2018年03月31日

期末ギリギリに融資実行!金融機関さんに喜んでいただけました。

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年度末最終日。金融機関さんが「何としても融資を実行したい」という強い信念で

行動した結果、何とか年度末に融資実行を迎えることができました。



前回、富山1棟目の融資の内諾が東京の金融機関さん+東京の信用保証協会さんという

組み合わせで出た
ことをお伝えしました。物件所在地より債務者のいる場所が重要、

ということなんだなと理解した一件でした。



何とか期末までに実行したいという思惑がある記入機関さん。ただ、こちらも出張が

続いており、今週は東京に戻る予定がありません。おそらく無理だと思います、と

言っておきましたが、一応何とか金曜日に東京に戻れるよう調整はしてみると伝えて

ありました。実際、それで金融機関さんのお役に立てるなら悪い話じゃないですから。



そしてたまたま、東京に戻った方が仕事の効率がいい話が1つ見つかったので、

それを理由に東京に戻った方が会社にとっても都合がいいので金曜は東京勤務にさせてと

サラリーマンの仕事のリーダーに伝え、了解を貰うことができました。



金融機関さんにその旨お伝えしたら、大変喜んでくださいました。

そうやって喜んでいただけるなら、こちらも調整した甲斐があったというものです。



というわけで、昨日は年度末最終日でしたが、金銭消費貸借契約を締結してきました。

保証協会さんに提出するために必要な追加資料を昨夜のうちに作っておきましたので、

それを持参して金融機関さんの支店へゴー。



先方は担当の方とその部下の方に出てきていただきましたが、さすがに年度末だから

皆さんお忙しいようで、部下の方は担当の方に「あとはこちらで対応するから大丈夫」と

自分の仕事に戻るよう促されておりました。この日、支店の皆様はかなり立て込んで

いたようで、支店長もたまに顔を出しては担当の方に「時間平気?」的な話を振って

おりました。期末ってほんと大変ね。



書類は全部そろっていたので、金消自体は何ら問題なく進みました。法人契約なので

ゴム印ペタペタ押していけば話が終わるシステムです。個人だと直筆でいろいろと

書かないといけないので、それに比べて楽ちんです。



今回も私が実質的な経営者とみなされ、嫁ちゃんだけでなく私も連帯保証人に入るよう

指示がありました。もちろん、自分が大きく関わっている事業ですから、そう言われたら

当然入ります。しかとやらせていただきますよ。



あと、担当の方から「個人でも積金を増額して貰えると嬉しいのですが・・・」という

連絡をいただきました。そういえば、ここの金融機関さん、当初は普通に積金をして

いたのですが、融資につながらないからということで積金の額を減らしておりました。

担当さんが変わり、積極姿勢に転じたということもあり、積金を増やして関係が強く

なるのであれば歓迎だなと判断し、増やすということで進めました。

次の期末は「定期を作ってください」かな〜(笑)



ちなみにこの金消を行った時点で、まだ保証協会さんからの保証決定通知は出てません。

この書類がそろえば出す、というところまで話を詰めているから、出るはずだの前提で

すべてを進めています。なかなかワイルドですね。



というわけで、この行員さんの金消の後のスケジュールは・・・

●私と嫁ちゃんの代わりに印鑑証明などを取りに行く(法人と連帯保証人の双方)

●法人の謄本を取りに行く

●我が家に来て、嫁ちゃんにサインしてほしいところを書いてもらう

●保証協会に行って保証決定通知を受け取る

●支店にて融資実行(通知預金)

という感じでした。行員さん、いろいろと骨を折っていただきありがとうございます。



そして夕方、担当さんから「無事に実行できました!」と連絡をいただきました。

よかったよかった。今期の成績に貢献出来て、こちらも嬉しいです。同じ融資が出るなら

より金融機関さんにとってメリットのあるタイミングの方がいいですからね。



人生で初めて金融機関さんから「貸したいので借りてください」と言われた事例が生まれ

私としても満足です。これからより深いお付き合いをさせていただければ幸いです!

(でも私好みの築古には融資してくれないんだよなあ・・・新築案件探すか・・・)



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posted by ひろ* at 08:47 | Comment(0) | 富山1棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年03月30日

購入早々にトラブル発生、キッチンから逆流した原因は?

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2月に購入した千葉1棟目のテラスハウスで、購入早々に漏水事故が発生しました。

なんてこったい、購入したばかりなのにー。



事故の一報があったのは3月上旬でした。売買仲介業者さんがそのまま管理会社さんを

しているのですが、その業者さんから「移転登記早々で申し訳ないのですが、

キッチン周り床下に水漏れ箇所がある模様です」とメッセージが来ました。



キッチン下の見える箇所配管には水漏れ箇所が見当たらないので、おそらく床下の

配管エルボーや継手あたりに詰まりが発生してオーバーフロー(逆流含め)したものと

思われる、ということでした。



恐らく高圧洗浄すれば収まるだろう、とのことしたので、その助言に従い高圧洗浄を

手配しました。ご入居いただいている方にご迷惑をおかけすることはできませんから。

そして並行して、保険金の申請ができるのか、管理会社さんも試してくれるということに

なりました。まずは原因が入居者様にあるようなら、入居者様の借家人賠償責任保険で、

それが難しい場合はオーナーの保険で、と言う流れです(保険適用可能な案件であれば)。



保険適用できるかどうかは、まず大きなところでは入居者様の過失であるかどうかです。

経年劣化であれば火災保険の対象にはなりません。そこもまだわからないので、

手配した業者さんから受領する写真や、入居者様ヒアリングで判断する方針に。



管理会社さんの担当の方とは、もうぼちぼち5〜6年のお付き合いとなります。

とはいえ、管理という側面からお話をするのは初めてです。どんな感じになるのか

様子を見ながら一つ一つの手を打つ、というモードで臨みました。



入居中の物件ですので、すぐやりますというわけにもいきません。入居者様と、

手配した業者様の間でのタイミングの調整があります。結局、発生してから2週間後に

業者さんが解消のための作業とお見積をしに行くこととなりました。けっこう時間が

かかってるけど、その間キッチンは大丈夫だったのだろうか。



そして当日。管理会社さんから連絡があり、無事に対応は終わったとのことでした。

想定していたより少し金額が高くなってしまったことについてお詫びの言葉が

ありました(想定より10000円くらい高かった)。いえいえ、そこは大丈夫です。

いろいろと対応をいただき、感謝しております。



この事故に対して、借家人賠償責任保険が使えるかの確認をしてくださいましたが、

残念ながら対象外とのことでした。ですので、今度は私がオーナーとしてかけている

火災保険で対応できないかの確認を保険代理店さんにしました。



そしてその代理店さんから、配管の突発的なつまりはあくまで給排水設備の事故であり

CFを貼りなおすなど室内に影響がない限りは、オーナーの火災保険でも本件を事故と

認めて保険金の支払いをするのは困難だろう、とのことでした。



仕方ない、それだったら素直にお支払すればいいでしょう。

そう思っていたところに、管理会社さんからこんなお話が。



「引渡直後ということもあり、かかった費用を折半にする準備があります」



まあ、なんと責任感のある管理会社さんなのでしょう。ありがたいお話です。

この一言だけで、購入は購入・管理は管理みたいな考え方はしておらず、プロセスの

全体に対してきちんと責任を持って考えてくださっていることがわかります。

大変ありがたいです。



今回はそのご厚意に甘えさせていただくことにしました。



いきなりトラブルの洗礼を浴びてしまいましたが、これによって当分は排水つまりは

発声しなくなるはず、と前向きに捉えたいと思います。



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posted by ひろ* at 07:57 | Comment(0) | 千葉1棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年03月29日

初めてのシェアハウス案件、金融機関さんもやる気十分。

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脂っこいシェアハウスに買付を入れることになりそうです。

うまくいけば、初めてのシェアハウス取得になりますが、果たして。



約2週間ほど前でした。いつものように、何の気なしに携帯を眺めていると、

お世話になっている社長に紹介して貰った、いろいろと面白い事業をやっている方が

「都内土地値で利回り18%のシェアハウス」の案件がある旨の投稿をされていました。



そういえば、ここ最近で不動産業者も始めたっていう投稿も前にしていたなあ・・・。

以前、この方絡みの簡易宿泊所案件にチャレンジしていましたが、最終的に数字が合わず

断念した経緯がありました。今回もまた面白そうなことをやっているなあと思ったので

どんな案件か話を聞いてみようとメッセージを送ってみました。



シェアハウスには「安さ」を求める層と「コンセプト」を求める層がおります。

今回紹介されたシェアハウスは完全に前者の安さを求める層向けの物件でした。

今は外国人専門シェアハウスとして運営されているとのことです。



立地としては、駅からはやや遠いものの東京23区内でそれなりに駅力のある場所。

土地の実勢価格なので、最悪つぶして宅地として売れるように感じました。

既存の建物はだいぶ古いですが、シェアハウスを始める際にリフォームをしているので

当分は使えるだろうと考えられます。戸建をリノベしているので、ロットもさほど

大きくなく、最悪何かあってもどうにかなるレベルと判断しました。



いいなと思ったのは、共益費の類は別立てで徴収しているということ。18%と言っても

諸々差し引いたら手取りがものすごく減るというケースはよくあります。今回の案件は

そういったケースには当てはまらないということなので、高収益が狙えると感じました。



一般的なシェアハウスとして使うには、リビングがちょっと狭いと感じています。

というかキッチンしかありません。か●ちゃと変わりがありません^^;

1室つぶして居室にしないと、まともなシェアハウスとしては運用できないだろうなあ。



一番怖いのは、今のスキームが壊れた時にきちんと運営できるのか?と言う点です。

少なくとも今のままではどうにもならないと思われますので、改装して収支が回るかを

確認しておかなくては、怖くて手が出せません。



身の回りでシェアハウスを運営していたり管理を請け負っていたりする会社に

関係している人が何人かいたのでヒアリングしてみましたが、ある程度の改修は

必要になるものの、立地的には通常のシェアハウスとして運営可能という回答を

していただきました。それだったら、気軽にチャレンジしてみてもいいかな?

何事も経験ですから。



ただ、シェアハウスへの融資って果たしてどうなのでしょう?耐用年数はとっくに

オーバーしているので、業者さんは「基本現金でご検討ください」と言っております。



こういう時こそ信金さんや信組さんといった、小さな金融機関さんの出番です。

お付き合いのある金融機関さんのうち、耐用年数は見て見ぬふりをしてくれそうな

ところに片っ端から連絡しました。



4行連絡したうちの2行は「検討するので資料を持ってきてほしい」と仰せでした。

残り2行は「シェアハウスは融資対象外」ということでした。●ぼちゃの一件も

影響しているということを言っている行員さんもいました。迷惑な話です。

※売りたいシェアハウスがある方は売るのが難しい状況かもしれません・・・



生き残った2行はいずれも家の近所の金融機関さん。東京8棟目に融資してくださった

金融機関A行さんと、東京2棟目・3棟目・5棟目に融資してくださっている金融機関、

B行さんの2行です。A行さんはエリアがややネックになる可能性あり、B行さんは

シェアハウスの融資に取り組んだことがない点がネックになる可能性あり、という

見立てをしました。



各担当者さんに資料を送付してから約1週間くらいで、A行さんからは「上席とも

相談したが、ちょっと難しい」という回答。こちらも支店としてか本部も含めてかは

わかりませんが、シェアハウスという業態だと融資をしづらいということでした。



「エリアやひろ*さんの属性ではなく、純粋に物件の問題ですので、別な物件を是非

 持ち込んでください!」



と言われたので、返す刀で早速所有権のボロアパートを持ち込んだりもしていますが、

それはまた別の機会に話をしましょう。



それに対して「シェアハウスへの融資は当行として事例がない」と豪語していた

B行さんですが、昨日お電話をいただきました。



「支店長も交えて話した結果、支店としてはできる限りのご支援をさせていただきたいと

 考えております」



お、すげー。さすが我がメインバンク!前例がなくても取り組むその姿勢。

そこにしびれるゥあこがれるゥ!!



現在のシェアハウス業態になってからの稼働率や、シェアがどうしてもだめになった

場合のリスクヘッジなどを盛り込んだ事業計画書を作るよう求められましたので、

週末にでも早速作りたいと思います。



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posted by ひろ* at 07:43 | Comment(0) | 新規案件 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年03月28日

え、そこの物件でこの時期に退去出ちゃいます!?

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油断してました。まさかこの時期にそこから来るとは・・・。

4ヶ月前に申込を貰ったお部屋から退去予告が届いてしまいました。



昨日、管理会社さんからメールで連絡をいただきました。その内容ですが・・・

「23日消印で東京6棟目の入居者様から解約届を受領いたしました」とのこと。

え、東京6棟目だよね?まだ入居して3ヶ月とかそんなもんじゃないかい?



この件、詳細な理由はまだ聞けておりません。なんせ郵送で解約の通知ですから。

解約って電話でするものと思っていたので、郵送っていうところにちょっとびっくり。



管理会社さんからは「転居理由は転勤と書いてありました」「詳細はこれから

ヒアリングします」と言ってくださっていますので、本当は転勤ではない別の理由が

ないかという点、聞いてもらおうと思います。転勤なら仕方ないんですけど、何か他に

建物の問題のような理由があるのであれば、それは改善しなくてはなりません。



さすがに3ヶ月しか住んでいないなら、原状回復などはかからないでしょう。

敷金もそのまま返すことになると思います。



いやしかし油断してた。退去があるとしたら東京3棟目と東京4棟目だろうと

思っておりました。なぜならリノベ完了してからちょうど2年が経過してるからです。

東京3棟目+東京4棟目の6部屋のうち、4部屋が3月末で更新という状況でした。

ここから2部屋くらい出るだろうなと覚悟していましたが、今のところこちらからは

音沙汰無し。1部屋怪しい動きをしている人もいましたが、結果として退去予告は

来ていないので、おそらく更新していただけるものでしょう。



そんな状況で、一番マークしていたところが退去無しで来たし、札幌の空室も無事に

埋まったしで、あとは富山1棟目と東京8棟目だけだなーと思っていたのですが、

まさかの東京6棟目でした。まさか度の高さが異常。



いつまでも「まさか」を連呼していても仕方ないので、募集頑張ります・・・。



管理会社さんからは、前回と同じ賃料で募集していいですかと連絡がありました。

前回募集時は割とサクッと決まったので、今回はまた少し家賃を上げてみようと

思っています。少しずつ上げて、どこまでいけるか見極めたいところです。



今回空いたお部屋は、東京6棟目の中では一番条件がいいお部屋です。その点からすれば

もうちょっと強気の賃料でもまだイケるんじゃないかなと思った次第です。



ただ、あまり高くしすぎると、入居しづらく退去しやすい部屋になってしまいますので、

ほどほどにしないとだなという気持ちはあります。この物件、立地は抜群に良いので、

すぐに売らずに当面保有のつもりで考えておりますから。



というわけで、2000円ほど賃料をアップして募集をかけてみることにしました。

きっとこれは利回りを上げていいよという天啓なのだと気持ちを切り替えます。

募集頑張るよー!



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posted by ひろ* at 07:50 | Comment(1) | 東京6棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年03月27日

本当に富山の修繕の融資の内諾が東京の金融機関さんで出てしまった。

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富山1棟目の修繕に東京の金融機関さんが融資をしてくれそうだという話ですが、

昨日本当に仮内諾が出まして、融資はほぼ決定的になりました。



提案してくださったのは東京にしか支店がない地場の信用組合さん。

新規取引先件数のノルマがあるみたいで、なんとか今期中に東京法人に対しての

融資をしたい、ということを言われておりました。ただ、東京法人が保有している

物件が、修繕済の東京4棟目と都内ではない富山1棟目というラインナップなので、

富山1棟目の修繕以外に融資を引くネタはないよという状態でして・・・。



そうしたら、富山でも大丈夫だと思うということで、支店長が保証協会に掛け合い

OKを貰ってきてくれました。そんな経緯もあり、申込を行った次第です。



私が出張で東京を不在にしがちなので、嫁ちゃんにいろいろと対応をして貰いました。

(東京法人の代表は嫁ちゃんなので、そういう意味でも都合は良かった・・・)



融資申込書記入と法人の口座開設(及び積金の設定)のために、金融機関の担当者さんが

家に来てくださりましたので、嫁ちゃんにお願いして署名押印等に対応して貰いました。

連帯保証人の承諾の書類なんかも書いてもらいました。法人の納税証明書などは

金融機関さんで取得してくれましたので、嫁ちゃんは言われた通りに署名押印するだけで

済みました。この辺、面倒見がいいのよね。小さな金融機関さんって。



それから何回か電話でやりとりをしました。12ヶ月の売上の書類を出してとか、

最新の決算書のどこどこのページを出してとか、最新の試算表を出してとか。



試算表はこの間税理士さんに多大なる迷惑をかけながら確定申告を終わらせたばかりで

また依頼するのは気が引けましたが、まあそんなことも言ってられません。

書類はもう全て送ってあったので、半年分の試算表の作成を依頼しましたところ

新規取得物件に関しての質問がちょっとあったくらいでサクッと対応いただきました。

やっぱりこまめに購入物件の情報だけは出した方が、全体として早く終わる傾向に

あるみたいだな・・・と認識。今年はちゃんとしよう。



そして昨日、金融機関の担当者さんから夜電話がありました。19時半とか結構遅い

時間だったのですが「保証協会に確認したところ、書類の提出を条件に内諾と

なりました」とのこと。少額だとはいえ、本当に富山の修繕に東京の金融機関さんが

融資出しちゃったよ。すごいなあ。



追加資料については本日FAXで内容を送付すると言っておりました。一番気にして

おられたのが、前回法人で保証協会を使った時の領収書があるかというお話でしたが

ちゃんとありますので大丈夫です。ご心配なく。



「できれば今月中に実行したいのですが・・・」と懇願されましたが、出張がいっぱい

詰め込まれているため、東京にいる日がどれだけいるかわからない状況です。

なんとか会社の都合を調整したいとは思っていますが、期待に沿えない可能性大・・・。



何にしても、融資が決まったのは良いことなので、あとは実行まで手を抜かずに

きちんと対応したいと思います。



あ、肝心の修繕工事ですが、さすがにもう発注してありますので!

住めるようにすること最優先に気持ちを切り替えております。



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posted by ひろ* at 07:59 | Comment(0) | 富山1棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする