３営業日で融資内諾！難物案件に過去最速、金融機関さんに深く感謝。

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１４日の夜に内覧して、そのまますぐ買付を入れた都内築古ビルに関しての続報です。

東京で一番懇意にしている金融機関さんで、３営業日で支店レベルの内々諾をいただく、

という過去最速のご判断を頂くことが出来ました。



内見をした翌日、会社に行く前に金融機関さんに立ち寄りました。五十日の朝一番という

迷惑な時間にアポなしで出かけるというかなり困ったことをしてしまいましたが、

予告しようにも内見終了時点で金融機関さんの営業が終了していたので仕方ない、と

自分勝手な言い訳をして突撃。



９時前にシャッターの前で待機。９時にシャッターが開き、支店長と融資課長が

出てきたところを早速捕まえて、時間を取っていただきました。急な訪問にも関わらず

快くご対応をいただき、感謝いたします。



打ち合わせには渉外の担当者さんと融資課長さんの２名が登場。物件の概要を説明して

資料を一式お渡しし、取得後の運営の計画をお話しました。こちらとしては、

リフォーム代を含めたオーバーローンと少なくとも２５年以上の融資期間を求めている、

ということを話しました。融資期間を長く取るために、住宅ローンの活用も視野に

入れていることも説明。その場合、今住んでいる住宅はそのまま賃貸に出して活用する

イメージであることもお伝えしました。残債以上で売れる気がしないためです。



さらに、この物件は買付が複数件既に入っており、いずれもローン特約無しであるため

速攻で支店レベルでの判断をいただかなくては勝ち目がないことも説明しました。

とにかく最速で進めてほしい、と。年内と言わず、来週くらいには是非。



この時点でだいぶ無茶を申しております。



・築３０年前後のＳ造物件に２５年以上の融資を出してほしい（ス●ガじゃあるまいし）

・リフォームも含めたオーバーローンでお願いしたい（借入に対する利回りは８．３％）

・今の家を売らずにもう一本住宅ローンを引きたい（勿論ちゃんと住みますが）

・１週間で結論を出してほしい（年末進行だというのに・・・）

・東京２棟目の借り換え実行前というタイミング（終わってからにしなさいよ）



そのため、私が力強く「スピード勝負だし、他には持っていきません！」と宣言しても

融資課長から「当行がダメだったら他では出ないと思います」と苦笑いされました。

いや、仰る通りです（苦笑）



この物件、他に数組の買付が入っており、いずれも業者さんで融資特約なしです。

ただし、全て１割近い指値が入っておりますので、付け入る隙はあります。

私は対抗して５％程度のかわいらしい指値にしました。あわせて、とにかく速攻で

内諾を取ることでローン特約無しに等しい条件であるとＰＲする作戦に出ました。

そうすれば、価格的に私が優位に立てます。



というわけで、相手の都合を一切考えずに、しかもこの間本部承認を貰った東京２棟目の

借り換えも実行できていない状態ですが、とにかく良いと思ったので無茶ぶりをして

しまいました。それでも「検討します」と言ってくださった金融機関さんには感謝の

気持ちしかありません。本当にありがとうございます。



融資を打診したのが金曜日の朝一番。月曜日の夜に打ち合わせで話した内容のサマリと

仲介業者さんから得た状況（土曜日にここまでに貰った買付を持参し、どれにするか

選んでほしいと説明したということでした）などを説明したメールを送信。



火曜日の朝、メールを送ったという電話を朝一番で入れたところ（前にこの渉外さんは

メールを一週間以上見てなかったことがあったので）、電話に出ません。携帯だから

出ないこともあるよねと、支店さんに改めて電話して渉外さんもしくは融資課長さんを

お願いしますと言ったところ「二人とも会議に入っております」と。む、これはもしや

私の案件の打ち合わせだね？と判断し、おとなしく待つことにしました。



それから１〜２時間後くらいに融資課長よりメールの返信がありました。

ざっくりした内容は以下の通り。



・店長を含めて先ほど方向性のすり合わせを行った

・詳細は渉外から連絡するので、ご対応・ご協力をお願いしたい



この内容、決して悪い方向性ではなさそうに見えます。むしろやりますと言っている

雰囲気に見えてなりません。これはちょっとアドレナリン出てきたかも。



そして午後。サラリーマンの仕事で会議中に携帯に着信がありました。トイレ休憩時に

携帯を見ると、やはり渉外担当さん。とりあえず会議後に電話する旨をＳＭＳで送り

夕方改めて電話しました。



「支店としては良い案件だと判断しました」「是非やらせてほしいです」

「２５年、リフォーム代込の金額でシミュレーションしています」



人生最速、３営業日で支店内諾ゲットです。ここの金融機関さんからは、修繕費も含めて

過去に４回ほど融資を受けており、そのうち本部承認は２回。いずれも支店でＯＫと

判断したものはきちんと本部を通してくれています。これで８割方いけるでしょう。

このスピード感、ス●ガも真っ青です。ちょっと感動すらしました。ドーパミンが

どばどばとあふれ出ていたように思います。



正直、利回りは８％前半なので、返済比率は６５％と低くありません。むしろ高いです。

しかし、計画道路が決定しているということで、一定額はいずれ現金で戻ってきます。

安定のファミリー物件、幹線道路沿いで資産性が高い、今の自宅からも近くてエリアを

熟知している、自己使用にもいいかも、など利回り以外の部分に魅力を感じているため

これはこれでいいと思っています。駅徒歩３分なので、サラリーマンを将来辞めた暁には

ここに事務所を構えてもいいよね、とか妄想できちゃいます。



速攻で元付の仲介業者の担当者さんに電話しました。火曜日・水曜日はお休みの

某大手さんですが、月曜の時点で「お休みでも電話していただいて構いません」と

言っていただいていたので、早く伝えなくては、と。あいにくタイミングが悪くて

ショートメールでしか伝えられませんでしたが、すぐに売主さんのところにその旨は

連絡したとメールが返ってきたので一安心。



そして昨日、仲介さんと電話で話しました。正直、メールで「タンボ出します」と

文字を残したくなかったので電話にしたところもあるのですが（タンボの意味が

わからない人は「狼旅団　タンボ」でググってください）、この仲介営業マンの方は

真面目なタイプの方でして、淡々と「売主さんに選択を委ねました」「一番手の方も

きちんと対応してくれており、誰か一人を仲介の判断で推すわけにもいかない」などと

お話をされるので、タンボとか言いづらくなってしまいました＾＾；



一応、過去４回持ち込んで、支店でＯＫと言われてこけたことはないから、ほぼ確定と

考えてください、と言うのが精一杯でした。隙のない担当さんだった・・・。



ちょっと高めだけど融資特約あり（とはいえ内諾は出ている）の私を選んでいただくか、

ちょっと安めだけど融資特約なしの業者さんが選べるのか。売主さんの判断が出るまで

落ち着かない日々が続きそうです。



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犬を中心としたペット可能物件を具体化していく。

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東京８棟目のコンセプトについて、ヒアリングやインタビューを重ねたり、専門の

書籍を読んだりしながら検討を重ねております。



前に土地が広めであることからドッグラン付き賃貸住宅なんていう妄想をしました。

この延長線上で、犬を中心としたペット可能物件を作るのはどうだろうということで

検討を進めてきております。



建築知識の犬のための部屋づくりの特集号とかみたいな専門的なものも読みましたし、

一部に犬可能賃貸の実例が載っている田舎大家流不動産投資術なんかも参考にしました。

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そんな中、犬を中心としたペット可能賃貸をやろうとした際に一番のハードルになるのは

騒音問題であろうということがわかってきました。



犬の場合はどうしたって吠えるのが仕事なところがあります。東京８棟目は木造なので、

吠える声が同じ建物の他の部屋のみならず、近隣の家にまで響く可能性があります。

同じ建物内なら「お互い様」で我慢して貰うこともできるでしょうが、近隣ともなると

そうはいきません。



しかも、犬はつられて吠えることもあります。ある部屋で吠え始めたら、他の部屋も

つられて吠えてしまい、鳴き声の大連鎖ということも考えられます。



犬はご主人様ラブなので、ご主人様が部屋に犬を置いて出かけてしまうと、寂しくなり

遠吠えを始めてしまうこともあるのだそうです。その遠吠えを聞いた他の犬もつられて

吠え始めて、建物全体から犬の遠吠えが聞こえる状態になったりしたら・・・

所有権ならまだしも、借地で地主さんが近所にいるという状況から考えれば、その時点で

地主さんの心証が悪くなること請け合いです。



では、それだけのリスクを負ってまでペット可能賃貸をやるメリットはあるのか？



身の周りで聞いた限りですが、犬や猫を多頭飼いできる物件は少ないようです。

多頭飼いしたい人に効率よく情報を浸透させることが出来れば面白いでしょう。

そういう人だと、部屋が空くまで待ってくれるという可能性もありますので、待ち行列を

作ることができるのではないかという期待もあります。



普通の賃貸物件だと、どう頑張っても今後は消耗戦に突入することと思います。

何か違うことをすることで、その消耗戦から抜け出せないだろうか、ということは

常々考えておりました。そうではない物件を作ることができれば、仲介業者さんに

広告料を払ったりしなくても、自力で客付ができるかもしれません。ビジネスモデルが

根底から変わるので、相場で判断されないオンリーワンの物件という点から家賃下落や

広告料増大の波を避けることができるであろう、ということは大きなメリットです。



今回、普通の賃貸物件にすることは簡単ですので、その前に別のことをやって

実験してみたい気持ちが強く、今回の試みを実現してみようという気持ちになりました。

それに、困っている友人がここに入居できれば、それもいいことだと思いますしね。



書いていて、リスクとリターンを天秤にかけたというより、自分が新しいことを

やってみたいからやるんだ、という気持ちの方が強いんだなということを自覚しました。

ま、それならそれでいいか（笑）



さて、そういうわけで企画検討です。

ペット多頭飼いＯＫな物件ですが、メインターゲットはワンちゃんで考えています。



実際に犬を飼っている不動産と無関係の方や、ドッグトレーナーの資格を持っている方に

現地に来てもらい、敷地を見ながらいろいろと意見交換をさせていただきました。



まず、ドッグランを庭に着けることはしない方向としました。面積的に狭いということや

犬のウンチがそのまま放置された際の清掃をどうするとか、犬が飛び出してしまったら

どうするとか、そういった運営面の問題があるだろうということからです。



建物設備に関しては以下の路線を考えています。



・敷地の一部にウッドデッキなどでコミュニティスペースを作成。

　散歩帰りの憩いの場とか、入居者様同士のコミュニケーションとかに活用。

・外に水道がある物件なので、そこを拡張して足洗い場と足ふき場を設置する。

　屋根があればベストだけど、予算との兼ね合いで検討。

・リールをひっかけるフックを部屋の前や共用部に設置。

・大きめの宅配ボックス設置。ペットフードや砂などは通販で購入したいため。

　宅配ボックスは補助金などでないか調査する。

・床材は引っかかりのある素材にする。ツルツルしていると犬のストレスになる。

・床材は万が一おしっこされてしまっても下地まで浸透しないものにする。

　クッションフロアがベスト？フロアタイルでもいいのかしら？ここは要確認。

・洗面台は四角くなっているやつの方が、犬の足を洗うのに良い。

・ベランダや共用階段などには、ポリカーボネイト板などで隙間を作らないよう配慮。

　ペットの落下を防止するため



他、ウンチダストや除臭機、二重サッシ（インプラス）、脱走防止柵などの意見も

いただきましたが、予算に限りもあるのでこの辺はいったん割愛しようかと思います。

ただ、脱走防止柵は入居時にベビーゲートでもプレゼントすることで代替としようと

思っています。

あと、予算の範囲でできるだけの防音はやっておきたいところです。



また、運営面でもいろいろとありがたいご意見を頂戴できました。

それらを勘案し、以下のような方向性で作りこんでいくことにしました。



大前提としては「お互い様」の精神を持つこと。

木造物件なので、犬の鳴き声はどうしても発生するものと思います。完全に防ぐことは

難しいので、お互いに優しい気持ちで寛大に見守ってもらうことを前提とします。



では、どうやってそういう気持ちをはぐくんでいくか。

お互いの顔がわかる関係にしていくことで、まったく知らない人の犬がうるさい時より

しょうがないよねと思っていただきやすくなるようにしようと思っています。

例えば入居者様同士でちょっとしたパーティーをするとか、ＬＩＮＥグループを作って

お互いに連絡しやすい状況を作っていくとか。シェアハウスまで濃密ではないけど、

ほどほどの距離感で交流ができるくらいのものを作っていきたいと思っています。



また、ルールはそれなりに厳しく設けて、快適な住空間を維持できるようにします。

・入居時に管理会社さんによる面談を必須とする

・３６４日の定期借家契約で、毎年再契約の形態とする

　（騒音などの問題があったら、再契約はしない）

・予防接種（狂犬病予防接種、混合ワクチン）の証明書の提出を義務付ける

・原則として、小型犬２匹、中型犬１匹くらいを目安にするが、入居希望者様の置かれた

　状況などを見ながら、大型犬や他のペットも検討可能とする

・入居後にペットの頭数を増やす場合は必ず連絡をする

・原状回復は原則入居者様持ち（とはいえ個別事由を勘案して負担割合を検討する）

・敷地内でペットの排泄行為禁止

・ペットのために適温を維持し、窓を開けて出かけないこと



これらのルールを順守できるかどうかという観点ですが、先に検討しているＬＩＮＥの

グループなどでコミュニケーションをとることにより、一人だけ抜け駆けしてズルを

しづらい雰囲気を作っていくつもりです。言い方は悪いですが、入居者様同士で

お互いをけん制しあう、みたいなイメージでしょうか。



だいぶ具体的にイメージができてきましたので、今はこのイメージをもとにして

管理会社さんへの運営の協力や拡販のための宣伝経路の検討、リノベーションを行う

業者様に今の見積でどこまで反映できるかの確認、などを行っております。



ハードルはそれなりに高いと思いますが、せっかくの機会なので頑張ってみます。

失敗したとしても、普通賃貸への転換もそれほど難しくないと思います。



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新設した融雪装置の様子を見てきたら・・・。

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昨日のブログの続きです。富山１棟目の現地確認をした話です。



昨日のおさらいです。

私が富山で今回やろうとしたことは以下の３つです。

１．仲介業者さんを管理会社さんと共に訪問し、客付を依頼する

２．物件に設置した融雪装置の状況を稼働確認する

３．管理会社さんと懇親会を開き、親睦を深める

１は昨日のブログでだいたい書き終わりました。今日は２と３について。



管理会社さんと共に、５件の仲介業者さんを営業して回った後は、現地に移動しました。

今回新たに設置した融雪装置が適切に動作しているかを確認するためです。



現地に到着してみると、旗竿の旗に相当する部分の土地は車が通れるくらいには雪が

溶けておりました。お、融雪効果あるんじゃないの？高かったけどやってよかったー。



その感動を胸に、旗部分を抜けて駐車場部分に入ると・・・



あれー？なんか全然溶けてなくない？話が違う〜！さっきの旗部分のいい感じはどこへ？



富山１棟目は井戸水を汲み上げて融雪装置の水栓に流し込んで動かしております。

全て同じポンプに最終的につながっていることから、水量は一定であり、水栓Ａを強く

すれば、水栓ＢとＣが弱くなる・・・みたいな動きになっていることがわかりました。



幸か不幸か、現在入居者様は１名しかおりません。８台すべてを融雪する必要はないので

入居者様がいない分のスペースについては、水栓を閉じて様子を見ることにしました。

しかしこれは根本的な解決ではないので、今後どうするか思案が必要です。



と、そんなことをいろいろ試していたら、手前の旗部分から管理担当さんと隣の方が

会話している声が聞こえてきました。う、また何かお気に召さないことでもあったか？

声が大きいだけなのか、怒っている感じなのかがよくわかりませんが、担当さんが何か

先方から言われていることだけはわかります。



戻ってきたところで話を伺いました。

「融雪、あまり効果がなかったみたいです」

「綺麗なのは隣地の方が自身で雪かきをしたからでした」

・・・隣地の方、ごめんなさいorz



富山の融雪装置は、水を流して雪を溶かす仕組みです。氷点下以下にあまりならないから

水だけでも溶かせる、という算段です。同じことを札幌でやったらスケートリンクが

出来上がってしまいます。同じ雪国でも、こういった細かい差があるのです。



せっかく設置した融雪装置なので、効果的に運用できるようにうまく調整いただきたいと

思っております。リフォーム業者さん（＝管理会社さん）に可能な範囲でこの点の

改善をお願いしました。たまたま現地に来ている時が雪で良かった。



ただ、ＦＢにこの写真を載せた際に、まあこんなもんでもいいんじゃないですかという

実家が富山の方からのコメントもありました。水を出しすぎると凍ってスリップしたり

噴水状体になって人に水がかかったりという弊害もあるよ、と。この辺は地元の人で

ないと、感覚が難しいところです。管理会社さん、いい感じにお願いします！



ちなみに、降雪を感知するセンサーは正しく動作していたので一安心でした。



↑センサー↑



現地から管理会社さんのオフィスに戻り、アットホームへの掲載内容の調整を実施。

最寄駅から徒歩３０分以上という、確実に歩けない分数で登録されておりますが、

これを何とか検索に引っかかる形に変えたいと思っています。バス停とか近所にないか

調べてみたら、徒歩２分のところにバス停があるじゃないですか。こっちを最寄で

表現しましょう！ということで、すぐ登録変更していただきました。



その他、事前に指摘していた内容も変更して貰い、これでネット掲載に関しては

落ち着いたんじゃないかなと思います。バスでも徒歩２分って書いてあれば、多少は

引き合いも変わってくるのではないかと期待しております。



そんなこんなでいろいろと作業をしているうちに、あっという間に夜になりました。

ここまでの仕事の労をねぎらい、今後の満室経営に弾みをつけようということで、

駅の近くのイタリアンのお店で担当者の方と懇親会を実施。仕事の話は抜きにして

雑談を大いに楽しみました。



たまたま、同じ会社で管理を任せている不動産投資仲間がいるのを把握していたので

声をかけてそのオーナーさんにも来ていただきました。オーナーにとっても懇親が深まり

悪い話ではないはずですし、私も管理会社さんに現地に友人がいることをアピールできて

あまりなめたことはできないぞという気持ちを無意識に植え付けることができるという

メリットもあると思います（笑）



終電ギリギリまで楽しんで、解散後急いで新幹線に飛び乗りました。

さすがにちょっと疲れたようで、上野駅で降りたかったのに東京駅まで寝過ごす＾＾；

まあでも、訪問前よりだいぶいい体制になったのではないかと思います。



今回回りきれなかった仲介業者さんに関しては、１月の早い段階でフォローに行こうと

思っております。何とか決めるぞ！



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富山１棟目の営業活動を現地で行う。

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現在１３位です。今日もちょっと予定より遅れて家を出ることに。。。

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富山１棟目の状況把握のため、隙を縫って日帰りで富山に行ってきました。



富山埋めるぞモードにスイッチが入ってからすぐ、自分の日程を調整して管理会社さんに

アポを取り、昨日日帰りの富山出張を敢行。結論としては、もっと早く行けばよかった、

という気持ちになりました。大変有意義でした。



午前中の新幹線で、お昼前に富山駅に到着。富山の美味しいお寿司（回転寿司でも

大変レベルが高いのが富山の凄いところ）を食べた後、管理会社さんと合流しました。



今回の訪問の目的

１．仲介業者さんを管理会社さんと共に訪問し、客付を依頼する

２．物件に設置した融雪装置の状況を稼働確認する

３．管理会社さんと懇親会を開き、親睦を深める



まず１に関しての動きを取りました。管理会社さんと一緒に仲介業者さんを５社回り

物件への客付を依頼して回ります。青いフランチャイズのお店が１件あったものの、

それ以外は全て地場の業者さんばかり。お父ちゃん・お母ちゃんで切り盛りしている、

的な雰囲気の業者さんがとても多かったです。



１件目は物件のある場所の隣の市を牛耳る不動産屋さんに突撃。

対応してくれた方は営業慣れしており、管理会社さんの担当の方は軽くいなされて

やり過ごされそうになっておりました。横から「大家です」と声をかけたら、ようやく

物件資料に目を通してくれました。



物件は市外ということもあり、そこまで興味を示さずにおりましたが、持っていった

東京ばな奈にはスタッフ総出でお礼を言われました（笑）

隣町ということもあり、あまり期待できないかな。



２件目以降は物件のある市内の不動産屋さんを回りました。

まずは青いフランチャイズのお店。こちら、富山県内で客付能力ナンバーワンと言われて

おります。若いお姉さんが多く、なんとなく都会の不動産屋さんな雰囲気を醸し出して

おります。



対応してくれたお姉さんは富山１棟目のことをご存じありませんでした。物件資料の

家賃を見て「家賃安いですね」と興味を示してくれましたので、概要について

管理会社さんから説明。その後、こちらの不動産屋さんでの管理も検討したことが

あること、その時にこちらのお店の店長にいろいろとお話を伺ったことがあることなど

共通の話題ができるようにいろいろネタふりをしました。



なんとなくそういう雰囲気を感じたので、ズバリ聞いてみました。

「広告料１ヶ月つけるって言ったら、より頑張ろうって思いますか？」

「そうですね、ほしいです！」



ここはどうやら現ナマ攻撃が効くお店のようです。都会の雰囲気に似てたからね〜。

というわけで、こちらのお店だけ特別に広告料１ヶ月つけるということを約束しました。

たぶんここは頑張ってくれそうな気がする。そして管理を検討していた時に、

こちらの会社の偉い人から「うちも管理物件優先でやるので、うちで管理をお任せ

いただけない場合はどこまでご協力できるか正直わからないです」とか言ってたけど

現場の動きと全く同期がとれていないなあ、と思った次第です。



次に向かったのは駅前の不動産屋さん。父・母・娘の３人で昔から営業している

老舗だということです。入店するとよくしゃべるお母さんが対応してくださいました。



物件のことはご存じなく「あんなところにアパートあったっけ？」という感じです。

ゼンリンの地図を先方が出してきたので、ここですよと説明。道路から少し奥まった

場所にあるので、道路を通ってもあまり認識されていなかったようです。



「安いね〜」「●●市最安値なんじゃないかしらね、これ」とお母さんが興味を示すと

横から娘さんがパソコンを使ってお母さんの代わりに調べ物をして報告したりして

なかなか良いコンビプレイだなあと思いました。ちなみに娘さんはなかなかの美人さん。

現地キーボックスの話とか、ウォシュレットはないのねという話とか、具体的なことを

いろいろと突っ込んで聞いてくださいましたので、ここは期待できる気がします。



次に回ったのは、駅から車で５分圏内の不動産屋さん。入るとおじちゃんがカウンターで

スポーツ新聞（？）を読んでおり、その対面におばちゃんが座っています。接客なのか

スタッフなのかどっちなんだろうと思ってましたが、おじちゃんが横のソファに移動した

ことから、たぶんスタッフなのだろうと理解。



おばちゃんが物件資料を見るなり「これ、昨日見たわ」「なんかやたら安い物件が

あるから、どこの物件なんだろうと思ってたのよ」と。でもやっぱり物件を見たことは

なくて、どこにあるんだろうと思っていたそうです。ゼンリンの地図を出してきたので、

前の店と同じように説明。「マニアックな場所に買ったわね〜」と言われました（笑）



先ほどのお店ほどのいい勢いはなかったけど、おばちゃんもそれなりに興味を持って

いただいたので、営業さんが話をまとめようとするたびに、私が横から「鍵は現地の

キーボックスでしたよね」「融雪装置ありますよね」などと声をかけて情報を出すよう

促したりもしました。おばちゃんの多少印象には残ったと思うので、もしかしたら

決めてくれるかもしれないなあという感じを持ちました。



最後に●オパレスの特約店をやっていることを前面に押し出した不動産屋さんへ。

もうここまでくると、知らないことを前提に管理会社さんが「ゼンリン地図を出して

いただいてもよろしいでしょうか」とぶちこみます。内容を見ながら話をしましたが

スタッフの方が一人しかおらず、電話対応などで話が細切れになってしまいました。

「条件に合う方がいれば紹介します」と言っていただきましたが、若干期待薄かな。



ここまで５件回って感じたこと。

・物件のことはほぼ知られていない（そこに物件があることすら認識されていない）

・募集されていることは一部の業者さんは認識されていたが、大部分は知らない

・家賃が安いので競争力はある



これじゃ決まるわけないですよ。だって募集されていることはおろか、存在すらも

認知されていないんですもん。管理を任せてから３ヶ月近く経過しますが、その間

管理会社さんはどういう営業をしてきたんだろう？と。



確認したところ、空室一覧をＦＡＸしたり、月に１度は営業担当が各業者さんを回り

お話をしているとのこと。ただ、それは当然いろいろな物件のことをまとめて話して

いるわけなので、私の物件に特化したものではありません。こうやって大家が行かない

限りは、その物件専門の営業をすることはないということでしょう。



前のオーナーが任せていた管理会社さんが、物件の抱え込みをしていたとするならば

他の皆さんが知らないのも理解できます。それを打破するための営業がこれまで全く

できていなかったということが今回行ってみてよくわかりました。



でも、管理会社さんだっていろいろな物件を管理しているわけですから、そんな中で

うちだけひいきしてくださいというわけにはいきません。私がちゃんと動かなくては

ならなかったのですが、他の物件のことに気を取られてその意識が薄かったのが全ての

元凶であると認識しました。大いに反省すべき点です。



対策として、今後も定期的に営業に来ることにします。

家賃の安さが武器になることはわかったので、営業マンに認知されれば、紹介される

機会は増えると判断しました。個別に私の物件だけ営業して貰おうとすると、やはり

オーナーが直接行って管理会社さんと一緒に営業する形が良いだろうと思います。

できれば本格的に繁忙期になる前に、もう一度行って浸透させたいところ。

場合によっては他の予定をずらしてでも、行く機会を作ろうと思います。



ちなみに、私が物件を購入した富山県の某市は、さほど人口規模が大きくない街です。

のんびりしており、日曜日はお休みという業者さんも少なくありません。定休日で

訪問できない業者さんもいくつかあったので、日程調整するなら土曜日にしたいところ。

一社でも多く回りたいのです。



営業活動終了後、物件の状況確認をすることにしました。



時間切れなので明日に続く。



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大家同士の情報交換も、所属次第で内容のレベルが変わる。

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現在６位です。昨日はランキング上位の方（この方やこの方）も含めた忘年会でした。

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孤独になりがちな不動産賃貸業ですが、今はインターネットのおかげで様々な形で

情報交換やノウハウの吸収をすることが出来ます。ただ、そのやり方によっては、

得られる情報のレベルが変わってしまうのではないかと思っています。



私が世話役をしている関東→札幌の大家会では、この時期に来年の年間予定を登録したり

在籍確認のアンケートを取ったりしています。あまりこちらのブログには書いては

いないのですが、実はけっこう真面目に活動していて、最近はサラリーマン卒業の方も

だいぶ増えてきております。



関東→札幌の大家会は年会費はいただいておりません。手間暇は無償、完全割り勘主義。

会費も取らずにこの会の運営をしているのは、孤独になりがちでマイノリティーである

関東地方在住で北海道の不動産を購入している賃貸経営の仲間を引き合わせ、お互いが

積極的に情報を発信して交換し、切磋琢磨しながら厳しい札幌の地の賃貸経営を成功させ

皆で幸せになろう、という趣旨があるからです。そこから得られる情報はプライスレスで

私も経営上いろいろと助けていただきました。



売却した札幌４棟目と札幌６棟目の融資を受けた金融機関さんも、この会で紹介をして

いただいたからこそ取引が出来たわけですし、この会を通じて懇意になった仲介業者様も

います。逆に、私が購入しないと判断したけど悪くないと思う物件の情報を流して、

別の方が購入したという事例もあります。



この会、人数はかなり絞っています。元々定員３０名ということでやっていました。

今はもうちょっと増えてしまいましたが、４０名に満たないと思います。

入会申込はストップしてますし、再開の予定もありません。うかつに人数を増やしても

取り回しが辛くなるだけですし、情報発信の濃度が薄くなってしまうと思うためです。



素性がわかる人同士の会だからこそ、会員同士の属性や戦略、所有物件、金融機関、

キャッシュフローといった個人的な情報も包み隠さず話をすることが出来ます。

その代わり、営利的な目的でこの得た情報を使うことは禁止としています。



たまに「大家同士の情報交換で得られた内容を有償のコンサルに使って何が悪い」的な

ことを書いている人もいますが、私はそれはちょっと違うなあと思っています。

その相手が有償で使われてもかまわない、自分も有償で提供する、みたいなスタンスで

あれば、別に構わないのです。でもそう思っていない人の情報まで使うと、覚悟がない

人は怒ります。



有料な仕事に生かす情報収集を友達に対して行うこと自体は問題ありませんが、

有料の塾やコンサル業務に活かすことを事前に相手と説明して了解を得なければ

それは相手の同意がないまま情報を有料で提供するということにつながるので、

そうなれば相手の人が不愉快になるかもしれません。



こんなのは宗教と同じで、その人が何を信じるかです。宗派が違う人を無理やり

宗派替えさせようとする行為は私自身はする気はないですが、私の宗派はあくまで

無償での情報交換をして、自分の不動産賃貸ビジネスに役立てたいし、その知識を

自分自身の不動産に投下することでお金に換えるべきと思っています。ですので、

同じスタンスの人と情報交換をしたいという気持ちで、関東→札幌の大家会を

運営しています。

（東京築古組に所属しているのも同じ理由です）



他人様の運営する有償の塾やコンサルの方を否定する気はさらさらありませんが、

関東→札幌の大家会、そんじょそこらの有償の塾とかよりも全然レベル高いですよ。

参加されている人がハイレベルなので、そこは自信あります。

（建築のプロとかそういう系の方はいないですけど）

そうなっているのも、得られた情報で塾やコンサルなど不動産賃貸業者に対して

利益を取ることを禁止しているから、というのも一面としてはあると思います。



そして、アクティブな人以外は退場して貰う仕組みも作っています。

年に１度のアンケートで、保有物件の棚卸を全会員の前でしてもらうことを翌年も

継続して参加するための条件にしております。できない人は退会いただいております。

あと、北海道の物件がなくなって１年以上経過した方にも退会いただいております。



居心地が良いため、新陳代謝はあまりありません（笑）

そのため、この数年で不動産賃貸業を開始し、今後ガツガツと買っていきたい人が少なく

空室対策の情報交換などが不活発になっていることがちょっとした悩みです＾＾；



別に自分が世話役をしている大家の会の自慢をしたかったわけじゃないんです。

こういう会も世の中にはあるんだよ、ということを書きたかっただけです。

きっと探せばそういうスタンスの会もあると思います。ただ、表には出てこないです。

だって表に出るメリットがないんですもの。



でも、そういう会を探し当てて参加することが、成功に近づくルートだと思います。

だって有償の塾や有償のコンサルさんって、それで食ってるわけですもん。

本音の情報交換ではなく、商品の売買です。そしてその商品知識がどこまで最新化されて

いるのでしょうかという疑問もあります。コンサルや塾のあがりの方が多くなってきたら

わざわざ借金して不動産を買うリスクを取るでしょうか？初心者の人なら古い知識でも

なるほどど吸収してくれるわけですから、古いままで困りません。



業者さんが融資までパッケージしてくれるサンタメ物件は簡単に購入できますが

利益は薄く、自分で開拓する物件は探すのは大変だけど利益はちゃんと取れます。

有償の塾やコンサルと、無償で仲間うちの情報交換をするのも、そういう関係なのでは

ないだろうかと思う私です。



物件は「買う前」「買う時」「買った後」のいずれかで苦労するという話があります。

大家同士の情報交換も「入る前」「入る時」「入った後」のいずれかで苦労するもの、

と置き換えて、ご自身のスタンスに合う仲間を見つけていただければと思います。



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