犬を中心としたペット可能物件を具体化していく。

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東京８棟目のコンセプトについて、ヒアリングやインタビューを重ねたり、専門の

書籍を読んだりしながら検討を重ねております。



前に土地が広めであることからドッグラン付き賃貸住宅なんていう妄想をしました。

この延長線上で、犬を中心としたペット可能物件を作るのはどうだろうということで

検討を進めてきております。



建築知識の犬のための部屋づくりの特集号とかみたいな専門的なものも読みましたし、

一部に犬可能賃貸の実例が載っている田舎大家流不動産投資術なんかも参考にしました。

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そんな中、犬を中心としたペット可能賃貸をやろうとした際に一番のハードルになるのは

騒音問題であろうということがわかってきました。



犬の場合はどうしたって吠えるのが仕事なところがあります。東京８棟目は木造なので、

吠える声が同じ建物の他の部屋のみならず、近隣の家にまで響く可能性があります。

同じ建物内なら「お互い様」で我慢して貰うこともできるでしょうが、近隣ともなると

そうはいきません。



しかも、犬はつられて吠えることもあります。ある部屋で吠え始めたら、他の部屋も

つられて吠えてしまい、鳴き声の大連鎖ということも考えられます。



犬はご主人様ラブなので、ご主人様が部屋に犬を置いて出かけてしまうと、寂しくなり

遠吠えを始めてしまうこともあるのだそうです。その遠吠えを聞いた他の犬もつられて

吠え始めて、建物全体から犬の遠吠えが聞こえる状態になったりしたら・・・

所有権ならまだしも、借地で地主さんが近所にいるという状況から考えれば、その時点で

地主さんの心証が悪くなること請け合いです。



では、それだけのリスクを負ってまでペット可能賃貸をやるメリットはあるのか？



身の周りで聞いた限りですが、犬や猫を多頭飼いできる物件は少ないようです。

多頭飼いしたい人に効率よく情報を浸透させることが出来れば面白いでしょう。

そういう人だと、部屋が空くまで待ってくれるという可能性もありますので、待ち行列を

作ることができるのではないかという期待もあります。



普通の賃貸物件だと、どう頑張っても今後は消耗戦に突入することと思います。

何か違うことをすることで、その消耗戦から抜け出せないだろうか、ということは

常々考えておりました。そうではない物件を作ることができれば、仲介業者さんに

広告料を払ったりしなくても、自力で客付ができるかもしれません。ビジネスモデルが

根底から変わるので、相場で判断されないオンリーワンの物件という点から家賃下落や

広告料増大の波を避けることができるであろう、ということは大きなメリットです。



今回、普通の賃貸物件にすることは簡単ですので、その前に別のことをやって

実験してみたい気持ちが強く、今回の試みを実現してみようという気持ちになりました。

それに、困っている友人がここに入居できれば、それもいいことだと思いますしね。



書いていて、リスクとリターンを天秤にかけたというより、自分が新しいことを

やってみたいからやるんだ、という気持ちの方が強いんだなということを自覚しました。

ま、それならそれでいいか（笑）



さて、そういうわけで企画検討です。

ペット多頭飼いＯＫな物件ですが、メインターゲットはワンちゃんで考えています。



実際に犬を飼っている不動産と無関係の方や、ドッグトレーナーの資格を持っている方に

現地に来てもらい、敷地を見ながらいろいろと意見交換をさせていただきました。



まず、ドッグランを庭に着けることはしない方向としました。面積的に狭いということや

犬のウンチがそのまま放置された際の清掃をどうするとか、犬が飛び出してしまったら

どうするとか、そういった運営面の問題があるだろうということからです。



建物設備に関しては以下の路線を考えています。



・敷地の一部にウッドデッキなどでコミュニティスペースを作成。

　散歩帰りの憩いの場とか、入居者様同士のコミュニケーションとかに活用。

・外に水道がある物件なので、そこを拡張して足洗い場と足ふき場を設置する。

　屋根があればベストだけど、予算との兼ね合いで検討。

・リールをひっかけるフックを部屋の前や共用部に設置。

・大きめの宅配ボックス設置。ペットフードや砂などは通販で購入したいため。

　宅配ボックスは補助金などでないか調査する。

・床材は引っかかりのある素材にする。ツルツルしていると犬のストレスになる。

・床材は万が一おしっこされてしまっても下地まで浸透しないものにする。

　クッションフロアがベスト？フロアタイルでもいいのかしら？ここは要確認。

・洗面台は四角くなっているやつの方が、犬の足を洗うのに良い。

・ベランダや共用階段などには、ポリカーボネイト板などで隙間を作らないよう配慮。

　ペットの落下を防止するため



他、ウンチダストや除臭機、二重サッシ（インプラス）、脱走防止柵などの意見も

いただきましたが、予算に限りもあるのでこの辺はいったん割愛しようかと思います。

ただ、脱走防止柵は入居時にベビーゲートでもプレゼントすることで代替としようと

思っています。

あと、予算の範囲でできるだけの防音はやっておきたいところです。



また、運営面でもいろいろとありがたいご意見を頂戴できました。

それらを勘案し、以下のような方向性で作りこんでいくことにしました。



大前提としては「お互い様」の精神を持つこと。

木造物件なので、犬の鳴き声はどうしても発生するものと思います。完全に防ぐことは

難しいので、お互いに優しい気持ちで寛大に見守ってもらうことを前提とします。



では、どうやってそういう気持ちをはぐくんでいくか。

お互いの顔がわかる関係にしていくことで、まったく知らない人の犬がうるさい時より

しょうがないよねと思っていただきやすくなるようにしようと思っています。

例えば入居者様同士でちょっとしたパーティーをするとか、ＬＩＮＥグループを作って

お互いに連絡しやすい状況を作っていくとか。シェアハウスまで濃密ではないけど、

ほどほどの距離感で交流ができるくらいのものを作っていきたいと思っています。



また、ルールはそれなりに厳しく設けて、快適な住空間を維持できるようにします。

・入居時に管理会社さんによる面談を必須とする

・３６４日の定期借家契約で、毎年再契約の形態とする

　（騒音などの問題があったら、再契約はしない）

・予防接種（狂犬病予防接種、混合ワクチン）の証明書の提出を義務付ける

・原則として、小型犬２匹、中型犬１匹くらいを目安にするが、入居希望者様の置かれた

　状況などを見ながら、大型犬や他のペットも検討可能とする

・入居後にペットの頭数を増やす場合は必ず連絡をする

・原状回復は原則入居者様持ち（とはいえ個別事由を勘案して負担割合を検討する）

・敷地内でペットの排泄行為禁止

・ペットのために適温を維持し、窓を開けて出かけないこと



これらのルールを順守できるかどうかという観点ですが、先に検討しているＬＩＮＥの

グループなどでコミュニケーションをとることにより、一人だけ抜け駆けしてズルを

しづらい雰囲気を作っていくつもりです。言い方は悪いですが、入居者様同士で

お互いをけん制しあう、みたいなイメージでしょうか。



だいぶ具体的にイメージができてきましたので、今はこのイメージをもとにして

管理会社さんへの運営の協力や拡販のための宣伝経路の検討、リノベーションを行う

業者様に今の見積でどこまで反映できるかの確認、などを行っております。



ハードルはそれなりに高いと思いますが、せっかくの機会なので頑張ってみます。

失敗したとしても、普通賃貸への転換もそれほど難しくないと思います。



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