2018年02月08日

融資の引き締めを破談で感じる今日この頃。

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融資のハードルが徐々に上がっていることを感じている今日この頃であります。



先日のブログでちらっと書いた札幌の新築利回り8%オーバーの案件についてです。

基本的には買わないスタンスなのですが、金融機関さんの融資情勢は刻一刻と

変化しているので、そこについていくためには定期的に案件を持ち込むことが肝要と

思っております。



その観点から、今回いただいた案件に関しても脈がありそうな金融機関さんに対して

持ち込んでみた方がいいだろうと考えました。



札幌の新築を購入するのに適切なのは、仙台法人でお付き合いしていて札幌に支店がある

いくつかの金融機関さんとなります。4行くらい候補はあるのですが、今回はその中でも

3ヶ月くらい前に札幌の物件に融資できるよと言っていた都銀さんに軽く声をかけて

融資姿勢の状況をヒアリングすることにしました。



担当の方に電話して、こんな案件あるんですよと簡単に概要を説明。この間持ち込んだ

案件より小ぶりですが、新築なので評価しやすいのではないかと期待していました。

ただ、駅から徒歩13分は遠すぎるからなあ。引っかかるとしたらそこかなあ。



「距離の問題がありますね」



あ、やっぱり。駅から遠いですもんね、これ。



「いえ、駅からの距離ではなくて支店からの距離です」



な・・・なんだと!?



え、距離?と面喰う私に、担当の方は説明をしてくださりました。融資に関して

もう一段厳しくなる通達が上からあったようで、取引視点からの距離が遠い案件は

審査が厳しくなってしまったということです。



東京の支店も同様なのかはわかりません。都内の支店なら全国への融資に慣れているし

そういうニーズが大きいだろうから、話は変わるのかもしれません。しかし少なくとも

仙台の某都銀さんはそういうことを仰っておりました・・・。



あと、新規取引先にもやや厳しくなったみたいです。前回借りることができていれば

ちょっと違ったのかもしれないんですけどねえ。うーん、残念。



ただ、まったくダメになったわけではなさそうなので、あの手この手で勝率の雰囲気を

聞いてみました。名言はしてくれませんでしたが、たぶん勝率3割くらいだろうなと。

うーむ、ほんの数ヶ月でこれだけ姿勢が変わるとはねー。



ま、融資姿勢がコロコロ変わるのは仕方ないです。逆に緩くなるケースだってあると

思いますから、そういう時を狙っていくしかないでしょう。



他の3行についても、同様に調査をしてみようと思います。



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posted by ひろ* at 07:22 | Comment(0) | 金融機関 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年02月07日

千葉1棟目(仮)の売買契約締結。

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千葉のテラスハウス(=千葉1棟目(仮))の契約をしてきました。



千葉1棟目(仮)に関してのおさらい



千葉県西部の某市にあるテラスハウス

駅からは遠くPもないけどショッピングモールっぽいものが徒歩圏にある

利回り18%

店子さんは引き続き賃貸でお住まいになる意向



エリア戦略的に、今の私の考えからはちょっとハズレてますが、18%の利回りなら

少額だしまあいいかな?という感覚だったこと、あとは元付業者さんが恩義のある

不動産屋さんで、そこで今までも管理をしていること(引き続き管理委託契約想定)など

考慮して、取り組んでみようと決めました。



ただし、今年はちゃんと無理な資金計画にしないことを目標にしておりますので、

「融資つかなかったから現金か適当な短期の借入で」ということはしたくなかったです。

なので、ちゃんと融資の筋道を立ててから正式に買付を入れようと思っておりました。

その間に誰か他の人が買うなら、それはそれで縁がなかったものと考えよう、と。



本当は東京法人で購入したいところですが、某政府系金融機関さんとの関係もあったので

仙台法人で融資の審査をして貰うことにしました。そしてほどなくして、審査OKの

連絡
があり、晴れて買付を入れることになりました。幸いにして、誰もまだ買付を入れて

いなかったため、一番手を確保してすぐに契約に取り掛かることができました。

ちなみに金利がかなり安くてびっくりしました(ちょっと自慢気に)。



さて、手続きを進めていかなくてはなりません。

手付金振込、契約、融資手続、火災保険、司法書士選任、決済日決定、管理委託契約締結

などを行う必要があります。



今回の取引は、元付業者さんと仲介業者さんの2社があります。両方とも不動産投資を

始めてしばらくした頃に某コミュニティを通じて知りあった業者さんです。

窓口になって提案してくれたのは仲介業者さんです。



まず、この仲介業者さんの勧めに従い、急いで手付金を入金することにしました。

融資の内諾を得た時点でまだ買付は入っていなかったものの、某ポータルサイトには

掲載したままだったことから、権利を早く固めてしまおうということで手付金をまず

入金してしまえ、と。付き合いが長い業者さんでなかったら、契約前に手付金を

入金するなんてできませんが、今回は売主さん以外全員知っている人だからということで

振込をさっさとしてしまいました。



並行して融資の手続きです。某政府系金融機関さんは、融資承認後は郵送でのやりとりで

完結する便利な金融機関さんです。義母のところに契約書類が届いたので、記入して

返送して貰いました。今回は抵当権も設定しないので、もう少ししたらお金が口座に

振り込まれることでしょう。



そんなことをしているうちに、業者さんから売買契約書と重要事項説明書の案が

届きましたので、ざっと目を通します。特に問題はなさそうなので、OKとしました。



そして日程を調整して契約へ。最近また地方出張が多くなっておりますので、東京に

いられるタイミングが少ないこともあり、会社に出社する前に朝一番で仲介業者さんの

事務所を訪れ、契約させていただきました。この時も契約そのものより最近の事例や

こちらがどんな感じの物件を欲しているか、などの話が多かった気がします。



それから、決済に向けて司法書士の先生を選任しなくてはなりません。

今回の業者さんとお知り合いになった時のコミュニティの中に、高校の先輩にあたる

司法書士さんがいますので、皆さんと相談の上でその先生にお願いすることにしました。

共通の知り合いの方が安心できるよねということで。抵当権設定はないし、融資金も

先に振り込まれているので、仙台に行って何かする必要もないから、東京にいる

先生にお願いしても問題ないはずです。仲介業者さんから先生に依頼していただき

現在必要書類を待っているところです。



ちなみに、売主さん・買主共に「決済日は早めで」と言っております。いつ決済可能かは

司法書士の先生がどこまで早く動けるか次第という感じになってまいりました。



それから火災保険ですね。こちらはたまたま別件で保険代理店さんとお会いする予定が

ありましたので、お会いする数日前にこの保険をお願いしますと無茶ぶりしました。

ささっと見積をまとめていただいたので、その内容でさくっと火災保険の契約締結。

ついでに札幌3棟目の施設賠償責任保険と孤独死保険の解約の手続きもしてきました。



だいたいやることは終わったかな〜。

あとは仲介業者さんから管理委託契約書の案が送られてくるのを待つとか、出張から

戻ったら届いているはずの司法書士の先生から来た書類に署名押印することとか、

その辺が終わればOKのはずです。たぶん来週のどこかでは決済できることでしょう。

決済日が決まれば当日の精算金額もおのずと決まります。



今年一発目の決済を楽しみにしておこうと思います。



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posted by ひろ* at 07:42 | Comment(0) | 千葉1棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年02月06日

段ボールの処遇をどうするべきか・・・。

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札幌7棟目はエントランスが割と狭いのですが、それゆえにちょっとだけ悩ましい

問題が発生しています。



満室になってからは静かだった札幌7棟目。先日、管理会社さんから久しぶりに

連絡がありました。段ボールに関する問題です。



まずは管理会社さんから送られてきた写真など。



エントランスに段ボール



エントランスに段ボールが置かれている、ということです。

そういえばたまに清掃報告でもこんな写真があった気がします。

その段階で気にしていればよかったのですが、余裕がなく・・・



なぜたまに段ボールが置かれるのか。どうやら毎月古紙回収業者さんが来てくれて

いるのだそうです。これが民間業者なのか行政なのかはよくわかりませんでしたが、

私がお金を払っているわけではないので、そこは今回は気にしないことにします。



札幌7棟目はオートロックがあるので、古紙回収業者さんが中に入って回収していく

わけにもいきません。ですので、どの家庭でもオートロックのない玄関先に段ボール等を

置いておかざるを得ない、ということになるようです。

この回収方式は私が購入する前から続いているということでした。



マンションの管理状況を疑われる、放火されたら困る、少ない時はいいけど多い時は

通行の邪魔になる可能性もある、など弊害が多いのですが、入居者様の立場からすれば

段ボールが回収されるのは良いことだと思います。置くなとは言えません。



オートロック対象ではない部分は決して広くありません。前に宅配ボックスの導入を

考えたこともありますが、管理会社さんと確認した結果「置く場所ないですね」と

いう結論に至りました。裏を返せば、それくらいのスペースしかないということです。

そんなところに大量に段ボールを放置されたら、歩行に支障が出かねません。

(多い時は写真の正面扉くらいまでは段ボールで埋まるのだとか)



管理会社さんとしても、本当は古紙回収ボックスとか設置したいと考えているようですが

ボリュームとエントランスの狭さが災いして、なかなか良いアイディアが出せません。

外に置くと雪との戦いになるので、これまたあまり好ましくありません。



管理会社さんも「何かできることはないか考えてみます」と仰ってくださいましたが

実際のところどうするべきなんだろうか?と私も解が出ずにいます。



良いアイディアがある方、是非コメントください!(と丸投げして本日のブログ終了)



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posted by ひろ* at 08:01 | Comment(0) | 札幌7棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年02月05日

売却に向けての準備を粛々と進める。

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札幌3棟目の売却に向けて、調整や申し送りなどを行っております。

来週には決済になるので、その準備を抜かりなく。



年末に買付を受領した後、年明けしばらくしてから買主様の融資が固まりました

これで売却は確定。売買契約も締結した状態です。



借入元金融機関さんにて、売却の売買契約書の原本が必要という話がありました。

ただ、今回原本は買主様が保有しており、私はそのコピーだけです。2通売買契約書を

作成せず、1通として私がコピーを持つという内容にしているためです。

業者さんに依頼して、売主さんから原本を預かり、借入している札幌支店さんに

届けてもらうという形で対応をしました。



これによって、売却の日取りは2月8日以降で確定しました。今回売却先を見つけた

仲介業者さんがそのまま管理をするということなので、その引継もあるということ、

あとはまた金融機関さんが気が変わるようなことがあってもいけないということで、

余裕を見て2月15日に決済することにしましょう、と提案されましたので、承諾。



当日、私は仕事があるので立ち会うことが出来ません。そして場合によってはですが

決済時はお客様と会議の真っ最中かもしれません。そうなると着金確認もできません。

その旨を業者さんと話をして、とりあえずショートメールで送金完了の連絡をすること、

連絡ができない場合は業者さんの判断で先に進めることなどを確認しました。

ま、最悪は会議中にトイレということで抜け出し、スマホで入金があったかだけを

確認するようにすればいいかな・・・。



さて、売却に向けて、私もやることがぼちぼち出てきました。



・定期清掃の解約

管理会社さん紐づきの清掃ではなく、個人で清掃業者さんと契約しております。

こちらの解約が必要なので、社長と担当さんに連絡をしました。



・巡回報告の解約

報告ネットさんによる月1回の物件巡回報告業務を契約しておりますので、こちらも

解約の手続きを取りました。



・各種保険の解約

火災保険と地震保険は、この物件だけはいつもの代理店さんではなく、元々の保険を

そのまま継続しております。条件が良かったので、切り替えない方がいいと代理店さんい

進言いただいたためです。こちらはサービスセンターに電話して、火災保険を解約したい

旨を伝えました。本日昼休みの時間に担当さんから折り返しがあるそうです。



施設賠償責任保険や孤独死対応の保険などについては、いつもの代理店さんで契約を

しております。そちらはメール一本で話が済みました。楽でいいよね〜。



・自動販売機の契約移行

物件に自販機を設置しています。収入と支出(電気代)はトントンですが、無断駐車を

防止する意図では役に立っています。また、入居者様から自販機があればいいという

リクエストをいただいていたので、その対応としても良い感じです。



こちらは仲介業者さんに伝えて、手続きをそちらで取れるか確認して貰う形にしました。

私が動かないとダメなら、そのように指示して貰う予定です。



・プロパンガスの契約移行

オーナーチェンジに伴い、プロパンガスの貸与契約も変更しなくてはなりません。

しかし、契約書の原本がどうしても見つからず・・・(汗)

途中で部分的に変更した分の契約書だけは見つかったんですけど。

たぶん部屋のストーブが壊れて、業者さんに貸与で交換して貰った時の個別のやつ。



とりあえず、その部分的な契約書だけ仲介業者さんに送付しました。

もし必要があれば、私から先方に電話して原本を取り寄せるしかないですね。



・通信関連の移行

物件にはCATVとNTTのフレッツ光が引き込まれています。

いずれも入居者様が契約する形態のものなので、料金の支払などは移行不要の認識です。

ただ、フレッツに関してはフレッツの機器の電気代相当の金額が毎年振り込まれて

いるので、移管する必要があります。



この辺も仲介業者さんにお伝えして、手続きを進めてもらうことにしました。



札幌1棟目の時に比べてやることが多い気がするのはなぜだろう・・・^^;



ともあれ、こちらでできることは一通り終わらせた認識です。

あとは決済を迎えるだけ。手元資金ができたら大事にしたいと思います。

(とか言いながら早速東京8棟目の地主さんに支払いをする予定がありますけど)



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posted by ひろ* at 08:08 | Comment(0) | 札幌3棟目(売却) | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年02月04日

自己資金を最大限有効に活用することを意識する。

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現在14位です。不惑に至ったのに惑いまくり。

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札幌で新築RC利回り8.5%のお話が出てきましたが、駅から遠いので見送りました。

去年の自分だったら買ってたかも・・・。



今年のテーマは無理なくキャッシュフローを積み上げることなので、その投下した

自己資金を繰上返済に使った場合に、どちらがCFの増強に有利かを見極めながら

物件購入をするスタンスに変えていこうとしています。先日購入の決断をした

千葉のテラスハウスは、フルローンで融資を引くことができたので、それを確認してから

正式に買付を出しました。融資が出ずに自己資金となった場合に、他の短期の借入を

繰上返済した方がCF改善には有利に働くと判断したためです。



そんな基準でやっているので、新規の案件が来た時も自己資金の投下がどの程度になり、

その投下した資金に見合うだけのCFが得られるのか、という点は注目しながら

購入対象とするかどうかを判断することになります。



先日、懇意にしている業者さんからご提案を受けた札幌の新築RCなんかも、数字の

条件は良かったのですが、自己資金をどれだけ入れることになるかというところが

わからなかったため、すぐに買付を入れることはせず、保留にしております。

(それ以外に、駅から遠いという点を考慮して保留している部分もありますが)



5年くらい前の札幌の新築は、部屋の広さが35平米〜40平米くらいの4層EVなし

1LDKのRCというのが主流でした。利回りは9%〜10%くらいです。

部屋が広めなので不動産取得税もかからず、当初5年は固定資産税も減免されるので

投資対象としては決して悪いものではなかったと思います。5年後に10%で売却して

出口を取る、という作戦でそこそこ利益を残せる形になっていました。



私の買った札幌4棟目もそんな感じでした。融資が25年しか出なかったので、

キャッシュフローはさほど出なかったんですけど、4年で売却した結果、かなりの

利益を残してくれました。ただ、それも私の実力云々ではなく、現在の相場の高騰も

あって、購入時よりもかなり低い利回りで売却することが出来た、というだけです。

市況の流れがたまたまラッキーな方向に吹いていたということにすぎません。



翻って、現在の札幌の新築のトレンドです。

土地の価格も建築費も高騰しており、新築RCの利回りは7%台が主流になりました。

部屋の広さも30平米前半が多く、普通に不動産取得税がかかってしまう水準です。

お付き合いしている業者さんに話を聞いても、だいたいそんな数字が多いですね。



銀行融資が閉じてきているので、徐々に価格は下がると思いますが・・・

それでもたぶん昔のような9%や10%で仕込める時代はなかなか来ないか?

などと想像しています。



そんな中、先日久しぶりに新築で8%を超えて、不動産取得税もかからない広さの

案件をご提案いただきました。ただ、駅からとにかく遠い。10分以上かかります。

札幌の徒歩10分は東京の感覚だと徒歩15分〜20分。なぜなら冬は雪が降るので

吹雪になったり積雪で悪路になったりします。そんな中を10分歩くのは大変。

P有のファミリー物件とかならありかもしれませんが、単身はきついです。



去年までの私でしたら、それでも5年後に8%で売却できればいいかなあとか、

札幌の事情を知らない人なら買ってくれるかもしれないなあとか、そんな甘い目測で

購入していたかもしれません。買うのって楽しいですから。



でも、昨年はそうやって節操なしに買い進めた結果、せっかく売却で得た自己資金が

全部別な物件に化けてしまったわけです。別に無駄遣いしたわけじゃないんですが、

そこはもう少し考えて手元資金を残すなり、より効率よくお金を使うよう動けばよかった

と思っているところです。



仮に、1億の物件を購入しようとしたとしましょう。自己資金1割+諸経費で7%なら

1700万の自己資金が必要になります。



利回り8%とすると、家賃収入は800万です。月収は66万としましょう。

金利1.5%、期間30年、9000万の借入として、返済は月31万です。

年間にすると372万。返済比率は50%を切っているので、一見悪くなさそうです。



固定資産税を家賃1ヶ月分くらいとすると66万、管理費は5%で40万、

稼働率90%とすると80万を差し引きすると186万が経費。他、修繕なども

あるでしょうから、仮にそれらを合計して経費が200万とします。



800万−200万−372万=228万が1億の物件を購入した時の税引き前CF。

(税引き後だとまた変わりますが、とりあえずそれはここでは考慮しません)

1700万の自己資金に対して、月19万を稼いでくれることになります。

自己資金に対する利回りは13.4%。8年かけて自己資金を回収します。



裏を返すと、これより効率がいい自己資金の回し方があるとするならば、無理に不動産を

購入しなくてもいいんじゃないの?ということになります。



例えば、私の場合は修繕のための短期の借入がいろいろとあります。

500万くらいの借入残で、月7万〜8万の返済をしている借入を、この物件に投入する

自己資金で完済してしまったとしましょう。物件を購入するよりも自己資金に対する

利回りは高くなるのではないでしょうか。500万で7万の返済をなくせるとすれば、

1500万あれば21万の返済をなくせます。この時点で、空室やリフォームなど

不確実性が高い不動産を購入するよりも、より堅実に確実に運用できることになります。



これが不動産が底値だったら、不動産を買うことによる将来の値上がりなどの

良い方向のリスクもあることでしょう。ただ、今の市況は恐らく今後下がるだろうと

思う人が多いわけですから、悪い方向にリスクが顕在化する可能性が高いと思います。

それだったら、不動産購入と比較してリスクの低い繰上返済を悪くないのでは?



これは私が置かれている状況がそうさせるだけなのかもしれません。そんなに短期の

借入をいっぱいしている人は世の中多くないでしょうから^^;

ただ、私はサラリーマンの立場があるから、別に不動産は楽しく購入してそこそこ

儲かればいい、みたいな甘い気持ちでやってたところがあります。なので、困ったら

とりあえず借りておこう、そこまでCF出なくても会社を辞める頃には年金替わりに

なっているだろう、みたいな意識がありました。



今年はそれを止めて、自分が考えうる中で、何にお金を投下することが良いのかを

もう少しちゃんと考えてやっていきたいと思っています。だから8%超のRCも

自己資金1割と言われるだろうから見送ろうと思っています。



・・・フルローンやオーバーローンで買えるなら買いますよ!買うの好きだから(笑)

そこはもう趣味みたいなものということで・・・。



というわけで、今年はもう少し自分を律し、自己資金を最大限有効に使うということを

強く意識しながら購入や繰上返済を進めていきたいと思います。



はいそこ、いつまで続くやら、どうせすぐ買うよ、ってニヤニヤしてるでしょ!

でも、そこは今までの行動からしたらそう思われるのは仕方ないです(笑)

行動の蓄積が人のイメージを作るから、そこは甘んじて受け入れます!



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posted by ひろ* at 11:04 | Comment(0) | 思想・発想 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする