2018年01月26日

募集や管理について管理会社さんと打ち合わせ。

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昨日は会社の仕事が終わった後、管理会社さんで打ち合わせをしてきました。

テーマは東京8棟目の募集や管理についてです。



東京8棟目は割と本格的にペット対応を目指しています。犬や猫の飼育OKは勿論のこと

多頭飼いOK、大型犬応相談、ペット種類応相談という感じで考えております。

これらを達成するためには、いろいろときめ細かな管理が必要になると思います。

その辺を共有するために今回打ち合わせを持った次第です。



ここまで、犬を実際に飼っている方、ドッグトレーナーの資格を持っている方、

トリマーの資格を持っている方など、身の回りにいる犬好きな方を中心にヒアリングを

させていただいておりました。犬と暮らすための本も読みました。そういった内容から

犬を飼う時の一番の問題は「鳴き声」であると思っています。



犬の鳴き声は札幌4棟目の新築RCでも問題になりました。飼い主がいなくて犬が

寂しくなり、ずっと昼間鳴いている状況が続き、近隣のお部屋から不満が出てしまい

そのまま退去に繋がりました。



今回は木造物件なので更に騒音リスクは高まります。最低でも窓は確実に閉めて

いただかなくてはなりません。そして、お互い様の気持ちを持った人でないと

変なクレームに繋がりかねません。



管理会社さんには、通常の管理に加えて、以下をお願いすることにしました。

・入居者様向けのLINEグループを作成し、参加及びコーディネートすること

・入居審査の中で面談を行っていただくこと



この2点については、管理会社さんとしても問題ないということで承諾いただけました。

シェアハウスの管理もしている管理会社さんなので、うちの物件は共用部がない

シェアハウス的なものになるだろうと捉えているようです。



契約のやり方については、どうしても騒音など問題が収束しない方には申し訳ないけど

速やかにご退去をいただく仕組みにしたいと考え、364日の定期借家契約にて

お願いすることにしました。他の入居者様への配慮は勿論のこと、借地でもあるので

地主さん及び近隣の方にご迷惑をおかけするわけにはいきません。

問題がなければ再契約を前提にします。



ペットを飼う人に対する特約事項やペット飼育細則に盛り込んでいただきたい内容も

共有することが出来ました。この辺、物件ホームページに情報をまとめておいたので

スムーズに話が進んで良かったです。



管理会社さんからは、ペットを飼わない人に関して入居申込があった場合はどうするか、

近隣トラブルを考えたら犬より猫の方がターゲットとして適しているのではないか、

エアコンの内部洗浄は入居者様負担にて退去時に実施した方がいいのではないか、

などの意見を頂戴することが出来ました。前向きな意見交換、嬉しかったです。



あとは家賃の設定です。ペット無しを前提にして、私がこのくらいならギリギリ取れると

見ている価格と、管理会社さんが予想する価格はだいたい一致しておりました。

類似物件を保有しているので、そこを指標に考えたのでまあそうなるでしょう。

あとはそこにどれだけ上積みできるかを検討しました。結論としては、ペット多頭飼いの

希少性を考慮し、7000円くらい上乗せしてみましょうということで合意。

各部屋の細かな賃料査定はまず管理会社さんにお願いすることにしました。



ちなみにこの時管理会社さんから出たアイディアとして「家賃は相場並みに抑えて

管理費を1万円とか高めに設定するのはどうでしょう?」という庵でした。

実際に管理には手間暇をかける想定もありますし、共用部となる庭も整備する予定です。

それだけちゃんとやっているなら、管理費が高くても納得はしてくれるのではないか、

という意見でした。



確かに、シェアハウスなんかだと共益費15000円なんてのはざらにあります。

光熱費も含めての価格ですので、光熱費を省けば10000円くらいの管理費と

考えてもおかしくない気がしてきました。しかも管理費に乗っている方が、検索では

安い物件に見えて引っかかりやすいですし、入居者様の初期費用の軽減にもなります。

そう考えると管理費をモリっと乗せる方がいいなと思った次第です。



そんなこんなで、じっくりと管理会社さんと打ち合わせをしていたら、いつの間にか

21時半になってしまいました。1時間半も話し込んでしまった・・・。

夜分に申し訳ないです。激しく残業をさせてしまいました。



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posted by ひろ* at 08:14 | Comment(0) | 東京8棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年01月25日

抵当権抹消書類に関して呑気に構える金融機関さん。

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借り換えが完了した東京2棟目。残る作業は小口借入を1本返済するだけです。

・・・と思っていたのに、なぜか物件本体の借換元の金融機関さんから電話が。



なんだろう、別のフリーローンの勧誘かな?などと思って電話に出てみると、

向こうの担当者さんは「先日のお借換の件ですが・・・」と切り出してきました。

はて、なんだろう?



「抹消書類を早く取りに来ていただきたいのですが・・・」



え、まだその話終わってなかったの!?

前にブログに書いた通り、一括返済当日に抹消書類を取りに行くのか郵送するのかで

見解が異なる借入元と借入先、という話がありました。

あの後すぐに借換先の担当の方に連絡を入れ、相談してくださいねと伝えたたんだけど

その話が伝わっていなかったのか?



借換元の金融機関さんとしては、大事な書類なのでいつまでも支店に置いておきたくは

ないので、郵送させてもらっていいかと申し出てきました。元々郵送と言う話だったと

借換先の金融機関さんも言っていたので、それでこちらは特に問題ありません。

郵送して貰うことにしました。



借換先の担当者さんにお電話して状況を話したところ、この担当の方は借換元の

金融機関さんには連絡を取っていなかったとのことでした。郵送されるならそれでOKで

届いたら支店に持ってきてほしい、ということを仰っていたので、そのようにする方向で

考えております。



・・・それにしても借換先の金融機関の担当者さん、呑気すぎないか?(汗)

いくら抵当権は既に打ってあるとはいえ、2番抵当だよ!?1番抵当を抹消しないと

私に何かあった時困るんじゃないのか?と。



とりあえず郵送されてきたら、金融機関さんに提出してきたいと思います。



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posted by ひろ* at 08:05 | Comment(0) | 東京2棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年01月24日

野立て太陽光発電所、発電量ゼロになるトラブル発生。

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今週早々に関東地方に住む方を騒がせた大雪。昨日は東北地方でもだいぶ降ったようで、

こちらで手掛けた野立て太陽光にもその影響が出てしまいました。



昨日のお昼頃、太陽光の遠隔監視装置からエラーのメールが届いていました。

内容を見ると、どうやら発電量がゼロだよというメッセージになっているようです。



普段なら慌てて保安協会さんの手配にかかるところですが、今年は一味違います(?)

たぶんこのトラブルではないか?という予想が立っているからです。

何かと言うと・・・冒頭で書いた通り、雪だろう、と。



昨年の同じくらいの時期にも、同様のトラブルがありました。突然発電量がゼロになり

急いで保安協会さんを手配したところ、パネルに雪が積もって発電しなくなっていた、

というオチだったのです。

(当時のブログはこちらを参照ください)



義母に「そちらは雪降ってますか?」とメッセージを入れたところ、降っていると

返信がありました。仙台市内で20センチ以上積もっているから、おそらく太陽光の

現場も10センチ以上は積もっているんじゃないか、と。

そうなると、昨年の事例から考えれば今回も大雪でパネルが発電していないものと

考えて良さそうです。自然の力で発電する太陽光発電。自然の力に負けて発電できない

ケースもあるということですね・・・^^;



発電しない状況が何日も続き、かつ義母から雪が降っていないようだと言われた場合は

改めて保安協会さんを手配しようと思います。念のため、隣の区画を持っている

投資家さんにも状況確認してみるか。



余談になりますが、昨年の太陽光発電の実績と今年の実績を遠隔監視装置を使って

ざっくりと比較してみました。



前年度割れしているのが3月、8月、10月。10月は前年度比較で6割くらいしか

発電していません。8月に至っては5割です。3月は1割減。

逆に9月は前年度の1.5倍くらい発電しています。4月は1割増しでした。



※2016年1月は月の途中まで遠隔監視装置が稼働していなかったため対象外

※2017年6月は遠隔監視装置故障のため記録が取れない日が多いので対象外



トータルで見ると、昨年より発電量は減少しています。夏から秋にかけての天候不順が

モロに影響していると考えられます。あまり芳しくない成績だったので、今年は収支的に

やや厳しい感じになりそうです。



収支があまり良くならない理由の一つとして、保証協会に払う保証料があります。

けっこう高い値段を持っていかれてしまうので、これがキャッシュがあまり残らない

大きな要因の一つであることは理解しています。借入している金融機関さんに対して

保証を外してプロパーに切り替えられないかと相談したこともありましたが、金利が

けっこう高くなってしまい、あまり意味がないという話と、段階的に保証料も下がるから

何年か辛抱してほしい、という感じのことを言われてしまいました。



この太陽光に関しては、当初補助金や消費税還付などで手元に初期費用がだいぶ戻って

きております。そのことを考えれば、別にトントンでも十分利益は出ているし、

手元資金が増えたという功績は間違いなくあります。法人の売上を押し上げている

要因にもなっていますし、基本的にはとても良いものと認識しています。



太陽光パネルは出力が年々低下しくということですが、それと同等かそれ以上に経費も

減っていきます。例えば、元金均等で借りているので、返済額が年々減っていくとか、

保証料が段階的に減っていくとか。そう考えれば、もう何年か経てばそれなりに手元に

お金が残るようになるだろうと考えられます。



今年は天候がよくいっぱい発電してくれると嬉しいのですが・・・。

そんな願いとは裏腹に、いきなり降雪トラブルということで、先が思いやられます。



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posted by ひろ* at 07:59 | Comment(0) | 太陽光発電 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年01月23日

ちゃんと熟考した結果、追加の融資を申し込む選択をする。

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信販会社さんがもうひと頑張りしてくれるみたいです。頼むよー、頑張って!



東京8棟目のリノベーションは粛々と進んでいます。ホームページもコンテンツが

充分とは言えないものの、とりあえずは準備しました。外壁の色や館銘板のデザインも

決定することができました。



残った部分の仕様詰め(リードフックつけるとか外構どうするとか)、募集用のチラシの

作成、家賃決定および管理会社さんと具体的な管理についての打ち合わせ、募集の販路を

開拓すること、ホームページの情報を充実させること、などなど・・・やるべきことは

まだまだ残っています。特に外構部分は費用がどのくらい膨らむかがまだ読めておらず

地主さんへの支払の話もあり、資金面にちょっと不安なところがあります。



基本的には自己資金として札幌3棟目の売却資金を充てようと思っておりました。

本当はリノベーションを請け負ってくださっている業者さんのところで提携している

信販会社さんでリノベ分全額引くということも考えていたのですが、それだけの大きな

金額の融資を引こうとすると、けっこう大変だよという話もありましたので、限度まで

引っ張って残りは自己資金でやろう、という気持ちになっていました。



昨年までの私であれば、ここでいろいろな信金さんや信組さんを回って修繕の融資を

つけてくるところでした。でも今年はそうではありません。年初目標の達成を考えると

これ以上無駄に短期の借金を積み重ねることは好ましくないと考えるためです。



提携の信販会社さんで融資を引くと、15年の固定金利という条件になります。

他方、市井の金融機関さんだと、修繕は長くて10年になってしまいます。

この5年の差が返済比率に与える影響は大きいです。今年はそういう微妙な融資は

極力抑えるつもりです。自己資金を入れることと、借入して返済比率が増えることを

ちゃんと天秤にかけて、どっちが目標達成に寄与するかを考えながら借りよう、と。



そんな形で、今回の東京8棟目は融資をこれ以上無理に引かずに自己資金でやるぞと

決めていましたが、そこに施工業者さんから突然連絡が入ったのです。

「信販会社さんの融資、全額は無理だけどもうちょっと増やせそうだよ」と。

おぉ、まじですか!



本来、信販会社さんで一定額以上の融資を受けようとすると、保有物件に対して

抵当権を設定しなくてはならないというルールがあるのだそうです。抵当権となると

審査が厳しくなるらしく、抵当権設定にならない範囲で融資額を決めました。



ところが、信販会社さんのところで審査の出し方を少し工夫すると、抵当権を設定せずに

融資額を増やすことが出来るみたいです(直接聞いたわけではなく、伝え聞いた話の

内容からの類推です)。15年融資であれば、キャッシュフローに与える影響は少なくて

済むから、前向きに考えた方がいいだろうと思います。



確かに、追加融資を引くことで年初目標から遠ざかってしまう部分があるでしょう。

しかし、15年であればそのダメージは小さいです。



例えば、300万を5年で借りれば、月の返済はざっくり5万強になります。

同じ300万を15年で借りれば、月の返済は2万ちょっとで済みます。

300万の自己資金を突っ込むつもりだったところに、5年で借りている借入を

一括返済して、その分15年で300万を融資して貰うことができるならば、

キャッシュフローベースではメリットがあったことになります。



ただ、融資期間を長くしてキャッシュフローを得るという手法は、借金の先送りです。

元本返済のスピードは遅くなりますから、借金のリスクを長期に抱えることになります。

融資期間が短い場合、返済金額は多くなるのでキャッシュフローは悪化しますが、

多く支払った分は「元本の返済」となります。目先のお金は少ないけど、元本返済という

利益は留保されている状態です。



上記特性を踏まえ、どちらで借りるのが作戦に合致するかをよく検討してから

アクションを起こすといいのではないかと思います。

って、私の話からそれてしまいましたね、すみません。



話を元に戻すと、今回の場合は目標から遠ざかっても借入してしまおうと判断しました。

15年融資なので返済額は少ない、浮いた自己資金を使って小さな借入を返すことで

今回のキャッシュフロー分くらいは取り戻せるであろう、という予想からです。



融資額は審査してみないとわからないという感じでしたので、できる範囲で最大限で

お願いしますとお伝えしました。その後、申込書が郵送されてきましたが、まだ返送が

できていない状態です・・・。早いところ返送しなくては。



新物件の立ち上げはいろいろとパワーを要しますが、それが終わった後に見える

キャッシュフローと言う名のご褒美に向けて、頑張っていきたいと思います。



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posted by ひろ* at 07:30 | Comment(0) | 東京8棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年01月22日

立て続けの退去予告・・・次は仙台1棟目。

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繁忙期らしくなってまいりました。また賃貸で動きがありましたよ!

・・・残念ながら退去の方ですがorz



退去予告があったのは仙台1棟目。退去するということになったのは、半年前あたりに

繁忙期を逃しながらようやく決まった事務所利用のお部屋
です。



昨日、車を運転している最中に電話が鳴りました。嫁ちゃんに見てもらったところ、

仙台1棟目の客付をしてくださった仲介業者さんだとのこと。この仲介業者さんには

なにかと良くしていただいたり、売り物件になるかもしれない管理物件の情報を

いち早く提供していただいたりしています。FBでつながりがあるため、温泉旅行中で

あることは把握しているはずなのに、あえて電話してくるということは何か急ぎの話が

発生しているのかな、と思いました。



しばらく走った後、休憩するタイミングで折り返しの電話をさせていただきました。

電話に出るなり相手の仲介業者さんは「旅行中にすみません・・・」と。いえいえ、

大丈夫です。どうされましたか?



「旅行中に大変申し訳ないのですが・・・退去予告を貰ってしまいました・・・」



・・・え?退去予告ですか?

一体どこのことだろう、と思考を巡らすも、全然心当たりがありません。

そもそもこちらの仲介業者さんにつけていただいたお客様って、今お住まいになっている

方の中では、半年前に決まった事務所利用のお部屋だけだし。さすがに半年で退去って

ことはないでしょ・・・と思うけど、もしかしてそこなのか!?



仲介業者さん曰く、まさにその半年前に入った事務所のお部屋の退去予告だ、とのこと。

業績好調による業容拡大のために、事務所として利用するということで借りて

いただきましたが、その後業績が悪くなってしまったようだ、とのことでした。

とても言いにくそうでしたので、先方としても想定外だったということでしょう。



退去は1月末。事務処理用なので2ヶ月前退去予告が必要となりますので、2ヶ月分の

解約予告違約金。それに加え、短期解約違約金1ヶ月を支払ってもらうことができるので

合計3ヶ月が早期解除のための違約金的な名目で入ってくるそうです。そういえば仙台は

退去時の家賃精算は基本的に月単位と聞いています。東京や札幌だったら、1月中盤に

退去予告があれば、解約予告違約金は退去通知日からぴったり2ヶ月数えることに

なったでしょう。しかし仙台はそれが月単位なので、1月半ばの退去予告で2月と3月の

家賃が丸々発生することになります。地域性ってやつですね。



苦労して決めたのにまた退去なのー!?という気持ちも当然ありましたけど、

それは仲介業者さんにぶつけても意味がないことです。むしろ、繁忙期の後半で

挽回することが出来るという意味では、決して悪くなかった。そう捉えることにします。



仲介業者さんからは以下の確認もありました。

・募集条件は前回と同様でいいか?

・退去立会は仲介業者さんに一任するか?それとも弊社で行うか?



諸々報告や調整をするために義母に電話しました。

「えー、なんなのよー!」とブーブー言ってましたが、そこは文句を言っても

どうにもならないでしょと・・・^^;



退去立会は仲介業者さんにお願いするということになりました。

(「借主に会ったら文句言っちゃいそうだから」「雪の中、街中まで行きたくない」が

 理由みたいです)



やっぱ現場を見ている人は気が付くんだなと思ったのが、今回の退去に関して

現場で「あれ?」と思うことがちょっと前からあったという話でした。

それは水道の使用量。水道は戸別ではなく物件自体で一括で支払うタイプなので、

義母が毎月メーターの進み具合をチェックしています。そして、ちょっと前から

該当の部屋の水道メーターが一ミリも動いていない状況だったので、おかしいなと

思っていたそうです。素晴らしい洞察力。



家賃などについては、ちょっとその時は時間がなかったので保留にしました。

仲介業者さんには、取り急ぎ前回と同じ条件で募集をお願いします、としました。



前回は繁忙期を逃したのできつかったのですが、今回は幸いにして繁忙期の真っ最中。

立地はいいので、欲張らなければ普通に決まると思います。

今回は長引かせたくないな・・・。事務所利用で半年弱なので、リフォームも恐らく

必要なく、すぐ募集できるはず。今回はびしっと決まればいいなと思います。



しっかし、富山1棟目を除けば、あとは札幌3棟目の空室1つまで減っていたのに

ここにきて2部屋分の退去予告が出てしまうとは痛い。これ以上の空室拡大に

ならないことに期待したいところです。



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posted by ひろ* at 05:52 | Comment(0) | 仙台1棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする