金銭消費貸借契約を締結しました。

人気ブログランキング参加中です。是非応援のクリックを。

現在１４位です。今年もギリギリまで出張三昧。

応援クリックよろしくお願いします→



東京２棟目の借り換えの金銭消費貸借契約を締結してきました。



昨日の朝は気合の早起き。ブログ書いたりなんだかんだして、役所の出張所が開くと

同時に駆け込んで、印鑑証明書を取得。９時過ぎにその印鑑証明書とか実印とか

権利書とか諸々持って、金融機関さんにお邪魔してきました。



応接室に通されると、司法書士さんが既に待っておりました。やや遅れてしまったので

その点を謝罪しつつ、席についてせっせとサインを開始。サイン書いて押印して・・・を

ひたすら繰り返します。今回は契約が金融機関さんの都合で２枚に割れてしまったため

特に書類が多くなってしまいました。



ひたすら署名押印をして、金銭消費貸借契約を締結。司法書士の先生が権利証などを

預かって、登記の手続きを後日する流れになりました。



以前のブログにて書いた通り、今回の金融機関さんはなかなかワイルドです。

カタカナ銀行さんが１月半ばになるまで抹消書類を出さないから返済させないと

言っているにもかかわらず、法務局が開いている今週中に融資を出してしまう、と。

抵当権も「とりあえず２番抵当でいいです」と。抹消されれば１番に繰り上がるから、

という理論でしたが、だいぶワイルドでないかい？まあそれでいいと言うのであれば

私は特に文句はありません。



今回は、カタカナ銀行の物件担保のやつの返済以外に、大規模修繕で借入した分の

小口融資などもまとめていただきました。金利も０．９％下がりますし、団信も継続して

つけていただけます。返済が多少楽になるはずです。



そして、今回の融資で残高がけっこう増えるため、信組の担当さんに「出資金をもう少し

増やして貰えませんか？」という依頼を受けました。けっこう配当も割がいいので

特に問題ないだろうと快諾。



信用金庫さんや信用組合さんから融資を受ける際には、その金融機関の会員・組合員に

なる必要があります。そのために出資金を預けることになります。

金融機関さんによりますが、業績がそれなりに堅調であればこの出資金にも配当が

ついてきます。今回お願いしている金融機関さんはここ数年の実績が３％です。

３億くらい出資したら年収９００万です（妄想）



ですので、寝かせておくくらいなら出資金にしておくというのも手かもしれません。

銀行の定期預金に預けるより全然割がいいです。でもなぜか取引を重ねていると

定期預金とか求められるんですよねえ。出資の方がいいんですが（笑）



出資金ですが、なんかやたらと何枚も書類を書かされました。しかも細切れに。

出された用紙には付箋がぺたぺた貼ってあり、名前や住所を隠しているような跡が。

よく見ると「譲渡」という文言が踊っています。そして理由のところには「相続」

「地域外」などの文言が。



どうやら、新規で出資口数を増やすのではなく、発行済みの出資金を譲渡する形で

書類が作られているようです。なるほど、そういうやり方もあるのか。渉外担当さん曰く

新規発行も必要ならするけど、既存で使わなくなった人の分があればそれを優先的に

譲渡する形にしているということでした。



最後に、築古プチビルを購入できなかった理由の詳細ヒアリングがあり、ようやく終了。

思ったより時間がかかった金消でした。



これで明日には融資が実行されているはず。一瞬お金持ち気分に浸ることにします（笑）



ランキング上位定着目指して毎日ブログを更新中。ここまで読んでしまったからには

お帰りの前にこちらをクリックですよ！→

最後に人気ブログランキングのクリックを是非お願い致します。

↓面白かったと思った人は迷わず押すべし↓



お暇な方は食べ歩きブログもあわせてよろしくお願いします。

札幌３棟目、金融機関さんの評価はいかほどですか？

人気ブログランキング参加中です。是非応援のクリックを。

現在１４位です。メリークリスマス。

応援クリックよろしくお願いします→



少し前の話ですが、札幌３棟目の査定を金融機関さんにしてもらいました。

もし売ろうと思った際に、いかほどまで融資をつけてもらえるのか？という観点です。



実は札幌３棟目をちょこっと売りに出してみたりしています。ご存知な方はきっと

物件情報などを見てご存知だと思います。



札幌３棟目のおさらいです。

耐用年数を超過した木造の単身物件で、駅からは一応徒歩５分圏内と言える場所に

立地しています（でも地図アプリやサイトによっては分数がもっと長くなる）。

現在１室空きで、家賃はこのスペックにしてはよくこれだけ取れてるねと言われても

不思議がないくらいの水準です。



こちらは２０１０年にサラリーマンに優しい某金融機関さんで融資をつけていただき

購入しました。あの頃は某金融機関さんも木造でも対応してくださっておりました。

今はもうやってくれません。そしてこの物件を購入した後、札幌では３年間物件購入を

果たすことができませんでした。遠隔地の壁を思い知った形になります。



そんな札幌３棟目なのですが、このたびちょっと市場に出してみようと思い立ちました。

大きな理由があるわけではないですし、保有していれば割と儲けも出してくれるので

特に困ってはいないのですが、いくつかの要因を考えて売りに出してもいいのかなと

考えた次第です。



まず、立地面の問題です。立地は現在保有している物件の中ではやや微妙な部類に

属するので、将来にわたって保有するのはどうなのかな、と言う気持ちがありました。

今保有している物件だと、札幌６棟目→札幌５棟目→札幌３棟目→札幌７棟目の順番で

立地が微妙になっていきます。決して上位ではありません。



次に、間取りです。札幌ではファミリー間取りがいいと私は考えておりますので、

単身間取りである札幌３棟目と札幌５棟目は少し微妙な部類に入ります。その中でも

札幌５棟目は半分はロフト付１Ｒという弱い間取りですが、もう半分は１ＬＤＫの

メゾネットということになり、競争力が札幌３棟目と比べて高いと思っています。



建て替えの観点で言うと、決して悪くはないと思うものの、おそらくファミリー間取りで

ないと競争力が維持できないだろうというところは気がかりです。しかも札幌市内でも

地盤があまりよくないと言われる地域なので、杭を打つコストも馬鹿になりません。

だから、保有し続けて新築に建て替えよう！という感じでもないんです。



そして、利益確定しやすい水準に来ているという事実もあります。

１８年で融資を受けており、現在７年経過して残り１１年。残債がそれなりに減っており

かつ購入した頃に比べて高い金額で売却できる今の市場水準があることから、この辺で

利益を確定させてもいいのかな？と考えました。



今年は札幌１棟目と札幌４棟目を売却し、そこで得た自己資金と軽くなった残債が

功を奏したのか、今までにないくらいのハイペースで物件を購入することができました。

売却して利益確定し、自己資金を手元に残すことの大切さを学んだということもあり、

ちょっとそういう形で動いてみようかな？と思った、というのもあると思います。

売却の成功体験をもう一度、みたいな。



ただ、木造物件で耐用年数超過、金額も（少なくとも私は）ホイホイと現金で

購入できるレベルにはない、ということもあり、売りに出してみたものの、なかなか

いい感じの買付は入りません。１本買付をいただいたものの、融資がつかず流れて

しまいました。難しいなあ・・・。



そこでふとひらめきました。取引行の中にこういう物件でも融資を出すところが

あります。札幌５棟目に融資してくださった、札幌市内に支店がある信用金庫さんです。

金融機関さんの方針が変わり、仙台法人が新規に融資を受けるのが当面厳しいものの、

いずれまた姿勢は変わるだろうと思っていますので、お付き合いは継続しています。

ここだったらうちの物件に融資を出してくれるんじゃないか、と。



融資が出るとなれば、その融資をパッケージにして売ることもできます。

まあたぶん、フルローンやオーバーローンというものは無理だと思いますが、それでも

全く当てがないよりはマシになることと考えられます。本当はサンタメ業者さんのように

●●してオーバーローンとかアレンジした状態で売るのがいいんでしょうけど、

そこまでできる物件ではありません。まだ鉄骨とかＲＣなら可能性もあるのでしょうが



余談になりますが、木造って融資が出るなら良いと思うんです。

信用棄損とか利益確定の観点では不安があるのは事実ですが、固定資産税はＲＣに比べて

安く設定されており、減価償却の金額も多く取れます。その点は決して悪くないです。

継続して融資を出して貰うために、頭金をある程度入れて融資を引っ張るなどの作戦が

取れるなら、面白いと思ってます。



さて、そんなこんなで取引している金融機関さんにお電話しまして、物件資料を

ＦＡＸで送りました。しばらくして電話がかかってきまして、レントロールの確認等

された後、出てきた回答は「支店としては売却金額の８割前後ですかね〜」と。

お、まあそれなりにやりますね。



ここは道内に本店がある法人もしくは道内に住民票がある個人にしか貸せないという

ことでしたので、首都圏の人に買ってもらうのは難しいかと思います。しかし、もし

道内の人である程度自己資金がある人なら、この条件は有効なはず。



取り扱っていただいている各仲介業者様に、この条件を伝達しました。

あとはどう料理していただけるか。うまく売却にこぎつけられればいいのですが。



ランキング上位定着目指して毎日ブログを更新中。ここまで読んでしまったからには

お帰りの前にこちらをクリックですよ！→

最後に人気ブログランキングのクリックを是非お願い致します。

↓面白かったと思った人は迷わず押すべし↓



お暇な方は食べ歩きブログもあわせてよろしくお願いします。

融資特約無しの壁は厚かった。

人気ブログランキング参加中です。是非応援のクリックを。

現在１６位です。メリークリスマスでございます。

応援クリックよろしくお願いします→



昨日は素敵なクリスマスプレゼントと残念なクリスマスプレゼントが届きました。

基本的に不幸話の方が好きだと思われるので（笑）、残念な方を今日は書きます。



そこまで利回りは高くない（とはいえ今の都内なら悪くもない）築古プチビルを

先日内覧し、買付を入れてきました。競合が多数いるということでしたので、

取引している金融機関さんに超急いでいただいて融資の検討をしていただき、

結果として超速攻で融資の内諾を得ることが出来ました。



その結果を仲介業者さんにご報告して、あとはじっくりと待つ構えとしたのですが

なかなか返事が来ないので、どうなったのだろうと時々思い出してはそわそわしてしまい

落ち着かない日々を過ごしておりました。



融資特約はあるけど少し高い人と、融資特約はないけど少し安い人。

特約ありと言えど、もう融資は支店レベルでは固まっており、そこまで不安はない内容。

普通に考えれば負ける要素はないと思うんですが・・・やっぱり不安です。



そして昨日、クリスマスイブイブで嫁ちゃんとお買い物に出かけているさなかに

携帯に着信が。いや、今日着信多すぎです。映画見ている間にも着信あって、

片方は信販会社さんからの東京８棟目関連の電話でした。映画の後着信があって

もう片方のクリスマスプレゼント相当の良い話をいただき、映画の間にかかってきた

信販会社さんからもう一度電話かかってきて、なんか電話多いなあという顔を嫁ちゃんが

しているところに、またですかいな、と。



ディスプレイを見ると・・・あ、仲介業者さん！これは出ないわけにいかないです。

嫁ちゃんに「仲介業者さんだわ」と伝え、しょうがないねという雰囲気になったところで

電話を取りました。



この仲介業者さん、声のトーンとかで結果を判断しづらいんです。なんとなく暗い声だと

思った時はダメなことが多かったりするじゃないですか。この仲介業者さん、常に声の

トーンが一定で、そういう感情の波をあまり感じられないんです。仕事人なんだろうなあ。

でもその分考えていることがよくわからないと感じることもあります。



今回の電話も、やっぱり声のトーンは変わりません。

果たして、これはいい電話なのか悪い電話なのか・・・。

結論を言わず、淡々と経緯を話している時間が妙に長く感じられました。



そして最終的に出た結論は「最初に買付を入れた方で進めることになりました」と。

地権者さんだけでなく、親族の方にも相談したようで、その中に住宅を売ろうとしたら

住宅ローンがこけて売れなかったことがある人がいたということです。その人の助言に

従い、確実に売れる最初の方（ちょっと安いけど融資特約あり）に決まったのだとか。



ま、こういうのってご縁ですから、何かしら買わない方がいい理由があったのだと

思います。そういう点からの思し召しであるのだろう、と。



でもねー・・・・・・。



えっと、すみません、今だけ若干暴言チックなこと書かせてください。

他意はありません。ここで一言書けば、あとはすっきり次に進むだけなので。



コラド素人！住宅ローン落ちたとかそんなんチンケな輩と一緒にするなやゴルァ！

こっちは支店長含め「やりましょう」って言って貰ってんだぞヴォケ！

んなわけわかんねえ事例と一緒にしてんじゃねーぞポンコツが！



・・・なんか後ろめたい気持ちもあるけど、ちょっとすっきりしました。

負の感情は負のスパイラルしか呼ばないので、これっきりにしておきます。



また自宅探しはやり直しですね。今回の収穫としては、取引先金融機関さんは

築古Ｓ造でも２５年頑張れる、ということがわかったということでしょうか。



そしてその金融機関さんは土地の価値を重視しているのだろうということも推測を

することができました。東京７棟目には融資をしてくれなかったのですが、それは

セットバック後の面積が小さく再利用が難しいこと、前面道路が私道で狭いことなどが

挙げられておりました。今回の案件は前面が国道なので再利用することは容易です。

この辺の土地の価値を重視しているのだなということもわかりました。



こういった経験を積み重ねて、少しずつ事業者として大きくなるのだろうと思います。

「失敗を伝えよ、失敗こそ最高の師である」とはジェダイマスター・ヨーダの名言ですが

まさに失敗は成功の母。こういう失敗をした際「融資の内諾があるので、融資特約は

つけなくて結構です」ともっと力強く協調すればよかったかな、とか反省して次回に

活かせる人間になりたいと思います。



ランキング上位定着目指して毎日ブログを更新中。ここまで読んでしまったからには

お帰りの前にこちらをクリックですよ！→

最後に人気ブログランキングのクリックを是非お願い致します。

↓面白かったと思った人は迷わず押すべし↓



お暇な方は食べ歩きブログもあわせてよろしくお願いします。

ペット多頭飼い賃貸住宅の内装の仕様を決める。

人気ブログランキング参加中です。是非応援のクリックを。

現在１２位です。本日はスターウォーズを見に行くことになりました。

応援クリックよろしくお願いします→



昨日は朝一番で建築士の先生のオフィスにお邪魔してきました。



私の中では急ピッチで進めているつもりである東京８棟目のペット可アパート。

主に犬を見据えた形で動いていますが、コンセプトはペット多頭飼いＯＫでペット好きな

他の住人と程よい距離感を保てるコンセプトアパートを目指しております。

こんな方針で行こうという具体的な内容は、過去のブログをご参照ください。



２月には一部をオープンしたいと考えておりますので、急がなくてはなりません。

１２月後半に解体に着手したとして、１月終わりから２月頭くらいまではかかると

聞いております。そのスケジュール感を考えると、早速建築士さんといろいろな

打ち合わせをしなくてはなりません。



しかも、資金のこともあります。今回、リノベの分は信販会社さんで借りる手立てに

なっておりますので、その申込とかも急がなくては。建築士さんも、資金の手当てが

確実になるまでは動けないよと仰っていますので、そこを固める必要もあります。



とは言いながら、私もサラリーマンの仕事でなかなか時間を作れない状況にあります。

相談した結果、私が会社に出社する前に立ち寄っていろいろと打ち合わせましょう、

ということになりました。なんか最近、朝は常にどこかに立ち寄っている気がする。

銀行さんとか、役所とか、建築士さんとか。まあでも朝の時間を有効に使うことで

効率よく仕事が進むなら良いでしょう。ちょっと眠いけど。フレックス万歳。



さて、打ち合わせでは以下の内容を行いました。

・信販会社さんへのリフォームローン申込書の記述

・内装の打ち合わせ

なんせ３０分しかなかったので、この程度が限界。



リフォームローンの手続きは、とりあえず書きました、という感じです。それだけ。

審査はそんなに厳しくないようです。私、過去に札幌３棟目でこちらの建築士さんが

提携するリフォームローンを使いましたが、あの頃よりかなり金利が下がってました。

だいたい１．５％くらいは低かったかな？しかも１５年引けるということで、なかなか

使い勝手がよくありがたいです。



しかも提携している信販会社さんが複数なのがいい。１つの会社さんから複数回の

リフォームローンを引くこともできるかもしれないという話だったり、法人名義なら

（多少審査が厳しくなったり法人名義で購入したりという前提が必要だったりするけど）

別人格で見てもらえるはず、ということでした。面白いですね。リノベーションをする

業者さんが信販会社さんと手を組んで融資とセットで売り出すってパターンが増えると

もっとリノベをやりやすい環境が生まれるんだろうなあと思っています。こちらを

読んでいる施工業者の皆様、是非提携ローンを作ってください（笑）



そして内装です。



基本的なプランは建築士さんで入れてくださっており、間取りも予算の範囲内で最大限に

使いやすい仕様を目指したものを作ってくださっております。普通の建築士さんだと

ここで侃々諤々やりあうことになるんでしょうけど、今回お任せしている建築士さんは

ご自身も賃貸経営をなさっているため、その辺の感覚が鋭いのです。だから、出てきた

プランはほぼそのまま使えます。ここってこうならないですか？とリクエストしても、

いやー、柱の関係もあるからお金かかっちゃうよ、みたいなやり取りになります（笑）



同じプロでも、相手によってはリクエストをどんどん出さないといけない人もいます。

逆にリクエストを出しすぎすと、やりにくいなあと思う方もいます。

お願いするプロのスキルや嗜好を想像しながら、それにあわせた対応をすることで

より良いものが出来上がると私は考えています。



そういう意味では、今回お任せしているプロは、バランス感覚があり任せて安心だし、

むしろ余計なことは言わず、任せるのでよろしくとお願いした方が良い結果になると

私は思っております。スキルのないプロにこれをやると致命的なのですが・・・（笑）



今回もいい感じの１ＬＤＫの間取りを出してくださったので、そのまま採用することに

しました。いつもいい仕事をしていただき、感謝しております。



内装に関して、壁紙（アクセントクロス含め）、ＣＦ、キッチン、ＵＢを決めました。

洗面台は「洗い場が四角いやつがいい」と言われていたのですが、設置する場所の

サイズ的に四角タイプがなく、普通の洗面台になりました。

ＣＦはシンコールのペット対応・消臭・表面強化のものにしました。

キッチンパネルは明るい色合いの木目調にして、圧迫感をなくしました。

全体的に真っ白とまでは言わないものの、明るめのトーンで統一した感じです。

ユニットバスは普段なら締まった感じを出すために黒系のアクセントパネルを

入れるのですが、今回はペット対応と言うことで女性の入居者様も多いだろうと

想定し、淡い緑色にしました。



これらのチョイスに関しても、事前に建築士さんがあたりをつけておいてくれたので

私はその中から選ぶだけで済みました。１項目３分もかけずにサクサクと選択。

時間をかけても仕方がない！壁紙なんて失敗したらもう一度貼ればいい！と割り切って

スピード感をもって進めました。



前のブログで書いた内容のうち、内装に関わる部分の状況は以下の通りとなりました。



・床材は引っかかりのある素材にする。ツルツルしていると犬のストレスになる。

　→ペット対応の表面がざらついているものを選択



・床材は万が一おしっこされてしまっても下地まで浸透しないものにする。

　クッションフロアがベスト？フロアタイルでもいいのかしら？ここは要確認。

　→シンコールのペット対応＆消臭のクッションフロアを選択



・洗面台は四角くなっているやつの方が、犬の足を洗うのに良い。

　→場所的な制約もあり、普通のやつを選択



外構関係は次回打ち合わせで検討となりました。年明け、また打ち合わせないと。

今度は会社帰りに立ち寄る感じかな〜。



ランキング上位定着目指して毎日ブログを更新中。ここまで読んでしまったからには

お帰りの前にこちらをクリックですよ！→

最後に人気ブログランキングのクリックを是非お願い致します。

↓面白かったと思った人は迷わず押すべし↓



お暇な方は食べ歩きブログもあわせてよろしくお願いします。

借り換え実行に向けて対応を急ぐ。

人気ブログランキング参加中です。是非応援のクリックを。

現在１１位です。今日も朝会社に行く前に一ヵ所立ち寄ります。

応援クリックよろしくお願いします→



借り換え実行のタイミングの話の続きです。



某カタカナ銀行さんに借り換えを打診したところ、１ヶ月かかるというつれない回答が

ありました。これはどうあがいても変わらない（変える気がない？）ようです。

とりあえず、その日から数えて最速で抹消書類が出せるように書類を書きに行く日を

設定しました。。



書類も「面前で書いてもらう」「郵送等は本人確認・なりすましの意味からＮＧ」

という話を受けました。私、そちらの金融機関さんでお借入していた札幌１棟目を

３月に売却しているのですが、その時はそんなこと一言も言われなかったような。

書類を書いた記憶がないんですが、と伝えたところ「今期からなりすまし防止の

取組を強化している」と。いや、遠方の人ならそっちに行くだけでも辛いと思うのですが

そういうのもあまり考えずにそんな前提にしちゃってます？



私もサラリーマンの仕事がけっこう出張が多いので、週の半分くらいは東京にいません。

時間を作ってそちらに行くのもけっこう大変なので、郵送でやってほしいと押し問答を

しましたが、結局受け入れてもらえませんでした。譲歩ゼロかいな、と。私はけっこう

譲歩してるつもりだし、気遣いもしているつもりなんですけどねえ。借り換える前に

一度相談して、その条件に追随させることは難しいというところまで確認した上での

借り換えの決断だったりしますし。



まあもう仕方ないので、ごちゃごちゃ言わずに訪問して署名押印してきました。

これで東京２棟目も一括返済が確定。あとは札幌３棟目のみカタカナ銀行さんが

残っておりますが、こちらも頃合いを見て売却してしまい、カタカナさんとは縁を切る

ことにしたいと思います。



さて、借り換え先の金融機関さんとも手続きを進めています。

団信の申込書を書いたり、要求があった前面道路の利用の承諾書に近いものを

提出したりしました。承諾に関しては、以前行った水道管分岐工事の際に管理会社さんが

町内会長と相談して、こことここに貰えばいいよと言っていただいた方から承諾を

貰っていたようです。正直、その書類はその工事に限定した内容だったのですが、

それでもないよりはましだろうということで提出しておきました。



この段階でカタカナ銀行さんの言い分は伝えており、先方も確認すると言ってました。

そしてその後渉外担当さんから「カタカナさん１ヶ月かかる見込みです、返済の手続きを

お願いします」というＳＭＳが。しかし、それでもこちらの金融機関さんは年内の実行を

目指すということでした。第三四半期の成績、そんなに足りないのかしら（汗）



年末に実行されちゃうと、半月分くらい支払がかぶってしまうのがちょっと辛いんですが

そこはもう仕方ないということで諦めます。必要なコストである、ということで。



年内に実行すべく、急ピッチで準備を進めています。

司法書士の先生は、今回は抵当権設定のタイミングと抹消登記のタイミングが前述の

カタカナ銀行さんの都合で変わりますので、できれば金融機関指定の司法書士の先生を

使ってほしいと言われ、抵抗したもののそこは曲がらなかったので承諾しました。

たぶん実行する日に私は東京にいない気がするので、来週の金消の時に司法書士の

先生にもいらしていただき、本人確認と委任状なども書くことになると思います。



嫁ちゃんが連帯保証人になりますので、印鑑証明は私と嫁ちゃんの両方を２枚ずつ。

あと保険の質権も取るということなので、その手続きもしなくてはなりません。

ただ、借換元も借換先も質権設定が必要となると、借換するまでの間はどうするの？

その辺細かく確認していないし、私が全部やるのもしんどくなってきましたので、

保険代理店さんと金融機関の渉外担当さんとで直接やってもらうことにしました。



あれこれ並行で進んでいるので私も整理しきれていない状態ですが、とにかく目の前の

やっつけるべきことをやっつけていきたいと思います。



ランキング上位定着目指して毎日ブログを更新中。ここまで読んでしまったからには

お帰りの前にこちらをクリックですよ！→

最後に人気ブログランキングのクリックを是非お願い致します。

↓面白かったと思った人は迷わず押すべし↓



お暇な方は食べ歩きブログもあわせてよろしくお願いします。