2018年01月21日

札幌3棟目の売買契約書を締結(2年連続5度目の売主の立場)。

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本日は普段あまり登場しない実の両親と嫁ちゃんと4人で家族旅行しています。

たまには親孝行と思って、温泉に招待しました。喜んでくれているようで良かったです。

なので、本日は更新も手短でご容赦ください。お風呂入りたいし。



そんな温泉旅行に行くちょっと前のお話ですが、札幌3棟目の売却の契約をしました。

今回、物件売却先を見つけてきてくれたのは、札幌6棟目の管理会社さんです。

札幌1棟目の売却もこの業者さんが見つけてきてくださいました。感謝しております。



札幌3棟目は木造の耐用年数超過物件で、1Rが16部屋となっております。

正直言って、競争力には乏しいところがあります。駅からの距離と「誰でも審査します」

という柔軟な姿勢が評価され、何とかここまで満室かそれに近い経営ができていました。

家賃もそこそこ高めに取れましたし、きちんと収益を生んでくれておりました。



売却に至った理由は前に書いたブログを参考にしていただければと思います。

端的に言えば、物件の将来性と手元資金の増強というところです。



札幌の業者さんが札幌のお客様を見つけてきてくださいました。

地元の方ということで、耐用年数超過の木造でも融資がついたということです。

私も札幌に住民票を移して耐用年数超過の物件に融資をがっちりつけたいです(笑)



今回、契約は持ち回りとなり、東京まで仲介業者の社長さんが来てくれました。

しかもこちらが結構時間ギリギリということもあり、わざわざ家の最寄駅まで

来ていただいてしまいました。

下町の狭い路地が珍しいみたいで、街を歩くのも楽しいと言ってくださいました。

(勿論、気を遣ってくださっているところもあると思います)



我が家は23区内ではさびれた場所ですので、近所の喫茶店が2件もつぶれてしまい、

契約のために使える喫茶店がほぼ一択になってしまいました。カフェできないかな、

ほんとに。



そんなさびれた街で売却の売買契約書と重要事項説明書に署名押印をしてきました。

事前に内容はメールで伝えていただいていたので、特に何もなく終了。

瑕疵担保免責になっていたのがありがたかったです。



引き続き管理をされるということでしたので、長期で入っている人は私が購入する前から

入っているのでたぶん出ないと思うとか、あの人は滞納癖があるので要注意とか、

そんな話をしました。先方も「正直この家賃で決められるかちょっと不安です」と

言っていましたが、まあ家賃を下げれば普通に決まるでしょうという感じで買主さんも

考えてくれているようです。



買主さん、実は昨年買おうとしていた札幌のRCで競合していた方だそうです。

結局、売主さんが売らないという決断をしたことで、二人ともふられた形になりましたが

妙なところで縁が出来ました(笑)



業者さんからは、新築利回り8%オーバーのRC案件があるという話もいただきました。

立地が最寄駅から徒歩10分を超えてしまうという点が引っかかったので、個人的には

パスしましたが、距離と陽当たり以外は問題のない良い物件だったなあ。

もうちょっと駅から近ければ・・・って、そうなればたぶん利回り下がりますよね^^;



借換元のカタカナ銀行さんにて、いつ実行できるか?というところが固まれば、

売却の具体的な日程が見えてきます。思い入れもある物件なので寂しいのですが、

これもまたステップアップするための通過点ということと捉えます。



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posted by ひろ* at 09:49 | Comment(0) | 札幌3棟目(売却) | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年01月20日

新年早々の退去予告・・・気を取り直して募集条件を考える。

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新年早々退去予告が入ってしまいました。うーん、札幌物件4棟、あと一歩で

完全満室になりそうだったのに。タイミング悪いけど、繁忙期中の退去なので

逆にタイミングは良かったと前向きに考えることにしましょう。



退去予告があったのは札幌5棟目です。この物件は1LDKのメゾネットタイプと

1R+ロフトのタイプの2パターンの部屋があり、今回は1LDKメゾネットです。

初めてこのタイプで退去が出ましたので、募集はまた手探りでのスタートになります。



札幌5棟目は2016年の秋に購入しました。昨年1年で、退去は16部屋中2部屋。

単身物件にしては定着率が良く、良い成績を残してくれています。退去ごとの修繕は

10万単位でかかってしまっており、その点はコスパが今一つとなりますが、

それ以外に経費が掛かることもなく、非常に良い感じに運営できております。



誤算があるとすれば、駐車場がなかなか埋まらないことでしょうか。

外貸しで募集してますが、のぼりを立てると誰かが外してしまう事案のせいか

未だ外貸しの申込は一台もない、という残念な状況になっております。

駐車場3台分の機会損失を発生させてしまっているのが残念なのです。



それでも、年間120万くらいは税引前CFが出ている計算になっています。

税引後CFは経費とかいろいろあるのでそんなに出ておりませんので、このくらいは

実際にお金が100万くらいは手元に残っているということになります。

借入額が5000万に満たない、かつ15年融資ということを考えれば、検討している

部類に入るのではないでしょうか。うちの義母も「思っていた以上にお金残るわね」と

いう印象を持っておりました。



さて、前置きが長くなりましたが、今回の退去についてです。

法人で借りてくださっているお客様で、退去の理由は職場の近くに引っ越すという

ことでした。止めにくい理由ですので、まあもうこれは受け入れるしかないかなと。

退去時期は2月半ばということで決して悪くはありません。急いで修繕して募集を

かけるということでいきたいと思います。



幸いにして、2月の最終週は極東船長主催の不動産セミナーで札幌にいます。

この翌日なら、札幌に滞在しているので、物件の状況チェックをすることができます。

よし、ここで現地を見よう。そしてできれば、そこまでに見積作ってもらおう。

そしてすぐ着手できる体制にしておいていただこう・・・。



今回は初めての1LDKメゾネットタイプ。面積も30平米以上あり、バストイレ別。

広めのスペックなので、家賃も強気に設定できるだろうと思っているのですが、

前の管理会社さんがつけた価格は1RL¥+ロフト部屋より5000円高いだけの価格。

え、もっといけるんじゃない?



しかし、管理会社さんの査定はなかなか辛口でした。今の家賃が妥当だと思いますよと

いう感じです。もうちょっと高くできるんじゃないですかねえ、ということを

管理の担当者さんに言ってみたところ、以下のような回答がありました。



・メゾネットは特にこの寒い時期だと、下に階段で降りるとものすごく寒いので

 案内してもなかなか決まらない印象がある

・前所有者様が委託していた管理会社さんに引継時に賃料設定について確認したら

 今の賃料くらいでないとなかなか反響が得られないというコメントがあった



上記より、管理会社さん的には「無難なのは今と同じ家賃、上げるにしても大幅な

上昇は難しいと思う」という認識を持たれていたようです。



セカンドオピニオンとして、札幌3棟目&7棟目の管理会社さんにも聞いてみました。

近隣相場など調べた感じ、今の賃料でもそこまで割安という感じではないかな、と

いう回答でした。うーん、私が見た感じだともうちょっと高めの相場に見えたのですが

見間違えだったのかもしれません。



ここまでのやりとりで、おそらくそこまで相場からかけ離れていない賃料設定だろうと

いうことはわかりました。残念ですが、この事実は受け入れなくてはならないようです。



しかし、なるほど、はいそうですかと引き下がるほど私も人間ができておりません。

まだ募集したことがないタイプということもあり、やってみないとわからないよねと

いう気持ちもあります。管理会社さんには苦笑いされてしまうかもしれませんけど、



まず最初はもう少し賃料を上げた状態で反響がどの程度あるか見てみたいと思います。

ダメならスパッと元の賃料体に戻せばいいし、札幌なので指値交渉もあるでしょうから

そのバッファと思っておけばいいかな。



リフォームの段取りが素早くできるよう、こちらも最大限動きたいと思います。



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posted by ひろ* at 08:42 | Comment(0) | 札幌5棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年01月19日

有担保の借入の肩代わりが完了!金利1.5%下がりました。

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昨日、東京2棟目の借り換えがようやく実行されました。あとは月末の小口借入の

返済が終わって、司法書士さんへの支払が終われば、借り換え関連は全て終了です。



年末に実行された借り換えの資金準備。対応する小口借入が3つ、有担保借入が1つ。

一番大きな無担保借入は昨年末に返済済みでした。小さ目の2つと本体の借り換えが

残っている状態です。



今週の頭くらいに小さい借入その1の返済のために借入している金融機関さんを訪問。

関東で初めて物件を買おうとした時にいろいろと骨を折ってくださった金融機関さん

(結局成就はしなかったですが・・・あの新松戸のファミリー物件良かったなあ)ですが

担当者さんにその後恵まれず、まったく融資をしてくれる雰囲気がありませんでした。

ですので、借入返済でキャッシュフローを厚くする作戦における犠牲になっていただいた

次第です。当然ながら、積金は引き続き行うので、関係は維持します。



担当の方は特に慰留するでもなく、淡々と書類の処理は進みました。

むしろこちらから、これで終わりと言うわけではなく、また良いものがあれば融資を

相談させてください、ということで話をさせていただいたくらいです^^;

ここの当時の仲良くしていた担当さん、ひょんなことで私のブログを見たことが

あるんですよね。もしご覧になっていたら・・・せっかく貸していただいた資金を

一括返済してしまいごめんなさい。



そして昨日が本丸の某カタカナ銀行さんの借入の返済日でした。

いつものように仕事をしていて、そんなことすっかり忘れておりました。

サラリーマンの仕事で終日かなりバタバタしておりましたので。



夕方くらいに借換元の金融機関さんから電話があり、あ、そういえば今日が返済実行の

日だったなあ、と思い出したくらいでした。実行完了ですという連絡かなと思って

電話に出ると・・・



担当さん「司法書士さんが抹消書類を取りに来ないんですが・・・」



ワタクシ「あれ?借換先の金融機関さんからは郵送だって聞いてましたよ?」



さかのぼること数日前。

抹消書類の手続きとかどうしたらいいのだろう、と借換先の金融機関さんに聞かれて

私は借換元の金融機関さんにお電話しました。司法書士さんと直接話をした方が

いいのでということで、借換元金融機関さんの電話番号を教わり、その電話番号を

借換先金融機関さんに伝え、直接やりとりをしてもらいました。



借換先金融機関さんから「ひろ*さんのところに一旦郵送されるので、送られてきたら

当行に持参していただけますか」と。取りに行くんじゃないんだ、と思いましたが

そのように両社で打ち合わせたということだろうと思い、わかりましたと答えました。



しかし、借換元金融機関さんからはこの通り真逆の連絡。

確認しますと答えてすぐに借換先金融機関さんの担当の方の携帯に電話しました。



「えー、あちらさん郵送するって言ったんだけどなあ・・・」

と担当さんは納得いかない雰囲気の声。まあどちらがどう話してこうなったかは

私にはわかりませんが、借換元金融機関さんは応答の記録が残っていると言うので

単純に言葉の取り違えだったのではないかと思います。



とりあえず、今日その辺を改めて両社でやりとりしていただくことになりました。

最後までドタバタしております^^;



これで残るのは小口1つだけになりました。小口は月末に返済しに行きます。

これで東京2棟目はひと段落です。



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posted by ひろ* at 07:58 | Comment(0) | 東京2棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年01月18日

かぼちゃの馬車がとうとうやばいという噂・・・。

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Androidの修理に出す前の初期化がうまくいかずに悪戦苦闘中なので、本日は手短に。

あいつがとうとう破綻への道を走り始めました。



あいつとは・・・かぼちゃの馬車及び経営しているスマートライフさんです。

FBで友人がシェアしていた記事がなかなか強烈でした。



女性専用シェアハウスかぼちゃの馬車、オーナーにサブリース賃料の支払停止を通知して脱輪



脱輪って・・・誰がうまいこと言えと(笑)



こちらのまとめ風なところを見ていると、昨年11月にはオーナーに対してローンの

返済分のみにサブリース額を下げるという通知をしているということです。

しかもご丁寧にスルガ銀行さんに対しての金利交渉の手順まで同封されているという。



今年に入ってから社長が交代したものの、これは敗戦処理用の人が登板しただけなのかも

しれません。交代後、ローン返済どころか1円も払えないという支払の完全停止の

通知が届いたようです。



興味本位でうちの最寄駅の稼働状況を見てみました。

全部で何部屋あるかはWebからはわからないのですが、確かに稼働率は悪そうです。

101〜106、201〜206まで12部屋空室と書いてある物件もありました。

たぶんこれ全空に近いよね・・・^^;



しかも検索していたら、駅によっては10棟以上建っているところもあります。

こんなの作ったら、お互いに食い合いして共倒れに決まってるじゃないかということは

冷静になれば誰でもわかるような気がします。

でも、前のめりになっているとわからないんですよね。営業トークも上手でしょうし。

(私もフィリピンのコンドミニアムは前のめりになってしまい痛い目を見ました)



これは計画的な「やり逃げ」の感じがします・・・。

私の周りは幸いにして優秀な方が多く、誰もこの物件に手は出していませんので

具体的にどんな感じだったのかを知る由はないのですが。



ちょっと前から、この物件を抱えきれなくなっている人が不動産業者さんに相談に

行っているようだという話は東京の管理会社さんから聞いておりました。そこにも実際

そういうオーナーさんが相談に来たと。でも、その管理会社さんでは責任を持って

稼働率を上げて収支を改善する提案がとてもできないということで、お断りをしたと

いうことでした。まあ共用部もなくて7平米しか部屋がないんじゃ、質の良い生活なんて

望むべくもないですよね・・・・・・



稼働率は上がらない、支払いはきつい、残債マシマシで売るに売れない。

保有しているオーナーさんの気持ちを考えると胸が痛いです。

果たしてどうなっていくのでしょうか。



他方、そういった物件を購入して収益化していく立場の人間として考えますと、

仮にこういった物件が市場に出てきた場合にどう対応するか、ということを今から

考えておくのも良いのではないかと思います。



恐らく、そのまま購入しても、埋まらないことには変わりはないと思います。

あれだけ宣伝しているのに埋まってないということは、個人では太刀打ち不可です。



任意売却でそれなりの安い値段で出てくるなら、内部を改修してまともに住める

アパートやシェアハウスに改造するという手もあるのでしょうけど、こんないい加減な

ことをしている会社の建物ですから、元がダメなんじゃないかという不安も残ります。



土地値なら損はしないのかもしれませんけど、それでも改修の費用を考慮すると、

よほど安く買わないと採算が取れないような気がします。

(今保有されているオーナーさんには大変申し訳ない話になりますが・・・)



べったりで融資していたとされるスルガ銀行さんとしては、立地がいいところは

金利下げの相談に応じ、稼働が悪いところは貸倒として不良債権化し、サービサーに

売却して終わりでしょう。あとはその引き受けたサービサーがどのくらいの値段で

回収にかかるか?あるいはスルガ銀行さんの段階で任意売却にかけるのか?

今後の動き次第では市場に使い道が難しいシェアハウスの売り物がいっぱい出てくるかも

しれませんね。でも、面白い活用方法が見つけられないなら、無理に手を出さない方が

いいような気もしています。



私だったらどうするかなあ・・・。

立地と価格次第ですが、1部屋つぶして共用部を作って格安で回しても回るのであれば

その形でシェアハウスを運営するかもしれません。あとは今取り組んでいるペット可能

アパートの延長線上で、ペット可能シェアハウスとかもありかなと。

あとは直接売り込みに行って、夜のお店の社員寮として安く貸すとか・・・?



皆さんならどんな形でかぼちゃの馬車を再利用するか、面白いアイディアがあれば

是非教えてください!



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posted by ひろ* at 08:52 | Comment(0) | ニュース | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年01月17日

買主さんの融資が固まり、売却に向けての動きが加速する。

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年末に買付を貰っていた札幌3棟目の買主さんの融資が固まり、売却が本決まりに。

諸々急ピッチで話を進めております。



買主さんが地元の信金さんで融資を固めてきました。自己資金はあるという話を

聞いておりましたが、どうやら嘘ではなかったようです。金利も1%台ということで

いい条件だなあ、うらやましいなあ、なんて思いました。私、信組さんとかがメインに

なるため、あまり金利は安くないんです。木造耐用年数超過案件に1%台なんて

出して貰ったことないです(苦笑)



何にしても、これで購入が固まったことになります。ここからは手続きの話へ。

愛着のある物件ですので寂しさはありますが、ここは感傷にとらわれずにいきます。



まずは仲介業者さんと売買契約に関しての手続き。全室分の賃貸借契約書を渡し、

プロパンガスの会社名やインターネット設備の有無など、売買契約書の作成に

必要な情報をヒアリングされました。あ、そういえばフレッツの設備用にNTTさんから

払って貰ってる電気代とかがあれば、それも引き継いでもらわないとか。札幌3棟目は

それあったっけ・・・後で確認してみよう。



後日、それらのヒアリングを元にした売買契約書が出来上がって送られてきました。

瑕疵担保免責になっているのでありがたいですが、物件状況報告書等にあるプロパンの

業者さんの名前が間違っていました^^;

もう買主さん押印しちゃってるけど・・・一応指摘しておくか・・・。

他は特に問題もなかったので、今週末私も署名押印する予定です。



司法書士さんは買主さん側で手配するだろうと思われるので、今回はお任せモード。

火災保険はこの物件だけいつもの代理店さんを通していないので、解約の手続きを

自分でやらなくちゃいけないです。代理店さんにまるっとお任せしていたので、

ちょっと面倒だなあという気持ちもありますが、決済日が決まったら対応しよう。



それから、大事な話として金融機関さんへの一括返済の報告が必要です。

こちらの借入行も例によってカタカナ銀行さん。これが最後のカタカナさんでの借入。

東京2棟目の借り換えの際に時間がかかったことを踏まえ、仲介業者さんには

2月末になると思っておいてくださいと伝えてあります。



前回は東京にある支店さんで対応いただきましたが、今回は札幌の支店さん取扱で

借りております。よって、電話する先も札幌の支店さん。



売却が決まった旨を伝え、それに伴い一括返済をしたいと電話にて申入をしました。

会話した結果、一括返済の手続きについては郵送で依頼書を送るからそれに署名押印して

返送してほしいということでした。あれ、前回の東京2棟目の借り換えの時は、

本人確認やなりすまし防止の意味もあり、絶対に対面で書いてもらうって言ってたのに

今回は郵送でいいんだ・・・。借り換えには嫌がらせ、売却は仕方ないということ!?

なんだかなー。



まあでも、札幌まで書類を書くためだけに行くのも嫌でしたし、東京の支店まで行って

書いてくださいと言われても、割と地方出張が多い仕事になっているのでそれも面倒。

郵送でやってくれるなら良かったです。



今回の担当者さんは幹事も良く、絶対に1ヶ月必要とか対面じゃなきゃダメとか

そういうことは一切言いませんでした。1月中は無理ですけど、できるだけ早めと

いうことで調整させていただきます、と。東京と比べて感じがいいなあ。

ともかく、書類を出すことから始まるということはわかりましたので、届き次第

記入して返送したいと思います。



売却が済めば、手元にまとまったお金が入ります。

このお金は新規物件購入には使わず、既存の返済比率が高い借入の消込であったり

東京8棟目のリノベーション工事の費用などに充てる想定です。

去年みたいにガンガン買ってあっという間に自己資金がなくなりました、みたいな

状況にはしないよう、きちんとコントロールしていきたいところです。



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posted by ひろ* at 07:03 | Comment(0) | 札幌3棟目(売却) | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする