2018年03月26日

自分がやりたいことは何なのかを意識する。

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より自由な時間を確保すること。それが実は一番大事なのではないかと最近思います。

ストックにしろフローにしろ、自由を謳歌できるだけのお金を得られれば・・・。



この週末は気心知れた不動産仲間+αで、箱根のクラシックホテル「富士屋ホテル」に

泊りがけで行ってきました。



富士屋ホテルは明治時代に建築された洋館が今でも利用されているクラシックホテル。

私は明治の洋館が好きで、日本銀行本店とか小樽の街並みとかも大好きです。

ゆえに、クラシックホテルと呼ばれている明治時代から経営されていて建物も

その頃のものを今でも使っている高級ホテルの建物も大好きです。



以前、同じクラシックホテルの日光金谷ホテルにも宿泊したことがありました。

あそこもとても素敵な空間だったので、今回は富士屋ホテルに泊まって、その建物を

堪能しようと思った次第でした。



誰か一緒に行く人はいないかなと思って、FBなどで募集したところ「興味がある」と

言ってくださった方が何人かおりまして、そのメンバーで泊まりに行った次第です。



宿泊先では、投資や不動産の話で大いに盛り上がりました。部屋の中にいても、

お風呂に入ってても、食事をしていても、バーで飲んでいても、投資の話題が大部分。

会社では絶対にできないような話を延々としながら、雰囲気の良いホテルで過ごす。

素晴らしい体験でした。楽しかったなあ。



さて、富士屋ホテルですが、決して安い値段ではありません。土日でしたので、

食事やお酒まですべてホテルで済ませた結果、4万以上の出費となりました。

普通にサラリーマンだけしている身分であれば、贅沢すぎるなあと思える金額です。

でも、不動産などの投資で経済的に余裕がある人だと、このくらいは問題ありません。



私はまだ経済的な自由を得ようとする過程におりますが、過程の中であっても

普通のサラリーマンが経済的にちょっとハードルが高いと思っていたことについて

その金額をそんなに意識しなくて済むようになりました。幸せなことだと思います。



人生において、どうしてお金が必要なのか、そのお金で何をしたいのか、ということを

意識するのは大事なことではないかと思います。私自身もあまり目標を立てることが

得意な人間ではないため、偉そうなことは言えませんが、目標がないと手段におぼれて

大事なことを見失うような気がします。



お金は手段であり、目的ではありません。

お金があっても幸福になれるかはわかりませんが、お金があることで不幸になる可能性を

大きく下げることは可能です。

お金はあくまでツールであり、最終目的ではないと思います。



「経済的に自由になりたい」「安心できるだけのお金を手にしたい」という漠然とした

目標があるとします。これに対して「ではいくらお金があれば安心するの?」

「そのお金で何をしたいの?」が決まらないと、自分のゴールが見えなくなります。

結果、いくら稼いでいいかわからない、いつ使っていいかわからない、という状態になり

お金を稼ぐことや貯めることが目的になってしまうのではないでしょうか。



私も年末に目標を立てるまでは、いくらお金を稼いでいるのか自分でもよくわからず

「会社員でいる限りはそれで生計が立てられる」「不動産は楽しく儲かる趣味でOK」と

思っていた節がありました。だから、経済的な自由を得るために不動産を購入すると

いうよりは、好奇心や物欲を満たすことに主眼を置いて不動産に向き合っていたように

思っております。



しかし、それだと収益不動産の購入が手段ではなく目的になってしまいます。

昨年までの私はそういう状態に陥っていたのでしょう。



年末に自分のこういう状況を見直すべく、温泉宿に籠ってライフプランを立てました。

自分は何をしたいのか?という問いかけに対しては、以下のようなことを考えました。



・家族や気の合う仲間と毎月旅行に行って、露天風呂付の客室でゆっくり過ごす
 
・全国あちこちにいる仲間のところに気軽に遊びに行って楽しく過ごす
 
・夏は北海道、冬は沖縄のような複数拠点での生活を楽しむ



こういったことを実現するだけのキャッシュフローが最低限あれば良いわけです。

それが目標とする金額になりますし、目標とする自由な時間となります。



不動産経営を極め、不動産賃貸業のプロとして骨太の経営をすることが目的ではなく、

桃鉄の如く全国の不動産を買い集めて不動産王になるということも目的ではなく、

あくまで不動産賃貸業という経済的自由になるツールを用いて、そこから生まれた

時間やお金を、共通の話題がある気のおけない仲間との交流や自分自身および家族の

幸福のために最大限使うことが私の目標だ、ということが自分自身でも認識できました。



ここまでくれば、毎月の旅行や生活に使うお金を仮定し、今のキャッシュフローを

計算すること、そして会社員としての給与がなくなった場合にそれが達成できるか、

という点から、最終的にゴールとすべき金額が見えてきます。

私の場合はそれが月間40万のキャッシュフローの上積みで達成できることが

わかったので、そこを目標として動くことにしました。



また、最終的にサラリーマンを辞めないと、自由な時間を作ることができないと

いうことも再認識しました。若いうちにしか経験できないこともあることでしょう。

そう考えると、経済的に安心を得るために会社員を続けることが、自分の目標に対して

どこまで良いことなのかも考えなくてはならないだろうと考えます。



会社員を辞めれば、自由な時間がそれだけ増えます。その時間で旅行に行ってもいいし、

家族の時間を増やすのも良いでしょう。今は不動産賃貸業以外に稼ぐ術を知りませんが

もっと効率よく稼げる方法や、社会貢献できる方法などにアンテナを張り巡らせることに

繋げることもできると思っています。

(少なくともサラリーマンを辞めたら株の勉強を真面目にやろうかなと思ってます)



目標を定めることで、次に何をすべきかが見えてきます。

目標が定まらず、何をどこまでやればいいかわからなくなっている方。

お金を貯めることが手段から目的に変わってしまっている方。

目標の設定をすることをしてみませんか?



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posted by ひろ* at 08:04 | Comment(0) | 思想・発想 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年03月25日

札幌のやや築古ファミリーRCの融資審査を申し込む。

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札幌で、立地がちょっと微妙なファミリーRC物件のご提案を受けました。

そして、試しにお久しぶりの金融機関さんに持ち込んでみました。



札幌7棟目を購入した仲介業者さんからは、その後もちょこちょこと提案が来ます。

築古好立地単身木造物件だったり、なぜか東京や新潟の物件だったり、利回りと立地が

微妙な大きいRCとか、三点ユニットの築古木造物件とか。



正直、どれも微妙な感じだったのですが、今回久しぶりにちょっと考えてもいいかな?

と思う物件が出てきました(と言っても、ものすごく良いわけではないんですけどね)



内容としては、札幌7棟目に割と近い場所に立地するファミリーと単身の混合物件です。

ファミリーの方が多めで、平成初期築のEVなし、小ぶりなRCです。

なんでも自社管理物件で、オーナーが売れるなら売ってもいいよと言っているとか。



ざっと見てみると、積算は売値の7掛けくらいしかありません。駅からは近いんだけど、

あまり人気がないJRの駅からなので、ものすごくいいという感じでもありません。

現状の稼働率は75%と奮いませんが、まあここはいかようにでもなる気がします。

建物はだいぶいろいろと手をいれていて、屋上防水・受水槽関連・部屋の修繕などは

一通りやってあるということです。ただし外壁塗装は行っていない状態です。



全ての面において「ほどほど」な物件です^^;



じゃあなんで興味を持ったか?なんとなく指値がききそうな雰囲気を感じたためです。

紹介いただいたのはその仲介業者さんの管理物件なので、売主さんの状況などが

割と細かくわかります。その質疑応答の中で、もしかしたらという直感が働きました。



謄本を見ると、投資家さん御用達の某金融機関さんでした。最近話題のイケナイ手法を

使っていないとすると、抵当権設定額に0.9を掛けて逆算したら売買金額が出ます。

そこと今回の売出金額の差は1000万以上。つまり、それだけ指値可能な余地がある、

と言うことになります。



そして、個人で取得しているにも関わらず、5年を待たずして売り出しているのは

なぜなのか?という点。ここについて確認したところ、お決まりの「資産整理」

などではない、なんとなく心情は理解できる理由を教えてくださいました。



それらの理由を勘案して、私だったら、たぶんこの辺まで値引しても売っちゃうかな?

と思えるラインを想像してみたところ、まあとっても良いというわけではないけど、

無しではないかな?と思える条件(利回り10%以上)は見えた気がしたので、

あまり積極的にではないけど、試しに検討してみようかという気持ちになりました。



今は融資が締まってきており、自己資金をある程度入れないと購入が難しいという

一般的な方向性があります。ただ、ケースバイケースだと思いますので、取引行に対して

具体的な案件をぶつけることで、実際の融資姿勢を図る必要はあると考えます。



仙台法人で取引しているor取引を前提に会話したことがある金融機関さんのうち、

札幌にも支店があるところの今の状況は・・・



・某都銀さん:今年に入ってから遠隔地物件に融資しづらくなった

・某地銀さん(札幌7棟目借入):前期決算が出るまでは新規融資は難しい

・某地銀さん(仙台1棟目借入):全体的に不動産への融資が厳しくなっている

・某信組さん:条件次第で融資可能だが金利が超高いので高利回りじゃないと回らない



という感じで、どこもあまり旗色が良くありません。だからこれらの金融機関さんに

改めて持ち込んで姿勢を確認するということはしなくていいかな?と考えています。



その観点で言うと、最近あまりそういうヒアリングができていない金融機関さんが

あることに気が付きました。どこかと言うと、札幌6棟目の購入時に融資してくださった

金融機関さんです。ここはその時の物件でも耐用年数を超過した融資をしてくれたので

今回も20年オーバー(できれば25年とか30年とか)で引っ張れるなら、そこそこ

CFは生まれるのではないかと考えました。

※ただし、融資を長く引っ張ると出口が取れない物件になるので良し悪しではあります



早速その金融機関さんに連絡を取り、かくかくしかじかでこんな案件があるけど

興味ありますかと振り出したら「そういう相談なら大歓迎です」「新規取引は厳しめに

判断していますが、ひろ*様は既存取引先なので今まで通り審査します」とのこと。



個人でしか取引していないため、仙台法人との取引も検討して貰えるかと聞いたら

「可能です」ということでしたので、今回の物件情報を出してみることにしました。

1年前に札幌4棟目を売却した際に、本部が激おこだと困っていたはずなのですが

ある程度期間が過ぎて忘れてくれたのかな?それとも本部に持ち込んだ段階で

改めてダメ出しされるのかな・・・^^;



こちらの金融機関さんもとうとうメールを使えるようになったということでした。

早速物件資料やら個人および法人の現在の状況などメールで連携しました。

いくつか質問が返ってきたので、それらにも回答。まずは支店さんとしてこの案件に

取り組めるのか取り組めないのかを判断してください、としました。



もしある程度の融資が支店として検討可能ということになったら、本格的に売主さんに

価格交渉を仕掛けるつもりです。ものすごく欲しいというほどではないので、

ダメならダメで全然かまわないし、融資額が伸びなければ自己資金は入れずに撤収の

想定です。さてさて、どうなるかな〜。



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posted by ひろ* at 08:33 | Comment(0) | 札幌8棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年03月24日

札幌5棟目、満室返り咲き!

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札幌5棟目、テコ入れの効果が出たか、満室に返り咲きました!

これで札幌は一旦満室になりました。良かった。



札幌5棟目は先日ちょうど募集条件を調整したばかりでした。問い合わせが止まって

しまっていたという状況を受けて、何か条件を変えようということを管理会社さんと

相談して、3月いっぱいは広告料を1ヶ月上積みした状態で募集をしておりました。



そして昨日。管理会社さんのスタッフの方からメールにてご連絡をいただきました。

申込があったので確認してほしい、と。お、いいじゃないですか!

日付を見ると、広告料を改定した1週間後に申込をいただいておりました。

効果があったのかな?作戦的中に顔がほころびます。



内容ですが、安定の生活保護の方でした。はい、この段階で私的にはオッケーです。

札幌の単身物件においては、生保の方は大事なお客様ですから。



引越理由が「今の家が古すぎる」となっているんですけど、私の札幌5棟目だって

築30年近いんだよなあ・・・。今までどんだけ古い家に住んでいたのだろう。

そして引越理由が引越理由なだけに、役所から引越費用が一切出ないということで

当物件のキャンペーン(初期費用軽減)がクリーンヒットしたとのことでした。

(なんか広告料関係なかったかも・笑)



保証会社の審査は既に通過しており、諸々の交渉も完了している状態でした。

ペットを飼っているということで、ペットの分の家賃を上乗せしてあったり、

保証会社の保証料が初期費用軽減プランで当方負担になっていたので、それを勘案して

保証料を回収できるように少し賃料を上積みしてあったりと、こちらの損にならないよう

管理会社さん側でだいぶ工夫してくださっておりました。相手の方も生活保護だから

自分で家賃を払うわけではないから、その辺の条件を全部OKしてくれていました。

(生保なのにペット飼ってるんじゃないよ、とツッコミたい気持ちはこらえました)



そんなのを積み重ねた結果、募集家賃よりも大きく上振れした形で決着しました。

大変ありがたいです。この物件は残債が減った局面で売却に動くことになると思うから

そこに向けて家賃が高く維持できていると、利回り物件として販売しやすくなります。

初期費用はなかなかワイルドな金額になってしまいましたが、それでも結果としては

メリットがある入居になったと思います。



というわけで、繁忙期の終盤で快音を聞くことが出来て満足でした!

これで札幌物件は今のところ申込ベースで満室達成。4月に札幌7棟目の退去が

ありますので束の間の満室ですが、まったく満室にならないより断然マシです。

管理会社さん、ありがとうございました。



・・・ん、なんか電話が鳴ってるぞ?はい、もしもし・・・えええ〜!?

管理担当の方が退職されるって!?



昨夜、FBで満室だーわーいなんて書いて少ししてから、管理担当の方から電話が

かかってきたんですよ。で、「ちょっとお話をしておかなくてはならないことが

ありまして・・・」なんて言うから、何か申込書に出てこない訳ありな話でもあった?

と思っていたら、まさかの退職で不意を突かれました。一番退職しなさそうな人が

退職ってところにもびっくりです。



理由が非常に前向きなお話だったので、残念だけど見送らないとねえという気持ちに。

また別の機会にお目にかかることは必ずあるだろうと思います。狭い業界ですし。

今後ともよろしくお願いいたします。



これで空室が残るのは立ち上げ中の東京8棟目と、トラブル対応中の富山1棟目。

両方とも大型空室案件なので、気合を入れてやっていかなくちゃ。

頑張ります!



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posted by ひろ* at 08:03 | Comment(0) | 札幌5棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年03月23日

融資が締まった影響をモロに受けた気がします。

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ちょっと前のブログネタにさせていただいた札幌の築古ファミリー物件ですが、

融資がうまくいかずに断念することになりました。



以前のブログで書いた通り、管理会社さんからご紹介いただいた耐用年数超過で

駅からは少し遠めであるものの、全戸駐車場付きの2LDK築古木造ファミリー案件。

これ、たぶん購入できたら安定してキャッシュを生んでくれるだろうなと思ったので

(なんとなくかつて保有していた札幌1棟目と同じ匂いを感じました)、できれば

購入したいなと思っていました。



しかし、融資が難しくなってしまった昨今、今回の利回りでキャッシュフローを

出せて、かつ正攻法で当たれる金融機関さんとなると、金利がス●ガさん越えの

某金融機関さんくらいしか残っておりません。



・・・葛藤しましたが、当たってみることにしました(笑)

とりあえずチャレンジしてみる姿勢です。



以前、この金融機関さんには、昭和50年代築の札幌のボロアパートに20年の

融資の内諾を付けてくださったことがあります。今回もその形で通れば、CFが出ます。



そんなわけで、事業計画書を作り、渉外担当さんに義母経由で渡して貰いました。

ここから審査開始です。今回も最低20年、できれば30年でお願いしますと

伝えておきました。



1週間くらいしてからでしょうか。審査担当の方から私の携帯に電話がありました。

あ、まだ異動してなかったんだ、だったら話が早いなあと思いながら電話に出ますと、

「今回の物件はちょっと厳しいです」と、のっけからやや諦めモードな一言が。

え、前の物件より全然条件良くないですか?前のはほぼ全空だったけど、今回のは

満室だからすぐにキャッシュフローが出ますよ?築年数もさほど変わらないし。



「建物の設備などが古く、耐用年数を長く見づらいんです」



ん・・・?あ、そういうことを言ってる!?



説明しよう!

前回内諾を貰った案件は、あまりにボロいので一部屋100万くらいを予算にして

全面的にリフォームを行い、住宅設備を全て変更する想定だったのだ!

よって、金融機関さん的には「新築同様の耐用年数を取ることが出来る」という

説明を本部にすることができたのだ!



今回の案件は満室であるがゆえに、全面的な設備の改修などができません。

そこが長期に融資を引けない、担保評価が出ない、という流れにつながるようです。



・・・なんか不思議な評価基準ですね^^;



まあでもそう言われてしまったら仕方がありません。

じゃあ今の状態でどのくらいなら融資検討できるんですか?と確認したところ、

恐らく金額は半分程度、年数は10年という回答でした。それだったら別にこの

金利が高い金融機関さんでなくても、某政府系金融機関さんとかでも十分です。



「共同担保を入れるなどの方法で検討することはできるかもしれません」

と言うので、当方で保有している物件の謄本や返済予定表を一式渡して評価して

いただきました。千葉1棟目が無担保だけど、そもそも買値が安いから、物件の

残り半額を全て担保として見てくれるかと言うと、ちょっと難しそうな気がします。

他はまだ借入して日も浅いし、同様に難しいだろうな、と。



諦めムードで評価を待っている中、元付の管理会社さんから「他の人で融資がついた

お客様が出てきましたが、状況いかがですか?」との問い合わせがありました。

そういえばいつになったら評価が出るんだ?と思い、担当者さんに連絡をしたところ

どうやら渉外さんと融資担当さんの連携がうまく取れておらず、資料をまだ貰ってないと

融資担当さんは思っていたようです。資料の存在を認識した後、急いで確認をして

くださいました。



そして結果は予想通り「共同担保を入れても希望条件には届かない」という判断。

まあ仕方ないですね。今回はご縁がなかったということでしょう。

金融機関さんに時間を取っていただいたことについてお礼を述べ、今回のお話は

見送る方向としました。元付の管理会社さんには金利の高い金融機関さんの審査基準を

お伝えしたので、今度はリノベが必要だけど、それを行ってもまだ利回りが出る案件を

提案してくださることでしょう!(そんなものないか・・・)



札幌5棟目の借入金融機関さんが使えなくなってしまったのが痛いなあ。

それを痛感した出来事でした。



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posted by ひろ* at 08:01 | Comment(0) | 新規案件 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年03月22日

自然災害の被害は火災保険で補填。

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東京は昨日も少し雪が降ったみたいですね(出張しているので東京の天気がわからない)

雪と言えば、今年は大雪がありました。本日は自然災害の被害と保険のお話です。



大雪が降った後のある冬の寒い日。管理会社さんから私の携帯に連絡がありました。



「東京2棟目のベランダの庇の部分が一部割れているようです」



え、ベランダの庇って昔大規模修繕をした時にも降雪で壊れて修理した気がするんですが

今回も同じところが壊れているのでしょうか・・・。なんとなく嫌だなあ。

雪のせいですかと確認しましたが、おそらく風災ではないかと考えられるとのこと。

ひとまず、詳しい情報をメールで送っていただくことにしました。



送られてきたメールを拝見すると・・・確かに破れています。修繕必要ですね。

前にも台風かなにかでここが壊れたことがあります。軟弱なのだろうか。



ものすごく急がないとダメかというと、決してそんなことはないだろうと判断。

自然災害なので保険金請求できると考え、そちらの手続きを取ることにしました。



管理会社さんが「こちらで保険申請から何から一式やります」と言ってくださったため

お言葉に甘えて今回は全力でお任せすることにしました。こちらも出張など色々あって

時間があまり取れないタイミングだったので、大変助かりました。

保険代理店さんにも、今回は管理会社さんから直接いくからねと伝達しました。



そして月日は流れ、申請していたことをすっかり忘れていたある日。

保険代理店さんからメールが届きました。



「先日申請された保険の被害について、保険金●●円をお支払させていただきます」



あ、無事に保険OK出たみたいです。良かった!

早速管理会社さんに工事の手配を依頼させていただいた次第です。



自分で動かなくても、管理会社さんと保険代理店さんがきちんと対応してくれる。

大変ありがたい環境であり、恵まれていると思います。

これを当たり前と思わず、常に感謝の心を忘れないようにしたいと思います。



今日は他にいろいろとやってたせいで、あまり時間がないのでこの辺で。



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posted by ひろ* at 07:56 | Comment(1) | 東京2棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする