2018年01月11日

改善の効果が少し見えたので、引き続き努力します。

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富山1棟目の反響が増えていることを確認しました。

やはり動いたら動いた分だけ成果が返ってくるようです。



12月の半ばくらいに、富山1棟目の営業を管理会社さんと一緒にしてきました

この時回った業者さんのほとんどが富山1棟目のことを知らない状態だったという

やや残念な状況でしたが、この営業で地域最安値の家賃の物件があることが認知されたと

私自身は手ごたえを感じておりました。



また、それとは別にポータルサイトへの登録内容も見直していただきました

写真が足りていないとか、条件が間違っているとか(バストイレ一緒の誤記は勘弁!)

同じような部屋なのに、部屋ごとに微妙に書き方が違っていて統一感がないとか、

気になるところがいろいろとありましたので、こちらで指摘して修正いただきました。



管理会社さんと懇親会を開いて(勿論こちらが費用負担しました)、距離感を詰めたり。

メールや電話もウザがられない程度にかけたりしました。融雪装置もその後ホースの

設置方法を改善していただいたり、現地に里帰りしていた草の者に「これくらいなら

現地の人は大丈夫だと思う」とレポートしていただいたりしたので、たぶん問題はなく

運営できる状態になっていると思います。



効果がどの程度出ているか、管理会社さんにメールで確認しました。



仲介業者さんからの問い合わせ件数は4件あったとのことです。いずれも4月入居の

お客様ということで、季節要因もあるのかなとは思いますが、営業して3週間ちょっと、

年末年始を挟んでのそれほど栄えていない市部の中の更に田舎ということを考えれば、

決して悪い件数ではないと思います。



インターネットを見て管理会社さんに直接問い合わせが来た件数も2件あったとのこと。

こちらもやはり4月入居のお客様ということですが、今まではそもそも反響が少なく

9月に決済して12月まで内見がたったの1件という状況だったことを考えれば、

これも決して悪くない数字で、改善したものと考えられます。



更なる認知度強化を狙い、今週末富山1棟目の営業を更に追加で行う予定です。

管理会社さんと前回富山入りした際に、もう一度営業に行きたいということで相談を

しました。管理会社さん的には、1月の早い段階がいいのではないかという意見でした。

2月〜3月になると本格的な繁忙期なので、仲介業者さんもゆっくりと話を聞いて

貰える雰囲気ではなくなるし、管理会社さん自体も忙しくなるので一緒に営業に出るとか

そういうことをしづらくなる、という理由です。



年始すぎると、これはこれで各業者さんも営業モードになっていないだろうということで

年始の次の週が妥当ではないか、という結論になりました。というわけで、今週末は

富山に弾丸出張してきます。夜は太田垣先生の出版記念パーティーに参加してきますので

短い時間の中でとにかく回れるだけ回る、ということをしてくる予定です。

ただ、管理会社さんと一緒に回るので、私のペースで無茶をさせるわけにもいかないか。

でも、できるだけ多く回りたいとは思っています。



ここで回って認知度を高めたら、あとはしばらく様子を見守ります。

たぶん、出費がいろいろと出るんだろうなあ。表面的ではない水栓の修繕とかは

後回しにしているので、入居が決まったらバタバタと修繕することになります。

外壁塗装もまだできていないし。いろいろやらないといかんです。



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posted by ひろ* at 08:13 | Comment(0) | 富山1棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年01月10日

札幌で小ぶりな築古高利回りファミリー物件を見つける。

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今年は慎重に行きます、と書いたそばからですが、小ぶりな物件の検討をしています。



現在検討しているのは、札幌の小さな高利回り物件です。立地は微妙なのですが、

ファミリー物件なので私の好みのタイプです。現況で利回り17%を超えているので

10年融資でフルローンを引っ張ったとしても、返済比率は50%半ばくらいです。



大きなものの方が当然効率はいいのですが、取得には自己資金が必要になります。

無理して自己資金を投入しようとすると、また無駄な借入が増えてしまいます。

今年の目標のキャッシュフロー40万積み上げという数値ですが、現状分析の結果

借入を過剰に増やさず、今ある無駄な支出を削ることで達成した方がいいと考えて

おりますゆえ、そのための原資を減らす方向には動きたくありません。



今回みたいな小ぶりな高利回り案件であれば、それこそ某政府系金融機関さんで

無担保借入を起こすことが出来ます。無担保であれば、その物件を別のタイミングで

共同担保に入れることもできます。そういう借り方なら悪くないかなと思っています。



この物件、見つけた時に札幌3棟目&札幌7棟目の管理会社さんに管理を前提として

調査など協力して貰うことにしました。札幌では今のところ3つの管理会社さんと

お付き合いしていますが、ここの管理会社さんにした理由は単純に札幌3棟目が

売却になる可能性が高い
ため、その穴埋めという意図が強いです。まあ勿論、小ぶりゆえ

金額的には札幌3棟目の足元にも及ばないため、これだけで補填できるようなものでは

ありませんけど・・・。



管理会社さん、最初は「またいつものゲテモノですか?」という雰囲気がありありと。

昨年検討していた築古ゲテモノアパートの呪縛が解けていないようです^^;

(電話中に「もうトイレに穴しかない物件は勘弁してください」と言ってました)

軽率な私と慎重な管理会社の社長さん。ある意味、いいコンビだと思っています。

一方的な思い込み?まあいいじゃないですか、それでも幸せなら(謎)



渋る管理会社さんでしたが、とりあえずその物件の近所にある大手仲介業者さんに

需要についてヒアリングしてくれるということでした。その結果を聞いてから

検討するか考えましょう、と。



そして昨日、その結果が返ってきました。どうやらそれなりに競争力はありそうです。

また、元付の業者さんともコンタクトを取ってくれたようで、より細かい話を聞くことが

できました。運営はできそうです。トラックレコードも外壁と屋根はここ5年〜10年で

やってくれているので、引っ張れば10年くらいは何もしなくて大丈夫だと思います。



「ウチを先付で挟んで貰えれば・・・」ということでしたので、問題ないですよと即答。

現況1室の空室があるので、そのリフォームがどの程度かかるのか次第かなと思います。

あまりにもかかるようならパス。家賃が安い地域なので、費用対効果が悪すぎます。

玉砕度合いを見て貰ってから、本当に買付を入れるか決めようと思います。



融資は某政府系金融機関さんでお願いしようと思っています。

ちょうど先日、社長が事業計画を書いた案件を持ち込んだばかりなのですが、

送付したのが年明けということなので、まだそこまで話は進んでいないでしょう。

抱き合わせで2件まとめてやってもらえないか、など相談しようと思ってます。

どちらか1件だけということになったら、千葉のテラスハウスは私個人か東京法人で

やはり某政府系金融機関さんを使って取得する方向に切り替えようかな・・・。



利回りがそれなりにあるので、10年融資でも返済比率50%台です。保有時典では

そこまで大きなキャッシュフローにはなりませんが、残債の減りが早いので、

売却時に手元にキャッシュは残るでしょう。売却しなかったとしても、10年持ったら

無借金の物件になるので、気長にやるにしても決して悪くないと思います。

戸建用地として売り出せるくらいの大きさなのもいいですね。買取業者さんが

買ってくれないこともなさそうな立地です。



これだけいろいろ書いておいて、最終的にリフォームが玉砕でしたというオチだったら

何やってるのよあなた、という話になりますね(苦笑)

まあでもそれでもかまいません。今年は無茶な購入はしないと決めていますので。

売却で得られる予定の自己資金は物件購入には極力使わないつもりですので。



調査の結果が楽しみです。



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posted by ひろ* at 07:51 | Comment(0) | 新規案件 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年01月09日

東京8棟目のリノベーション資金計画・・・一部は借入で一部は現金に。

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昨日に引き続き、東京8棟目の話題です。

資金計画が甘く、札幌3棟目のあがりを結構入れることになってしまいました。

(年末には確定していた話ですが、今更ブログネタに・・・)



東京8棟目のリノベーションを依頼した業者さんは、提携ローンを持っています。

これは大きなメリットであり、金融機関さんからの融資が追い付かない場合においても

その提携ローンを使うことで工事が成立する、という戦略を立てることが出来ます。



しかしこれには苦い思い出もありまして・・・

東京4棟目でも同じ業者さんにお願いをしていたのですが、この時は私の初動が遅く

ローン使いたいですとお願いした時には「え、もう今から提携ローン申し込んでも

間に合わないよ」と言われてしまい、短い期間での融資を引っ張らざるを得ない

状況になってしまいました。



今回は同じ轍を踏まないよう、早い段階で信販会社さんの提携ローンの相談をさせて

いただいた次第です。ただ、今回は別な問題がありまして、リフォームにかかる費用が

大きいため、全額は信販会社さんで賄えないのではないか、という話が出てきました。



これも購入する前に確認しておけよという話だったのですが、私は今回の工事に関して

全額信販会社さんで何とかしたいと考えておりました。しかし、施工業者さん的には

一定額を超えると抵当権の設定とかが必要になり、審査も厳しくなるから、一定額の

範囲内で審査を通した方がいい、ということだったのです。



そうなると、工事のおおむね半分くらいしか融資を引けないということになります。

できれば全部融資で賄いたいところなのですが・・・うーんと困った顔をしていると

施工業者さんから融資が通りやすい範囲で2社アタックかけてみて、両方から融資が

出るかどうか試してみるよという話をしていただきました。



まずは金利の安いの1社目に申込・・・うまく通りました。

続いて金利がちょっと高い2社目に申込・・・落ちました(汗)



施工業者さんから「1社目の信販会社の情報が見えてるみたい」というコメントが

ありましたが、見えるとしたら照会の記録だけのはずなんですよね。まだ金消は

締結していないから、信用情報には書かれていないはず・・・。照会記録から別の

信販会社さんのニオイを感じ取ったか、あるいは単純に2社目から見たら私の与信状況は

あまりよくなかったということなのかもしれません(汗)



そんな経緯もあり、リノベーション資金の半分しかファイナンスで賄うことが

できませんでした。この後、地主さんへの借地契約のまき直しに伴う費用も発生するので

資金的にはあまり楽ではない状況です。自己資金で全部やっつけるというのはあまり

得策ではないです。



ただ、自己資金で対応してしまえば、その分返済比率は減ります。

それに、ちょうどタイミング的に札幌3棟目が売却できるというところもありました。

(信販会社さんの話がどうこうなる前に、札幌3棟目の買付の話がちらほら出てました)

その資金を突っ込むことにすれば、何とか支払をしきれます。



施工業者さんには、とりあえず現金で払うことにするということを伝え、工事を進めて

いただくことにしました。ここはまあやむを得ないところでしょう。



さて、今までだったら、この自己資金の穴埋めをするための資金調達を、何も考えずに

試みていたところです。しかし今年はキャッシュフローを40万増やすという年初目標

ありますので、そこは慎重に考えなくてはなりません。



年初目標のベースについては、現金で払うことを前提にしています。そうすると、

ここで借入を起こすことで、その目標から遠ざかることを意味することになります。

借入を起こして現金を手元に残した場合に、その現金を再投資する先があるのか、

その再投資によって、借入した金額以上のキャッシュフローを生むことはできるのか、

と言う点を吟味しなくてはなりません。



あるいは(それをやるかは別にして)株など別の何かに投資をして、その収益によって

借入した金額以上のキャッシュフローを生むことができるなら、それもありなのかも

しれません。ただ、私にはそれを行うスキルはありません。勉強していませんので。



借入して月の返済が5万増えるとしたら、その5万以上に儲かる何かに再投資を

することが条件になります。例えば、残したお金で短期の借入を返すというのも

一つの選択肢かもしれません。それができるなら、借りる価値はあります。



今までのように、とりあえず手元に資金を残すんだ!ということしか考えずに動くと

目標は達成できません。今年はあくまで目標達成をすることを念頭に置いた行動を

取るように心がけたいと思います。



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posted by ひろ* at 07:45 | Comment(0) | 東京8棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年01月08日

情報発信のプラットフォーム作り。

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この三連休、これとこれをやりたいというリストを作っておいたのですが、その中に

「ペット多頭飼いOKの賃貸物件に関してのホームページ作成」というテーマが

ありました。



東京8棟目は現在アパート棟の内部解体が済んだところです。これから内装および外壁の

補修に入っていくことになります。完成したらなるべく早めに客付をして、早期満室に

持っていきたいと考えております。なんせ地代も利息もかかっておりますので。



東京8棟目は「ペット多頭飼いOK」ということを特色として打ち出して差別化を図り

待ち行列ができる賃貸物件を目指そうとしています。そのためには、仲介業者さんを

介して集客する通常の販路だけでは足りないと考えています。



例えば、ペットショップや動物病院でのチラシ配布、専門誌への広告掲載などのような

少し違った経路での大家直接募集を考えておりまして、そうなるとそのチラシなどには

ホームページのアドレスを記載して、より詳細な情報を閲覧できるようにしておいた方が

検討する人にとっての情報が多くなり、良い効果が生まれると思ったわけです。



学生の頃からホームページ作成とか掲示板などのCGIプログラム作成を独自に

行っていた経歴はあるので、今回も何か自分で作ろうということで動いています。



(以下しばらくよくわからない単語が続くと思いますので、無理と思ったらスルー推奨)



今回は借りているレンタルスペースにWordPressをインストールして対応する方針です。

別件で作っていたWordPressのサイトがあったので、そこをマルチサイト対応に設定を

変更して、今回のペット多頭飼い賃貸のサイトを1つ加える形でスタートしました。



ただ、しょっぱなから躓いたのが、放置していたWordPressが故障気味になってたこと。

そもそもログイン画面すら表示されませんでした。ググってパッチの存在を見つけて

コードを書き換えて何とかクリア。



そこから先も多難で、4.2→4.9にバージョンアップしようとしたらしたで、

ダッシュボードから先に進もうとすると処理がビジーになってサイト自体がハングする

トラブルや、更新のリンクをクリックするとあらぬページが表示され(なぜか

マルチサイトの管理、しかもそれがダッシュボードではなく航海用サイトのテンプレで

出てくる)アップデートがダッシュボード上からできないトラブルもありました。



結局ダッシュボードからのアップデートは諦め、FTPで手動アップロードする方向に

舵を切ったものの、FFFTPでまとめてバックアップを取ろうとしたら途中で一覧が

取得できない旨のエラーが必ず出てしまい、ちっとも先に進まなくて困りました。

仕方がないので小分けにして取得してバックアップを確保。

設定ファイル、プラグインを残してあとは削除し、最新の4.9のモジュールを

アップロードしてからダッシュボードに再度アクセス。データベースのアップグレードを

促されるので続行して、ようやくサイトが復活しました。
スマホ


その後も取得していたドメインの設定に四苦八苦。マルチサイト用にエイリアスを

切っておかなくてはならないことに気付くのが遅れて、何回やっても404エラーが

出まくって泣きそうになったり、設定がうまく通ったように見えてなぜかトップページが

見えないトラブルにはまって、レンタルサーバのサポートにメールしたら「こちらからは

見えていますのでキャッシュの問題ではないでしょうか」と指摘され、リロードしたら

ちゃんと出て恥ずかしい気持ちになったりしました。



あと、ついでにと思って不動産プラグインを入れたら、マルチサイトには対応してないと

エラーが出てムキーとなりましたorz



(読者の皆様を置いてけぼりにした独り言はここで終了)



ともあれ、プラットフォームがようやく整いました。あとデザイン変更とかが残って

いますけど、そこは本日午前中で何とかやっつけたいところ。スマホとPCの双方に

対応しているデザインを選ぶなどの工夫も必要なので、テーマの選定をしっかり行って

本日中に情報提供のプラットフォームは完成させようと思います。



あとは発信する情報の精査ですね・・・。



楽しそうな雰囲気、ここに住みたいと思っていただく雰囲気を出すためには、まず

物件の魅力をPRすることは大事だと思います。それと並行で、こちらとしても

どんな人にご入居いただきたいかを明確にするべきかと思いました。



ここは助言いただいている人も言っていたのですが、ペット多頭飼いはモラルが

低い人が入るとダメージが大きいです(建物的にも運営的にも)。そういう人が見たら

「あ、ここはちょっと条件厳しそう」と辞退いただけるよう、シェアハウスとまでは

言わないものの、それなりのルールを設けてそれを開示する必要があると思いました。



それから、設備面や近隣商業施設、ペット関係の施設の情報を出す必要もあるでしょう。

ペットのためにこういうところに気を付けています、とかそういうこだわりのポイントも

情報開示して、普通の賃貸物件とは違うんだよということを書いていこうと思います。



あとは工事が進んでいくライブ感を出すために、定期的に工事写真を出すのもいいかなと

考えています。場合によっては職人さんにこだわりのポイントについて話を聞くとか。



・・・このブログ書きながらそっちも書くって、かなりしんどい気がします(汗)

でもまあ、立ち上げの時期を乗り越えてしまえば、あとは週に1回とかでいいはずです。

最初は生みの苦しみをしっかりと味わうことにします。



というわけで、サイトのデザインテンプレートを探す旅に出るので、本日はこの辺で!



追伸

ちなみにホームページ作成以外の内容は「部屋の掃除」「確定申告の準備」などですが

部屋の掃除は本日実施予定、確定申告の準備は結局何もできておらず、です^^;



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posted by ひろ* at 09:17 | Comment(1) | 東京8棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年01月07日

実は年末に買付貰ってた札幌3棟目。

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昨日予告した通り、本日は元旦に立案した目標に既に織り込んでいるもう一つの変化に

ついて書こうと思います。その変化とは、札幌3棟目の売却です。



札幌3棟目は2010年の終わりに購入して、保有8年目に突入しました。

それなりに高い利回りで購入しているので、今も返済比率は50%を切っています。

特に売らなくても困らない物件ではありますが、それでも今回売却へ舵を切りました。



まず、今のような相場であれば、売却益が得られるということが挙げられます。

購入した価格よりも高い金額で売却しても、買付が入る状況はそうそう続かないと

思います。金融機関さんの引き締めもあり、緩やかに物件価格が下落しているという

印象を持っております。



物件価格が高い時期に売り、物件価格が安い時期に買うのが好ましいと思います。

(去年いっぱい買ってるお前が言うなと言われそうですけど)

ですので、高く売れるならいいタイミングなので売ってしまおうかと思いました。



次に挙げられるのが、先行取得土地等の特例をある程度使いきったという事実です。



先行取得土地等の特例についてはこちらの過去ブログをご参照ください。一昔前から

不動産投資をやっていた方なら、適用できる物件を保有されている可能性があります。



私の場合、札幌3棟目がそれに相当しました(札幌2棟目も適用可能でしたが、

運営がきつかったので待たずに売ってしまいました)。ですので、昨年売却をした

札幌1棟目札幌4棟目の利益の一部は、先行取得土地等の特例に基づいて札幌3棟目の

土地の簿価に対して繰り延べをする予定です。



計算すると、2棟分の売却益の繰り延べを行ったことで、土地の簿価が本来の金額より

1000万前半の数値になることを確認しました。私の計画としては、1000万の

控除で相殺できる分くらいまで繰り延べすることには意味があるけど、それ以上の

繰り延べをしても税務的なメリットは税金を後ろ倒しにできることだけになります。

よって、特例のために保有する意味は特になくなったと判断しました。



これがずっと保有し続ける想定の物件であれば、土地の簿価がゼロ円になるまで

ガンガン繰り延べしていけばいいのでしょうが、そうしなかったのが次の理由です。



更に挙げる理由が、立地や間取りなどの競争力の問題です。

ぶっちゃけ、札幌3棟目は競争力という意味では非常にシビアです。狭い1Rですし

立地も決してメジャーな場所ではなく、最悪ではないけどなんとなく微妙な場所です。



立地もやや微妙とはいえ、いろいろと工夫をすることでここまで割と高稼働を維持できた

という実績はあります。では、もっと間取りに競争力が出れば、勝ち残れるのでは?

という選択も考えられます。私もそれは少し考えました。具体的には、将来の新築用地と

して保有する、と言うことです。



しかし、この選択も検討していく中で微妙だなと言う結論になりました。

この物件の近辺は地盤が弱く、新築をやろうとするとかなり杭を打つ必要があるため

コスト負けしてしまうリスクが高いと判断しました。



これらの理由から考えた結果、この物件も保有するよりは売却してしまった方が良いと

判断するに至りました。ピークは過ぎた感じはありますが、それでも今ならまだ多少

高めに売ることもできそうです。



あと最後に、大規模修繕の時期に差し掛かっていたというところもあります。

保有するつもりだったので修繕しようと思っていましたが、売却するなら修繕自体も

費用が掛からなくなるので、それもありだなと。



そんな感じで検討したから、いつぞやのブログで取引のある金融機関さんに物件を

持ち込んだらどのくらい融資が出るのかヒアリングした
という経緯がありました。

勿論、先行取得土地等の特例で大騒ぎしたのも、この話があったからです。



そして実は、昨年末にこの物件に割と具体的な買付を入れる人が現れました。

札幌1棟目の売却の際にもお客様を見つけてくださった業者さんです。力あるなー。

売却希望価格の1割ダウンくらいの指値を入れられてしまいましたが、大規模修繕の分

値引したと考えればいいかと思い、呑むことにしました。



自己資金でも買えるくらいだという話ですが、そちらの顧問税理士さんから融資を使えと

言われているということです。まあそういう話であれば、おそらく固いお客様なのかなと

思われます。



この話が固まれば、札幌3棟目は売却となり、手元にある程度まとまったキャッシュが

残ります。この一部を使って目標に届くよう繰上返済したり、東京8棟目のリノベの

資金にしたりという使い方をしようと思ってます。昨年みたいに、資金が出来たからと

ホイホイ購入するのは控えようと今は思っています。昨年は自己資金をどこまで入れて

購入するかという吟味が足りていなかったので、ここまで融資が付くなら買う、という

ラインをきちんと決めて対応することも心がけたいです。



ちなみに、昨年末に買付が入っていたので、この物件の収入は元旦の目標に掲げた

キャッシュフローの計算から差し引いております。札幌3棟目の収入なし、東京2棟目は

借り換えが完了した前提から、プラス40万のキャッシュフローの上積みをすることが

今年の目標となります。



今年もあと348日。目標をきちんと意識し、達成できるように動きたいと思います。



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