東京６棟目、無事に申込をいただき満室達成！

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東京６棟目、最後の１室にお申込をいただきました。これで東京物件はリノベーションが

終わっていない東京７棟目、東京８棟目を除けば満室になりました。



東京の物件は全部で８棟２８室あります。

このうち、リノベもせず売却することにした東京７棟目が２室、これからリノベする

東京８棟目が７室あるため、現時点で募集可能な部屋は全部で６棟１９室だけです。



直近で購入した東京６棟目が全空だったので４室、それと東京３棟目で退去が出たので

９月の終わりの時点で１室が空室として残っておりました。



東京６棟目に関しては立地が良くリノベの出来栄えも上々。即募集可能であった２室は

１ヶ月程度で両方とも申込が入り、立地ってやっぱ強いなあと実感させられました。

このスピードで埋まるなら、次はもうちょっと強気の家賃にしてもいいんじゃないの？

などと思ったりもしたものです。



続いて東京３棟目も９月末で空きになってから１ヶ月程度で次の入居者様からの申込が

ありました。こちらは前回募集が瞬殺だったので、家賃が安すぎたと判断。７０００円

アップで募集しましたが、それでも１ヶ月で決まってくれました。この地域、１ＬＤＫは

意外と家賃取れるぞと再認識。



そして前オーナーが民泊をしていた関係で、その予約が終わるまで何もできなかった

東京６棟目の残りの２室も、予約がなくなる１０月の終わりくらいから順次募集に

入っていきました。こちらも反響は上々で、１室は１ヶ月前後くらいで申込をいただき、

残るはあと１室という状況が先日までの私でした。



そして数日前。

サラリーマンのお仕事で知り合った人の中で、唯一不動産投資のことをカミングアウト

している、プライベートでも仲良しな協力会社の社長さんからメッセージが届きました。

曰く、仕事上の付き合いのある人間が物件を探している、と。たまにあるんですよ、

このパターン。芸能関係の会社もやっている人で、そっち系の関係者の方で、

不動産屋さんを通すといろいろ言われて面倒だからと大家直接取引を希望する、と。

（あまりにも怪しい事情の時は断ります）



東京６棟目の空室を紹介したところ、検討したい、と。その紹介した人ではなく、

社長本人のセカンドハウスとして使いたいということでした。紹介したい人がいたのに

その人ではなく自分で申し込むとは（笑）



そのことを管理会社さんに話して、連絡取ってみてくださいとお願いをしました。

すると管理会社さんから「申込が入りそうなんです」との発言が。あれれ、これはもしや

ダブルブッキングになる！？



その半日後くらいに本当に申込書が届きました。上場企業に勤務する方です。

これは申し分ない申込人ですねえ・・・。



義理のある社長と一般の優良申込人。

社長側は家賃２０００円ＵＰで礼金ゼロと言う形になっているので、見た目の利回りは

こちらの方が上です（とはいえ売るつもりはないですけど）。かたや一般の申込人は

礼金をいただける形になっているので、一時金を得るならこちらの方が上です。



人間関係を取るか、安定感を取るか！？



管理会社さん的には、一般の申込の方を優先したいような雰囲気を醸し出してます。

理由を聞くと、この社長から紹介されたお客様の中に、退去時にごねて精算金を

払わなかった人がいたり、短期で退去してしまったりする人がいたため、どうにも

良い印象がない、と。まあそれを言われると確かにね（苦笑）



その話を社長にしたら「じゃあ迷惑かけてる分、こっちで立替払いしますよ」と。

「紹介した責任もあるから、そこはきちんとさせてもらいますんで」と言う話をして

いただきましたので、そういうスタンスで対応してくださるなら、社長に貸しても

きちんとした対応をしてくれるに違いない、と判断しました。



というわけで、大変勿体ないなあと思いながらも、一部上場企業勤務の方に関しては

お断りの連絡をしていただき、社長に入居いただく方向で動きはじめました。

この状況でのキャンセルはさすがにないと思いますので、東京６棟目の最後の１室も

これで埋まったと思って良いでしょう。



これで東京は募集できる部屋は満室になりました。

募集できるお部屋で残っているのは、札幌３棟目の１室と富山１棟目の７室。

週末は富山にテコ入れに行ってきます！本気出すよー。



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自宅にいいかも？都内の築古ビルを内覧してきました。

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東京で気になるビルの売り情報が出てきたので、内見をしてきました。



自宅から２駅程度都心側に進んだ駅から３分程度のところにある物件。

耐用年数はギリギリ超過していないくらいの古い物件で、幹線道路沿いに立地してます。

計画道路にかかっており、将来的に土地の一部が収容されてしまう問題がありますが、

まだ事業が決定したわけではないので、当分は今の状態で使えるものと思われます。

店舗・事務所と住居の混合物件で、住居部分の間取りはファミリー形態です。

現況は全空ということでした。



利回りはそこまで高くないのですが、それでも都内で幹線道路沿いで８％以上取れるなら

とんでもなく悪いとは思いません。ファミリー部分の面積も大きいため、場合によっては

自分で住んでもいいなと思える感じでした。



図面だけ見て妄想していたのは、自宅として利用して住宅ローンを使うことです。

住宅ローンなら耐用年数の縛りは割と緩くなりますし、金利も期間も優遇されます。

今の自宅から２駅で近いですから、金融機関さん的にもステップアップの住み替えと

見てもらえるでしょうし、実際に住むなら今の最寄駅よりグレードが高い駅になるという

メリットもあります。間取りもいい感じで利用イメージがわきやすかったですし、

店舗部分の家賃で住居費を賄えれば、住宅ローンの支払もほぼなくなるはずですので

結構メリットがあるなあと思った次第でした。



早速問い合わせして、会社の帰りに現地を内見してきました。



リフォームは全面的にやり直しで、１０００万くらい見ておいた方がいいと言われて

おりましたので、けっこう構えて現地に行ったのですが、なんてことはなく普通に

表層リフォームすれば十分じゃないの、という感じでした。確かにちょっと古めの

設備もあるけど、そのままでも何とかなりそうな気がします。



店舗にまだ残置物があったり造作が残っていたりしていましたが、それも原状のままで

購入してほしいとのこと。相続で取得した物件で、オーナーさんは管理会社さんに管理を

丸投げをしていたようで、あまり詳しいことはわかっていないということでした。

とにかく手切れよく、現状有姿・瑕疵担保免責・確定測量無しで買ってほしい、と。

大丈夫です。そういうの得意です（笑）



よく歩いている街なので、だいたいのイメージはつかめました。想定している家賃も

店舗部分こそよくわからなかったものの、住居部分はだいたい私が考えていた家賃と

元付の仲介業者さんが査定した金額は似たようなところに落ち着いておりました。



営業マンの方の対応も良く、いろいろと細かい話が聞けました。

街の老舗の不動産屋さんが管理会社として入っていたようですが、そことの酷い話も

ちょこっと聞かせていただき、あの不動産屋さんとは絶対取引しないぞと心から

思った次第でした。



３階まで階段で登らないといけないので、老後まで考えると今の物件が住宅として

正解かと言えばノーだと思います。でも、どっちにしても計画道路がかかっているから

ずっと住むというわけにはいかないでしょう。計画道路が通った段階で、隣地に売却して

出口を取ればいいと思います。そこからまた終の棲家を探せば良いでしょう。



条件がいいようで、他にも購入希望者はいるようです。すでに買付も何本か入っており

売主さんに持っていくタイミングをはかっているということでした。持っていく前に

内見できてよかったです。とりあえず私も買付を入れました。あとはどう判断して

いただけるか、だと思います。そのためには融資を事前に固めておかなくては！



すぐに電話で東京２棟目の借り換えをやってもらっている金融機関さんに電話して、

この物件の話をした上で、３０年以上融資を引かせてほしい、住宅ローンでも

構わない、そしてとにかく最速で支店でまとめてほしいということを伝えました。

以前このパターンで痛い目を見たことがあるので、今回は支店に出向いて複数の

担当の方にこの話をしたいと思っております。



自宅住み替え計画としてもいいし、収益としても悪くない案件。

なんとか競争をモノにしたいところですが・・・さてどうなることやら。



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抹消書類が作れない状態では繰り上げ返済はできません、だと！？

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先日のブログでご報告をした東京２棟目の借り換え、諸々の手続きを進めております。



まず、借換先の金融機関さんと、今後の進め方の打ち合わせを電話でしました。

流れとしては「司法書士さんの決定」→「金銭消費貸借契約」→「融資実行」という

流れになります。



最初に抵当権設定登記を行っていただく司法書士さんを決めなくてはなりません。

顔なじみの司法書士の先生は３人くらいおりますので、そのうちのどれかの先生に

お仕事をお願いしたいところです。私としては、東京６棟目でお願いする予定だった

先生に依頼したい気持ちがあります（東京６棟目は金融機関さん指定の司法書士の

先生以外を使うことが認められなかったため）。しかし、金融機関さんとしても、

自分のところの付き合いのある先生を使ってほしいと言いますので、ここは綱引きが

必要になります。



今回の金融機関さんの場合は、絶対にうちの先生を使ってくれと言うスタンスではなく

できればうちの先生を使ってほしいんだけど、という柔らかいニュアンスでした。

ですが、むげにこちらの先生を使ってくださいで押し切るわけにもいかないでしょう。

そこで、相見積取りますという話にしました。金融機関さん指定の先生からもお見積を

いただき、こちらでお願いしようとしている先生と比較検討をしようと思います。



先生が決まってから具体的な実行の日程を決めるイメージだということでしたので

まずは両者の見積の結果を待ってみようと思います。



実行タイミングですが、金融機関さんとしては年内に実行したいということでした。

ただ、今回肩代わりの対象となるカタカナ金融機関さんは、抵当権の抹消書類の準備に

やたらと時間がかかることで有名です。およそ１ヶ月くらいかかることでしょう。

となると、この三半期で実行するのは難しいのでは？



その点を確認しましたが、やっぱり１２月中に実行しちゃうつもりみたいです。

２番抵当を付けておけばＯＫ、１番抵当が抹消されれば繰り上がりで１番抵当になるから

問題なし、みたいなことを言ってました。それ、もし私が別のことにお金を使い込んだら

大問題だと思いますが！？きっと通知預金みたいな形にして、その借り換えの用途以外に

使えないようにするとか、対策は打たれると思いますけど、けっこうワイルドなことを

言うもんだなあとびっくりした次第でした。



その他、こまごまとしたことを打ち合わせて、こちらの金融機関さんとの会話は終了。

続いて、借換元の金融機関さんの担当の方にお電話をします。



窓口の受付の方に借り換えに伴う一括返済を行いたいという話をしました。

その後しばらくしてから担当の方より折り返しをいただきましたので、本当はもっと前に

借り換えを実行させてほしいと言われていたのを、貴行の立場もあるからということで

しばらく待ってもらっていたこと、その間に貴行に対しても金利の見直しを依頼したが

借換先の提示した金利より１％近く高い内容しか提示がなかったこと、などを踏まえて

今回借り換えをすることにした、などといった内容をお話しました。こちらとしては

最大限きちんと義理を果たした上での借り換えであることを全力ＰＲです。



抹消書類が出てくるタイミングについては、やはり第一声として「１ヶ月かかる」と

言われました。まあきっとそう言われるだろうと思ってました。そこで、借換先の

金融機関さんは１２月中に実行すると言ってるので、抹消書類は後でいいので先に

一括返済だけさせてくださいと申し出てみました。



この申し出、先方からするとかなり想定外だったようです。「原則、抹消書類の準備が

整ってからでないと一括返済はできないのですが・・・」みたいなことを言ってました。

またまたそんな馬鹿なことを。返したいと言ってるのに返させてくれないってのも

おかしな話じゃないですか。きっと第三四半期に残高を減らしたくないからって、

そんなこと言ってるだけなんじゃないの？とうがった見方をしてしまいました。



ただ、あとで住宅ローンのＦＡＱサイトとか見てみたのですが、一部返済であっても

約定返済の日でなくてはダメとか、いろいろと制約はあるようです。システマチックに

融資をしている金融機関さんなので、システムから外れたことをすることに対しては

融通が利かないのかもしれませんね。



いずれにせよ、こちらとしては早く実行させてくださいということを言いたいのです。

片方は実行され、もう片方も実行されたままとなると、金利負担が大きいですから。

そういったことを説明して、抹消書類を待たずに全額繰上返済を先に行うことが可能か

確認してほしい、ということを依頼しました。



その話をした日の夕方、借換元の金融機関さんから折り返しの着信がありました。

上席に確認したが、抹消書類が整わないうちに繰上返済を行うことはできません、

という結論だったということでした。融通効かないというか、借換されるのが嫌だという

空気感がありありというか。まあそりゃ嫌だろうけど、金利が高いという戦略を

取っている以上、仕方がない部分もあると思いますけどねえ。



ともあれ、そこに関してグダグダ言ったところで結論が変わるとも思えません。

借換先の金融機関さんに本日にでもお電話でこの件を報告し、どう動く想定かを

確認したいと思います。おそらく三半期の成績もあるだろうから、１２月中になんとか

融資させてくれ、と言うんだろうなあ。



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富山１棟目をどうやって一日も早く埋めるかモードに頭が切り替わってきました。



昔持っていた、まったく埋まらない札幌２棟目をどのように埋めたか、当時を思い出して

考えてみました。とにかく自分でがむしゃらに営業して物件のことを認知してもらったり

できることはセルフリフォームで対応したり（営業のついでということで札幌に

泊まり込みました）、属性問わずでけっこう無茶な人を入れたり。そんなことを

した記憶があります。



富山１棟目でそういった努力は一切していないので、まあこれでは埋まるものも

埋まらないのは明白、といったところでしょうか。早急な対策が必要となります。



まず、この物件の認知度は現地で高まっているのか？各社はちゃんと他社ブツでも

営業をしてくれているのか？という点をきちんと知りたいと思っています。以前、

私が保有している富山県の某市は自社ブツしか紹介しないよと別の業者さんに言われた

ことがあります。あれが本当だとしたら、私が管理をお願いしている管理会社さんは

某市に店舗がないため厳しい戦いになっているのではないかと考えられます。あるいは、

もしかしたらその業者さんが管理を欲しいからそう言ったという可能性もありますので

その真実を自分の目で確認しなくてはならないと思っています。



そうなると、まずやるべきことは現場を知ることでしょう。現地に行って不動産屋さんを

営業して回ること。これが真っ先に必要なアクションプランになるのだと考えました。

できれば管理会社さんにも同行していただき、協力してやっているという雰囲気を出して

物件のことを印象付ける方がいいのだろうと思います。



広告料も今はつけていませんので、これをつけたらどうなるのか。

内装に関しては何か手を入れるべきなのか。

地域ならではの特色はあるのか。



人口数万人の地域での戦いは私もまだ未経験なので、何をしたらいいかを手探りで

感がなくてはならないのでしょう。がむしゃらさが足りておりませんでした。

オーナーがあまり気合を入れていない物件では、埋まるものも埋まりません。



今のところ、富山１棟目は外壁塗装とか故障個所の修繕とか内装のやり直しとか

いろいろとやらなくてはならないことがあります。優先度としては、まず既存入居者様の

顧客満足度向上を目指して、ウォシュレットの設置などを行うことにしております。

併せて、建物にダメージが入ると思われる漏水の修繕と融雪装置の設置を優先事項として

取り組んでいます。漏水は既存入居者様の部屋から入る壁の中で発生しているので、

入居者様との調整が必要になります。早くやりたいけど、なかなか時間が調整できずに

ずるずると後ろ倒しになっているのが気がかりです。



融雪装置については、以前のブログに書いた通り、前面通路の所有者さんとも話が

できるようになり、試しに設置してみて、どんな塩梅だったらいい感じになるのかを

調整していきましょう、という形になりました。態度を軟化させるように動いて

くださった管理会社様に感謝したいと思います。昨日の午後、現地で打ち合わせの上

設置を試みているはずなので、あとで話を聞いてみようと思います。



あとは管理会社さんとの打ち合わせも必要でしょう。

購入時に顔を合わせた以外はメールと電話でのやりとりが主となっておりますが、

実際に顔と顔を突き合わせて話をしないとわからないこともいろいろあると思います。

やっぱこういう時は懇親会ですよね。担当の人と飲み会やりたいです。



諸々考えると、やっぱり富山に行く頻度が少なすぎるかなと思いました。

札幌と違って地続きで行けるんだから、もっと頻繁に顔を出した方がいいですね。

今週末、ちょうど１日だけ空いている日があるので、日帰りで行ってくるかな？

管理会社さんの都合がつけばですけど。



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電気代がやたらと高いのはなぜだ？

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大変小さな話で恐縮なのですが、富山１棟目の電気代の高さが悩みの種の一つです。



何かと問題山積みな富山１棟目。東京８棟目と富山１棟目の立ち上げがこれからの

急務になる課題です。特に富山１棟目は超高利回りなので（とはいえ、ポールさんの

利回り１００％にはかないませんが）、埋まれば破壊力があります。お金をドブに

捨てているだけの状態なので、大変勿体ない！物件を買うとかそういう話をしている

場合ではありません。こちらを何とかしないと。



そんな富山１棟目に関しては、目下悩んでいることがあります。冒頭に書いた通り

電気代が高いのです。８戸の築古木造アパートなのに、電気代が月額８０００円とか

行っちゃうんですよ。似たようなスペックだった札幌１棟目（２ＤＫ×５戸）は、

共用部の電気代は１０００円にも満たない金額でした。なんなんでしょう、この差は。



考えられるのは、井戸水を汲み上げるポンプの電気代ではないかということです。

仙台１棟目には受水槽があり、これだけで５０００円くらい電気代を毎月食ってます。

富山１棟目のポンプにも似たような電気代がかかっているのではないか？と。



管理会社さんにこの点を確認していただきましたところ、予想は的中でした。

給水ポンプの契約（低圧電力）の基本料金が５７００円ちょっとという金額でして、

月平均８０００円程度というだいぶ高めな金額を叩きだしているようです。



これはどうにもならないのだろうか・・・。

確かに、入居者様からは井戸水の使用料を月次で頂戴しておりますので、それを考えると

これだけ電気代を払っても決して損はない内容になっています。しかし、今はなんせ

入居者様が１人しかいません。電気代だけで足が出てもおかしくないという・・・。



ぱっと思いつく対策としては、基本契約を引き下げられないかということがあります。

管轄は北陸電力なので調べてみましたが、たぶんこの料金表のページから推察するに

給水ポンプは５ｋＷなのでしょう。そうなると、変更の余地もないというか・・・。

この方向だと難しそうな気はしますが、管理会社さんに確認を取ってもらう方向で

お願いをしました。



設備交換はそれだけでインパクトのある数字になってしまうので、対応できません。

他にどんな方法があるか、今のところ想像がついておりませんが・・・

とりあえず電機の契約を見直せるかという観点からスタートしたいと思います。



冬になれば、融雪装置の利用も出てくるので、電気代は更にかかることが考えられます。

その点からも、やはり早く空室をある程度埋めないといけないなと思い直しました。

今までは他の物件のこともあり手が回っていませんでしたが、ここからは富山１棟目が

お金を生む体制を整えることにより注力していきたいと思います。１２月中に

東京８棟目のプランニングが終われば、富山１棟目に時間を割くことができるはず。



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