取引業者さんへの贈り物のススメ。

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昨日はお歳暮の調達をしておりました。毎年書いてますけど、お世話になった業者さんに

お歳暮送ってみてはどうでしょうか？



私もふと気が付くと、今年は３棟売って（うち１棟はまだ売契）６棟購入してました。

（こんな時期に買うなんて馬鹿なんじゃないの？という意見は甘んじて受け入れます）

当然ながら、これだけ色々やるとなると、管理会社さんや仲介業者さんなど、

今までお付き合いしていなかった業者さんとのかかわりも増えてきます。逆にこれまで

取引があったけど、売却によって取引なくなっちゃった、というパターンもあります。



私の場合は、札幌４棟目の管理会社さんとは完全に取引がなくなってしまいました。

できれば復活させたいところなのですが、新築の値段がもう少しこなれてこないと

それは難しいのかなと思っています。新築建てるのが得意な会社さんですので。



逆に札幌６棟目、富山１棟目の管理会社さんとは新規に取引が始まりました。

札幌６棟目は売買仲介、管理、リフォーム全般を、富山１棟目も同様に売買仲介、管理、

リフォームをいただいております。今は関係を作る時期だからそれでいいと考えます。

（将来的には相見積とか取ってコストを落としていくことをする予定）



札幌７棟目は以前売主さんをグリップしきれずに取引不成立になってしまった時の

元付業者さんが「あの時にご迷惑をおかけしたので、一番に情報を持ってきました」と

いう触れ込みで出してくれた物件でした。いろいろ経緯もあり、管理は別の会社さんに

お願いしましたが、こちらの会社さんとも末永くお付き合いをしていきたいと考えて

おります。



東京６棟目はいつも管理をお願いしている管理会社さんからの購入。

東京８棟目は家の近所の地場の不動産業者さんから２度目の購入。

ここは引き続き関係を強化していきたいという思いがあります。



東京７棟目は新規の業者さんからの購入ですが、おそらく今後も同様の物件が出るかは

ちょっと怪しいなと思っているので、そこまでお付き合いは深めなくてもいいかな、と。



あとは東京８棟目のリノベをお願いする業者さん。新規ではなく、３度目の依頼です。

今後もきっと仕事をお願いする機会があると思いますし、何より既にお歳暮を頂戴して

しまっているという。



それだけお付き合いしているところがあるし、それらの会社さんからお中元が来るという

現実がある以上、同じようにお中元を返した方がいいんじゃないか、と思うわけです。



お中元は相手が業者さんなら当たり前じゃない？別に無理に返さなくていいよね？

まあ大半の人はそういう考え方になると思います。でもそこで人と違う考え方をして

お歳暮を返す、もしくはこちらから率先して送るということをすると、送られた側は

どう感じるでしょうか。きっと目立つでしょうし、嬉しいと思ってくれるはずです。



人と違うことをして目立ち、相手に対して印象を残す。そういうことをすることで

また新しい何かが生まれたり、今までよりワンテンポ早く思い出して貰えたり。

きっといいことがあると思うんですよね。



というわけで、是非お歳暮を贈りましょう。贈られた側も喜ぶし、その金額以上の

いいことが返ってくる可能性があると思います。まあそもそも、見返りを求めてと

いうよりは、相手に喜んでもらえるというところをメリットと思うべきなんですけどね。



私も昨日、お歳暮を調達しておりました。あそこの会社はオーソドックスに、

あそこの会社は人数が多いからドカッと入ったものにしよう、あそこの会社は

笑いがわかるから見た目のインパクトを重視しよう、など各社の特徴を考えながら

選んでみたつもりです。喜んでくれるといいのですが。



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金曜日の新規物件取得に引き続き、東京２棟目の借り換えの本部承認が出ました！

８月から始まっているこの話、スローペースですがようやく形になりそうです。



借り換えに関しては（主に私の中で）紆余曲折がありました。

ちょうど某サラリーマンに優しいカタカナ銀行さんで借りて５年が経過した際に

懇意にしている家の近所の金融機関さんから「そろそろ違約金なくなりますよね？」と

借り換えをご提案いただいたのが６月だか７月だか。他の物件を持ち込んだ際に、

そんな話をしていただきました。



そこから本格的に検討を開始し、他の取引行さんにも声をかけて検討いただきました。

「一発勝負で一番条件がいいところに決める」「金利競争はさせない」というお話で

各行にご提案をしていただきました。そして一番良い提案だった、当初ご提案を

してくださった金融機関さんに決定。ありがたい話です。

（その時のブログはこちら）



決定後に、私が個人でやるか法人でやるかをいろいろ迷い始めたところがあり、

それにだいぶ金融機関さんを巻き込んでしまったのが、ここまで遅くなった理由です。

私がサクッと決めてたらここまで引っ張ることはなかったのだと思いますが・・・。

迷いまくっていた頃のブログはこことかこことかこことかここを参照です。



まあそれ以外にも、やれ東京６棟目だ東京７棟目だ、富山１棟目だ、形にならなかった

仙台物件や札幌物件だとか、サラリーマンの仕事もバタバタしてきたとか、いろいろな

要因があり、私自身が借り換えのところにあまり力を注げなかったというのもあります。

あとは不義理にならないよう、カタカナ金融機関さんにも金利引き下げの提案はないかと

確認をしてみたり。こちらは多少ありましたが、今回ご提案いただいている引き下げより

魅力がない内容だったので、無しにしました。



あとは、金融機関さんからも「団信はどうする？」「借り換え金額はどうする？」

といったお話が出てきていたのも、遅くなった要因の一つかもしれません。

一部の金融機関さんが「他の短期の借入と抱き合わせでやりましょう」と仰っていたのを

覚えていてくれたようで「他の分も合わせてやる話は考えなくていいですか？」と

問いかけてくださいました。ありがたく乗らせていただくことにしました。東京２棟目に

関連している短期の借入、全部長期にまとめていただきます。



そんなところで一通り話をまとめ、いよいよ金融機関さんの本部に稟議をあげる段階に。

窓口の担当さんから、融資課長さんにバトンタッチ。資料とかいろいろ用意しながら

話を進めてまいりました。何回か追加資料を求められ、なるべく早めにそれを準備してを

繰り返し、一通り本部から求められた資料がそろいました。



しかしそこからが妙に長い。１週間経っても金融機関さんからの返事がありません。

うーん、なんか不安。大丈夫だろうか？



しびれを切らして、こちらから窓口の担当さんに状況確認の電話をすると「他店の応援で

今週は支店にいないから状況がわからない」と。直接融資課長に連絡してほしいと言われ

すぐ融資課長にお電話しました。



状況としては、その時点では以下の通りでした。

・ほぼ内諾は出ている状態

・事業団信をつけられるかどうかで本部側の判断が遅れている

・前面道路との合意書を出すことが融資条件になるかもしれない



もし事業団信がつかない場合は、金利は少し下がるということでした。私としては

どちらに転んでもそんなに困らない話なので、そこは静観するつもりです。



もう片方の前面道路の話。こちらは、前面道路が複数名所有の私道となっているので

そこの利用に関しての覚書は作られているのか、作られているなら提出してほしい、

という依頼でした。合意書と言うのは、掘削承諾書や私道の通行許可みたいな話？と

理解をしましたが、そういう意味なのかしら・・・。そもそも解釈が違ってたりして。



こちらは私自身も購入時にそういった話は聞いておりませんので、取り急ぎの回答は

「なさそう」としました。しかし、可能な範囲で存在の有無を調べてほしいという

ことだったので、町内会長（同じ私道に接しています）にそういった合意書を地域で

作っているかを確認してみようと思います。



もしないことがわかれば「ない、と本部に回答する」と言ってましたので、融資判断には

大きな影響はないものと期待しております。



この時点では、前面道路の話はまだ条件になっておりませんでした。

しかしこの翌日、担当さんから連絡があり、団信の取り扱いはまだ検討中になるが

融資自体は内諾とし、条件として前面道路の合意書という結論が出たという連絡を

いただきました。



条件を達成できない（＝前面道路の合意書はない）となった際にどうなるのか？

という点は気がかりですが、まずは内諾がきちんと出たことにほっとしました。

ちまちまとした借入もこれでつぶせるので、月１１万くらいキャッシュフローが

改善する計算になります。まあその分、短期借入を長期にするという意味では

債務は長期的に増えることになりますので、そこは微妙ですけどね。



これで、この金融機関さんからは、東京３棟目、東京５棟目に続いて東京２棟目も

お世話になることになりました。メインバンクと言っても差し支えないでしょう。

ざっと計算してみたら、以下のような分布になりました。



金融機関Ａ：東京１棟目（１棟３部屋）

金融機関Ｂ：東京２棟目、３棟目、５棟目（３棟８部屋）

金融機関Ｃ：東京８棟目（１棟７部屋）

ノンバンク：東京４棟目、東京６棟目（２棟８部屋）



ギリギリでＢがメインバンクって感じですね（笑）

ちなみにＡとＢは信用組合、Ｃは信用金庫です。



カタカナ金融機関さんは抵当権抹消書類を出すのに１ヶ月くらいかかると思うので

そのタイミングでとなると、この借り換えはたぶん来年になるだろうなあと考えて

おりました。ただ、借換先の金融機関さんは「２番抵当でつけて実行して、抹消書類が

出て抹消されたら１番手に繰り上がるってことでいいんじゃないかな」みたいな

なかなかワイルドなことを言っていたので、もしかしたら年内実行かもしれません。

果たしてどうなることやら。



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決済＆借地契約締結が完了し、正式に運営スタート！

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東京８棟目、無事に決済してきました。ここからが大変だろうと思いますが、まずは

借地権の所有権を得ることが出来て良かったです。



昨日は会社をお休みして、終日決済に対応しておりました。



まずは朝一番で税務署に行って納税証明書の取得。未納は当然ながらありませんでした。

税務署って、なにもしてなくてもなんとなくそわそわしちゃいます。落ち着かないです。

あと、法人の納税地でしか納税証明書を取得できないのを何とかしてほしいところです。

今回は個人だったので家からそこそこ近い場所で取得できましたが、東京法人になると

本店所在地がちょっと遠めなので、そこの納税証明書を取得するのは面倒・・・。



納税証明書は金融機関さんから求められていたものでした。

「委任状を家に取りに行きますので、こちらで取得しておきますよ」と言っていただいて

いたのですが、私が出張続きで家にいなかったので、自分で取りに行くことに。

まあこれもやむなしです。まだまだ社畜してますんで（笑）



無事に納税証明書を取得した後は、いざ決済のために金融機関さんへ。

私も一応１０分前に到着していたのですが、既に関係者の方は全員そろっておりました。

今回の物件の元付となった仲介業者さんの専務と担当、売主の法人さんの社員２名、

所有権移転を担当する司法書士さん、抵当権設定を担当する司法書士さん、そして私。



司法書士の先生は、できれば自分のところの先生を使ってほしいという金融機関さんと

いろいろな方に義理があるので司法書士の先生をこちらで選ばせてほしいという私の間で

やり取りがありましたが、最終的に所有権移転はこちらの先生、抵当権設定はあちらの

先生でやりましょう、ということで決着しました。



東京だと、ぱっと頭に浮かぶ司法書士の先生が３名ほどいらっしゃいます。

できれば各先生に仕事を依頼したいのですが、今回は元付業者さんとも面識がある

先生にお願いすることにしました。ここの元付物件を購入するのは東京５棟目に続き

２回目で、前回の時も同じ先生にお願いしています。だから今回も同じ先生が良いだろう

という判断をしました。



処理が終わるまでの時間、結局一番しゃべってたのは私・・・（汗）

金融機関さん紐づきの司法書士さんに「すっかり楽しいお話を聞きに来ただけになって

しまいましたが、ありがとうございました」と言われてしまいました＾＾；

あとは関係者各位に仙台のお土産を渡したり。お土産を渡すとその場が和みます。



売主さんに着金を確認いただき、関係各所への現金の手渡しも完了。

【写真】

すごい鍵の束を受け取りましたが、実際には現時点で５部屋しかありません。

ＦＢに載せたら「でかいの買ったね〜！」と言われましたが、でかくないです（笑）



午後の地主さんとの契約までまだ時間があるので、いったん解散しました。



私は解散後にそのまま金融機関さんの会議室をお借りし、保険代理店さんと火災保険の

契約を締結。こちらもいつもお願いをしている代理店さんなので、私のオーダーの内容は

熟知いただいております。今回も２週間前くらいに概要書だけ送って、いくつかの

ヒアリングを受けたら、５年契約１年払でローンの残債を賄えるくらいの評価額、

家賃保険付きで電気的機械的特約と施設賠償責任特約付きの保険契約書、そして

クレジットカード払の申込書が出来てました。

信頼している方なので、ノールックサイン（よい子は真似しないでください）。



そこから家に戻って準備を整え、今度は地主さんのもとへ。借地権の譲渡契約の締結と

土地の賃貸借契約の締結をしてきました。今回の地主さんもお寺さん。これでお寺の

借地は３度目です。東京１棟目、東京３棟目の一部、そして今回の東京８棟目。

借地面積は３棟あわせて１００坪近くになります。一部の不動産仲間から「大地主」

ではなく「大借地人」だよね、とニヤニヤしながら言われました（笑）



手続そのものはつつがなく終了。ただ、こちらが出したリフォームの内容が増改築に

相当するという判断があったため、その見解については引き続きの意見交換が必要に

なりそうです。もしそうなった場合の資金繰りなども考えなくてはなりません。

リフォーム費用が上振れして、増改築承諾料も上乗せになると、資金計画に関しては

けっこう変わってしまうので痛いところです・・・。



リノベやコンセプト、募集方法、地主さんとの費用負担のやりとりなど、いろいろと

課題は山積みですが、一つ一つ対応していきたいと思います。幸いにして、今のところ

富山１棟目以外は落ち着いていますので、富山１棟目と東京８棟目の立ち上げに注力して

いきたいと思います。



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賃貸募集の条件見直しとポータルサイトへの掲載内容訂正。

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富山１棟目、管理会社さんと連絡を取り、ネット掲載の内容変更を依頼しました。

これが入居者獲得のきっかけになればいいのですが。



富山１棟目の募集に関して、先日のブログで書きました通り￥、ネット募集の条件が

あまりよくないのではないか、という疑惑を抱くようになりました。

まあ、募集開始から３ヶ月でようやく条件の確認をしているあたりが、私のチェックが

甘いところであると自覚はしております・・・＾＾；



ふと思い立って、ネットにどう掲載されているのか、物件名でググってみました。

するとトップに出たのはＣＨＩＮＴＡＩのサイト。開いてみると、あれあれ〜？と

思うことがいくつかありました。



まずはこのスクリーンショットをご覧ください。





私が気になったこと・・・



・８部屋中７部屋が空室で３部屋は角部屋なのに、募集サイトに出ている情報のどれも

　「角部屋」のアイコンがＯＮになっていない

・「バス・トイレ別」がＯＮになっていない



前者はともかく、後者は深刻です。今や、１０人中８人がチェックを入れると言われる

バス・トイレ別を入れた時に検索されないなんて、いくらなんでも致命的すぎません！？

これはダメでしょー。そりゃ反響も少ないと思います。



更にもう一つ気になるところがありまして。

駅までとても徒歩で歩けない、周りは田んぼばかりのアパートなのに、敷金２ヶ月！

いや、これもダメじゃないかと私的には思うのです。ある程度稼働が上がってきてから

２ヶ月にするなら別に悪くはないですが、今は一部屋でも早く埋めて収益化を図る時期。

ゼロゼロにしてもいいんですが、とりあえず１ヶ月に減らすくらいはしておかないと、

ちょっと微妙ではないかと思うわけです。



そんなことを思ったので、まずは管理会社さんの賃貸募集担当の人にお電話しました。

賃貸募集サイトはどこに掲載しているか確認すると、アットホームとホームズとのこと。

たぶんＣＨＩＮＴＡＩはアットホームあたりから連携されているのかなと思いました。

できればＳＵＵＭＯにも対応してほしいところですが、まあそこは今回は言いません。

会社としての契約と言う話もあると思いますし。



今回調べた２点の報告をすると、あれ、そうでしたか、すみません、的な反応。

ひとまず、検索条件を一通りチェックしなおしていただくということになりました。

敷金も特に減らすことによるデメリットもなさそうですので、減らして貰いました。

頼みますよー。



そして本日、更新されたかな〜とアットホームを見てみました。

確かにバス・トイレ別はチェックが入っておりました。よしよし。

しかし、まだ微妙なところがありました。写真が掲載されていたりいなかったり、

駐車場代が無料になっている部屋があったり、室内洗濯機置場がＯＮになってなかったり

品質がどうも均一ではないのが気になります。ちゃんと掲載された後、各部屋で比較を

取っていただきたいなあ・・・。今日もう一度電話しよう。



札幌ばりにゼロゼロで広告料１ヶ月分つけるとか、そのくらいやってもいいんですけど

まだそこまで攻めなくてもいいかなと思う私もいます。繁忙期に合わせて打ち出しても

遅くはないかな、なんて。あと決して都会と言えない場所で、管理会社さんにいきなり

劇薬を投入するとショック死しないかと心配なもので（笑）



体系立てて改善活動が出来ていないのが弱いところですが、今後も思いついた時に

確認していきたいと思います。



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ペット可アパートへのリノベーション打ち合わせ。

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東京８棟目（仮）のリノベーションの打ち合わせを建築士さんのところでしてきました。



もういくつ寝ると決済日？あと１つ寝ると決済日。地主さんという不確定要素を

抱えながらの怒涛の展開です。どうせ怒涛なら、リノベまで含めて怒涛の展開で

一気に終わらせたい腹積もりになっております。なんせ、３月末まで本体購入部分は

金利のみ払いの据え置きなので、その間にある程度決めて返済はできるようにして

おきたい、という腹積もりがあります。



となると、とにかく早め早めに動きたい。ということで、建築士さんと打ち合わせて

早めにリノベーション工事に入っていただくべきと思い、決済前に会話をすることに

しました。



こちらの建築士さんは、リノベ資金の調達のために信販会社さんを消化敷いてくださると

いうところもあり、資金調達しやすいのもメリットです。かつ、ご本人も賃貸物件を

所有しており、オーナーの気持ちや競争力のある間取りに理解があるのもいいところ。

東京３棟目、東京４棟目のリノベも手掛けていただいているので、安心して任せることが

できるときたもんです。



買付を入れた後、一度現地を見てもらっていました。東京３棟目、東京４棟目に比べて

状態がいいのでやりやすいということ、しかしアパート部分は私が想定していた金額

（１部屋１００万×４部屋＋外壁１００万＝合計５００万）だと厳しいよということで

少し予算をアップさせざるを得ないだろうということは覚悟しておりました。



打ち合わせ前に見積が提示されましたが、アパート部分は思っていた金額の２倍近く。

うーん、正直ちょっと厳しいなあと思いましたが、ここで費用をかけておくことで

故障などとはむこう１０年くらいは無縁になるのは理解できますので、多少高くても

お願いした方がいいんだろうなあとは思っています。



実際、東京３棟目と東京４棟目は２年経過しようとしてますが、設備トラブルゼロ。

入居も安定しておりますので、そこは信頼できます。



ただ、返済比率は６０％半ばくらいまで上昇してしまうので、その分は家賃を高めに

とれる部屋を作り、収入を増やしてうまいことやるという方法が良いのだろうと

考える次第です。やはり多少高くてもニーズがありそうなペット多頭飼い可能物件を

うまく作りこんでいくべきかな、と。



出していただいた間取り図面も、全部屋１ＬＤＫでほぼすべての部屋に独立洗面台。

３０平米前後面積を取れているので、競争力のある間取りではないかと思いました。

サッシ以外全部新品みたいな現場になるので、ほぼ新築と言っても過言ではないかと。



工事の期間についてもイメージを教えてもらいました。アパート部分の方が間取りなど

ガッツリいじる関係上（元が２ＤＫだったのを１ＬＤＫに変更するために、ぶち抜くだけ

ではなくいろいろ変更する想定です）時間がかかり、少なくとも１月いっぱいは工事を

することになるだろうと。２月に募集できるかな？みたいな感じです。戸建→アパートの

変更工事はできる範囲で並行で動く（と言ってた気がする）ことで、３月の募集には

間に合わせようという形です。



１２月中に内部の解体をして、内装は１月から入るというプランでした。

ということは、１２月中に一通りの内装の方向性を決め、かつ物件名や外壁の色合いも

確定させる必要があります。床材をどうするか、ペット向きの設備を入れるのか、等。

いろいろと急いで考えないといけないことがいっぱいです。



イメージ的には、外に水道があるので、そこはペットの足洗い場として開放して、

各部屋の床は少しざらつきのあるフロアタイルを採用することを考えております。

犬はつるつるした床だと滑りやすいということでしたので。



わんこ中心になる可能性を考え、騒音について少し軽減できる方法はあるか相談して

みましたが、やはり犬の鳴き声を木造物件で防ぐのは難しい、と。ＲＣにしたところで

けっこうガッチリ防音しないと犬の鳴き声はトラブルになります（過去に札幌４棟目で

ＲＣでも犬の鳴き声が原因で退去に至った事例がありました）。ここはお互い様と

いうことを入居時に伝えることで回避して貰うしかないかな、と思っています。



ちなみにこの話を犬と猫を多頭飼いしている友人に話したところ、他の部屋の犬が鳴く→

猫がびびって走る→犬がつられて鳴くの連鎖が起こって大騒ぎになるのではないかと

心配してました。うん、確かにそう言われると悩ましい・・・。でも技術的に木造だと

どうしようもなく、コンセプト自体変えるという話になってしまいます。気になるけど

全てを満たす住宅を作ることが出来ないので、そこを納得していただける人のみの

ご入居と言うことにするしかないかなと・・・難しいですね。



資金調達の会話もしました。１５年１．９％で信販会社さんを使えるということなので

そちらの事前審査をかけてみよう、ということで申込書をその場で書きました。

事前審査が通れば本審査もほぼ間違いなくいけるよということでしたので、まずは事前が

通過することを祈りたいと思います。



本当は２棟分まとめて信販会社さんで引きたかったのですが、そこは難しいとのこと。

なぜなら１０００万を超えると抵当権設定だなんだと面倒なことになるからです。

なので、そういう手間がかからない分だけ今回は融資を引っ張ることにしました。

残りについてはまた追って考えます。



鍵の受け渡しなどだいたいのことは決めましたので、あとはこちらでプランをしっかり

練ってぶつけ、予算の範囲でできることを採用して貰うといったところでしょうか。

やることいっぱいですが、頑張りますよー。



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