2018年02月28日

損切りに向けて司法書士さんと売却前の面談。

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東京7棟目の決済に向け、司法書士の先生と面談をしてきました。

決済に顔を出すことが出来ないため、やむなし。



以前のブログで2月中に決済できるであろうと書いた東京7棟目。結局少し遅れて

今週末・・・3月2日に決済することになりました。大きな金額ではないものの

残念ながら損切りとなりますが、これはこれで一つの良い経験をさせていただきました。



所有権で金額が小さな物件でも、融資がつかない時はつかないのだということ。

建物面積は素人が判断せずにプロに見てもらうべきだということ。

外から見て傾いてるのがわかるレベルの建物だと、修繕も普通の物件の倍はかかること。



頭でわかっていても、実際に買って痛い目を見てみないと血肉にならない私です。

物覚えや物分かりが悪く、想像力に乏しいのだと思います^^;

もしくは「もしかしたら何とかなるかも」という楽観的な発想が根底にあるからか?



私が再生しようと考えていた物件は、建売業者さんが買って戸建を作る予定です。

私がどうやって再生するか頭を悩ませていた時に、いつもの一級建築士の先生から

「新築戸建して売っちゃおうか」という案も出たのですが、コスト的に見合わずに

断念した経緯があります。それなのに戸建屋さんは買ってしまうのか〜。

これがいわゆる戸建屋さんのノルマに追われた結末ということなのでしょうか。

ま、買ってくれるからどちらでもいいですけど。



決済日は残念ながら出張で東京を留守にしてしまうことになりましたので、売主不在で

対応していただくことになりました。実需メインの某大手企業のグループの仲介さんは

「できれば決済にいてほしいのですが・・・」と言って、最初は日程を合わせるとか

何とかしようとしておりましたが、サラリーマンの仕事のために平日は全く東京に

いない状態なので、どうしようもありません。仲介業者さんも諦めてくださいました。



不在で決済するとなると、司法書士さんが本人確認を面前でやらなくてはならない、

というのが仲介業者さんの説明でした。うん、非常に正しいです。教科書的には。

ただ、いつどうやって時間を作ればいいのだろう、と・・・。



連絡をいただいたのが先々週の終わりくらいでした。

そこからの私の予定なんですけど・・・



2/17〜18 富山出張

2/19〜23 サラリーマンの仕事で東京不在

2/24〜25 札幌出張

2/26〜3/2 サラリーマンの仕事で東京不在



さーて、どこでお会いしましょうか!?という状態です。物理的に超厳しいです。

それでも大手仲介さんなので、コンプラが大変厳しいようで、何とかして会う時間を

作らせてくれと仰います。出張の行き帰りの時間でもいいから、どこかに時間を

確保できないか、と。



最終的に、2/26(月)の新幹線に乗る前・・・8時過ぎとかから、東京駅近くの

スタバで本人確認の面談をすることになりました。司法書士さん、仲介業者さん、

ほんとすみません。朝早くから呼び出す結果になってしまいまして。



当日持参するものとして、以下を指定されました。



印鑑証明書2通(登記用と解体用)

権利書

実印

免許証

測量成果の資料

物件の鍵

代金の振込先口座がわかるもの



印鑑証明書をどうやって取りに行けばいいのやらという状態でしたが、嫁ちゃんが

代理で行って貰うことにしました。なんかいつも負担をかけてしまっているなあ。

マイナンバーカードがあればコンビニで印鑑証明書や住民票を交付して貰える

サービスがあるみたいです(こちらのリンク参照)。なんとなく拒否感がある

マイナンバーカードですが、どうせマイナンバー交付されちゃってるわけだし、

とりあえず作っておいた方がいいのかしら・・・。作ることでデメリットはあるのか?

(詳しい人教えてください!)



解体する物件の鍵を持ってこいと言うのも、なんかこう、大手さんならではの

融通の利かなさ?を感じなくもありません。そもそもその鍵を使っても、もはや

扉は開かないくらいに傾いておりますし。



振込先口座だけは、ネット銀行のスクリーンショットを先に送付しておきました。

当日持っていくものはできるだけ減らすに限ります。



そんな感じで準備して迎えた当日の朝。こっちもいつもの出張より少し早起きを

しなくてはならないので辛いのですが、眠い目をこすって現場に向かいました。



司法書士さんと名刺交換して、登記の委任状ともう一つ何かの委任状を記載。

本人確認書類の写し、コピーではなくiPhoneの写真で登録してました。

なんか時代が変わった感じがします。

あとは仲介業者さんの引渡証明書みたいなやつとか、何枚か書類を書いて終了。

あれだけ色々調整したけど、15分くらいで終わっちゃうんですよねえ。

まあ高額商品を扱っているんだから、このくらい慎重なのが正しいとは思いますが。



あとは決済日に入金が確認できたら、仲介手数料と測量の費用を振り込めば完了。

損切り案件もこれで無事に終わる目処が立ちました。手元に戻ってきたお金は

有効に活用したいと思います。



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posted by ひろ* at 06:44 | Comment(1) | 東京7棟目(売却) | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年02月27日

本なんか書いてる暇があるなら買付の1本も書いた方がいいです。

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なんかまた狼旅団長からお題をいただいてしまいました

以下該当部分を引用。



ゲテモノ喰いと言われようが猪突猛進な行動力でなんとかしちゃうってお手本的な

ひろさんの「不動産行動学」(ひろさんが買ってる物件見ると人間、どんな買っても

成功するんじゃないかって気がするのはワタクシだけではあるまいw)




いやいや、言うほどゲテモノじゃないですってば!



そりゃーこの間買った富山1棟目はド田舎だし一部の部屋に大穴空いてるしほぼ全空だし

某大御所ブロガーさんには「あんなもん埋まらない」と酷評されましたけど・・・

ポールさんからは「新築っすねこれwww」って言われたもん!



札幌3棟目なんかは振り返ってみたら香ばしい入居者様だらけになってたけど

そりゃあ単身向け20平米前半の1Rって需要少ないし、元々16部屋中8部屋しか

埋まってなかったから、一気に埋めたくて審査超絶緩くしたからそうなっただけだし!

船長のセミナーの懇親会で某大手仲介の店長さんと名刺交換してちょっとお話したら

「あ、私、オーナーの物件わかりました」と一発で言い当てられるくらい審査が緩くて

有名な物件になってたけど、とりあえず埋まってたし!



札幌2棟目も札幌で3点ユニット18平米という超絶需要がない間取りだったので

ほんと埋まらなくて一時は資金繰りがショートするんじゃないかと思った時期も

あったりしたけど、地道に審査が超緩いとPRし続けたら1年半以上かかったけど

満室になったし!



東京1棟目も新築なのに3点ユニット狭小の物件を、家から近いからという理由だけで

盛り上がってしまい、でも借地だから30行以上当たっても融資して貰えず、最終的に

某政府系金融機関さんで融資つけて購入したものの、1年後に全空になって家賃が

10%どこじゃなく下がり、しかも融資15年しか引けてなくて返済比率が70%以上に

なっちゃって泣きそうになったりしたけど、今は借り換えもして入居も安定したし!



東京7棟目も売却でちょっと小金持ちになって気分が高まっちゃって、吟味しないで

指値入れたら通っちゃったけど、融資が通らず仕方なく現金でおさえてみたものの

ボロすぎてリノベの見積は高いし、いざ建物登記されてみたら想定より狭くてとても

想定賃料で貸せそうにないことがわかったので、諦めてさっさと損切りしたりもしたけど

これはこれで損切り成功しているから別に問題ないし!(ダメだろ)



そりゃーたまには札幌の管理会社さんから「オーナー、それ本当に買うんですか?」と

やや頭がおかしいんじゃないかという顔をされたりもするけど、結果としてその物件は

買わなかった(というかリノベに金がかかりすぎるから見送った)し!



・・・・・・



なんかこう、書いてて思ったんですけど、要はもうちょっと選球眼をつけた方がいい、

ということなんですかね?これ。別にゲテモノ好きなわけじゃないけど、もうちょっと

頭を使ってゲテモノと言われないまともな物件を買ってこい、ってこと?



いやほら、割安な物件とか高利回り物件とか好きだから・・・。

そういうのって得てして何かしら問題は抱えているけど、その問題を許容できるなら

高利回りの収益物件として回るじゃないですか。賃貸業って売上の上限が物件ごとに

決まっちゃっていると思うので、その上限が目いっぱい上振れしてくれた方がいいし。

夢があるじゃないですか、その方が。



うーん、ゲテモノ好きという自覚はあまりないんだけど、そんなこと言ってたまに

はずれくじと引いてくるから、またゲテモノ買ったって言われてるのかしら。

借地、再建築不可、全空、3点ユニット、築古、新築、木造、S造、RC造、

単身、ファミリー、東京23区、地方の政令指定都市、地方の市町村・・・

確かにここまで買ってるものはバリエーションは豊富だなとは思いますけど。



で、何にしても買っちゃったものは埋めないといけないと思いますので、気合と根性で

埋めるようにいろいろとやってます。その甲斐もあって、それなりにどの物件も

埋まっております。だって不動産投資と言うけど、社会的には不動産賃貸業ですよ?

個人事業主ですから、事業に責任を持たないと。紙の資産と同じ感覚でいたら

座して死を待つだけです(私が買ってるような手間のかかる物件であれば)。



なんかもったいないから、若干難ありでも高利回りを狙う。

なんかもったいないから、稼働率が悪いのを全力で埋めにかかる。

ただ単にもったいないお化けがついているだけなのかもしれません。



えーっと、なので狼さんが「本を書け」とか言ってるけど、本なんか書いてる暇があれば

買付の1本も書いたり事業計画書の1本も書いてる方が、最終的にお金になりますので

そういうのは他のバトンパスされた優秀な投資家の皆様にお任せします!

お金にならず、自分が楽しくやれるジャンル以外の面倒くさいことは極力避けます(笑)



狼さんがかみついた楽街さんのコラム、不動産賃貸業じゃなくてセミナーやコンサル業で

儲けたい人が200万かけて自費出版したけどカモが釣れて儲かりました!って

話ですよね?もはや不動産投資でもなんでもないですし、それ。

不動産投資の実践コラムじゃなくて、セミナーで稼ごう的なコラムじゃないですか。

確かになんだかなあと思いました。

(そういえば、楽街さんのかぼちゃ批判記事の手のひら返しっぷりもドン引きでした)



私のブログを読んでいる方が思っているのは、いつもドタバタしてよくわからない物件を

よくわからない融資を付けて買って、ほんとに大丈夫なのかいこの人は?と心配されるも

なんかもがいていたらどうにか回ってよかったね、みたいな感覚だと思います。

そんな人がどや顔で本を書いて年会費数十万の〇〇塾を開いたら、お前にそんな金を出す

スキルがあるなんて誰が思った勘違いするなバーカ、と言われてしまうこと請け合い。

そもそも自分でもそれを理解しているから、そんなことやりたいとも思いません。



それに、他人の人生を左右する決断をさせることって、ものすごく重いことだと

思うんです。別にコンサルしてる人をどうこう言うつもりはないですけど、コンサルの

人も儲けなくてはなりません。自分の儲けと相手の人生を天秤にかけ、自分の儲けを

遠慮なく取れる人が本当の意味で相手のためになるコンサルが出来るのでしょうか?



バックマージン貰える案件に安易に流れてお金を儲けてみたものの、その斡旋した物件で

かぼちゃ事件みたいなことが発生したら、コンサルしていた人が苦境に陥ると思います。

私だったら胃が痛くなると思います。そういうの無理だから、コンサルなんて気軽に

引き受けられません。経済的自由を得るのに心理的不自由は得たくありません。



書籍がコンサルするための営業ツールであるなら、私はそんなもの書きませんって。

サラリーマンを辞めて暇でしょうがないから、とりあえず自分がやったことを記録に

残したいという意図で書くとかならまだわかりますけどね。



まああれだ、本なんか書く前に己のスキルをもっと磨け、と言われること請け合いなので

ネガティブ本は誰か他の人にお任せします、ということでいいですかね?狼旅団長。

アンサーブログはそんなところで。



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posted by ひろ* at 05:47 | Comment(0) | 思想・発想 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年02月26日

3ヶ月の滞納が発生してしまいました・・・。

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札幌6棟目の入居者様に、大型滞納が発生しております。3ヶ月入金がありません。



滞納をしているのは、元々の所有者の方です。

この物件、元のオーナーさんが一部屋を事務所として利用されており、売却後も

引き続きご利用いただいている状況です。



以前にも滞納状態になったり(過去ブログ参照)、まったく連絡が取れなくなることが

あったりしたので、今回も同じような類の話なのだろうと思ってはおりますが・・・

家賃はちゃんと払っていただきたいものです。



管理会社さん曰く、現地に行ってもなかなか会えない、電話でも連絡がつかない、

という状況みたいです。前の時ももしかして入院とかしてないかと心配したのですが

今回は果たしてどういう状況なのだろうか・・・。



ちなみにこの元オーナーさん、未だ賃貸借契約書を返送いただいていない状況です。

しかも、売買時に仲介業者さんが売買契約書の日付を間違えてしまい、その訂正を

行いたいのに、連絡が取れずに売買契約書の訂正印の押印もしていただいていないです。



どうも、売却のやりとりの際に仲介業者さんと売主さんの間で少々こじれてしまったと

いう事情もあるようでして。その辺も遠因になっているのではないかと考えています。



何にしても、入金がないのは困るので、そこだけは早く正常化してほしいです。

毎月入金少なくて寂しいんですよ、私。ほんとお願いします。



管理会社さん側も、前の担当の方が退職されてしまい、今はまだ顔を合わせたことがない

新担当の方が本件の対応に当たってくださっています。一度ご挨拶しておかないとなあ。

やっぱ、顔が見えないオーナーより、顔が見えるオーナーの方が仕事しやすいでしょう。

今度札幌に行く時に時間作ろうっと。



札幌の出張報告はまた今度書きます、たぶん。



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posted by ひろ* at 07:28 | Comment(0) | 札幌6棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年02月25日

ふんどし王子・ポール・防人1号のセミナーin札幌。

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昨日の極東船長主催のセミナー、マインドセットと様々な事例、そして大爆笑なひと時を

過ごさせていただきました。ありがとうございました。



ポールさん、相変わらずの「再現性ゼロ」を標榜するマジ基地との百年戦争。

利回り100%超のクレイジーマインド大爆発。腹を抱えて笑わせていただきました。

もはや普通の物件じゃ満足できない身体になっているようです・・・。



「入居者を決めてから物件を買う」という強烈な一言。

徹底した入居者さんの調教。雨漏りしても屋根がなくてもそこに住め!?

破天荒ながら収益性も半端なく、とにかく人の行く裏に道はあることを身をもって

証明したと言うべきでしょう。冷静に考えるとすごいことを言っていた気がします。



私もどこかで富山1棟目の入居者さんをナンパしてこないといけないか!?



防人一号さんは実直で朴訥とした人柄がしのばれるしゃべり方と資料作り。

でもそこに映し出されるのはボロ物件のオンパレード。「外壁が落ちた」とか、

普通では考えられないほど荒れ果てた物件を、チームを作って淡々と再生する。

レッドオーシャンのエリアでも、安ければ失敗しないと果敢に購入するスタイル。

どこから出てくるんだ、この闘志は!?



家賃15000円のエリアとかでも涼しい顔をして購入し、同じようにリノベして

安い家賃で埋める。それができるのは、物件をとにかく安く仕込んでいるからだと

思います。ていうか札幌以上に家賃安いのな、福岡。それでも果敢に攻めている

防人1号さん、すごいわー。



フン様は・・・2週間前の名古屋のレポートを読んでおいてください(笑)

内容は同じですので省略!(フン様ごめん)



ポールさんは物件に合わせてどこまで修繕して利回りを得るかということを考慮する

知将だとすれば、防人1号さんはどんな物件も自分の型にはめてパワープレイで

押し切る猛将だと思いました。そしてフン様は人に好かれて全てが良い方向に転がる

人たらしな御仁。



なんとなくのイメージですが・・・



防人1号さん・・・織田信長

ふんどし王子・・・豊臣秀吉

ポールさん・・・・徳川家康



というような印象を持ちました。



タイプは違うけど、どの方も面白い人ばかりで素敵なセミナーでした。

企画いただいた極東船長さん、ありがとうございました。



懇親会も豪華メンバーでした。

講師および極東船長は勿論、チョビーこと佐藤元春さん加藤ひろゆきさん

張田満さん湘南再生大家の天野真吾さんなど。結局、私がついていったグループは

4次会まで会話に花が咲きました。楽しかった!



最後に、普通に気温がマイナスになる極寒の札幌にて、お店を出た共用部でフン様が

ふんどしの舞を披露した写真をもって、本日のブログの〆とさせていただきます。

ふんどしの舞



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posted by ひろ* at 09:43 | Comment(0) | セミナー/懇親会/交流 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年02月24日

借地契約のまき直しを進める。

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東京8棟目の借地契約のまき直しをすることになりました。

金融機関さんとの約束がありまして、そういった運びとなりました。



現在リノベーション工事中の東京8棟目。完成したらペット多頭飼いOKのアパートと

いう形で売り込んでいこうと思っています。シェアハウスではないけど、入居者様同士で

顔が見える物件にしていきたい、地域の方も巻き込んで面白いことをしたい、という

思いを込めた物件にしたいと思っています。ペットや地域との共生を目指すコンセプト型

賃貸住宅ですね。



こちらの物件、地域密着型の信金さんから借入をして購入しております。

融資の際に、条件とまでは言われませんでしたが、融資期間を20年とするには

借地契約のまき直しが必要だ、という指摘を受けました。ごもっともな話です。

前に東京1棟目の借換をした際も、融資期間より借地契約期間は長くなくては

ならない、という話がありました。



蛇足になりますが、私は今までそんなに借地に対しての嫌悪感はなかったんですが

一般的には難しいものなんだなというのを最近思っています。自分以外の第三者の

意向に左右されるというのは、金融機関さんにとっても自分にとっても、不確定要素が

増えてしまうのだな、と。



借地の場合、借地期間が満了したら借地契約を巻き直さないといけません。

その際にはまとまったお金が必要になります。



借地の場合、売却する時にも名義変更料のような費用が必要になります。

キャピタルゲインは取りづらい環境であると言えます。



借地の場合、増改築を行う際に増改築承諾料が必要となります。これもまた、

まとまったお金が出ていくことになります。



借地の場合、借入をするには地主さんの承諾が必要になります。地主さんによっては

承諾の押印をしてくれないこともあります。ずっと売れ残っている借地なんかは、

そういうパターンが多いかもしれません。



不確定要素が多く金融機関さんが嫌がるがゆえに、安く買える。

それが借地と言うものだと思います。安いということは安いなりの理由があるわけです。



さて、話がそれましたが、そんなわけで金融機関さんの求めに応じ、借地契約の

まき直しを行わなくてはなりません。4月1日から契約を巻き直すことにします。

借地契約のまき直しに関して、借地を管理されている管理会社さんに連絡を取り

地主さんとの日程調整を依頼しました。



しばらくしてから、地主さんとの契約はこの日でどうですかと返信あり。

こちらでいくつか指定しておいた日にちの中の1日だったので、問題ないです。

そして契約書の草案が送られてきましたので、これも軽く目を通すと・・・

あぁ、日付が4月1日からになっていない^^;



これ、一度金融機関さんにも見て貰わないといけないなあ。

せっかくまき直ししたのに、これじゃダメとか言われてしまったら悲惨です。

関係するところにはチェックして貰おう、うん。そうしよう。



とりあえず、私が見てダメじゃんと思うところは先にチェックを入れた上で、

金融機関さんと管理会社さんに送付し、修正とチェックを依頼しようと思います。



アパート棟のリノベが完了するのが3月中盤。繁忙期に間に合わせるにはギリギリ。

でもコンセプト型アパートなので、そこはもう割り切って、不動産業者さん以外の

販路も開拓しながら、募集をしたいと思います。まずはペットショップや動物病院に

置いてもらうチラシ作りから!



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posted by ひろ* at 06:04 | Comment(0) | 東京8棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする