2018年01月06日

小口借入の返済を行い、キャッシュフローを改善させる。

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年末に金消を結んだ借り換えの融資が年末に実行されておりますので、それに紐づき、

小口借入の返済のための動きを取らなくてはなりません。その準備を進めております。



今回、借り換えの対象に含めたのは3つの小口借入です。いずれも東京2棟目に

関係するものとなります。いずれも大規模修繕など大きめな修繕に関しての借入で

区の利子補給が付いた借入が2件、そういうのがなくて金利も割と高めなのが1件、

という構成になっております。



本体の借入の返済はまだ2週間くらい先ですが、それ以外の小口については粛々と

準備できると判断しました。



まず、金利が高めのやつをさっさと返してしまおうということで、金融機関さんに

ご連絡をしました。こちらはすぐに振込で返済できるということになりました。

話が早くて助かります。同じカタカナ銀行さんの商品なのに、こうも対応が違うのか。

ちなみに一括返済の連絡をした後、折り返しで連絡をいただいたのが本体の借り換えで

やいのやいのとやりあった方でしたので、やや気まずかったです(苦笑)



続いて、別の小口の借入の返済のために、そこそこの規模の信金さんに電話しました。

ここは過去の担当の方と相性がよかったので、そことうまく話をつけて小口の借入を

起こしたのですが、その後担当者の方が変わってイマイチな感じになってしまったので

一旦融資取引は引き上げ、積金のみ残す形にしようと思いました。



一括返済したい旨の電話をしたところ、担当の方が親切に対応してくださいました。

書類さえ書いてくれれば、いつでも返済できます、と。ただまあ来店は必須という

ことなのと、返済日によってかかる利息の金額が変わるということも仰ってました。

ま、そりゃそうですね。



最後に、もう一つの修繕を借入している金融機関さんに電話しました。こちらは

担当の方の携帯を把握しているため、話が早いです。電話してこの分返済したいと

伝えたところ、わかりましたー!と軽く対応して貰えることになりました。



ただ、できれば事務手続きが面倒にならないよう、約定返済日に一括返済する形で

やらせてもらえないか、ということは打診されました。あと、やっぱり来店の上で

書類を書くことは必須ということでした。



それぞれ微妙に対応が違うけど、とりあえずやるべきことは明確になりました。

肩代わりの借入をした金融機関さんの担当者の方に電話して、それぞれの状況を伝達。

とりあえず3つの金融機関さんの返済口座に振込をする金額がわかったので、

それにあわせて振込しましょうということになりました。



ネットバンクとか当然ないような小さな信組さんです。来店して振込しなくてはならず

サラリーマンの仕事の合間を縫っての対応になりますが、早いところやらなくちゃ。

とりあえず、書類を書かなくていい分については、先日店舗に行って振込してきました。

これで1つ身軽になりました。



残り2つについては、今月中に仕事の合間を縫って対応しなくてはなりません。

朝の時間をうまく活用して、なんとか会社を休んだり遅刻したりせず済ませたい・・・。

ちょっと厳しいかな、出張もけっこうあるし^^;



ちなみに、年初に立てた目標金額である40万のキャッシュフロー増加に関しては、

今回の借り換えは織り込み済みで、さらにプラスして40万を得るという設定に

なっております。よって、この借り換えは特に影響があるものではありません。



更に言うと、もう一つ今年の年初の目標に織り込んでいないものがあります。

その話を明日は書こうかな・・・。



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posted by ひろ* at 14:49 | Comment(0) | 東京2棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年01月05日

固定資産税を少しでも取り戻すためにクレジットカードを活用。

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不動産賃貸業をしていると、切っても切り離せないのが固定資産税です。

今回はその固定資産税を少しでもお得に納税しましょう、という話です。



固定資産税って負担が重いですよね。特にRCとか持っているとすごい金額になります。

私自身は仙台法人でRC造がありますが、個人事業主および東京法人ではRC造は

持っておりません。木造ばかりだと割と税金の負担は軽めですので、そこは良いです。

その分融資がつきづらいとか、年数が引けないからCFが出にくいとか、デメリットも

ありますけど。



さて、必ず出ていくし、割引も絶対になく、仮に自己破産しても免除されることがない

固定資産税。不動産を保有する以上、必ず付き合っていかなくてはならない税金です。

少しでもお得に納めようとすると、クレジットカードで払ってポイントを還元させるとか

nanacoを使うとか、そういう方法が考えられます。



nanacoに関しては、きちんとやれば一番還元率が高いようですし、クレジットカードで

納税できない自治体の分もポイントが付くということで、メリットはあると考えます。

しかし、なんせ手間がかかる印象があり、私自身は踏み出せていません。

nanacoカードを山ほど持つ必要があるとか、チャージしたらポイントが貯まる

クレジットカードが頻繁に改廃されて変わるとか・・・。



私の場合、手間も還元率もそこそこでいいから手軽にやりたいと考えますので、

クレジットカード払いでポイント還元を狙うパターンで実行しています。



自治体によっては、クレジットカードで固定資産税を納付させてくれます。

対応している自治体がそこまで多くなく、手数料もかかるのが難点ではありますが

手間がかからず現金払いより少しだけ還元率が高くなるということで、対応している

自治体であればメリットはあると思います。



私が保有している物件のある自治体のうち、クレジットカードでの納付に対応している

自治体は、東京23区と札幌市です。23区は独自の都税支払サイトから支払うことが

できます。札幌市についてはYahoo!公金支払いから手続きをすることが出来ます。



いずれの自治体も、手元にある納付書に書いてある情報をネットで入力して、

クレジットカードの情報を入れて支払の手続きを取るだけで良いので楽チンです。

クレジットカードの明細があれば、税金をいつ頃いくら支払ったとかの記録にも

なりますし、ポイントも多少ながらついてきます。



ただ、税金のクレジットカード払いの場合、押しなべて「手数料」がかかります。

クレジットカードを利用する際、支払う側は特に手数料はかかりませんが、支払われる

側は利用手数料をクレジットカード会社に納めることになります。クレジットカードの

会社ごとに料率は異なりますが、1%台〜7%台くらいまでの幅があるようです。

(ググってみた結果なので自分で代理店さんと話をしたわけではありません)



自治体でクレジットカードを使って固定資産税を支払った際にかかる手数料は、

恐らくカード会社に払う手数料を利用者に転嫁しているものと推測されます。

手数料の転嫁はクレジットカード会社にて禁止されているという話もあるようですが

それを自治体が堂々とやってしまうのって、果たしてどうなのだろう・・・^^;



まあとりあえず、今はそういう制度になっているということを理解した上で考えると、

ポイント還元率よりも手数料が低いクレジットカードを使って納税しないと逆ザヤが

発生してしまうことになります。目安としては、1%のポイント還元率があれば、

手数料負けはしないのではないかと思われます。



パッと思いつくところで、かつ審査が緩いカードと言えば、楽天カードでしょうか。

1%還元になりますので、持ってない人がいたら作っておいても損はないかなと。

ポイントは楽天スーパーポイントで提供されますので、楽天市場や楽天グループの

サービスを使う人であればメリットがあると思います。





私自身も、出張時のホテルは楽天トラベルで取りますし、ちょっとした買い物を

宅店で済ませることも多いです。



また、Yahoo!公金支払いに限って言えば、ヤフーIDにTポイントが紐づけられます。

このTポイントを使って固定資産税の支払いをすることが出来ます。Tポイントが

現金と同様に使えるというのは美味しいと思います。



このブログ記事を書いていて、Tポイントが貯まるカードって何があるんだろう?と

疑問に思い、試しに検索してみました。ファミマTカードやヤフージャパンカードが

代表格のようです。そういえばファミマTカード持ってたな・・・。

ヤフージャパンカードはけっこう使い勝手もよさそう(このブログを書いている時点で

JCBブランドならnanacoチャージでポイントが貯まるみたいです)なので、

作ってもいいかなあと思い始めました。



ちまちました話と思われるかもしれませんが、意外と効果は高いと思います。

固定資産税は高額なので、還元率が小さくてもそれなりの金額にはなります。

ポイントを貯めることで、ちょっとした旅行くらいできるかもしれませんよ。



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posted by ひろ* at 09:01 | Comment(0) | TIPS | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年01月04日

デザイナーさんとの行き違い。

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今日から仕事始めです。初日から激しく寝坊してしまったので、ブログ更新は手短に。



昨日は東京8棟目の現場をチェックしてきました。年内に外壁塗装の色の案を出さないと

いけなかったので、そのようにデザイナーさんに手配をかけていたのですが、私の伝達が

悪かったのか、デザイナーさんから年内に出てきたのは「お見積」だけでした(汗)



物件の外壁塗装をする時や、物件名の看板を作る時は、いつも同じデザイナーさんに

仕事をお願いしております。札幌1棟目の館名変更をしようと思った時にご紹介を

いただいたデザイナーさんで、必ず現場を見てから仕事をする、相手と話をしてから

仕事をする、というポリシーのある方です。私の場合は、何回か札幌の仕事を依頼して

やりたいことや好みがわかっているということで、現場を見られない東京や仙台の仕事も

対応していただいております。



今回は写真と動画を送付し、現場の様子を理解して貰うと共に、ペットに特化した物件と

いうコンセプトも伝えました。これらを考慮し、外壁塗装のデザインのご提案と館銘板の

デザインを依頼したい、ということでお願いをしました。



また、仕上がりについては、工程的に1月には外壁塗装が始まってしまうので、

12月中に外壁のデザイン案(雰囲気だけでOKで、色番号までは指定不要)を

提示してほしいという話をして、了解をいただいておりました。



で、冒頭に戻り、そう言ったつもりだったけど、実際に出てきたのはお見積の金額、

あとは「写真がぼやけているので鮮明なやつをください」というお知らせでした^^;

私、言い間違えしてたかなあ・・・



館銘板に関しては、現場を見ていないのでどの程度の重さのものを設置できるかが

イメージしづらく、看板政策と設置は東京の業者さんで対応いただきたいという

話もありましたので、そこは東京のリノベーションをお願いした業者さんに依頼する

方向で考えたいと思います。



写真がぼやけているという話ですが、スマホで写真を撮るとどう頑張っても全景が

入らないという問題があり、スマホにくっつける広角レンズを使って写真を撮影して

送付したという経緯があります。




↑これ↑



しかし、デザイナーさん曰く、写真を加工して色合いを提案しようとすると、四隅が

にじんだような形になってしまっているためやりづらい、と。

うーん、困りました。



いろいろ考えましたが、ひらめきました。そういえば私、激安の広角レンズのデジカメを

持っていました。これを使って改めて撮影しよう、と。

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↑これ↑



そんなわけで、昨日東京8棟目の現場に行ってきました!



鍵を開けて現場に入ると・・・

解体完了

すげー、アパート部分は完全に解体されています。壮観です。

きっといいものが出来るに違いありません。期待に胸は高鳴ります。

(工事費用は想定より数百万上がってしまいましたが・・・)



本当は撮影した写真を掲載して比較したかったところですが、ちょっと時間がないので

それはまた今度にします。そもそも写真をパソコンに取り込めてすらいません。



尻切れトンボな文章になってしまいましたが、とりあえず会社遅刻しそうなピンチなので

この辺で終わりにしたいと思います。新年早々ダメすぎますが、とりあえず三が日で

不動産の仕事はじめをしましたよ、ということで。



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posted by ひろ* at 09:39 | Comment(0) | 東京8棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年01月03日

2017年の目標に対してどこまで達成したか確認。

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昨年の目標設定ブログ記事を見返してみた結果、昨年の目標は以下の2つでした。



1.物件管理面の目標:新規購入物件と札幌4棟目を除き、稼働率95%以上

2.財務面の目標:自己資本の強化



目標1については、対象が以下となります。

・札幌1棟目(1月〜3月)、札幌3棟目、札幌5棟目、仙台1棟目、東京1〜5棟目



目標を達成できているか、各物件の稼働率を集計してみました。



札幌1棟目:100%

3月に売却しているので、1月〜3月の成績となります。

特に問題もなく順風満帆な感じでした。売るのが惜しいと思う気持ちもありましたが、

そういう時だからこそ良い値段で売れると考え、えいやと売りました。



札幌3棟目:93.25%

3部屋空きでのスタート、しかも途中で更に2部屋の空室が出ました。

4部屋入居いただき、年末は16部屋中15部屋の稼働率で迎えることができましたが

逮捕部屋が長期で空いてしまったこともあり、稼働率の成績はパッとしませんでした。



東京1棟目:100%

とことん無風状態でした。購入して1〜2年くらいが大変だったので、今はその分

落ち着いて楽をさせてくれていrうのではないかと思っています。楽あれば苦あり。



東京2棟目:100%

厳密に言えば、日単位で見れば100%ではないんです。4月に退去がありましたので。

しかし、4月中にすぐ申込→入居があったので、月単位で見れば100%ということで。

(その月の最初に入居があれば、月単位で入居ありという集計にしています)



東京3棟目:95.83%

退去→短期入居→空室→入居の流れがあり、月単位でみると1ヶ月だけ空室期間が

ありました。1ヶ月だけにしては稼働率低いですねという印象なのですが、これは

部屋数が2部屋しかない小さなアパートなので、少し空くと大きく稼働率が減った

ように見えてしまう、ということです。



東京4棟目:100%

完全なる無風状態でした。修繕も共用部にあったゴミの撤去くらいしかなかったです。

多分この春は丸二年で更新を一斉に迎えることになるので、少しばたつくことでしょう。



東京5棟目:100%

一昨年苦労して入居付けした戸建。一度入ればこちらのものです。持っていることを

すっかり忘れてしまうレベルで放置できます。修繕も入退去もなし。共用部の電気代も

かかりません。素晴らしい。



仙台1棟目:92.86%

2月に退去があったお部屋の原状回復に手間取り、繁忙期を逃してずるずると空室が

長引いてしまいました。8月に入居いただいたので、トータルで半年近く空室になって

しまっていたのが響きました。



集計結果:95.75%

なんとか目標を達成できてました。よかった^^



ちなみに、札幌4棟目の1月〜3月の成績が86.67%でした。

これを加算すると94.76%となり、95%には達しませんでした。



来年も目標には掲げないものの、年間通しての稼働率は95%を何とか維持したいです。

そうなると、やっぱり富山1棟目の客付を早く頑張らなくてはなりません・・・。



目標2については、ブログを読み返してみたものの、今年思っていることとさほど

変わりがなく、あまり進展してないじゃないかとセルフツッコミしてしまいました。



ただ、フィリピンや短期融資に関しては現状何も変わらなかったものの、売却により

自己資本を厚くするということはできたのかなと思います。札幌1棟目、札幌4棟目を

売却して、手元に資金を作ったこと、その資金を頭金にして札幌7棟目と東京6棟目、

富山1棟目を購入できたことは悪くなかったと思います。

まあその頭金を使って購入した物件も、利回りを考えると・・・というところは

あるのですが^^;



ということで、半分くらいは達成できたのかな?ということで、甘めにみて△とします。



今年の目標は定量化されているため、達成できたかできないかの二択でしか評価できない

ある意味厳しい目標になったと思っています。購入できるかどうかもわからない物件に

頼っていては、この目標は達成できません。よって、まずは札幌3棟目を速やかに

売却すること、その資金をうまく使って目標達成に近づくことが大事かと思います。



売却した資金の一部を東京8棟目のリノベーション費用に、一部を東京4棟目の

短期借入の返済に使うことにします。あとはフィリピンのコンドミニアムです。

今出している金額で売れてくれればハッピーですが、まあそれは難しそうなので

最悪損切りも考えようと思います。この時期までは今の金額、それを過ぎたら損切り、

みたいなラインを自分の中で作り、各業者さんに依頼したいと思います。



目標に対するレビューを定期的にやらないことも私の悪いところだと自覚はあります。

今後、その辺きちんと気を付けてやっていかないと・・・。



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posted by ひろ* at 10:21 | Comment(1) | 年度目標設定 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年01月02日

社長に無茶ぶり!事業計画書を書く武者修行。

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昨日のブログで今日は昨年の目標に対しての振り返りとしていたのですが、稼働率が

計算できていないため、明日のブログでの報告に変更させてください(汗)



というわけで、本日は年末の小ネタにします。



不動産投資ひよっこの頃からお付き合い頂いている不動産業者さんから、戸建のご提案を

していただいたので、現在検討をしております。



千葉県のテラスハウスで、利回りは悪くないです。大規模修繕済み、現在の店子さんは

長期入居中で今後も出る可能性は低い、ということで手間もかからなそう。

戸建だから金額もそれなりなので、現金で決済できるのではないかという感じです。



しかし、元旦のブログに書いた通り、今は現金を使うなら短期小口融資の繰上に

使いたい気持ちがあります。それに、東京7棟目を現金で決済してしまったので

懐事情としてもあまり余裕はありません。だから、小口とはいえども買うなら融資を

活用していきたいところです。



正直、今狙っているエリアからはだいぶ外れてしまった場所ですので、積極的に

購入を検討する理由はないといえばないのです。でも、この業者さんと取引したい、

という気持ちも強く(ひよっこの頃から助言いただいたりご紹介をいただいたりしており

その恩を返したい気持ち)、日ごろのエリア感は無視して検討をしようと思ってます。



購入するなら融資を使う方向です。利回り的に10年で引いても問題はなさそうなので

無担保の小口融資で対応できればと考えております。



そして、これもエリア戦略から外れてしまうのですが、仙台法人での取得を検討しようと

考えております。なぜなら、某政府系金融機関さんを使おうと仙台法人で問い合わせを

したのですが、その使おうと思っていたことがポシャってしまい、でも担当の人は割と

やる気ありそうな感じで「別件があったら持ってきてくださいね!」みたいなモードに

なっていたものですから。これ、ちょうどいいくらいのボリュームだよね、と。



仙台法人が保有する物件は耐用年数を超過していないものが多いです。札幌5棟目だけが

超過しておりますが、それでも信用棄損の度合いは低いようで、某都銀さんで融資の

内諾を得ることもできておりました。その辺を考えると、ここで融資を引いて戸建を

購入することは、信用棄損を招かないかというところが気になります。



また、元々描いていた「仙台法人は東北〜北海道エリア」「個人及び東京法人は

関東近隣エリア」という前提が崩れることにもなります。金融機関さんから見て

筋が通っていないように見えるのも気がかりです。



そう考えると東京法人もしくは個人事業主で購入するのがベターになるのですが、

義母(=仙台法人の社長)にちらっと話したところ「それほしいわ」みたいな感じに

なっちゃいまして・・・。それだったら、社長に全部任せて融資付けの練習をして

貰うのもいいのかな?なんて思いました。



いつもなら私が融資関係の資料を一式作って、社長は持っていくだけなのですが、

今回はその事業計画(というほどじゃないけど収支シミュレーションくらいは)を

作ってもらって、某政府系金融機関さんに持っていくところまで対応して貰う?と。

義母の経験値も上がりますし、私としても仕事を任せられる人が増えるので良いです。



エリア戦略からは外れるけど、義母の経験値向上のために融資付けから何から一式全て

やってもらいました、ということであれば、まあ金融機関さんに対する説明の組み立ても

できるんじゃないかなーと考えました。



というわけで、業者さんには購入の意思を伝えるも、融資を利用したいので融資が

固まったら買付を入れる、それまでに他の方に決まったら教えてほしい、ということを

伝え、了承をいただきました。



あわせて、義母に資料一式を送って「事業計画作ってみてください」とぶん投げました。

当然テンパってましたが、電話でこんな感じの資料を作ればいいですということを伝え

本人も「じゃあやってみる」ということになりました。



実はこの案件、ここまで考える前に取引のある金融機関さんに2つばかり当たってみて

感触を探っていたのですが「エリア的に厳しい」「テラスハウスには融資できない」と

いう回答でした。あとは個人のメインバンクさんと、もう一つ家の近所にある信金さん

(こちらはまだ取引したことがなく、物件のエリア的にも支店がギリギリありそう)に

相談してみようかと思っています。そこでOKなら買付入れてしまい、仙台法人の

結果を待てばいいでしょう。



そんなところで、新年一発目の動きはこの物件に対する事業計画の作成になりそうです。

この後、初詣して稼働率の集計をしてから事業計画の作成に取り組みます。



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posted by ひろ* at 12:50 | Comment(0) | 千葉1棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする