2018年02月23日

空室になったお部屋のお見積を取捨選択。

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札幌5棟目の退去が完了し、管理会社さんからお見積の連絡がありました。

そうだよ、こっちの対応もしないといけなかったよ・・・。



札幌5棟目では、新年早々に退去予告がありました。購入後一度も空室にならなかった

メゾネットタイプのお部屋です。部屋の面積がロフトタイプに比べてかなり広いので

賃料も今よりだいぶ上げられるのではないか、という期待がありました。



しかし、札幌だとメゾネットの一階はかなりの寒さになるため、あまり人気がなく

大きな家賃アップは期待できない、と言う管理会社さんのご意見がありまして。

まあそれでしたら無理をしても仕方がありません。埋まらない妄想賃料よりも、

現実的な落としどころが必要でしょう。



でも、せっかくなので、管理会社さんとも相談の上で家賃2000円アップで

募集を開始することとしました。1R+ロフトのタイプも、管理会社さんが言ってた

家賃より2000円高く募集して、何とか成約に結び付いていますので、今回も

まずチャレンジしてみることに意味はあるだろうと思った次第です。



さて、退去は先週末の木曜日だったのですが、原状回復のお見積はその2日後に

早速届いておりました。この辺の動きの早さはさすがだなと思います。

富山1棟目の見積の出てくる遅さと比べると・・・^^;



前々からそういうやり方なので私も慣れましたが、こちらの管理会社さんは、

まず「あればいいな」的なものも含めた見積を出してきます。以前は私がそこから

不要なものを捨てていって、ある程度金額を落とした見積に変えて工事を発注して

おりました。そして今回は管理会社さんにて不要な工事を落とした減額版の見積を

この後作ってくださる、ということになりました。



私がけち臭いことを言ってるだけかもしれませんが、家賃が安い物件なので別に

洗濯機の排水口がエルボになっていなくてもいいと思うんです。ただの穴で問題ないと。

カーテンレールも、目に見えて古いとか壊れているとかでなければ、別に新品に

交換する必要はないと思うんです。



そういう、あればいいけどきりがない箇所を削って発注をかけています。

今回はその作業を管理会社さんが代わりにやってくださるということでした。

何回かこのやりとりをしているので、感覚つかめてきたのかな?と思います。



ちなみに、今週中に出すという話でしたが、今のところまだ削減版は出ておりません。

まあもし出なくても、私が自分で判断すればいいかな・・・。



たまたまなのですが、今週末は極東船長主催のセミナーに行ってきます。

フン様とポールさん、防人1号さんと最近面白い皆様のセミナーだったので、

ちょうどいいと申し込みました。日曜日まで滞在するので、現場を見てこようと

思っています。そして私も私で、見積のどの部分を不要とするかを判断します。



あまり繁忙期とか関係ない物件だとは思うのですが、やっぱりそれでも多少の

影響はあるはず。それに、原状回復をもたもたしてもいいことはありません。

今週末決断して、さくっと工事を発注したいと思います。



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posted by ひろ* at 07:33 | Comment(0) | 札幌5棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年02月22日

北海道で提案された案件に目移りしつつ・・・。

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サラリーマンの仕事でかなりテンパってる私。予定を入れても仕事でキャンセルになる、

を続けていますが、それでも物件情報が出てきたら検討はしてしまいます。

サラリーマンも多忙、確定申告もまだ未着手、富山1棟目とか東京8棟目とかのように

他に優先してやらなきゃいけない物件もあるのにね。



最近ご提案いただいた物件は北海道が主です。



1つは札幌5棟目の管理会社さんが出してきた物件情報です。私好みのファミリー物件で

地下鉄徒歩圏(決して近くはないけど歩けなくはない、的な感じ)の築古木造です。

利回りも15年融資でフルローンしても回る程度にはあるので、十分に検討範囲です。

駐車場も全戸ありますしね。



悪くなさそうだなと思って管理会社さんに資料請求しました。

売却の理由は減価償却が切れたから、的なことを仰っておりました。

大きな指値は難しいということなので、ちびっと指値入れて利回り14%になるくらいで

購入できたらいいのかな・・・などと思いながら詳細を見ていると・・・



うわ、知り合いの投資家さんがオーナーだ(苦笑)

こりゃーご無体や失礼な真似はできませんね。



しかし、さすがに目の付け所がいいというか、確かにこれは気になる物件だよなあと。

購入時はもっと高い利回りで買っているのでしょうけど、今の利回りでもファミリーなら

決して悪くない。むしろ出物としては少ない部類です。もっと高い値段で出しても

売れると思うけど、そういった欲はないのだろうか。



問題は融資です。某政府系金融機関さんだと最近は15年融資が厳しく、基本10年しか

融資を組んで貰えません。とりあえず電話して、何かしらの制度でもなんでもいいけど

15年組めないの?と聞いてみましたが、難しそう。耐用年数が切れていなければ、

15年組むこともやれなくはないのですが・・・とのことでした。うーん、そうか。

じゃあ仕方ないですね。現金を3割以上入れないと回らないのでは、自己資金利回りが

低すぎます。



某政府系金融機関さんがダメだとなると、基本的に耐用年数超過案件は打つ手なし。

一つだけ奥の手はありますが、金利が大変高いのです(過去ブログ参照)。

奥の手を使えば20年引けるし、イールドギャップ考えれば無しではないんだけど

最近の金利水準から考えると抵抗はありますよねえ。



義母に概要を話して、購入の方向で検討するか聞いてみました。



「ちょうど昨日積金取りに来たところだから聞いてみる」



あ、なんかやる気だ。じゃあまあ基本的に満額融資が付くならやってもいいかな。

せっかく資産超過の状態で都銀さんとも取引できそうなところに、ボロ木造を保有して

しまっていいものかという葛藤はありますが。



管理会社さんにそんな感じで検討している話をしたところ、今のところは既に購入の

意志表示をされている1番手の人がいるから、その人の方向性が「買わない」に

なった段階で本格的に動き出す、ということになりました。今週中には動向が判明する、

ということなので、もしいけそうだということになったら動き始める予定です。



ちなみにこの管理会社さんから高利回りの田舎の巨艦RCの情報も送られてきており

これはこれで気になるんですよねえ。でもどう考えても融資つかないや。あと流動性が

かなり悪いと思われるので、心中する覚悟があるならって感じになります。

昔の自分だったら手を出そうと思ったかもしれないけど、今はこういう案件には

ちょっと慎重な姿勢です。



それと、別の業者さんから札幌の地方都市の高利回りアパートの提案も受けてます。

近年ではなかなか見かけない高利回り。本当に稼働するなら十分検討に値します。



先日、名古屋で北海道トークした時にいらっしゃった方がこの地域に注力されていると

聞いていたので、ここどうですかと相談してみました。先日聞いていた話からすると

場所はよさそうだなと感じていたのですが、その予想は正解。場所的にはありという

ことでした。ただ、駐車場が少ない&車庫が低いからそこは微妙だろう、と。



近隣で駐車場を借りることが出来るなら面白いのかもしれません。

あるいは、駐車場がある戸数分である程度納得のいく利回りで購入できるなら、かな。

残りの分はボーナスという考え。



ただ、駐車場が本当に低いのであれば、そもそも駐車場の台数分の入居も危ういです。

その点について業者さんに確認したら、プリウスくらいは問題なく入るサイズでした。

あれ、思っていたより高いのね。へー。だったら指値具合によっては考えてもいいか?

金額もそれほど大きくないし、お試しで某政府系金融機関さんとか使って引いても

いいのかもしれません。



ちなみに、この相談した方とはブログがご縁で知り合うことが出来ました。

こういう時に、ブログ書いててよかったと思うんですよねえ。

しかも提案してくださった業者さんが、この相談した方が使っている業者さんと

同じだったというのもあり、いろいろ繋がっていくのだなと思った次第です。



そんな感じで目移りしながら検討していますが、今年はとにかくキャッシュフローを

40万増やそう
をテーマにしていますので、そこから逸脱しないような検討をしたいと

思っています。増やすために自己資金を繰上返済に使った方が効率が良くなるような

物件の買い方はしない、ということで。

(これまでの行いからして信用してくれるとは自分でも思っていませんが・笑)



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posted by ひろ* at 07:40 | Comment(0) | 新規案件 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年02月21日

ペット対応アパートの共用部設備を見学させていただく。

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冒頭でいきなり勝手に宣伝です。

先日受講してきたふんどし王子と波乗りニーノさんのセミナーが横浜で開催される、

ということでした。ゲストに富導算塾の塾長、江古田島平八さんがいらっしゃるそうで、

それはちょっと気になる!ということで申込をさせていただいた次第です。

(江古田島さんが来なければ、飲み会だけ参加したいとかわがまま言ったと思う・笑)



こくちーずで告知されていますので、ご興味あればぜひどうぞ。5/20だそうです。

埼玉Swallowsさんプロパン星人さんもいらっしゃるみたいですよ。

(とか勝手に書いちゃって大丈夫なのかしら)



属性があまり高くない方、初心者で実際に購入できている人がどのような動きを

取っているか知りたい方などであれば、たぶん刺激になると思います。

成功している人の人柄に触れるのって大事なことだと思いますので。

ちなみに私はセミナーよりフン様と飲みに行くことが楽しみです(笑)






↑フン様の書籍です↑



さて、勝手に告知も終わったところで、本日のブログネタに入ります。

富山出張では、他にも参考になる設備を拝見してきました。

ペット、特に犬用の設備を導入されているアパートの見学です。



東京8棟目はペット多頭飼い推奨のアパートとしてリノベーションを行っています。

庭が東京にしては広く、外に水道もあることから、犬用の設備をつけようかなと

思っております。



犬とともに暮らす建物をテーマにしたムック本などを読みましたが、犬を飼う場合は

散歩から帰ってきた後、足を洗ったりする場所があるといいということを知りました。

ですので、既存の水場を改造して、足洗い場と足ふき台を設けようと思っております。



共同住宅の場合は、足洗い場だけでなく足ふき場も併設されているといいということが

その本には書いてありました。また、できればシャワー形式にした方がいいようです。

確かにその方が便利だろうなあと想像はできます。



また、犬の場合もう一つ問題になるのが、ウンチの処理。自治体によって推奨される

処理方法は異なるようですが、一般的には「トイレに流す」「燃えるごみとして出す」の

どちらかが採用されるようです。



「トイレに流す」に関しては、それで問題ないという派閥と、トイレが詰まるから

流すのは良くないという派閥があるようです。トイレが詰まる派は、毛などの異物が

混入することや、人間のウンチと成分が異なることなどの理由を挙げているようです。



かと言って、犬のウンチはニオイもなかなかなものなので、部屋で燃えるごみの日まで

保管するのもどうなのかなあという気持ちもよくわかります。



そんな悩みを解消する設備として、「うんちダスト」なる商品があるそうです。

犬のうんちを流すことが出来る設備で、散歩から帰ってきたらうんちダストに

回収したうんちをポイっとして、あとは流すだけ。汚物を流すための機械です。



ちょっと調べると、西武ペットケアという会社さんで、うんちダスト等を販売して

いるようです。価格まではわかりませんでしたが、足洗い場と合わせてどのくらいの

値段になるんだろう。設置は屋外の想定なので、屋根等はつけないつもりです。



この辺、一度建築士の先生と相談して外構に求める仕様をきちんと決めたいと思います。

(最近出張続きで東京にほとんどいないという問題点がありますが・・・)



そんな折に、ド田舎大家Tこと多喜裕介さんから「うちの物件にうんちダストつけて

いるので見てみてください」と言っていただきましたので、せっかくの富山出張だし

是非拝見させていただこう!という流れになりました。あいにく多喜さんはセミナーで

入れ違いに東京にいらっしゃったので、住所を伺って勝手に現地視察です。






↑見学させてもらったお礼に多喜さんの書籍宣伝↑



現地写真

ありました、噂のうんちダストと足洗い場。北国だから耐雪仕様のカーポートのような

屋根を付けていると人づてに聞きました。東京だとそこまでは気にしなくていいかな。

むしろ屋根もなくていいでしょう、などと勝手に思ってみたり。この辺は犬を飼ってる

方々に意見を聞かないと何とも言えませんが。



足洗い場

こちらが足洗い場。おしゃれです。普通に足が洗えるスペースだよという感じですね。

シャワーもついていて、お湯も出る仕様になっているのだろうと推察します。



うんちダスト

実物は初めて見ました。汚物を銀色のタンクに入れて、上部にあるレバーをひねると

水が流れて汚物が下水に流れていく仕組みです。なるほどねー。これは確かに犬を

飼っている人からすれば便利だろうなあと思います。お値段次第だな、うん。



リードフック

リードフックも当然のようについています。この辺、抜かりがないですね。

洗っている時もつないでおきたいでしょうから、ここは真似したいポイントです。



注意書き

使い方が書いてあるのかと思いきや、注意喚起でした。

なるほど、洗車に使うとかそういう発想もあるのか・・・うーん。



ペット共生型アパートとして売り出そうとしている東京8棟目にこれらの設備を

どこまで導入するかは要検討ですが、こういう商品があるということ、実際に動くものを

見せて貰ったことは知識の蓄積という面で大きかったです。ありがとうございました。



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posted by ひろ* at 06:44 | Comment(0) | セミナー/懇親会/交流 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年02月20日

玉砕!漏水!ボロ物件内覧会in富山。

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昨日に続いて、富山出張のネタです。地元の人でもないし、購入当初と変わったのは

融雪装置を設置しただけなのに、図々しく富山1棟目の内覧会を開催してきました。



私が内覧会を開く理由は、自分が持っている情報のシェアの意味で行うケースも

当然あるのですが、それとは別にこの物件をどう進めていくべきかということを

考えるにあたり、助言をしていただきたいという気持ちのケースもあります。

今回の内覧会は割と後者の意味合いが強かったです。



東京7棟目とか東京8棟目とかのように、手間のかかる物件が出てきていたことや

札幌物件の安定稼働を狙っての動きを優先したことなどもあり、富山1棟目に関しては

ちょっと後回しにしてしまっておりました。プロパンへの切り替えも筋道を立てたものの

水圧の検査ができておらず、それをやろうにも給水バルブの故障があって、それを

直さないとできないとか、外壁もどこをどうやろうか思案しているうちに何も始められず

冬を迎えてしまったとか・・・。



そして、水栓のゴムがダメになっているとか、老衰の疑惑ありとか、ぽつぽつと

トラブルが発生していたのですが、それらは入居が決まったらまとめてやろう、と

横に置いてしまい、まず入居を決めるために必要な融雪装置について対応を進めることを

優先したというところがありました。



なまじ、お部屋がそれなりに綺麗で募集できる状態にリフォームされていたこともあり

とりあえず募集だけしとこうかという判断になってしまった部分はあると思います。

表面的には何とかなる状況だし、高利回りだからあと1部屋も埋まれば某政府系

金融機関さんからの借入の返済も賄えるでしょう、と。



でもなかなか入居も決まらず、年末年始で2回ほど営業には行って認知度の向上を

図ったところ、そもそも認知度が非常に低かったことに気が付く、という体たらく。

もうちょっと早くやっていればよかったです。



正直、いろいろなことを先送りにしている富山1棟目。ツッコミどころ満載の状況に

熟練の見学者の皆様は何を思うか?という感じで当日を迎えました。



・・・っと、当日を迎える何日か前に悲報が届いたんだった。

今年の寒さは記録的なもの。北陸でも水道管の凍結事故が相次いでおります。

富山1棟目はその連絡がないからよかったと思っていたのですが、残念ながらとうとう

凍結事故の連絡を管理会社さんから受けてしまいました。



故障したのは電気温水器の配管のようです。内覧に連れてきてくださった業者さんから

「水が漏れてるよ」と管理会社さんに一報が入ったとか。現場を管理会社さんが

確認したところ、2階の電気温水器の配管が破損し、1階の部屋が4部屋中3部屋

水浸しになったそうです。あちゃー。



まあもうこの際だ、漏水の現場をちゃんと見てこよう。期せずしてそういう意味があって

この時期に自分は内覧会を設定しようと思ったに違いない。何かの思し召しだ。

そんな気持ちで、参加者の皆様にも「漏水見学会です」と告知しました^^;



もうね、某有名ブロガーさんなんて住所を送った瞬間に「すごいところ買いましたね!」

「富山の『赤鬼荘』みたいな物件だと思います」ですよ(笑)

まあ実際埋まってないから何も言えません!(苦笑)



今回の内覧会、有名ブロガーさんをいっぱい誘っちゃったけど、こんな状態で果たして

これだけの面々を誘ってしまって良かったのだろうか・・・

誘った人その1その2その3その4

(うち1名は「子供とアピタでガチャガチャするからキャンセルで!」と爽やかに離脱)

わざわざ遠征で来てくださっている人もいます。こんな無計画でいいのだろうか。



一松どころかかなりの不安を抱えつつ、でもまあ玉砕しているところに助言を貰えれば

私的には成功だと図々しく考えることにして、内覧会スタートです。



まず、漏水の状況です。

管理会社さんが拭き掃除はしてくれていたので、部屋には入れる状況でしたが、

3部屋で漏水が発生しているのは確認できました。うち1部屋はリフォーム中でしたので

壁紙とかはがしたりしてる最中の悲劇ということで、なんかより大変なことになってる

雰囲気に見えてしまいました。



CFに濡れたシミ

ベランダにある電気温水器なので、ベランダ側のCFがぶよぶよしているのは

そうだよねという感じです。



天井壁紙しわしわ

ベランダ側の天井の壁紙も一部がぶよっとしています。貼りなおさないとだなあ。



応急処置のバケツ

部屋に悲しげに置かれるバケツ・・・。



天井びしょぬれ

キッチンはジプトンの天井だったのですが、思いきり水浸しになっています。

ベランダからかなり距離がある場所なので、ここまで天井を伝って水が回ったのか、

それとも実は別のところも凍結して漏水しているのか・・・うーん。



実際問題として、1階の3部屋が全部やられたのは間違いありません。

そして1階には売主さんが直さず放置していた漏水による大穴のある部屋があります。

天井に空いた穴

↑ギアガの大穴↑



つまり、この段階で1階は入れる部屋がないということになります。

そして2階は電気温水器が壊れているし、そもそもプロパンガスに切り替えるのを

途中でさぼっているので・・・一部屋も入居できる部屋がないじゃないということに。



・・・やばいなこれ(今更)



ではここで内覧会の中でいただいた声をご覧ください。



某凄腕不動産投資家Iさん(バンコク在住)

「唯一人が住んでいる部屋から漏水している可能性があるから、その人と交渉して

 別の部屋に移ってもらって、全部確認した方がいいですよ」



専門家系投資家Pさん

「これはプロパンガスに切り替えるの、業者目線で言えば大変だと思うなー」

「雪があってプロパンのボンベをどこに置くとかチェックできない」

「サボってないで早く切り替えを進めてください!」



某有名投資家兼宅建業者Yさん

「部屋が完成していないのに営業に駆り出された管理会社さんがかわいそう」

「決まらない物件と認知されちゃうとマイナスになる」

「僕なら案内したくないなぁ」



某クレイジーマインド投資家Pさん

「ボロって言うからすごいの期待してきたのに、全然新しいじゃないですかーwww」

「これ新築っすよ新築www」

「これ埋まらないのは怠慢ですよ(キリッ)」

「なんなら僕チンが買い取りますwww」



某ペンキ屋Pちゃん

「外壁は水を吸っちゃってますけど、上から増し張りすれば直ると思います」

「お金かけないなら、ダメな部分だけレンガ調とかのアクセントになる外壁を

 うまく張れば、デザインっぽく見えるかも」



某税理士資格を持ってる大家のPさん

「ポールさんに転貸して家賃折半で満室でいいんじゃないっすか?決まり決まり〜」



皆様、様々なご意見をありがとうございました(!?)



漏水事故がなければ入れる部屋があったんだけど、というのは言い訳にしかなりません。

確かに今の状況では「部屋が仕上がっていない」となります。ここは要改善です。



あとは、お金をかけるのかかけないのか。かけるなら外壁はきちんとやるべきだし、

かけないなら部屋も含めて全体的にお金はかけない。その方針を貫くべきと思いました。

立地を考えるとそこまでお金をかける必要もないような気はするのですが、悩ましい。

でも基本的には良いものを作りたい気持ちは大きいので、ある程度きちんとやりたい

気持ちはあります。まあ雪が溶けるまでもう少し時間があるので、悩んでおきましょう。



一番気になったのは既存入居者様がお住まいの部屋も危ないのではないかという危惧。

あまり細かくは聞けなかったのですが、水は建物にとって大敵なので、放置は問題です。

可能であれば、既存入居者様に別の部屋に移動して貰ってでも床を開けた方がいい、

という意見はごもっともなのですが・・・



でも既存入居者様って、テナントリテンションのためにウォシュレットつけますって

部材買って提供したのに、仕事が忙しいから4月以降でとか言ってしまうくらい

面倒くさがりな方なんです。こちらが提案したの、確か年末だったと思うんですよ。

それでもそんな勢いなので・・・。移動してくださいなんて通用しないような。

まあでも当たって砕けてもそれは取り組まないといけないかな。



内覧会自体は「寒い!寒すぎる!」「もう切り上げて帰ろう」という声もあり

20分くらいで終わったと思います。まあ見てもそんなに価値ないよね(笑)

唯一、融雪装置に関しては興味を持って見てくださる方がおりました。

この間設置したばかりだからね〜。お金かかったけど。



「このセンサーが雪を感知して水を出してくれるんですよ」なんて説明してたら

ちょうど雪が降りだしました。そしてそれを感知してホースから水が噴射されました!



って、なんか水圧でかいよ!50センチくらいホースから出てないかこれ?

かなりの勢いで「出すぎ!出すぎ!」とここでもダメ出し食らいました(笑)

しかもその水が某大家さんのパンツに!ギャース!ごめんなさい!



わざわざ見学に来ていただいた皆様に、なかなかにお見苦しいものをお見せしてしまい

まことに申し訳ありませんでした・・・。そしていろいろなダメ出しをいただき、

ありがとうございました!お礼申し上げます。



さて、この反省を踏まえて、私は管理会社さんとアクションを起こすことにしました。

その方向性などについては、後日また改めてブログで報告させていただきます。



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posted by ひろ* at 10:04 | Comment(0) | 富山1棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年02月19日

富山の優秀な投資家さんの物件を内覧させていただく。

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週末は富山出張しておりました。素敵な新築案件や綺麗にDIYでリノベした戸建など

刺激になる様々な物件を見てきました。あ、ついでに私のお粗末な築古物件も皆様に

見ていただいた次第です。



見学その1:フン様の新築



ご本人の健美家コラムを(第23話第24話)を見るのが一番早いのですが、

大変素敵な新築でした。回遊型の間取りは私も昔誰かが言ってるのを聞いていて

いいなあと思っていました。寝室からWICを介して脱衣所・お風呂にたどり着いたら

朝の準備は楽だろうなあ、と。それが見事に具現化されておりました。素敵です。



この物件、共用部にシャンデリアが設置されております。

シャンデリア

素敵なシャンデリア・・・と思うのですが、なんとなく既視感があります。

あ、わかった。東京法人で代理店になってるシャンデリアの仕入先で取り扱ってる

商品だな、これ。



私経由で買っていれば、もうちょっと安く提供できたのに〜。

過去ブログの一番下の方に書いてあります)

そんな話をフン様にして、次は調達するから声かけてねと伝えました。

せっかく素敵な物件を見せていただいたので、そのくらいのお礼はしなくては。



全体として、これで利回り10%を超えているなら負けようがないなあという感想を

抱いた新築でした。内覧させていただき、ありがとうございました。



見学その2:グッチさんの新築



フン様の本にも登場しているグッチさんの新築物件です。



富山では広めの1LDKが主流と思っていましたが、グッチさんの新築は1Rと1K。

土地が多少高めだったけど、新築を1棟どうしてもこのタイミングでやりたかったと

いう事情があったようで、学生向けの単身物件として企画したということでした。



メインストリートにも近く、立地はいい感じだと思いました。

フン様同様共用部にシャンデリアが設置してあり、そのシャンデリアを外から見えるよう

小窓が配置してあるあたりにセンスを感じます。ちょっとしたワクワク感と高級感。



1Rの間取りはあえて対面キッチンにせず、収納でキッチンと居室スペースを区切る形に

仕上がっておりました。そのせいか、1Rな感じが全然しません。1Kの扉がないだけと

いう具合でした。1Kの間取りよりこっちの方が広くて使いやすい印象を受けました。

(実際は勿論1Kの方が広いです)



吉川さんのブログに写真や感想が掲載されていますので、そちらもあわせて参考

にしていただければと思います。フン様の物件のことも書いてあります!



吉川さんのブログにも書いてある通り、既に空室はあと1部屋。素晴らしい。

部屋が40平米に達しないので不動産取得税がかかってしまうこともあり、収益性は

フン様に軍配が上がるようですが、それでも十分な高利回り物件だと思いました。



見学その3:リカちゃんハウス(戸建)



富山の美魔女投資家さんが建てた好立地戸建です。その気になれば富山駅から

歩けちゃうのではないかと思います。その時点で立地に関しては申し分ありません。



内装も随所にステージングがされていて、小物の選び方もセンスが秀逸。

女性オーナーらしいかわいさが見え隠れしています。

パンダの置物

トイレの鏡



脱衣スペースは洗面台と可動棚。タオルとか置いておくと便利でしょうね。使い勝手が

いいなと思います。しかもこの脱衣スペースはサンルームを兼ねており、洗濯機から

洗濯ものを出してすぐそこに干せます。花粉症の季節や雪の季節に外に洗濯物を

干すことができない問題も軽々クリア。



最初に企画して投資家仲間に見せた際にけっこうダメ出しされて、そこから改良を重ねて

今の使いやすい間取りになったという話でした。いろいろとご苦労はあったのでしょう。

でも最終的に素敵なものが出来て良かったです。おめでとうございます。



家賃はかなり強気な価格設定です。狙うのは高属性の転勤族の法人借りに絞っている、

というターゲットを明確にした戦略。だからこそ物件のグレードを上げて作っており、

あえて敷金や礼金も高く設定するという形にしているようです。気に入ってくれて、

かつその家賃を払える人が1人いればいいわけですし、富山は実際に転勤需要が

旺盛ですから、理にかなった作戦であると言えるのではないでしょうか。



いやーでも本当にいい場所だったなあ。あんな好立地の土地を安く買えるなんて

素晴らしいと思いました。おめでとうございます。



見学その4:一級建築士さんのDIYリノベ戸建



新築ばかりでなく、リノベの物件も見てきました。サラリーマンとして働いている

一級建築士の方が、空き時間を見つけてコツコツとリノベした戸建です。



普通の昭和の板張りの戸建を徹底してDIY。ちょっとした古民家レストランのような

素敵な雰囲気の物件に仕上がっていました。今回見た中で一番インパクトあったかも。



廊下

おしゃれな照明がついた廊下。全面白の塗装で仕上げているようです。



飾り棚

壁のちょっとした飾り棚。こういう細かな演出がおしゃれさを醸し出します。



お部屋

建具の色、アクセントクロスの色など、バランスがよくとてもおしゃれな雰囲気。

個人的にとても好みです。特に建具の色が素晴らしい。



キッチン

POPやウェルカムギフトなど、基本となる仕事も手抜きがありません。

素晴らしい。私も大家さんを始めたばかりの頃は、POP作ったりウェルカムギフトを

準備していたよなあ・・・。最近そういう努力を怠っていたような気がします。

反省させられました。



土地値から解体費を差し引いた金額で購入し、DIYで1年かけて直したという

その粘り強さに感服しました。私だったらすぐ業者さんに依頼してしまいます。

でも、丸々業者さんに投げていたら、この物件の持つ正のオーラや安心する雰囲気は

出せなかったのではないかと想像します。作り手のセンスと人柄、そして真面目さが

伝わってくる物件でした。



一点気になったのは、外壁が購入当初のままでちょっと汚れた感じになっていること。

外壁は割り切って何もしなかったという話でしたが、外観は第一印象につながるので

手が届く部分だけでも塗装したら良かったんじゃないかな、と思いました。

(自分の富山1棟目も外壁やってないので、自分で書いてて耳が痛いです)



富山の投資家さん、ほんとポテンシャル高いよなあ・・・。

環境がそうさせる部分もあるのでしょう。仲間と切磋琢磨し、お互いに助言を

送りあうことが出来る関係が作られているのも大きいのだと思います。そんな雰囲気を

作り出しているのが、大御所の吉川さんを中心に作られている仲間の絏の輪なのだろうと

勝手に想像しています。



皆様、惜しみなく物件を見せていただき、本当にありがとうございました。



長くなったので、私の物件の話と、それ以外に更に見せていただいた物件の話は

また別の機会に書きますね。



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