2018年01月31日

金利安くてびっくり!借入条件の提示を受ける。

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提示のあった金利にびっくりしました。借入金利が高めな私としては、こんなに安い

金利は初めて見ました。義母と二人でびっくり。



先日融資の承認を某政府系金融機関さんで得た千葉県のテラスハウス

業者さんに融資の承認が出た旨を伝え、契約・決済に話を進めようとしています。



まず、手付金の振込。本来なら契約した後で振り込むことになると思うのですが、

まだ収益物件の販売サイトに情報が掲載されているというところを踏まえて、

より確実に順番を得るために先に振り込んでしまえ、ということになりました。



今回は長いお付き合いの業者さんなのと、そもそも物件価格が安いので手付金も

少額だからまあいいかというのもあり、要請に従って契約前にさっさと振り込んで

しまいました。物件価格の1割。金額にして数十万です。最悪何かあったとしても

泣き寝入りでも問題ない金額ですしね。



その後、業者さんは売買契約書と重要事項説明書の準備に入りました。

融資条件について重説に記載したいので、金額、期間、金利を教えてほしいと先方から

要請があったものの、金利についてはまだ金融機関さんからお知らせをいただいて

いない状況だったので回答できず。



また、司法書士さんをどうするかという話もありました。仙台で金融機関さんとの

連携を取らなくてはならないなら、仙台の司法書士さんを使っていただきたい。

しかしそうでないなら東京の司法書士さんでお願いしたい。そんなリクエストを

受けました。



申込時には期間10年なら無担保無保証でお願いしますと伝えていたので、おそらく

抵当権設定はないはずだから、東京で司法書士さんを探しますと回答しておりますが

本当に無担保無保証でいけてるのかな?というところはまだ裏取りができていない

状況でした。



ちなみに司法書士の先生は、この業者さんと私との共通の知り合いである先生に

依頼しようかなと思っています。仕事をお願いしたかった司法書士の先生も何人か

いらっしゃるのですが、またの機会で・・・。



そんな感じで・・・

業者さんから質問されている金額、期間、金利、抵当権設定。この辺は金融機関さんから

融資決定のお知らせを貰わないと何とも言えないね、という状態になっていました。

近々その書面が来るだろうと思って、まずは待ちの一手・・・



そして昨日「書面が届いた」という連絡が義母からありました。

内容を早速送っていただきましたが、かなりの好条件でした。



期間:10年

金額:フルローン相当

金利:0.86%

条件:無担保



金利が強烈に安い水準でびっくりしました。いやほんと、私、金利は高いんです。

世の中にはTIBORで当たり前のように借りる凄腕大家さんもいらっしゃいますが

私はおおむね2%台での借入ばかりで、安くて1%半ばくらいがせいぜいという

しょぼしょぼな大家です。それが突然0%台ですから、びっくりしました。



政府系金融機関さんなので、放っておいてもその法人にとって一番安い金利で

ご提案してくれるということは把握しておりましたが、今回のは本当に安かったです。

その前に東京法人で富山1棟目を購入する時に借入した分が1.66%だったので、

そこから見てもなぜ同じ金融機関さんなのにこんなに違う!?とびっくりしています。

仙台法人がたまたま低金利を引き出しやすい状況だったということなのでしょうか。

謎です。



連帯保証人に義母が入ることになっていましたが、多分これは金利は少しでも安い方が

いいと考えた義母が、金融機関さんから保証人どうしますかと聞かれた際に保証人に

なりますと答えたのかもしれません。こちらの要望は無担保無保証という形にして

おりましたし、東京法人で借りた時も面談で「無保証だと金利が0.1%上がりますが

保証人つけますか?」と聞かれ、金利上がってもいいので無保証でお願いしますと

回答をした記憶があります。



物件には抵当権を設定しない無担保の形で借りることが出来ましたので、今回購入した

物件を共同担保として活用することもできます。借入の有無は別にして、抵当権が

設定されていない物件がじわじわ増えてきました。富山1棟目と千葉1棟目(仮)、

そして東京7棟目。東京7棟目は売却しますが、それ以外は当面保有です。



期間は10年。最近のこの金融機関さんのアッパーです。前は15年出してくれて

いたんですけど、アパートローン引き締めのあおりを受けて短くなってしまいました。

金額は希望通りのフルローン。10年でフルローンでも回る利回りの物件って素敵です。

返済比率は56%程度。10年という期間を考えれば、十分許容範囲でしょう。



というわけで、戸建と言うことでロットは小さいものの、条件的には大変いい感じに

仕上がりそうです。入居者様も当面退去しない意向を示しているようですので、

手間はかからずに稼いでくれることは間違いないでしょう。

年初目標のキャッシュフロー積み増し40万に一歩近づけそうです。



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posted by ひろ* at 06:48 | Comment(0) | 千葉1棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年01月30日

かぼちゃで食あたりしたスルガ銀行さんの今後は?

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世間の話題はかぼちゃかコインチェックか、という勢いですが(私はどちらの件も

影響はありません)、かぼちゃに関してはこの間の勉強会の後の懇親会でちょっと

話題に挙がっておりました。融資をしていたと名指しで言われているスルガ銀行さんが

ちょっとまずいのではないか、という指摘です。



先日の関東→札幌の大家会の勉強会の後の懇親会でも、かぼちゃの馬車の話題は

出てきておりました。あんな高値で購入する投資家も投資家だという意見もあれば

持ちこたえられなくなった時に任売で出てきたらどうしようとかいう未来の話題もあり、

飲み会の話題の一つとして会話に花が咲いておりました。



その中で、一人ちょっと違った角度から主張されている人がおりました。

これはスルガ銀行さんの立場も危うく、今後何らかの形で今の業績や融資姿勢に対して

影響が出てくるのではないか、と。



その理由は「金融庁長官の顔に泥を塗った」という点だそうです。



現在の金融庁長官は、今の銀行のビジネスモデルではいずれ経営が立ち行かなくなると

考えているような発言がちらほらと見受けられます。今までのような護送船団方式で

不良債権にならないよう消極的にやること、事業性より担保評価による保全を重視して

融資するというやり方を止めて、事業性を評価して積極的な融資を行うべし、という

旨の発言をされていたかと思います。



森長官の発言に興味がある方は、以下の本を読まれるといいかと思います。

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そんな金融庁長官はスルガ銀行さんの収益性や尖ったビジネスモデルを評価しており

他の地銀さんに対しても見習うようコメントをしております。



厳しさ増す地銀、サービス業への貢献で収益確保を=金融庁長官



今回のかぼちゃ事件に関しては、せっかく金融庁長官が褒めたそのビジネスモデルが

こういった世間を騒がせる事案を引き起こしたことで、金融庁の怒りを買うのでは?

それにより、融資姿勢にも何らかの変化が生じるのでは?という話が出ていました。

なるほど、確かにそういう可能性も考えられますね。不動産融資に関しては、

もしかすると金融庁の指導が入り、姿勢の変化があるのかもしれません。



それでも、スルガ銀行さん自体が倒産の危機になるようなことはないと思います。

独特な発想で次々に新しいニーズを切り開いているということはこういった記事からも

類推できます。別の奇抜なローン商品でしっかりと稼いでいかれることでしょう。。



そして、もし仮にスルガ銀行さんの融資姿勢が渋い形になったら、いよいよ初心者の方が

これから不動産投資に参戦するのは難しくなるのかもしれません。ただでさえ、

某政府系金融機関さんが新規に不動産賃貸業を始めるという人への融資を締めていると

聞いております。これから購入したい方はどこで融資を付けてくるべきなのか・・・?



購入できるプレイヤーの数が減るということは、不動産価格の下落圧力になるのでは

ないかという期待も多少ありますが、都心部に関しては海外からのプレイヤーが

流入しているということもあり、急激には下がらないような気もします。

逆に地方は融資が出る人ならチャンスかもしれません。スルガ銀行さんができなくなると

東京から高値掴みしてくれるお客様が減るので、地元の人にとっての適正価格での販売が

多くなるのではないかと言う気もします。



何にしても、かぼちゃ騒動が今後の物件の仕入れに影響する可能性があると思いますので

引き続きチェックしていきたいと思います。



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posted by ひろ* at 06:26 | Comment(3) | ニュース | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年01月29日

溜め込んでいた雑務をこなした日曜日。

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昨日はサラリーマンの仕事と並行して、不動産関係の雑務をこなしてまいりました。

溜まっていた書類関係が一掃できたのですっきりです。



まず、札幌7棟目のガス会社さんを切り替えたので、その契約書類の返送からです。

札幌7棟目の管理会社さんに送付いただいた送金明細を今更確認したところ、中に

その書類が入っていたので、必要箇所に押印して返送しました。



ガスに関しては、切り替えの際にすんなりいかない部分も若干はありましたが、

これでやるべきことはほぼ終了した認識です。ガス自体は既に切り替わっていると

いうことでしたので、あとは協賛金が振り込まれるのを待つばかり。

今度札幌に行った際に、ガスが切り替わったことを確認しておかなくちゃ。



次に、千葉のテラスハウスの買付証明書を作成して仲介業者さんに送信しました。

金曜日に融資の内諾が出たので、すぐに元付の仲介業者さんに連絡を取りました。

その時はまだ会社にいたので、買付は帰宅してから作成しますと伝えていたものの

仕事が強烈に忙しくなってしまい、それを作る余裕がありませんでした。



土曜日に買付がまだ来てないよと連絡を受け、作らなきゃと気持ちだけ焦る感じ。

ようやく日曜日になって時間が作れたので、作成してメールで送信しました。

パソコンを変えた時にプリンターのセットアップをしていなかったので、ドライバから

ユーティリティまで全部セットアップする手間がかかったのだけが想定外。

いずれやらなきゃいけないことだったので、まあ良しとします。



それから、東京7棟目の測量関係の書類の署名押印をしました。

売却のために確定測量が必要で、測量結果について隣地と同意を取るための書類です。

道路に出るための私道の持主がやたらと細かく共有されていて、全部で12枚に対して

署名押印するという作業になりました。地味に大変だった・・・。



あと、東京2棟目の借換元金融機関さんから抹消書類を受領したので、他の借入の

完済の証明書などもくっつけて、借換先金融機関さんに持ち込む資料を整えました。

抹消書類もあるから、できれば持参してほしいと言われてますけど、私は今週丸々

出張で東京にいないんですよねえ。嫁ちゃんにお願いして渡してきてもらうか、これ。



最後に、管理費の振込や月曜日の引落に備えたお金の調整をしました。

無駄に小口借入がいっぱいあるので、少しずつ整理していきたいところです・・・。



あまりネタもなく、やったことをだらだらと書いただけのブログになっちゃいました。

とりあえず、そんなとこで。



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posted by ひろ* at 07:53 | Comment(0) | 日記 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年01月28日

内見無しで申込となった仙台1棟目の空室ですが・・・。

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仙台1棟目、退去前なのに申込が入りました!内見なしでの申込にびっくりです。

ただ、いろいろと大丈夫なのだろうかと思う要素もあります・・・。



わずか半年での退去予告となった仙台1棟目。へこんでいるわけにもいかないので、

空き予定を明示しての募集開始としておりました。馴染みの仲介業者さん、最初は

1社だけだったのが、徐々に感じのいいところを増やしていって現在3社に直接依頼を

しております。



条件として、2つのパターンを提示しました。

・敷金1ヶ月、礼金0ヶ月、家賃据え置き

・敷金0ヶ月、礼金0ヶ月、家賃2000円アップ



初期費用を出して家賃を軽減するか、初期費用を節約して月々の支払いを多くするか。

普通に考えたら敷金1ヶ月の方がオトクなんですけど(丁寧に使ってくれれば敷金は

戻ってくるし、仙台は家賃が安いので2年住めばアップ分の合計が敷金より高くなる)、

それでも初期費用軽減の方がインパクトがあるということで、そちらを選ぶ業者さんが

多かったように感じます。



馴染みの3社のうち2社は前の担当者の方がそのまま対応してくださいました。

残りの1社は・・・2人の担当の方と面識があったのですが、1人は退職してしまい

もう1人は異動で別店舗に!半年の間に、一気に知ってる担当の人がいなくなりました。

退職された女子社員さん、とても感じが良い人だったから残念です。

異動になった方が該当店舗に情報を共有してくれたということですが、あまり期待は

できないかなあ・・・。



事務所利用なので、解約は2ヶ月前通知の形で契約となっておりました。

ですので、今回は1月中の解約予告だったので、3月末まで家賃は貰える形になります。

更に、短期解約の違約金が1ヶ月。これを充当すれば、募集時に使った広告料は

取り返すことが出来そうです。よって、繁忙期中に決めれば損失はなし。



半年しか使っておらず、かつ事務所利用と言うことであれば、内装リフォームも

恐らく不要だと思います。1月末に部屋は明け渡すということなので、2月中に

リーシングして決まればいいな、という感じで捉えていました。



そして昨日。関東→札幌の大家会の勉強会の最中に、義母から電話が来ました。

会場がギューギューで動けなかったため、あとでかけなおそうと思ったらLINEで

「たった今〇〇さんから申込連絡がありました。3月20日入居したいとのことです。」

とのメッセージが。え、まだ内覧もできないのにどうなってんの?



4月から学生になる方で、今日しか仙台にいられないということでした。

内覧せず申込に至るようです。ほえー、立地がいいってやっぱすごいなあ。



しばらくしてから、その仲介さんからFAXされてきたという申込書の写真が

送られてきました。学生さんなので、気になるのは連帯保証人さんとなる親御さん。

さて、どんな属性か・・・



年収160万・・・

( ゚д゚) ・・・

(つд⊂)ゴシゴシ

年収160万・・・

(;゚д゚) ・・・
 
(つд⊂)ゴシゴシゴシ

年収160万・・・

(;゚ Д゚)ナン…ダト!?



ちょっと待てちょっと待て、おい仲介さんよ、これそのまま流しちゃダメだろって!

仮に特待生とかで学費がかからないとしても、これ本人が生きていくのが精一杯でしょ!

学費や家賃は本人が稼ぐのかい?そうだとしたって、保証能力ゼロでしょうよ、これ。

これそのまま内情の説明なしに流すって段階で、仲介業者としての仕事してないから!



・・・すみません、興奮してがなり立ててしまいました。

義母ですら「保証会社必要よね、これ」と言ってます。うん、絶対必要。でもそもそも、

この内容で保証会社の審査を通過するとは思えません。本人無職、連帯保証人低収入。



他に収入のある人はいないか、義母経由で仲介業者さんに聞いてもらうことにしました。

その間に私は相談しやすい札幌7棟目の管理会社の社長さんにLINEして助言して

いただきました。やっぱりこれだと保証会社は無理だと思うので、誰か他に収入がある

人を見つけなくてはならないね、というところは一致。そして入居者様が未成年なので、

できれば契約自体は親御さんとした方がいいでしょう、ということを教わりました。



そうこうしているうちに、義母から仲介業者さんへのヒアリング結果が到着。

叔父さんがいるので、その人を連帯保証人にすると言ってきたようです。

・・・申込書を流す前に気が付こうよ、仲介さん。



まあ正直、それでもやや心もとない収入なので、保証会社さんをつける方向にしました。

お母様を契約者、叔父さんを連帯保証人に据えて、保証会社さんの審査を通す方向です。

この立てつけでないと、おそらく保証会社さんの審査は通りません。



そしてこの段階で仲介業者さんから「洗濯機置場はないんですか?」と質問。

・・・本当に大丈夫か?(汗)

ないけど台所に置いて風呂場に排水を出せば使えますと返事をしたところ、それなら

大丈夫という回答だったようです。てかさ、それも申込の前に説明しなさいって。



保証会社さんの審査を通過すれば、そのまま契約してご入居いただく想定です。

頼りない仲介さんに不安を覚えますが、もうここは何を言っても仕方ないです。

ちゃんとこちらから仲介さんを誘導して、うまく契約にこぎつけていこうと思います。

ばたばたしそうだけど、前回とは打って変わってサクッと申込が入ってよかったです。



とはいえ、何かあれば壊れそうな入居申込なので、油断せず募集は継続します・・・。



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posted by ひろ* at 10:28 | Comment(0) | 仙台1棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2018年01月27日

融資内諾確保!2018年一発目の購入はテラスハウス。

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以前検討していると書いていた千葉県のテラスハウスですが、某政府系金融機関さんで

融資の内諾を得ることが出来ました。



耐用年数超過、駅からは遠い、テラスハウスなので単独での再建築は厳しい、

駐車場がない、などのあまり芳しくない条件ばかりが揃っている物件ですが、

現在入居されている方は割と長期での入居で、今回も契約更新するという回答を

得られたところだということで、この人がいる限りは問題ないと考えております。

建物の大規模修繕済みですし、当面お金がかかる要素はありません。



昔なら一も二もなく買付を入れた物件ですが、最近は東京23区でボロイのを見つけて

購入してリノベすることが多く、千葉は対象外になっておりました。業者さんから

提案の形で貰っていなければ、たぶんスルーしていたことと思います。



それを今回買付を入れたのは、10年の融資でも十分回る18%という高利回りで

あったこと、それと提案してくださった業者さんが昔からお世話になっている信頼できる

業者さんであり、その方と取引をしたいという気持ちがあったことの2点に尽きます。



ただ、融資が固まるまで正式な買付は入れませんでした。今年の年初目標である

キャッシュフローの上積み40万を目指すという目標から考えると、この戸建に現金を

投入して得られるキャッシュフローと、既存の借入を繰上返済して削減できる

キャッシュアウトと、どちらが資金を使う効率がいいかを考えなくてはなりません。



今回は、現金で購入して得られるキャッシュフローより、短期で借りている借入の

繰上返済をする方が、トータルでキャッシュフローを増やせると判断しています。

その観点から、この物件は融資を引いて購入すべしと決めておりました。ですので、

融資が決まるまでは買付を入れない、もしそれまでに売れてしまっていたらご縁が

なかったのだろうと判断する、という方針で臨んでいました。



融資に関しては、耐用年数超過の木造なので、民間であれば近所の信用組合さんや

信用金庫さんで、千葉までエリアに入っているところ、あとは某政府系金融機関さんが

ターゲットになったであろうと考えられます。本当はエリア的に東京法人もしくは

個人で保有するのが良かったのですが、仙台法人で某政府系金融機関さんに別件を

持ち込んだのがポシャっていたこともあり、そちらの穴埋めとして出した方がいいかと

考え、エリア戦略のポリシーをまげて仙台法人で融資の打診をしました。



去年までの担当者の方が結構渋い感じだったので、なかなか借りられずにいたのです。

担当の方が変わり、ちょっと借りやすそうな雰囲気が見えたので、今がチャンスと考え

そちらに打診をした、というところもありました。結局玉砕だったものの、札幌の

小さな高利回りアパートと抱き合わせ審査もOKしてくださったあたりに、現担当者様の

積極的な姿勢が垣間見えます。



今週中に結果は出るだろうという話だったのですが、木曜日まで連絡はなし。

というか私もサラリーマンの仕事でテンパっていたし、ブログにはまだ書けないけど

保有不動産に関してちょっとした問題も起こっていて、正直その審査結果にまで

気をやる余裕がなかった、というのが正直なところです。

昨日、義母から「融資できますって連絡が来たわよ」とメッセージを貰ってはじめて

その審査が進んでいることを思い出した感じです(汗)



期間は10年、金額は物件購入価格と同じだけのフルローンとなります。

まあ金額が小さいので、フルローンと言ってもたかが知れていますが。

無担保でちゃんと考えていてくれるだろうか・・・。まあ金額小さいから大丈夫か。

金利等はまだわかりませんが、先日富山1棟目でも借りているので、それと同じで

1%台で実行されるだろうと思われます。



連絡を受けて、早速元付業者さんに連絡を取りました。業者さんも喜んでくださり、

早速契約に向けて手続きを取りましょう、という話になりました。売れてなくて

良かったです。



ざっくりとですが、今回の購入で2万くらいはキャッシュフローが増えることに

なるでしょう。たいした額ではありませんが、元金均等の10年融資であれば、

売却の際に売却益を取ることができると考えられます。5年保有して同じ金額で

売却できれば、元本返済分である購入金額の半分が手元に戻ってくる計算になります。

売らないなら売らないで、共同担保として差し出すことも可能ですので、少額とはいえ

決して悪くはないでしょう。



決済まで何が起こるかはわかりませんが、まずは幸先のいいスタートを切ることが

できたのではないかと思います。



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