にクレジットカードの明細と一番動いている銀行口座の情報を送付。

フィリピン関係も第二週の週末に出しました。この段階で、顧問税理士の先生に

残されている日程はあと４日・・・。やっぱり提出がギリギリすぎますよね。

ほんと申し訳ありません。



先生からは、フィリピンは円貨に換算した情報を送ってほしいと言われました。

社内レートを決めて、そのレートに従って円貨にした情報をそのまま入れます、と。

なるほど、レートって任意にこちらで決めちゃってもいいものなのですね。ふむ。

昨年１年の平均値を計算し、その値で日本円の表を作りました。



ちなみに、購入の部分については先生から「もう間に合いません」「今年は家賃と

経費だけ計上して、減価償却や取得時経費は来年の確定申告時に後追いで計上します」

と宣言されました＾＾；



その辺のやりとりが終わったのが確定申告終了の２日前。さすがに当日ギリギリではなく

前日には速報値が来るんじゃないかと思っていましたが、結果はおろか質問すらも

来ません。確か電話した時「わからないことだらけで入力担当のスタッフが泣いてます」

と言われたんだけど・・・（汗）



もしかして入力が終わっていないのでは！？と思い、、送りっぱなしジャーマンに

なっていた銀行口座について、こんな感じですと補足説明を作って送りました・・・。



確定申告締切当日。先生からメールが届きます。

「まだ入力が終わっていません」

嫌な予感は的中。



昼間もあれこれと質問事項が届きます。もうその情報送ってるよと思うものもいくつか

ありましたが、そりゃこの短期間であれだけ資料送ったら精査しきれないですよね。

申し訳ない気持ちになりながら、仕事の合間を縫ってこそこそと対応しておりました。

職場の同僚から見たら、なんであいつあんなに頻繁にトイレに行ってるんだ？という

印象だったと思います＾＾；



質問メール自体はおやつの時間前後くらいまででストップし、あとはひたすら沈黙。

ホテルに戻ってメールをずっと見ていましたが、何時になっても完了の連絡が来ません。

今年はやばいんじゃないかとそわそわしながら待ちます。



１９時４７分。税理士さんからメールが届きました。



「ひろ＊様

　控除前所得　XXX,XXX　でいかがでしょうか。」



めっちゃシンプルなメール！そして青色申告控除を差し引いたら今年も利益ゼロ！（汗）

もうここまで頑張っていただいたら、私は何も申し上げられません。詳細一切不明ですが

それでＯＫですと伝えました。もう時間的にも無理だろうし、これ以上先生にご負担を

かけさせるわけにはいきません。



本当は青色申告控除を除いて１００万プラスくらいの利益に持っていきたかったのですが

そんな調整をする余裕もなかったですし、そもそも今年は札幌に頻繁に飛んでいたので

その交通費も馬鹿にならない金額だったと思います。私、基本的に築古ばかりなので、

減価償却はけっこう取れるし、フィリピンの支払利息がアホみたいに高いのでその経費も

全部計上できるし、まあ割と確定申告時に税務上の利益が出ない体質なのです。

（一応税引前ＣＦは計算して、そこそこ手残りはあるのは確認しております・・・）



最低限黒字になっているので、これで良しとします。



その後、クレジットカードで納税完了。手数料は取られましたが、１％からそれ以上の

還元率のカードを使ったので、多少マイルが戻ってくるものと思います。

サラリーマンの手取り金額以上の支払、なかなか痺れました。売却の分離課税、こわっ。



今度はこの確定申告を持って、あちこちの金融機関さんを行脚しないとなあ。

出張族でなかなか時間が取れませんが、その辺きちんとやりたいと思います。



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