2018年02月18日

火災保険更新を工夫して出費を抑える提案をしていただく。

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昨日から富山に来ております。富山1棟目の内覧会をやったり懇親会をやったり、

他の方の物件を見学させていただいたりと、予定がてんこ盛り。今日も朝9時から

お迎えが来て出かけるので、爆笑の富山視察もあまり時間をかけてゆっくりと

書いているわけにいかず・・・よって、今日は別の小ネタです。



保険代理店さんから唐突にメールが来ました。

さてさて、いったいなにごとぞとメールを見てみると、東京1棟目の火災保険のお話。



来年から地震保険が値上がりするということが書いてありました。

その値上がりの影響を最小限に抑えるのであれば、今月中に更新をした方がいい、

というメールの内容でした。



代理店さんには、私の保有するすべての物件の火災保険をお任せしています。

そして私は基本的に一発でお金がどんと出ていくのがあまり好きではないので、

5年契約の1年払いを好んで使っています。保険を質権設定されない金融機関さんで

借入している場合は、ほぼ例外なくこのパターンを使っています。



5年契約することで費用を少し安く抑え、でもまとめて払わないように年払いにする。

そんな私の嗜好をよくわかってくださっている代理店さんなので、新規の物件を

購入するときは、マイソクだけ送れば好みの保険のパターンに仕上げて見積書を

送ってくださいます。とてもありがたいです。



その代理店さんから、とりあえず地震保険の値上がりの影響を最小限に抑えるには

今年のうちに更新してしまうのが良い、というご提案がありました。

今のうちに先行して更新すれば、地震保険は今年の価格のままで5年間適用され、

コストメリットがありますよ、という内容です。



何ら文句はありませんので、その形で進めてくださいと言いたいところでしたが

1点だけ問題がありました。それは金融機関さんの質権が設定されていることです。

質権が設定されていると、自由に解約や再契約ができません。



そこで、借入している金融機関さんにお電話して、うまいこと柔軟に対応をして

貰えないか、という相談をしました。そして意外とすんなりとOKをいただき、

めでたく少し早めに保険契約の更新を行うことができる運びとなりました。



言ってしまえば、1万円程度のメリットしかないのですが、それでもそのメリットを

選択肢として提示していただける保険代理店さんにはとても感謝しております。

そういう話をせずに、今年から上がったんですよ〜で終わらせる保険代理店さんの

100倍マシです。ここまで気配りしていただき、大変ありがたいです。



やっぱり私、周りの人にとても恵まれていると思います。

こういう良い輪をもっと広げていきたいと心から思う次第です。



えー、そんなところで、今日はさくっとブログ更新を終わりにしたいと思います。

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posted by ひろ* at 07:54 | Comment(0) | 東京1棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年02月17日

千葉1棟目テラスハウス、購入の決済完了。

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2月15日は大きなイベントが二つ重なりました。昨日書いた卒スルに相当する売却

あっという間に話が進んでいった千葉1棟目の購入の決済です。



朝からそわそわと落ち着きませんでしたが、そんなこと言ってられないくらいに

サラリーマンの仕事がドカドカと押し寄せてくるため、目の前の仕事に忙殺されつつ

たまにスマホをチェックしなくてはならないのはなかなかキツイものがあります。

つい携帯を見るのを忘れてしまう・・・



最初に電話が一本ありましたが、決済とは別の話でした。本来会社の仕事中に私用の

電話はNGと私は思っていますが、今日はどうしてもゴメンナサイ・・・。

ただ、仕事中に電話に出づらいから、できるだけ連絡はメール等にしてねということは

関係各所にお願いしてあったので、実際のところ電話が来たのはこの関係ない1本だけ

という非常に助かる結果になりました。皆様、空気を読んでくれてありがとう。



この日の千葉1棟目に関しての当方の手続きは、義母が千葉1棟目の残金を振り込むこと

だけでした。やることが少ないので気楽です。振込の内容も事前に義母に伝えました。

残代金の振込、司法書士の先生への振込、仲介手数料の振込の3本です。



今回の取引は新中間省略ですので、当方から早めに振り込まないと、当日中に真の売主の

方まで着金しない可能性がありました。そうならないよう、義母には早めに振り込んでと

依頼しておりますが、11時を過ぎても義母から連絡がありません。仲介業者さんから

「状況如何ですか?」とメッセンジャーで送られてきましたので、義母に状況確認の

LINEを送り、反応を待ちました。



しばらくしてから義母より返信あり。全部対応済みだということです。オッケー!

すぐに仲介業者さんにメッセンジャーで連絡を取り、対応完了した旨を伝えました。

ややあってから「着金が確認できた」という連絡を受け、その後真の売主さんに

振込をしたこと、真の売主さんから無事に着金の確認が取れたことも立て続けに

連絡が来ました。これで司法書士さんが動き出し、無事に取引成立となりました。



今回の千葉1棟目、5年後も売却価格は恐らく変わらないでしょう。家賃は周辺の

相場に比べて比較的安く、テラスハウスとはいえ戸建感覚で使えます。庭もあり、

駅から遠いというデメリットはある程度緩和できるものと考えます。築年数もかなり

古いので、今より家賃が経年で落ちることも考えにくいでしょう。

家賃が落ちないということは、売却価格も落ちないということを意味しています。



融資は10年でフルローンを引きました。利回りが高いので10年融資でも返済比率は

それなりの低さになります。さすがに50%を切るのは難しかったですが、60%弱で

推移することになります。元金均等なので初回は返済が高いものの、だんだん金額が

減っていくし、そもそも10年融資だと元本の減りが早いので、残債より安くしか

売れないというリスクは軽減されます。



さらに、今年のテーマである自己資本をいかに効率よくキャッシュフローに変えるか?

というテーマに対しても、悪くないと思っています。フルローンでしたので、手出しは

諸経費のみ。2年かからず自己資金は回収できるので、自己資本の回収率(横文字だと

CCR・・・キャッシュオンキャッシュリターン)は50%を超えます。2年で回収、

その後はCFを得ながら元本返済で売却時に得られるキャッシュが貯まると考えれば

不動産投資と言うジャンルとしては決して悪くないと思います。

(金融商品や事業投資など含めたら微妙でしょうけど)



戸建なので絶対的な投資額が小さいという点はありますが、ホームラン狙いよりも

こういうポテンヒットを積み重ねていく方が私としては性に合っているように感じます。

器の小さい男なので(笑)



ともあれ、千葉1棟目の運営がこれで始まりました。

テナントリテンションを忘れないようにして、入居者様の顧客満足度を向上させるべく

頑張りたいと思います。



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posted by ひろ* at 08:53 | Comment(0) | 千葉1棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年02月16日

札幌3棟目の売却が完了しました。

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札幌3棟目の決済が粛々と執り行われました。2010年から保有していましたが

このタイミングでの利益確定となりました。



今振り返れば、札幌3棟目はまだ札幌2棟目の空室が埋まりきっていない状況の中で

追加購入するという大胆なことをしてしまった物件でした。ただ、札幌2棟目と似た

エリアだったので、同じ営業マンにそのまま物件の存在を伝えることが出来るという

メリットがあるということは意識したように思っています。



同じタイミングで購入しようといろいろ画策していた千葉のS造ファミリー物件

(陸屋根ではない4層EVなし2DK物件で利回り15%という素敵なものでした)

の融資付けに失敗し、本命だった物件が購入できず、補欠の物件だけ購入できてしまった

という気持ちになったものでした^^;



しかし、3点ユニットであった札幌2棟目と比べ、札幌3棟目はバス・トイレ別。

空室数の違いもあったとはいえ、札幌3棟目の方が先に満室になってびっくりした

ものでした。札幌3棟目は木造、札幌2棟目はS造、しかも立地も札幌3棟目の方が

微妙という中で、ここまで差が出るとは・・・3点ユニットの競争力のなさに驚愕した

ものでした。



正直、属性は決して良いとは言えないアパートでした。

印象に残っているのは、逮捕された入居者様がやたらと多かったこと。

記憶しているだけで3人います。



一人目

鍵がないからと窓ガラスを割って入室したりしちゃう若者

(ブログでは書きませんが、罪状もなかなかインパクトがあるものでした)



二人目

嘘を嘘で塗り固め、最後は支援してくれたNPOにも不義理を働いたオッサン

(全三回の大長編・・・その1その2その3



三人目

窃盗で逮捕される生活保護のおばちゃん



えー、他にもおかしな話はいっぱいあります。



ライフラインを契約せず、トイレが流せず便器がう〇ちでいっぱいになった状態で

退去立会もせずに逃げていった入居者様とか・・・。

その1その2その3



ろくでもない入居者様ばかり入ってしまう「呪われたお部屋」に4年ほど悩まされたり。



ストーカー騒ぎを起こす入居者様とか・・・。

(本件、後日調査の結果ストーカーされた女子入居者様もかなり問題ありでしたが)



生活保護なのに精神不安定に陥って夜逃げしちゃう入居者様とか・・・。

(入居編その1その2その3その4その5その6

(夜逃げ編その1その2



過去ログは見つけられなかったけど、買ってしばらくしてご入居いただいた方で

携帯電話がないから仲介業者さんが買い与え、札幌市の就業支援の家賃補助の

申請まで全て仲介業者さんが手伝って、なんとかかんとか入居いただいた方が

1年くらいで夜逃げしてしまった、という事案もありました。



意外と入退去は少ないアパートで、購入してから売却するまでずっとお住まいに

なっている部屋も5部屋あります。基本的にはそこまで大きな手間がかかる物件では

ないのですが、かかる時はどかんとかかる印象でした。



人間って色々な人がいるんだな・・・ということを学ぶことが出来た物件でした。



キャッシュフローはそれなりに出せる物件だったので、経営の助けにはなってました。

除雪の費用もさほどかからないし、たまに出るわけのわからない金額の原状回復が

なければ、優秀な物件だったと思います。お金を貰いながらいろいろな属性の方への

対応方法を勉強させていただき、大家力が上がりました。購入して良かったと思います。



次に購入される方は安定した賃貸経営が出来ますように。



今回売却したことで得られた資金は、購入か繰上かそれ以外かをきちんと考えながら

有効に活用していきたいと思います。あ、それと今回の売却で私は見事サラリーマンに

優しい某金融機関さんからの借入がゼロになりました。少しステージがあがりました!

(これを「卒スル」と勝手に呼んでます)



この売却によって、次はどのような景色が見えてくるのか。楽しみです。



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posted by ひろ* at 07:51 | Comment(0) | 札幌3棟目(売却) | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年02月15日

確定測量が完了し、決済可能な状態に。

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東京7棟目の確定測量がようやく終わり、これでこちらも決済の目処が立ちました。



ここ最近話題にもあがらなかった東京7棟目。

ざっくり言うと、安く見えたので買付入れたものの、融資はつかない、建物は古すぎる、

思ったより延床面積が狭くて家賃が取れないという残念な状況で、購入即転売に軸足を

切り替えたけど、価格があまり高くならず、30万の損切りという結果になった、

という物件です。



既に売却の契約は締結しております。確定測量が完了したら決済しようという状況です。

損切りが大の苦手な私ですが、収益化するにもお金がかかる物件を保有していても

どうにもならないので、スパッと忘れることにしました。



買値よりは高く売ることが出来ているんですが、諸経費の中に想定外の費用が出まして

その分だけ赤字になった感じです。前面私道の所有者さんが、掘削承諾料として

なかなかの費用を請求してきたのが痛かった・・・。それがちょうど30万でした。



ちなみに今回の売却先は買取転売屋さんです。正直、買取転売屋さんより安く買うことが

できたというのは、ちょっとだけ自慢してもいいかなと思ったり。まあ収益化するのに

失敗している以上、自慢する意味もありませんけど。



契約後、何回か測量士の方から電話がかかってきました。

隣地の方との同意書を送るから、署名押印してくださいという話だったのでOKしたら

10枚以上の同意書が送られてきて、署名押印するのにちょっと疲れてみたり。

その私道に隣接する土地所有者がほぼ全員持分を持っているせいで、それらの全員と

同意書を取り交わす必要があるという状況でした。こりゃあ量も多くなるわけだ。

全部書いて送り返して、同意書に押印いただけるのをじっくり待ちます。



30万の承諾料を請求してきた私道所有者の方が何かまた言ってこないか心配して

おりましたが、そこは測量士の方がうまくやってくれたようで、追加費用無しで

すんなり同意書に押印していただけたようです。



そして先週末、出張から帰ろうと新幹線の窓際の席に座っていると、携帯に着信が。

3人席の窓側だったので、デッキまで移動して電話に出るのをおっくうだと感じ

明日かけなおそうと無視してしまったのですが、あとで見たらそれが測量士さんからの

着信でした。留守電も入っていたので確認したところ、無事に全員から同意書に押印を

いただくことができました、とのこと。おー、これで決済できる!

仲介業者さんにも連絡をしたということなので、近々そちらからも連絡があるでしょう。



売買契約したのが昨年の11月末。12月に入ってから確定測量に取り掛かっていただき

終わったのが2月の半ば。やっぱり確定測量って時間かかるのですね。

初めての確定測量でしたが、今後同様のことをする際には時間がかかるということを

しっかり覚えておこうと思います。



これであとは決済を残すのみとなりました。2月中には片付きそうです。

今月は札幌3棟目の売却、千葉1棟目(仮)の購入、そして東京7棟目の売却。

期せずしていろいろと固まってしまった印象ですが、一つ一つ丁寧に対応したいと

思っております。ちなみに本日、札幌3棟目と千葉1棟目(仮)の決済です!



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posted by ひろ* at 07:48 | Comment(0) | 東京7棟目(売却) | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年02月14日

名古屋出張で現地の投資家さんと情報交換。

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現在14位です。夜中までサラリーマンの仕事してたので、目がしょぼしょぼ。

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名古屋ではフン様と波乗りニーノさんのセミナーを受講するために行ったのですが、

せっかく行ったのだからということで、現地の不動産投資家の方と個別に情報交換など

させていただきました。



セミナーの翌日は、前日講師をしていたフン様とニーノさんにお誘いいただき、

地元の大家さんと一緒にひつまぶしを食べながら情報交換。名古屋の事情なんかも

にわか知識ながらお話を聞いてきました。



ファイナンスアレンジに特色があり、とにかく金利が安く、東京や札幌、仙台などの

水準と比べておそらく1%程度低いと思われます。その背景には自動車産業を始めとした

製造業が強く、貸倒率が低いからということもあるようです。名古屋金利なんて言葉も

あるということでした(Wikipediaにもありましたが記述古めですね)。



また、木造新築に対して全国どこでも30年(25年だったっけ?)貸してくれる

某都銀さんの支店が名古屋にあるとかいう話もあり、それだったら名古屋に住民票を

移転させて、富山とか仙台とかの木造新築に融資つけたいわー!と思っちゃい

ました。

名古屋は融資の面では恵まれた環境にあるようです。



また、なんとなく愛知県は車社会と思っていたところもあるのですが、思ったよりも

電車網が発達しており、名古屋市内は電車の便も良いということでした。その結果、

コンパクトシティ化の進行が緩く、市内なら比較的どこを買ってもそこまで悪くない、

みたいな話もありました(勿論個別性はあると思いますので、全体傾向として)。



いろいろな地域を見て回ることで、その地域ごとにどんな特色があるのかがわかります。

その内容を自分の投資している地域で応用できないかを考えることもできます。

引き出しが増えるので、今後もいろいろな地域でその地域独特のやり方を聞く機会を設け

自分自身の投資の引き出しを増やすことをやっていきたい、と思った次第でした。



フン様ニーノさん、Mさん、ありがとうございました!



夕方からは別の大家さんの物件を内覧させていただき、そのまま懇親会の流れでした。

北海道繋がりでかねてよりご縁があったものの、なかなかお会いする機会がなかった

不動産投資家の方と感動の(?)初対面をしてきました。どうせ北海道だからと

いうことで、もう一人名古屋で北海道に投資している投資家仲間の人をお誘いし、

更にその誘った人がそれぞれ北海道に投資し】ている人を誘って・・・という形で

だんだん人数が多くなり、最終的には私を含めて5名での会合となりました。



まずは大変立地のいい場所に建築された1DK(1LDK?)の物件を内覧。

おばあさんのおうちを相続され、そこに新築マンションを建てたということでした。

よっ、地主!(謎)



面白いなあと思ったのは、こちらのキッチン。



キッチン

このように、種も仕掛けもないキッチンに見えますが・・・



キッチンの目隠し

あら不思議。扉を閉めるとスッキリ。お客様をお迎えする時はこうやってキッチンを

隠すことが出来るのだそうです。使う時は開けておけばよく、普段は一番左に

まとめておくのだそうです。その一番左は物入れになっているので、扉があっても

違和感なし。なるほどねー。面白いです。機会があればパクろう。



懇親会も共通の話題である「どうやって北海道以外の地域から北海道で融資して貰うか」

について、皆様の工夫など聞かせていただきました。また、北海道ならではの高利回りを

狙える地域の話とか(もはや桁が違うとんでもない利回りの物件を購入しようと

されている大家さんの話にはぶっ飛びました)、その話を名古屋でわざわざしなくても

いいんじゃない!?と思うような話がいっぱい(笑)



勉強になりましたし、とても楽しかったです。またやりましょう!

ご同席いただきました皆様、ありがとうございました。



そして翌日。キッチンに貼ったダイノックシートをDIYが得意な友人に見せたら

「僕、あとで貼りなおしておきますね」とにこやかに言われてしまったほどに不器用な、

ボロ物件は好きだけどDIYは絶対にやらない方がいい私が、なぜかDIYの総本山、

Team BoLoのアネゴと会う約束をしてしまいまして。



だって、仙台のセミナーの懇親会で帰る寸前に「あの人アネゴなのかー!」と認識するも

名刺交換も会話もできなかったから、せっかくの名古屋だし会っときたいなーと

思っちゃったんですもの!いいじゃないですかちょっとくらい。でも話合うのかなー。

DIYなめんなと丸ノコで切り刻まれちゃったらどうしよう・・・(ドキドキ)



ホテルに迎えに行きますよと言っていただいた朝10時、アネゴにLINEすると

「到着でーす」と軽快な返信。外に出ると、あっち側にワゴンが停まってます。

あ、アネゴだ。こんにちはー・・・あれ?なぜか運転席のドアを開けず、助手席側の

ドアを開けて降りてきたぞ?



「運転席側のドア、開かなくなっちゃってー。たまにあるのよねー♪」



・・・たまにあっていいんかよ!としょっぱなからツッコミ入れざるを得ない展開(笑)

ちなみにCDプレイヤーはCDを入れたら二度と戻ってこない上に再生もしてくれない

なんの役にも立たないシロモノで、DVDは気が向くと出てくるのだそうですよ。

さすが狼旅団長から「オソロシヤ号」と名付けられるだけのことはある。



そんなオソロシヤ号に乗って、アネゴ保有のサグラダファミリア、海の家へ。

更地渡しの戸建として売りに出ていたそうですが、上物を宮大工が作ったという点が

気に入って、普通にボロ戸建として購入されたそうです。そしてアネゴ好みなリノベを

施そうとすると予算オーバーになるから、DIYで直しているのだとか。



車中で「ゆるキャラ!」と言われ続けるプレイに師事しつつ、車で20分くらい?

走ったところに「海の家」はありました。「海ないじゃん!って言われるけど、

この辺にあるのよ」とカーナビで親切に説明してくれるアネゴ、いい人というか

手慣れているというか。



そんなアネゴの海の家、ご覧ください!

工事中

スケルトン

DIYの領域超えてるから!完全に職人さんの現場ですやん!

(ついでに2枚目の写真間違えて横向きになってるけど、時間ないからこのままで)



ちなみにこの状態で、購入して1年以上経過しているそうです。ま、ガウディより

ペース早いからいいんじゃないかしら(適当)



さすが宮大工!と思ったのが、2階に通っている梁でした。

かっこいい梁1

かっこいい梁2

すんごい太いの、梁。これは絶対に見せたいとアネゴは天井の板を全部取り払い

梁をむき出しにして、梁を磨いたり塗ったりする作業に心血を注いだそうです。

この後、ロフトをつけて梁を愛でる空間を作る予定なのだとか。いいねーそれ!

次に名古屋に来た時はきっとそのロフトが完成しているに違いない(プレッシャー投入)



ちなみに1階の梁も立派です。

1階の梁



うちの東京6棟目にも梁むき出しにした部屋があるんですよ!と勢いよくアネゴに

見せてみたのですが・・・

東京6棟目の梁

「ほそっ!」「片方角材じゃねーかwww」と笑われたでござるorz

でも確かにアネゴの海の家と比べたら細いっすわ。うん。いいなー宮大工。



丸い飾り窓

こんな純和風なところもあり「これは絶対残したい」と。うんうん、すごいわかる。

この丸い窓を活かしておしゃれな和室にしたいです。



味のある建具1

味のある建具2

「新建材入れちゃうと雰囲気壊れちゃうから、建具も木材もできるだけ再利用する」

そのこだわりが素敵です。実際、一ヵ所だけ不本意に新建材を入れたところが浮いている

ように見えたのは私も感じました。異物混入イクナイ。



「DIYが好きでやってる」「業者さんに任せて早く仕上げれば?って言われることも

あるけど、早く仕上げてお金が入るようにしても、やることがなくなる」「楽しんで

DIYやってる」「海の家は1/1プラモデル」と言い切るアネゴ。



私も無駄な融資や意味のない融資を引っ張るのが大好きで、困難な物件に融資を付けて

「銀行の人との勝負に勝った!」とどや顔することに快感を感じてしまいます。

アネゴとジャンルは違うけど「趣味の領域に入ってる」という点では一致している?

と親近感を抱いた次第でした。



ちなみに買値は安いので、DIYでコストを浮かせれば表面利回りも10%超になり

投資としても十分成立するなと思った次第でした。ただ、労働力投入は必須ですが。

もうちょっと労働力入れなくて済んで、このくらいの価格の戸建が出てくるなら

現金で名古屋でボロ戸建購入もありかもしれません。



ランチはアネゴおススメの味仙へ。東京で食べた味仙はどうもイマイチだったんですが

本場で食べたら美味しかった〜!東京の味仙でもう一度今回と同じメニューを同じ手順で

食べてみて、東京の味仙の味が悪いのか、私が勘違いしているだけなのかを確認したい

衝動にかられました。台湾ラーメンのスープが美味しかったです。



味仙の詳しいくだりはアネゴのブログをご参照ください。



ちなみに味仙食べた後でこんな姿にさせられたとかされないとか・・・

スプラッタなストラップにされるワタクシ

気になる人はアネゴのブログで顛末をチェキ!



アネゴ、半日お付き合いいただき、ありがとうございました!

ロフト完成したら矢場とんテイクアウトして遊びに行きます!



そんな感じで、大変充実した出張でした。

え、出張報告の大半がアネゴの報告じゃないかって?うん、まあそうかも(笑)



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posted by ひろ* at 08:58 | Comment(2) | 出張 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする