2017年12月06日

12月初旬の時点での稼働率の集計を行いました。

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現時点での稼働率のことなどをだーっと。



【札幌3棟目】

稼働状況 15/16 93.8%



いつになく勢いを感じる問い合わせ数だったので、雪が降る季節になる前に満室に

持っていきたかったのですが、その後は失速してしまった感じがあります。

まあこればかりは水物なので仕方ありません。3月末まで退去がないことを祈ります。



管理会社さんを変更する前は、自分で募集かけないと埋まらなかったのですが、

今の管理会社さんになってからは割と放っておいても決まるようになってきたので

管理会社さんを変更して正解だった、と思っています。



2014年こそ16部屋中4部屋が入れ替わったものの、2015年以降は2部屋で

安定しています。決まるまでに多少時間がかかるものの、意外と退去が少ないのが

札幌3棟目のいいところだと私的には思っています。購入して7年経過しますが、

当時16部屋中8部屋しか稼働していなかったのに、その時住んでいた人がまだ5名

残っているというのも、定着率の良さの表れだと思います。



【札幌5棟目】

稼働状況 15/16 93.8%(入居申込1件あり)



現在、怪しげな入居申込が入っていますので、保証会社さんの審査がOKになれば

こちらは満室返り咲きとなります。この物件も16部屋中2部屋のみの入れ替わりで

ここまで来ており、まあ定着率という意味では決して悪くない感じがしています。



昨日の申込、確かに怪しいのですが、昔受け入れていた人に比べれば楽勝な部類です。

ただ、今回それを本当にやっていいのかは、管理会社さんの腹のくくり具合次第なので

そこはまだ私が様子を見ている感じです。



ちなみにポールさんに言わせると「えー断る理由が見つかりませんがwww」とのこと!

さすがクレイジーマインド(笑)



【札幌6棟目】

稼働状況 4/4 100%



今年初めに購入したファミリー物件ですが、満室になった後は何も動きはありません。

間取りも2DKですし、このまま長期入居に繋がってくれるものと思います。



【札幌7棟目】

稼働状況 17/17 100%



今年7月に購入したファミリー物件ですが、こちらも満室達成となっております。

消防点検は想定外でしたが、それを除けば順調な推移です。

法人契約も多く、築浅のポテンシャルを感じております。



【東京1棟目】

稼働状況 3/3 100%



これもまた無風状態。家賃の遅れもなく、退去予告もなく、極めて落ち着いてます。

ここは退去しなければ所有していることを忘れてしまうくらいの存在なのですが、

ひとたび退去になると大騒ぎになります^^;

このまま退去しないでおくれー!



【東京2棟目】

稼働状況 5/5 100%



こちらも無風状態。今売却したら、けっこう含み益が回収できるものと思われます。

保有物件の中でも一・二を争う立地の良さ。東京6棟目が入ったので一番と断言は

できなくなりましたが、隣地が大きな道路に接しているので、そこをうまく購入させて

貰えれば・・・と虎視眈々と狙っております。



【東京3棟目】

稼働状況 2/2 100%



転勤で退去があったものの、1ヶ月で次の方が決まりました。いい感じです。

前回は家賃が安すぎたようで瞬殺で決まりましたから、今回は家賃を盛りました。

それでも普通に決まったので、まだまだいけそうだとほくそ笑んでおります。



【東京4棟目】

稼働状況 4/4 100%



無風状態。退去があるとしたら所有丸二年になる来年の3月前後でしょうか。

事前に管理会社さんにアンケート取ってもらった方がいいかもしれません。



【東京5棟目】

稼働状況 1/1 100%



戸建なので一度入ってしまえば無風状態が続きます。

トラブルらしいトラブルは、某政党のポスターが壁に無断で貼られたくらいです。



【東京6棟目】

稼働状況 3/4 75.0%



募集をすれば順調に埋まる好立地の再建築不可。残すはあと1部屋となりました。

反響は悪くないようですので、こちらも時間の問題でしょう。大船に乗ったつもりで

安心して待ちたいと思います。



【東京7棟目】

稼働状況 0/2 0%



こちらは売却が決定しました。解体して戸建にするということなので、もう募集は

行っておりません。早く現金化したいです・・・。



【仙台1棟目】

稼働状況 7/7 100%



こちらも無風状態。8月末に申込があり満室に返り咲きました。

5ヶ月も空室が出来てしまったのは、仙台の復興バブルもいよいよ終焉を迎えたと

理解して良いのだと思います。これからが大変ですので、引き締めていきます。



【富山1棟目】

稼働状況 1/8 12.5%



決済してからまだ内見もあまりない状況のようで、その原因は何なのかを突き詰めて

考えていかないといけません。そちらが最優先事項になると思います。



スペックの割に反響が少ないのを見ると、募集方法に何か問題がある可能性があります。

CHINTAIのサイトを見たら、いろいろとツッコミたいところがありましたので、

これらを管理会社さんにぶつけて改善を図ってもらう予定です。

今頃見ている私も遅きに失した感はありますが・・・。恥ずかしい。



札幌に飛んでる場合じゃなく、富山にもっと打ち合わせに行かないとダメだな・・・




【合計】

稼働状況 78/89 87.6%

札幌5棟目の入居申込をカウントすると、79/89で88.8%に向上します。

更に、売却予定の東京7棟目を外すと79/87で90.8%まで回復する計算に。

目標の95%以上にはまだ遠いですが、一ヶ月前と比べて2部屋の空室が埋まり、

だいぶ向上はしています。富山がネックですが、それ以外は順調に空室が減っています。

富山のてこ入れ、頑張ります!



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posted by ひろ* at 08:05 | Comment(0) | 成績 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年12月05日

この入居申込を受ければ満室なんだけど・・・。

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なんとも悩ましい入居申込が入ってまいりました。

受け入れれば札幌5棟目は満室なのですが・・・さてどうしたものか!?



今回お申込をいただいたのは、前述の通り札幌5棟目です。ロフト付き1Rのお部屋が

8月末退去で1部屋空いており、内装をある程度原状回復して募集を行っておりました。



前オーナーがきちんと内装をやってくれていたので、これだったらということで元々の

家賃から2000円上げて募集をかけております。前回はそれでも申込が入りましたが

2000円の家賃交渉が入ってしまったので、結果としては同じ水準でした^^;

ただ、引合や申込があったのは事実なので、今回も同じ家賃で攻めてみようということで

少し高めで募集をかけていた感じです。



高めにするのに設備のグレードアップがないのも良くないので、TVドアホンを

新設しております。配線の関係で、普通の有線のドアホンが設置できませんでしたので

無線のTVドアホンを設置しました。若干割高になってしまったのが無念です。



そんな感じで若干のグレードアップをしつつ、少し高めの家賃で募集をかけてました。

近隣の家賃相場に比べると若干高いということでしたが、問い合わせもぼちぼちは

来ていたようですし、内見もまあ月に2〜3回くらいはあったようです。



なぜ内見回数がわかるか?管理会社さんがドアに設置したカウンター(ドアを開けると

カウンターが+1されるので、1回の内見につき最低2回はカウントが上がる)も

2日前の段階で47回だったようです。まあ、1回の内見で何回もドアを開ける人も

いるとは思いますし、清掃で入ることもあると思います。それでも少なく見積もって

10回くらいは内見があったのだろうと推察されます。これ、いい仕組みですね。



10回内見があって1回申込が入るくらいがちょうどよい感じだと思ってますので

今回設定した家賃は程よい感じだったのではないかと思います。とはいえ、申込を

いただくまでに4ヶ月というのはあまり褒められた数字ではないので、家賃が多少割高と

いうことも言えるのかもしれません。悩ましいところです。



さて、もう既に申込を貰っていることは書いてしまいましたが、昨日管理会社さんから

申込をいただいた旨の連絡がありました。ただ、管理会社の担当さんも、初手からもう

相談モード。属性が微妙なのだそうです。



・正社員(サービス業)

・過去滞納歴あり(どの保証会社でやらかしたかは不明)

・保証人が高齢の実父(年金のみ)



保証会社必須な案件と思いますが、ご本人は「初期費用や更新費用を負担したくない」と

仰っているようです。まあそれは入居する側の心理としてはそうでしょう。家に関しての

出費がトータルで減る方が生活が楽になるのは間違いありません。ただ、貸す側としては

本当に家賃を払いきれるのか?という点が疑問ではあるので・・・そこは大家が負担して

加入いただくという方向で進めるしかなさそうです。家賃も少しUPできているし、

そこは呑むしかないか。



過去の滞納歴というのは気になるところですが、今回想定している保証会社さんで

やらかしていないことを祈るばかりです。



他に入居申込書と本人確認書類を眺めていて気になったのが、転居の頻度でしょうか。

札幌5棟目の話なのに、保証会社の裏事情に詳しい札幌3棟目&札幌7棟目の管理会社の

社長にこの辺少し相談したところ、気になったのがそこだということでした。



免許の更新を2年前に済ませており、その後1回転居されています。

仕事場からだいぶ遠いところに転居されており、その住所変更の申請をしたのが

数ヶ月前という状況でした。



ちなみに引越理由は「職場から歩けるところに住みたい」です。

勤続10ヶ月くらいということでした。



この内容から推測できることとして・・・



2年の間に1度引越をしており、更に今回引越をしようとしています。



免許証の申請から見ると、引っ越したのが3ヶ月前、転職が10ヶ月前という風に

読み取れますので、なぜわざわざ仕事場から遠いところに引っ越したの?という

ことが疑問として出てきます。不可解だ。うがった見方をすれば、引っ越したばかりで

やらかしてしまい、次の家を探しているという可能性もあります。



ただ、申請した日と引越をした日は違うということも言えます。もし申請をせずに

転職する前に引っ越していたということであれば、話のつじつまは合うのですが、

今度は「免許の住所更新をそんなに長期間放っておくだらしない人」という疑惑が

芽生えてくるわけです。



いずれにしても、あまり良い内容ではないですね・・・。



札幌3棟目&7棟目の管理会社さん的には「転居の多さが気にならなければ普通に

審査に通ると思いますよ」と。まあ保証会社さんが通ってくれるなら良しとします。

通らなかったらどうしようかねー・・・。札幌も雪が積もり始めていますので、

できればこのお客様で決めてしまい、満室で年を越したい気持ちはあります。

でもそれで後々辛い思いをするのでは本末転倒。悩みます。



とりあえずは保証会社さんの審査が通るか、というところが急務ですね。

審査の結果を見て考えたいと思います。



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posted by ひろ* at 10:01 | Comment(0) | 札幌5棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年12月04日

金銭消費貸借契約を締結してきました。

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東京7棟目の悲劇の再来はなくて済みそうな雰囲気になってきました。

東京8棟目(仮)、金銭消費貸借契約までたどり着きました。



先週のお話ですが、大きめな借地である東京8棟目(仮)の融資本申込を金融機関さんに

してきました、ということを書きました。金融機関さんのお話によると、この段階で既に

本部の承認は貰っており、売買契約書がないと申込ができないから、というだけですと

説明を受けておりました。ですので、本来ならこの融資が本部で今からNGになるという

ことはないはず・・・です。



でも、どうしても東京7棟目の悲劇が頭をよぎってしまうんですよねえ。だからどれだけ

大丈夫と言われても、本当に決済するまでは安心できないというところがあります。



先週の月曜に本申込をして、金曜日に金銭消費貸借契約。そのスケジュールを申込をした

段階から言われていました。そんなに心配しなくても大丈夫なはずなのですが、やはり

不安になることは否めません。



ですので、木曜日に金融機関さんからお電話が来た時「金曜日は予定通りで良いですか?」

と聞きました。OKということでしたので安心はしましたが、まだ何となく不安だなあと

思う気持ちはあります。決済が終わるまで何が起こるかわからない・・・。

疑心暗鬼になっております。



そんな気持ちを心の内に秘めながら、嫁ちゃんと一緒に売買契約に向かいました。

今回は個人で購入します。嫁ちゃんは連帯保証人になってくれます。感謝します。



ちなみに、なぜ個人で購入しようと思ったかと言うと・・・



・今回ご融資いただく金融機関さんのエリアを考慮

 →東京法人は自宅と異なる場所に本店登記しており、対象エリアから大きく外れるので

  個人の方が融資審査を通しやすいだろうと判断

・地主さんが審査しやすいように考慮

 →東京1棟目の購入時に、お寺さんの借地を管理する不動産会社の担当者の方から

  「法人だといきなり代表の名義が外国人に変わったりする可能性があるから、

   審査を厳しくしないとなんすよ。檀家さんの目もあるし。」と言っていたため



という2点があります。あまり個人で過剰に収入を増やしても仕方がないのですが、

私は比較的小ロットの物件ばかり買っているので、税務的にも何とかなるだろうと

判断してのことでした。



特に大きな問題もなく、30分ちょっとで金銭消費貸借契約は終了。

決済に向けて、あと1点だけ不足している資料を準備しなくてはなりません。

先行して電話で手配は済ませたので、本日書面での手続きをしてきます。

これで金融機関さん側の手続きはほぼ完了です。



並行して、借地契約だったりリノベーションの手配だったりと、やらなくてはならない

ことがあります。今後はその辺に注力し、金曜日の決済を迎えたいと思います。

無事に決済まで進めますように。



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posted by ひろ* at 07:37 | Comment(0) | 東京8棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年12月03日

仙台大家の会のオープンセミナーと懇親会に参加しました(講師として)。

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昨日予告した内容とはちょっと別の話になりますが、仙台大家の会オープンセミナー

僭越ながら講師として「遠隔地融資」の実例をテーマにお話をさせていただきました。



仙台大家の会の現地世話人、菅原さんから「ちょっとセミナーで話して貰えませんか?」

と言われたのが9月くらいだったかと思います。正直、身内のセミナーとかで実例を

話すことはしていましたが、オープンセミナーみたいな場で話すということはあまり

やりたくなかったので、気は進みませんでした。準備する時間と講師をすることの

メリットとが釣り合わないし、別にセミナービジネスをしているわけでもありません。

講師をやれるほどの器も経験が自分にあるとも思っていません。周りの人に助けられて

ようやく死なずにやっていけているだけだと実感しています。



ただ、菅原さんには仙台1棟目に関する話で色々とお世話になっておりますし、一緒に

沖縄視察に行ったり、仙台に行くと飲み会して貰ったりしており、義理もあります。

受けた恩を返す必要があるだろうと思ったので、今回は恩返しのために引き受けることに

しました。勿論、ギャラも貰う気はありません。菅原さんからはギャラいくらですかと

確認されましたが、恩返しでギャラを貰うのはちょっと違うと思ったのでタダでいいと

伝えた次第です。そうすれば参加費も安くなるでしょうし。



しかし夏休みの宿題をギリギリにならないと開始できない私。セミナーの資料が

完成したのは、菅原さんに迎えに来てもらう15分前でした(汗)

そのせいで昨日のブログを飛ばしてしまい、失礼しました。



スライドにいろいろと小ネタは仕込んでおいたのですが、よしゆきさんからは

「東北は反応が薄い」「笑いが取れない」という情報を入手してしまい、あまり変な

ネタっぽいのは入れない方がよかったなあと後悔。菅原さん曰く「東北人はシャイで

セミナー聞く方もエンジンがかかるのに時間がかかる」ということでした。

そうか、そんな地域性もあるのね・・・。



資料をまとめていてわかったのは、ここまでいろいろと何とか融資を付けて購入したり

することができた背景には、周囲の仲間からの紹介や協力が強く作用しているのだなと

いうこと。どこの金融機関さんに行くにも、やっぱり紹介から入っているんです。

金融機関さんの警戒心を解き、こちらに協力的になってもらうためには、既に取引を

している方に協力して貰うのが一番早いです。



幸い、仙台には仙台大家の会の重鎮、菅原さんがいます。大家の会のメンバーの皆様は

菅原さんに相談して、話を聞いてくれそうな担当者さんに繋いでもらうべきと思います。



その後の懇親会ではビンゴで1番になり、スーファミミニを貰っちゃいました。

今年の運は使い果たした!(あと1ヶ月で終わるからいいけど)



懇親会では、セミナーを受講された方から個別に「勉強になった」などの言葉をいただき、

私のようなスマートさに欠けるドタバタした人間のしょうもない話であっても、多少は

お役に立つことが出来たのだなとほっとしました。お声がけいただいた皆様、ありがとう

ございました。



二次会まで含め、長時間に渡る年末のイベント。とても楽しかったです。

そしてセミナー講師なんてやっぱり柄じゃないやということで!



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posted by ひろ* at 11:09 | Comment(0) | セミナー/懇親会/交流 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年12月02日

ブログ更新お休みのご連絡・・・(次回予告あり)

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現在11位です。夏休みの宿題は終わる直前にならないと手が付けられないやつでした。

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東京7棟目の悲劇の再来はなくて済みそうな雰囲気になってきました。

東京8棟目(仮)、金銭消費貸借契約までたどり着きました。



・・・という話を書こうと思ったのですが、本日の仙台大家の会のセミナー準備で

いっぱいいっぱいになってしまっているため、ブログ更新はお休みさせていただきます。

明日書きますね、この話題。



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posted by ひろ* at 10:41 | Comment(0) | 日記 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする