2018年02月13日

改正FIT法に伴う法令順守のための対応開始。

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夏休みの宿題をギリギリにならないとやれない私ですので、改正FIT法への対応も

当然ギリギリ。今頃になってようやく設置する看板を発注しました。



改正FIT法施行に伴い、改正FIT法以前から太陽光発電を行っている事業者は

「みなし認定」の状態になっておりました。みなし認定状態を解消するためには、

事業計画書の提出が必要となります。事業計画自体は、私の場合は施工業者様が

対応してくださったため、必要な情報を送付するだけで済みました。



事業計画を送付した後、やらなくてはならないこととして

・標識の掲示

・メンテナンスの実施

・フェンスの設置

の3点があるということを施工業者様より連絡いただきました。



このうち、フェンスの設置については当初よりフェンスがあるため問題ありません。

標識の掲示とメンテナンスの実施の2つが必要となります。



標識については、こちらのサイトにあるような内容を記載して掲示することになります。

義母が「なんでうちの個人情報を晒さなきゃならないのよ」とご立腹だったのですが

(仙台法人で太陽光を設置したので、義母の自宅の住所を掲示する必要があります)

やらないと電気を買い取ってくれないからということで渋々承諾して貰いました。



そしてこの週末、ようやく重い腰を上げ、設置するための看板を発注しました。




こんな感じのやつです。お値段は5000円を切る程度でおさまりました。



高圧なので、太陽光にも保守メンテナンスの業者さんを入れています。

電話番号は「発電事業者とメンテナンス業者のいずれか片方を掲示で良い」と

なっていましたので、保守メンテナンスの業者さんの電話番号を入れました。

義母の憤りも少し和らぐことと思います(たぶん・・・)。



実際に設置する日をいつにするかは考えなくてはならないですが、とりあえずモノは

さっさと発注してしまわないとですね。3月末までに仙台に行く予定がないんですが

臨時で設置しに行く予定を作らないとダメかなあ・・・。



なお、ついでにグランドカバーのためのクローバーの種も発注しました。




クローバーって背が低くて地面に密集して生えるから、他の雑草が生えにくくなる、

かつ太陽光パネルを覆い隠すまでの大きさにはならない、結果として背の高い雑草が

生えにくくなり、太陽光パネルの発電を阻害しにくくなる、という効果があります。

雑草が生い茂り、太陽光パネルに対して影を作る状態になると、発電効率が極めて

落ちてしまうというデメリットがありますので、その対策としてのクローバーです。



2年連続であまり生えてこなかったのですが、今年は何とか生えていただきたい。

もう何年か取り組んでダメならあきらめます。生えてくれると雑草対策になるので、

できれば群生していただきたいところなのですが・・・難しいかな?



それからメンテナンス。施工業者さんから送られてきた資料には、以下の内容が

記述されておりました。



メンテナンスの内容は、メンテナンス計画に則る必要があります。

メンテナンス計画には「定めるべき内容」として以下の6つの項目が挙げられています。



計画に定めるべき内容

【いつ】保守点検及び維持管理スケジュール

【だれ】保守点検及び維持管理の人員配置・体制計画

【どこ】保守点検及び維持管理の範囲

【どう】保守点検及び維持管理の方法

【法律】保守点検及び維持管理時の安全対策

【記録】保守点検及び維持管理結果の記録方法



最低限、この6項目を民間のガイドラインに従って決める必要があります。

民間のガイドラインでは、メンテナンスの頻度が設置容量10kW未満と以上で、

このように示されています。



10kW未満の頻度:1年目、5年目、9年目、以降4年に1回

10kW以上の頻度:4年に1回




要するに、計画書を作って、その通りに運営しなさいと言っているのかな?



高圧なので、保守メンテナンスに関しては当初より保守をしてくれる業者さんを

入れております。これまでのトラブルの際にもその業者さんが駆けつけてくれています。

そういう日常の計画とは違い、何年かに一度点検する際の保守メンテナンスの計画、

という捉え方をすればいいのでしょうか。



うーん、正直よくわからない^^;

このガイドラインを送ってくれた施工業者さんに連絡してみようか・・・。

(誰か詳しい方教えてください・・・)



まあとりあえず、改正FIT法対応は3月末までに終わらせます!

今から始めれば間に合うでしょうというギリギリのタイミングにならないと始められない

だらしない私がようやく動き始めましたよ、ということで。



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posted by ひろ* at 07:52 | Comment(0) | 太陽光発電 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年02月12日

融資が実行され、決済に向けて準備完了!

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千葉1棟目(仮)の融資が早速実行されておりました。さすが某政府系、同時とかじゃ

なくて先に振り込んでくださるのが素敵です。その他諸々、決済準備が整いました。



先日売買契約が終わった千葉1棟目(仮)。残す作業は司法書士の先生に委任状を送り

決済日の段取りを決めること、残金を振り込むことの3点です。このうち、残金について

某政府系金融機関さんからの融資実行が完了しました。



今回は抵当権を設定しない融資です。法人の与信の範囲で承認された融資ですので、

実行のために抵当権が云々とかそういう話はありません。先方の準備ができたら

サクッと振り込まれるスタイルです。更に言えば、仙台法人はリピーターなので、

面談すらも不要で郵送で書類送付、そして審査結果が電話で伝えられ、契約書類が

郵送で送られてくるというお手軽さ。やみつきです(?)



そんな融資に関して、義母から先日「記帳に行ったら振り込まれていた」という報告が

ありました。それは良かった。そのことを早速仲介業者さんに報告しておきました。



時を同じくして、司法書士の先生から委任状が送られてきました。当然のごとく、

署名押印して返送。今回は実印でなくても大丈夫と言うことでしたので、仙台法人の

認印で対応しました。実印は仙台にあるので、義母に作業を依頼しなくてはなりません。

実印でなくていいということなので、東京に住む私が対応して義母に事後報告しました。



あとは売主様の書類がそろえばいつでも実行可能と言う状態です。

決済日が確定しないものの、大安吉日である2月15日を目指しましょう、という

ことになりました。保険代理店さんとの保険開始日を仮でそこに設定しておいたので

仲介業者さんもそれを目標に準備するということで話がまとまりました。



くしくも、2月15日は札幌3棟目の売却の決済日でもあります。16戸のアパートを

手放して、1戸のテラスハウスを購入するということで、15戸減となります。



正直、規模なんてどうでもよく、自分が経済的に大家で食っていけるかという観点が

大事なのです。現金化して、その現金をどうやって有効活用するか。そこが肝要です。

今年はこの現金をバックボーンに、あまり頭金を入れなくても良いものだけを購入して

うまく回していくことを考えたいと思います。



まずは小口のローンやフィリピンのコンドミニアムなどを年内に片付け、年初目標である

40万のキャッシュフローの上積み
に近づけていきたいと思います。今回の戸建購入で

ざっくりと月間2万のキャッシュフローにはなるでしょう。あと38万です。

あ、でも東京8棟目の借入が当初想定より増えるから、その分差し引いたら目標から

遠のくと思いますけどね・・・。



決済まであと3日。粛々とやるべきことをやりたいと思います。



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posted by ひろ* at 09:01 | Comment(0) | 千葉1棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年02月11日

ふんどし王子と波乗りニーノさんのコラボセミナーに参加。

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昨日は名古屋にお出かけして、健美家ファミリーフン様波乗りニーノさん

コラボセミナーを受講してまいりました。



最近はあまりセミナーとかにも参加しておらず、ちょっとたるんでた自分ですが

たまたま波乗りニーノさんの新築を見学させていただいて食事を一緒にしていた時に

セミナーあるよと教えていただき、じゃあ行きますという感じで行くことにしました。

完全にノリです(笑)



セミナーにあまり行かなくなった理由としては、別にセミナーに無理にいかなくても

ブログやSNSでの情報交換、大家仲間との情報交換で必要な情報が得られる環境に

なったからなのだと思います。そういう情報交換ができる友人がいない頃は、セミナーも

貴重な情報源だったのですが、今はノウハウがネットに無料で転がっている時代ですから

無理にセミナーに行かなくてもいいんじゃないかなあ、と。



自社商材(有名大家さんが開く〇〇塾なんかも含めて)に誘導するセミナーなのか、

そうではないセミナーなのか。その辺を見極めて参加しないと、時間を無駄にする

だけになりかねません。



その点、フン様やニーノさんでしたら、誘導する自社商材もありませんので(笑)

ニーノさんはファイナンシャルリテラシーを高めさせるためのセミナー業を事業として

(半分趣味で?)行っている人ですし、フン様は本を売らないと出版社に申し訳ないと

いう感覚+全国に経費で行けるなんてサイコー!というのが趣旨っぽいですし(笑)



お二人とも仲良くさせて貰っていますし、富山や彦根に視察に行った際にも、

とても良くしていただきました。富山1棟目を初めて見に行った時なんて、フン様に

電話して「暇なら車出してほしいです!」とか無茶苦茶なお願いをしたのに、

快く車で物件に送迎していただいちゃいましたし・・・。



なので、そんな二人のセミナーだからということで、参加してきました。

ついでに名古屋の大家さんに会ったり、名古屋の市場でも教えてもらおうという感じで。



セミナーですが、初心者の方にはとてもおススメできる内容でした。



フン様は持ってるものを全てさらけ出して、これまでやったことを惜しみなく放出。

基本的には著書で書いてある内容がほとんどなんですが、目の前に実際に31歳で

ここまでキャッシュフローを得た人がいる、というのは初心者の人にとっては大きな

刺激になると思います。



富山って、地元の人は利回りかなり高いのを仕込んでいます。だから、2億も借りれば

CFは1000万に到達してしまうような環境であり、それゆえに4〜5年で不動産で

食っていける体制になり、普通にサラリーマンをホイホイ辞めていくことができる、

かつ投資家同士の横のつながりが非常に濃いので情報も集まりやすい国です。



こういう実例を「自分が置かれた環境と違うから」と冷めた目で見るのか、地域ごとの

違いがあって面白いとみるのか。そこが伸びる人と伸びない人の差じゃないかなあと

個人的には思ったりもします。



私がフン様と強く共感するところは、人とのつながりを大事にしようという発想と

自分だけでなく相手のメリットにもなる行動をしようとしているところです。

そういう意味合いのメッセージが言葉の端々からあふれておりました。

あとは、情報は出したら出しただけ自分に返ってくる、というところも共感しました。



波乗りニーノさんは地方新築木造投資の話でした。かいつまんで言えば、小さい街でも

賃貸需要がいい場所は必ずあるから、そこを見極めてそのエリアに土地を現金で買って

地主になって建物は銀行から借りよう、そしてハウスメーカーにはできない独自の

特徴を凝らしたアパートを作り、高い家賃でも選んでもらえる顧客満足度の高い

アパートを作ろう、という感じでした。



ニーノさんのセミナーは、具体的な新築ノウハウというよりは、より概念的な内容です。

心構えや目標設定といったところに重きを置いており、具体的に人生の目標を紙に

書き出してみる時間を作るなど、趣向が凝らされておりました。



あと思わずうなずいてしまったのは、メンター選びの話です。

メンターを探すときは、その人の背景をきちんと把握しなくてはならない、と。

なるべく自分に近い背景を持った人を選びなさいという話をされていました。

その人の家族背景や職業、資産背景などをきちんと調べて、自分にとっての再現性が

あるのかを把握しよう、という話でした。すごく納得。



例えば、同じファイナンシャルフリーの状態でも、独身貴族と子沢山家庭ではそもそも

必要になるお金の金額が異なります。妻と子供を養う必要がある人が、独身のメンターを

持ったとしても、それは必要な金額が違うので参考にならない、と。



例えば、普通の主婦でもできたとか、ご主人の力を借りずに一人で資産を増やしたとか、

そういうメンターを見つけたとします。でもその人のご主人が超一流のサラリーマンで

ものすごく稼いでいるとしたら、やっぱりその人の属性も総合的に加味されて融資判断は

されてしまいます。自分自身にそういう伴侶がいるなら再現性はありますが、そうでない

場合は再現性がありません。



例えば、ものすごい借入金額に達しているメガ大家さんをメンターにしたいとします。

その人が実は地主からのスタートでした、ということであれば、普通のサラリーマンは

スタートの段階から真似ができないということになります。



いずれの話も、具体的に誰の事という名前は言ってなかったのですが、塾とかで

売り出している人の中には、意図的に自分の情報を都合よく隠している人もいるから

それを見極めてメンターを探す必要があるよ、ということを仰っておりました。



そういう意味で、貧乏子沢山家庭出身の高卒製造業サラリーマンであるフン様は

誰でも真似できて再現性が高いという話もされていました。そう言われると確かに(笑)

まあでも富山在住で富山の市場性があるからという点もあるでしょうから、その点も

加味してどこまで真似できるのか、ということは考えた方がいいのでしょうね。



二人に共通して言えるのは、人たらしであることではないかと思います。

コミュニケーション能力が高いとか、自分をまずはさらけ出して懐に飛び込むとか、

いろいろ分析すればいろいろと出てくるんだと思いますが、とにかくこの二人と

一緒にいる時間は楽しいひと時だ、という印象を相手が持ちやすいのだと思います。

事実、私もそう思っていますから。



不動産業ってとても俗人的なビジネスで、こいつ気に入ったから物件出すぞとか、

あんちゃんいつも頑張ってるから、今回はおれが負けたるわーとか、そういうことが

割と普通にある業界です。いかに相手に好かれるか、みたいな。



そして仲間の輪を大切にしていますし、そういう場がない人に向けて場を提供することが

ひいては自分に返ってくる、という感覚も持たれています。



セミナーの後の懇親会では、ニーノさんのはじめの挨拶で「サラリーマン大家をしてると

隠れキリシタンみたいなもので、その話を思いきりできる場がない」「この場は何も

気兼ねせずに存分に不動産の話ができます」といった趣旨の話を、そしてフン様が

「今回のセミナーをきっかけに投資家仲間のグループができて、ある日再開した時に

あのセミナーで知り合ったメンバーと今でも仲良くしているという話を聞ければ

僕は満足です」的なことを言っておりました。



そういう気持ちがあるって素敵なことですし、きっとその気持ちがここまでの成功を

呼び寄せたのだと思います。



セミナーの内容がどうこうというのも勿論あるのですが、初心者の方はまずはこの二人に

実際に会って、こういう人がいるのかと認識をすること、そして成功するためには

何が必要なのか、その感覚を盗み取るのがいいんじゃないかなあと思った次第でした。



私自身も、久しぶりに知らない人ばかりのセミナーに参加し、名刺をいっぱい出して

新鮮な感覚を味わうことが出来ました。ありがとうございました。

あと仙台でちらっとすれ違っただけだったアネゴとゆっくり話が出来て楽しかったです。

上がふわふわニット、下が作業着風のズボンといういで立ちの女子を見かけたので

あの人たぶんアネゴだろうなーとちらちら気にしてたら、やっぱり正解でした。

アネゴサイコー!A・NE・GO!A・NE・GO!



さて、せっかく来たので月曜の昼くらいまで名古屋を堪能して帰ります。

名古屋レポートは・・・あるかもしれないしないかもしれない(笑)



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posted by ひろ* at 08:54 | Comment(1) | セミナー/懇親会/交流 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年02月10日

なぜかこの時期に担当者さんが異動してしまいました。

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東京でのメインバンクとなる金融機関さんで支店長と担当者さんのダブル異動

先日ありました。そして今度は東京8棟目の金融機関の担当者さんが異動の報が!



先日、千葉1棟目(仮)の売買契約を朝一番で業者さんを訪問して締結して、

さあ会社に向かおうと異動し始めた時に携帯が鳴り始めました。なんというタイミング。



着信している番号を見ると、東京8棟目の金融機関さんです。まだ用途変更の登記が

残っているから、その進捗状況の確認かな?などと思いながら電話に出ました。



「実は異動することになりまして・・・」



うそ、異動ですか!?なぜこの時期にこんなに異動が発生するのだろうという謎を

感じつつも、そう言われてしまったらそうですかと返すよりほかにありません。

変な時期に異動するもんだなあ。せっかく新規取引先として融資を固めていただいたのに

残念です。これからまだいろいろとやれると思ったんですけど。



「今週どこか都合がつくところがあれば、ご挨拶をさせていただきたい」と言われたので

唯一出張がない昨日(金曜日)を指定。朝、会社に行く前に金融機関さんに立ち寄って

ご挨拶してくることにしました。



そして昨日。ご挨拶に行くと、後任の営業さんが一緒に出てきてくれました。

後任もセットで出てくるということは、おそらく本当に異動が近いのでしょう。

後任が着任して、前任と一緒にご挨拶に回るのって、だいたい1週間くらいの期間です。

その後すぐ新店舗に異動になるパターンが多いので、今回ももう今週とか来週とかに

異動するのだろうと予想。聞いてみたら「今日で最終日です」とのことでした。



ご融資いただいた東京8棟目の進捗状況の報告、用途変更の登記を実施する時期の予想、

(戸建→アパートに変更する予定があり、そこは用途変更必須と金融機関さんに

 融資条件として言われています)その他もろもろの近況報告などを新担当者さんも

含めて行いました。状況はご理解いただけたものと思います。



これまで、いろいろとご尽力いただきましたことに感謝したいと思います。

どうもありがとうございました。異動先でも頑張ってください!



金融機関に勤める方は、転勤が前提になっております。

どれだけ仲良くなったとしても、どこかで異動のタイミングは出てきてしまいます。

まず、異動の時に先方から連絡を貰える程度には仲良くしておきたいところです。



次の融資につながるように、新担当者さんとも良い関係を作っていきたいと思います。



手短ですが、今日はこの辺で。



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posted by ひろ* at 07:55 | Comment(0) | 東京8棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年02月09日

着実に改善しているものの、入居に結び付かないジレンマ。

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富山1棟目、一応前よりはだいぶ良い感じになっているようなのですが・・・

相変わらずまだ快音は聞こえてきません。



2回の営業活動を経て、認知度は確かに上がっていることを確認した富山1棟目。

あとは決まるのを待つばかりと思っていましたが、1月は残念ながら成約0件。

2月に入ってもまだ成約したよという嬉しい声は聞こえず、入居は1件のみという

残念な状況が続いております。



本当は現地に駆けつけて更なる営業したいところなのですが、繁忙期の週末なんぞに

まともに話を聞いてくれるとも思えないので、とりあえず様子を見ている次第です。

ほんとはそれでも行きたいと思うのですが、管理会社さんにお付き合いをいただく必要が

あるため(雪道を運転するのは怖いので車を出して貰いたいのです)、そちらの状況も

慮る必要がありまして・・・。



では、せめて現状どうなっているのかだけでも確認しなくては、というところで

お電話で状況の確認をさせていただきました。



管理部門と仲介部門の両方に連絡したところ、仲介部門でいつも営業に同行してくれる

営業マンの方が自社での客付における反響状況を教えてくださいました。



メールベースながら、問い合わせ自体は増えているようです。具体的に検討されている

お客様も何組かいるということでした。ただ、まだ内見に至っていないという話です。

本当は内見の予定もあったということでしたが、昨今の大変な大雪で内見は延期になって

しまったということでした。



そうか、今年は記録的な大雪があって、多少客足が鈍くなっているのかもしれない。

だからと言って、8部屋中1部屋しか稼働していない今の状況のままでいいわけじゃ

ないんですけどね。



他社さんからの問い合わせや内見の履歴を見ると、営業した中で有力と考えていた

県内で客付能力に定評のある仲介業者さんからも問い合わせが入っている状況という

ことでした。管理会社さんだけだと客付能力にやや疑問があったので(物件のある地域に

店舗を持っていないという点がネックと考えていました)、他社さんの協力を得られて

いることがきちんとわかっただけでもOKかと思います。



こちらとしては、もしモデルルーム化とか広告料UPとか、客付に効果があるものが

あるならやりますので、提案してくださいと申し出るにとどめました。管理担当と

話をして、必要があれば提案するということで話はいったん終了。



なかなか客付がうまくいかず焦ります。ただ、借入を返済するという観点で言えば

あと1部屋埋まっていればとりあえず借金とトントンにはなります。せっかくの

高利回りが絵に描いた餅なのは残念なので、ちゃんと埋めたいところですが・・・

まずはもう少し推移を見守ってみます。



ポールさんがナンパしまくって人口900人の陸の孤島アパートを満室にしようと

している時に、こっちはそれよりだいぶ前から持っている物件が一部屋も埋まらない。

努力不足だと思いますが、雪道の運転リスクを考えると、今できることはどうしても

限られてしまいます。とりあえず見守ること・・・ですね。

雪が溶けたら、近隣のアパートにポスティングでもしてこようかな?



また、プロパンガスに切り替えるために必要な工事として、給水バルブの修繕が

必要になります。入居申込があった時に対応すればいいやと思っていましたが、

この大雪で手配が遅れるのではないかという不安も。ですので、まとめて発注して

作業を進めようと考えました。



その旨管理会社さんに伝えたところ、懸念していた通り水道業者さんが水道管凍結への

対応でパンパンになっているそうです。なので、緊急性がない工事は3月でお願いしたい

という話になってしまいました。まあそうね、仕方ないです。工事しなくても入居できる

部屋はありますし。ただ、プロパンガスへの変更がなされていない状態での入居になる?



私が購入した後設置した融雪装置は、当初あまりうまく動いておりませんでしたが、

その後管理会社さんにて調整した結果、なんとかきちんと使える状態になりました。

今回の大雪にどこまで対応できているのだろうかという不安は残りますが、いったんは

無事に動くようになったということでOKにしたいと思います。客付にも良い影響を

与えることと思います。



入居付けがどうしても弱いようなら、アパートの外壁を塗装してイメージを一新するのも

一つの手かなと思っています。イメージを変えて内見者の印象をよくする効果と、

単純に傷んだ建物の補修をして寿命を延ばす効果、そして各仲介業者さんに対して

今度のオーナーはアパートに手をかけているなあという印象を与えることの効果が

期待できます。でもやるとしても雪が溶けてからだな・・・。



なんとか繁忙期で稼働率50%くらいまでは持っていきたいところです。

管理会社さんが抱えている確度の高いお客様に期待したいと思います。



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posted by ひろ* at 07:51 | Comment(2) | 富山1棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする