2018年02月22日

北海道で提案された案件に目移りしつつ・・・。

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サラリーマンの仕事でかなりテンパってる私。予定を入れても仕事でキャンセルになる、

を続けていますが、それでも物件情報が出てきたら検討はしてしまいます。

サラリーマンも多忙、確定申告もまだ未着手、富山1棟目とか東京8棟目とかのように

他に優先してやらなきゃいけない物件もあるのにね。



最近ご提案いただいた物件は北海道が主です。



1つは札幌5棟目の管理会社さんが出してきた物件情報です。私好みのファミリー物件で

地下鉄徒歩圏(決して近くはないけど歩けなくはない、的な感じ)の築古木造です。

利回りも15年融資でフルローンしても回る程度にはあるので、十分に検討範囲です。

駐車場も全戸ありますしね。



悪くなさそうだなと思って管理会社さんに資料請求しました。

売却の理由は減価償却が切れたから、的なことを仰っておりました。

大きな指値は難しいということなので、ちびっと指値入れて利回り14%になるくらいで

購入できたらいいのかな・・・などと思いながら詳細を見ていると・・・



うわ、知り合いの投資家さんがオーナーだ(苦笑)

こりゃーご無体や失礼な真似はできませんね。



しかし、さすがに目の付け所がいいというか、確かにこれは気になる物件だよなあと。

購入時はもっと高い利回りで買っているのでしょうけど、今の利回りでもファミリーなら

決して悪くない。むしろ出物としては少ない部類です。もっと高い値段で出しても

売れると思うけど、そういった欲はないのだろうか。



問題は融資です。某政府系金融機関さんだと最近は15年融資が厳しく、基本10年しか

融資を組んで貰えません。とりあえず電話して、何かしらの制度でもなんでもいいけど

15年組めないの?と聞いてみましたが、難しそう。耐用年数が切れていなければ、

15年組むこともやれなくはないのですが・・・とのことでした。うーん、そうか。

じゃあ仕方ないですね。現金を3割以上入れないと回らないのでは、自己資金利回りが

低すぎます。



某政府系金融機関さんがダメだとなると、基本的に耐用年数超過案件は打つ手なし。

一つだけ奥の手はありますが、金利が大変高いのです(過去ブログ参照)。

奥の手を使えば20年引けるし、イールドギャップ考えれば無しではないんだけど

最近の金利水準から考えると抵抗はありますよねえ。



義母に概要を話して、購入の方向で検討するか聞いてみました。



「ちょうど昨日積金取りに来たところだから聞いてみる」



あ、なんかやる気だ。じゃあまあ基本的に満額融資が付くならやってもいいかな。

せっかく資産超過の状態で都銀さんとも取引できそうなところに、ボロ木造を保有して

しまっていいものかという葛藤はありますが。



管理会社さんにそんな感じで検討している話をしたところ、今のところは既に購入の

意志表示をされている1番手の人がいるから、その人の方向性が「買わない」に

なった段階で本格的に動き出す、ということになりました。今週中には動向が判明する、

ということなので、もしいけそうだということになったら動き始める予定です。



ちなみにこの管理会社さんから高利回りの田舎の巨艦RCの情報も送られてきており

これはこれで気になるんですよねえ。でもどう考えても融資つかないや。あと流動性が

かなり悪いと思われるので、心中する覚悟があるならって感じになります。

昔の自分だったら手を出そうと思ったかもしれないけど、今はこういう案件には

ちょっと慎重な姿勢です。



それと、別の業者さんから札幌の地方都市の高利回りアパートの提案も受けてます。

近年ではなかなか見かけない高利回り。本当に稼働するなら十分検討に値します。



先日、名古屋で北海道トークした時にいらっしゃった方がこの地域に注力されていると

聞いていたので、ここどうですかと相談してみました。先日聞いていた話からすると

場所はよさそうだなと感じていたのですが、その予想は正解。場所的にはありという

ことでした。ただ、駐車場が少ない&車庫が低いからそこは微妙だろう、と。



近隣で駐車場を借りることが出来るなら面白いのかもしれません。

あるいは、駐車場がある戸数分である程度納得のいく利回りで購入できるなら、かな。

残りの分はボーナスという考え。



ただ、駐車場が本当に低いのであれば、そもそも駐車場の台数分の入居も危ういです。

その点について業者さんに確認したら、プリウスくらいは問題なく入るサイズでした。

あれ、思っていたより高いのね。へー。だったら指値具合によっては考えてもいいか?

金額もそれほど大きくないし、お試しで某政府系金融機関さんとか使って引いても

いいのかもしれません。



ちなみに、この相談した方とはブログがご縁で知り合うことが出来ました。

こういう時に、ブログ書いててよかったと思うんですよねえ。

しかも提案してくださった業者さんが、この相談した方が使っている業者さんと

同じだったというのもあり、いろいろ繋がっていくのだなと思った次第です。



そんな感じで目移りしながら検討していますが、今年はとにかくキャッシュフローを

40万増やそう
をテーマにしていますので、そこから逸脱しないような検討をしたいと

思っています。増やすために自己資金を繰上返済に使った方が効率が良くなるような

物件の買い方はしない、ということで。

(これまでの行いからして信用してくれるとは自分でも思っていませんが・笑)



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posted by ひろ* at 07:40 | Comment(0) | 新規案件 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする