2017年12月31日

今年一年を振り返ってみた。

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現在20位です。今年一年、皆様にとってはどのような年でしたか?

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振り返ってみれば、今年は激動の一年でした。

物事がここまで一気に動く時って、そう多くないと思います。



1月



前年度から仕掛っていた札幌6棟目の融資が固まり、1月末に決済しました。

この案件、融資が出るかわからないけど買付入れて手付金を入れてしまうという

無謀なことをやっていたのですが、何とか融資が固まってくれてほっとしました。



あとは高利回りだけど色々難がある中古RCを紹介されて、あちこちの金融機関さんに

相談したことでしょうか。この物件は結局取得できませんでしたが、信用情報が

グダグダになっている私でも意外と話を聞いてくれる金融機関さんがあるのだなと

思ったものでした。ま、この3ヶ月後には融資が締まりはじめるわけですけど。



また、札幌4棟目の売却を開始したのもこの月でした。結果的に、1月末に買付を

受領する
ことになります。この買付を受ける前に、とにかく満室にしなくてはと

広告料マシマシ大作戦を行ったなあ。おかげで家賃が高い状態で利回り計算を

することができ、いい金額で売却することができました。



2月



前々からこっそり売り出していた札幌1棟目。売買仲介の元付業者さんを増やしたら

そこの業者さんが超速攻で買付を持ってきてくれました。しかもそこが持ってきたら

他も次々と買付を持ってくる始末ですよ。もっと早く頑張ってほしかった(笑)



賃貸経営側では、まさかの漏水事故で大規模修繕の三分の一くらいお金がかかると

言われていた東京2棟目が、いろいろとやり取りした結果、なんとか半分以下まで

価格が下がる
ということもありました。あれは焦った。



あと、事業計画書の書き方勉強会なんかもやりましたねえ。



3月



札幌1棟目の売却札幌4棟目の売却に尽きます。

札幌4棟目は、買付→融資内諾のタイミングで更なる指値が来るという腹立たしい話も

ありました。なんだかなー。



賃貸経営的な面では、とにかく空室対策してました。

それから札幌5棟目のガス会社さんに協賛金出して貰ったりしましたね。

確定申告もこの時期だったので、いろいろ重なって大変だった記憶があります。



あと、札幌のファミリー築古巨艦RCとか、関東の超高利回り築古RCとかの融資付けに

ことごとく失敗した
経験を踏まえ、流動性を考えると大物の築古は取り組まない方が

いいなという個人的結論に達したことはメモしておこうと思います。



4月



新規購入した札幌6棟目の客付とか、札幌5棟目で購入後初の退去が出たので内装を

見てきたとか、そんなところですかね。1〜3月にいろいろ動いていた反動?で、

振り返ると大きな動きはない1ヶ月でした。



5月



平和な4月とは打って変わって、激動の5月でした。

札幌7棟目への買付富山1棟目への買付東京6棟目への買付、そして実らなかった

札幌の築古アパートへの買付。4つとも最終的に金融機関さんの承認は得られました。

これも物件を売却して債務を圧縮&手元資金の調達に成功するという属性の変化が

もたらした結果だと思います。売却の重要性をここで学びました。



6月



ブログを読み返していると、6月もかなり忙しかった雰囲気があります。



太陽光発電では遠隔監視装置のトラブルが発生。現地まで行って基盤を取り外して

メーカーに送って修理してもらいました。原因はSDカードの変形。熱が原因なら

もっと熱対策しないとダメなんじゃないかと思うんですけどね・・・。



札幌5棟目は初の空室の募集でしたが、少し高めの家賃で出して、指値をくらって

元の家賃でハンマープライス
。1Rロフトというスペックを考えれば、2ヶ月で

埋まるというのは上々の滑り出しと言って良いでしょう。



完全にお荷物のフィリピンのコンドミニアムは、2戸目が管理会社さんの尽力により

相場より高い金額で賃貸が決まるという奇跡が起こり、かつ別の業者さんに査定をして

いただいたところ、購入金額より高く売れるんじゃないかという査定結果になりました。

更に1戸目も損切りキャンセルしようとしていたのですが、なんとか半金返金の交渉成立

いろいろな懸案事項が一気に動き始めた1ヶ月でした。



そして札幌7棟目が無事に決済できたことも大きな話です。

決済時の引継でなんかすごく後味の悪い思いをしました(さっさと●れてしまえ!)。



あとは新規金融機関さんから小口融資を受けることができました。取引先の拡大を

狙うという意味では、額は小さいけど良い話だったと思います。



忘れてはならないのが、沖縄視察ツアー。軍用地、外国人住宅簡易宿泊所など

現地ならではの投資手法を学ばせていただきました。興味深く、濃密な視察でした。



この辺から、融資が締まり始めたという声がよく聞かれるようになりました。

私も某政府系金融機関さんでそういう話が出たのを聞いて、それを実感したものです。



7月



フィリピンに飛んで1戸目の半額返金に応じて貰うという一大イベントを実施。

とりあえず、もうフィリピンとか海外不動産はこりごりです。ステージが上がらないと

ストレスをためるだけです。あとはブログには書いてなかったですが、査定してくれた

業者さんがマカオなので、そこまで行って一般媒介の契約したりもしてきました。



国内に目を転じると、札幌6棟目の外壁塗装が完了したことと、東京6棟目の隣地も

購入することが出来る目処が立ったこと
がありました。隣地も同じオーナーが保有して

いたので、まとめて売るよという話になりました。隣地購入の頭金と、札幌7棟目の

頭金で、札幌1棟目&4棟目の売却益はなくなりました(苦笑)



また、都内で超ボロい築古物件に半値で指値を入れたら通ってしまい、売買契約を

してしまいました
(東京7棟目)。これが後々で頭痛の種になります^^;



あとは関東→札幌の大家会で、静岡物件の視察ツアーをしてきました。

今年はいろいろな場所の賃貸経営を学んできた一年でした。



8月



富山1棟目の融資がOKになったり、札幌7棟目で無事に初めての申込をいただいた

札幌3棟目で夜逃げが発生したり、東京2棟目の借り換えの提案を受けてみたり、

富山1棟目のプロパンガス交換で予想外に費用を請求されたり(結局相見積等を駆使して

無償になりました・・・ご助言いただいた皆様、ありがとうございました)、

三度申込キャンセルされた仙台1棟目の空室がようやく埋まったり、東京6棟目の

更正登記が終わり決済可能な状態になった
りといった動きがありました。

ま、比較的あっさりした月でした(これでそれを言うか)。



9月



9月は決済の季節。東京6棟目の決済と、富山1棟目の決済が終わりました。

東京6棟目はすぐに申込が入り幸先のいい出足。富山1棟目は管理会社さんと

打ち合わせをしました
が、前途多難な感じです。



それ以外には、札幌3棟目で夜逃げに続いてストーカー事件が発生したり、札幌6棟目が

購入から8ヶ月でようやく満室になったり、まさかのメインバンクの担当さんの異動

あったり(しかも異動のご挨拶がなく悲しかった・・・)、関東→札幌の大家会の

勉強会を札幌で開催
したりもしていました。



10月



都内借地案件にガッツリ指値して買付を入れたら通ってしまい、しかも融資もあっさり

通過して金消まで行ってしまう
という自分でもびっくりする案件がありました。



また、東京7棟目を決済しましたが、この段階でもうこの案件はいろいろまずいと

見切りをつけ、決済の後すぐに売却の媒介契約を締結してしまいました。



札幌7棟目のプロパンガス切り替え東京3棟目の家賃大幅UPでの成約あたりは

良いお話。逆に悪いお話として、仙台法人のメインバンクさんがどうにも消極的

今後とても融資を見込めそうにない雰囲気であることが挙げられます。

某都銀さんから秋波を送られているので、仙台1棟目の借り換えをして、担保価値を

向上させてしまおうか
。ここは別の案件と抱き合わせできそうならやります。



11月



富山1棟目の融雪装置設置であれこれと動きました。隣地の方との調整も無事について

とりあえず冬を越す体制が整いました。



東京8棟目は借地なので地主さんと面談したりして、購入に向けての地ならしを

しておりましたが、地代をだいぶ上げられてしまい、やや収支が狂った感じです。



東京2棟目の借り換え先も決まり、小口借入もまとめて借り換えするということに

なりました。キャッシュフロー改善に一歩前進。



速攻で売却にかけていた東京7棟目、損切りの意思を固めて買取業者さんと契約

来年決済予定です。



しばらく追いかけていた札幌の大物RCですが、売主さんが課税業者であることがわかり

売却しても思うような利益が得られないと売却中止にされてしまいましたorz



残念と言えば、札幌5棟目に融資してくださっている金融機関さんからは「上の方針が

変わってしまい、今後新規融資が出来ない
」というショッキングな発言もありました。



そんな中、明るいニュースとしては札幌7棟目が満室になったことでしょうか。



12月



東京8棟目を決済しました。これからペット多頭飼い(犬中心)の賃貸アパートを

実現するためのリノベ工事
が始まります。まずは内装の仕様決めを行いました。



それから、東京2棟目の本部承認が正式に通りまして、借り換えが決定しました。

ただ、借換元の金融機関さんから抵抗にあい、一ヶ月インターバルを置かなくては

ならなくなってしまいました。それなのに、借り換え先の金融機関さんはとりあえず

第二抵当でいいからということで、金消して融資実行してしまいました

なんというワイルドな。



それから、家の近所で面白そうな築古ビルを見つけ、金融機関さんに打診したところ

速攻で内諾をいただくことが出来ました。しかし、融資特約無しの買付が他にあり

そちらに持っていかれる
という悔しい状況に。



既存物件の運営では、札幌5棟目が満室に返り咲いたことや、東京6棟目が無事に

満室になった
こと、富山1棟目のてこ入れ活動を行ったことなどがありました。

富山1棟目は新年早々にも再度訪問して、営業活動をしてきます。繁忙期の準備。



あと個人的には仙台大家の会のオープンセミナーに講師として登壇しました

自分自身の経験にもなりました。ありがとうございました。



結局今年は、自分でもどうなっているんだというくらい活発に売買を繰り返し

6棟購入、3棟売却(うち1棟は未決済)、1棟借り換えという形になりました。

相場的にまともな不動産を購入できる時期ではないのですが、多少基準を下げたのと

今まで積み重ねたご縁があったのとで、いろいろといい形で動くことが出来ました。

支えていただきました全ての皆様に感謝致します。



というわけで、総じてみれば悪くない一年だったと思います。

来年もより良い一年になるよう頑張っていきたいと思います。



それでは、良いお年を。



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posted by ひろ* at 11:32 | Comment(0) | 日記 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年12月30日

年末のご挨拶を金融機関さんや不動産業者さんに対して行う。

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年末ですね。今年もあと2日で終わります。

金融機関さんや不動産屋さんに年末のご挨拶などしてきました。



まず最初にご挨拶したのは、家の近所の金融機関さん。東京3棟目、東京5棟目と

修繕の融資をしてくださっていましたが、それに加えて東京2棟目の借り換えも実行して

いただきましたので、だいぶ融資残高が増えました。東京に限ればメインバンクさんと

読んでも差し支えないでしょう。支店長とも仲良くさせていただいておりますし。



挨拶がてら、東京2棟目の借り換えが実行されているかを確認してきました。

ちゃんと借り換えの融資が実行されておりました。通帳の残高、いい感じの金額です。

実際にこれが自由に使えるお金だったらどんなに素晴らしいか・・・(妄想)

しかし通知預金にも何もしないで、普通預金でポンと出してくれるとは恐ろしい。

ある意味緩い金融機関さんだと思います。



今回の借り換えでは、物件そのものに加えて小口の修繕の融資もまとめて借り換えと

していただきました。物件本体の融資は借換元の某カタカナ銀行さんの引き延ばしに

遭ってしまっているので実行できていませんが、他の小口に関しては早めに実行して

しまいましょう、ということで、そのうちの1本を完済させるついでのご挨拶、と。



いかにも信用組合って感じの干支の置物を貰い、担当者さんとしばし雑談していたら

そこにひょっこりと現れる支店長。この支店長もけっこうアクティブなんだよなあ。



今年の借り換えの融資実行のお礼や、先日取り逃した築古ビルの話などしていたら

支店長から「生活保護の人を支援する団体が住居が足りず困っている」という話を

いただきました。



なんでも、そこの会社さんの事務所があるところからある程度近いところの物件で

生活保護の方にお住まいになっていただく物件を求めているのだとか。借り上げで

対応していただけるそうです。その地域で古い物件を購入して、最低限の補修を行い

あまりグレードを上げず、借り上げて貰えば面白いんじゃないですか?という話でした。



あまり安く直しすぎると、その後の修繕とかいろいろ発生しそうだなという懸念は

なくはないのですが、確かにそれも一つの作戦だなあとは思います。

何か見合う物件があれば、是非支店長に相談してみよう。



ちょうど借り換えで私の資料は全て本部に通してある状態だから、今なら本部の説得も

やりやすいですよ、と支店長にも言っていただきました。無理に買う必要はないですが

面白そうな物件があれば攻めてみたいと思います。



続いて、東京8棟目に融資をいただいた金融機関さんへ。担当の方に東京8棟目の進捗を

報告しました。地主さんと一部やりとりをしているところがあったり、リノベ後の

アパートのプランニングをこうするという話をしたり、思ったよりリノベの費用が

かかっちゃいそうなので、修繕の融資を相談するかもしれないとか予告してみたり。

アパート自体は片方を何とか2月初めに完成させて、そこだけでも募集を開始する

腹積もりですということも説明しました。



担当の方に、本格的にアパートが軌道に乗ったら積金しますねという話をしたところ

おずおずと「できれば定期を作っていただけると嬉しいです・・・」との要望が。

ほほう、そうきましたか。なんでも、これまで定期を作っていない方に新規に定期を

作ってもらうノルマがあるのだそうです。金額は問わないので、とりあえず作って

貰えるとすごくありがたい、と仰ってましたので、じゃあそれはご協力しますと

いうことで10万円だけ定期してきました。喜んでいただけたようで良かったです。



そして最後に、東京8棟目の仲介をしてくださった仲介業者さんとの年末のご挨拶。

こちらは東京5棟目も仲介いただいている業者さんで、地元で長く商売を続けている

老舗の不動産屋さんです。たまに面白い物件の元付をやっているので、売買に関しては

末永くお付き合いをいただきたい業者さんです。



今回の案件、まだ地主さんと調整がついていない事項がありまして、その件についての

状況報告を兼ねてのご挨拶という形でした。家までわざわざ来ていただき恐縮です。

しかも美味しそうな焼酎までいただいてしまいました。酒好きとしては嬉しいです。

うちの嫁ちゃんからも高評価(私以上に酒好きです)。



先日買い逃した築古ビルの情報を見せると「あ、これ面白そうだなと思ってました」と。

計画道路で最終的に土地面積がかなり狭くなること、両隣がけっこう大きなマンションに

既になっているので、周りを買い取って大きくすることもできないことなどを考慮して

抱えている顧客への紹介はしなかったようです。



これにメインバンクの信用組合さんから25年オーバーローンの内諾を取り付けたと

話をして、こういう案件なんかももしあれば是非紹介してほしいと依頼しました。

融資が付くし、既に2棟購入しているし、それなら是非という感じになってくれたので

次に面白そうな話が出たら、きっと一番最初に回ってくるに違いありません。



そんな感じで、年末のご挨拶をいくつかの取引先にしてきました。

こまめに会うことって大事だと思います。何度もお会いしているうちに、相手にも

それ相応の親近感がわいてきますから。何かあった時に一番最初に思い出して貰える人に

なることを目指し、来年もこまめに動こうと気持ちを新たにしました。



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posted by ひろ* at 07:15 | Comment(0) | 日記 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年12月29日

先行取得土地等の特例と1000万控除の特例、併用できました。

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先日大騒ぎしていた1000万控除と先行取得土地等の特例が併用できるかどうかという

話につきまして、最終的な解決を見出せました!結論としては「できる」みたいです。

(ただし所轄の税務署に問い合わせはすべき)



いろいろとブログやFBでご意見をいただきましたので、その内容を顧問税理士さんに

メールでぶつけました。そして返信を待ちましたが、丸一日経っても返信が来ません。

あれ、もしかして忘れられた!?ちょっとちょっとー、こっちはふるさと納税をするか

しないかというところがあるんだから、そこんとこ頼みますよー。



仕方がないので、昨日仕事の合間を縫って電話しましたよ、顧問税理士の先生に。

話してみると、どうやらこの件でいろいろと情報を集めていてくださったようです。

ただ、決定的な内容はタックスアンサーにも掲載されておらず、どちらともとれるし

税理士さん同士で情報交換をしても、できるという先生とできないという先生の

どちらもいて、果たしてどう回答したものかと思案していたとのこと。



顧問税理士の先生は「今すぐ結論出なくても大丈夫ですよね?確定申告までに話を

整理できれば」と仰ります。税務的には確かにそうなんですが、私的にはふるさと納税を

できるだけ効率よくやっておきたいという思惑もありまして、それだとちょっとなあと

思うわけなのです。



そんな中、ふとひらめきました。もうこうなったら直接税務署の方に相談した方が

早いのではないか?と。顧問税理士の先生にもそれを提案したら、それが確実だと

いうことでした。しかもこれ、納税者本人が問い合わせないと回答してくれないとの

ことなのです。税理士さんが問い合わせても回答してくれないと・・・。

ということであれば、私が自分で問い合わせるべきですね。



この時、12月28日の16時45分。あと15分で税務署終わっちゃいます。

そしてここを逃すと来年になってしまいます。急いで税務署に電話しました。



最初は税務相談ダイヤル的なところにて確認したのですが、それだったら所轄の税務署の

資産課税課の人に聞いた方がいいよ、と。きー、使えない!時間ももうわずかなのに

いきなりたらいまわしかよ!と若干憤慨しつつ、改めて資産課税課に連絡を取りました。

この時点で16時55分。もうギリギリのタイミングです。



資産課税課の方に電話がつながり、状況を説明。前年度で先行取得土地等の特例を

使っている物件に対して、翌年度で1000万控除の特例を併用することは可能か、

という形で確認をしたところ、調査の上折り返す形になると言われました。



「今日中に回答・・・ほしいですよね」と資産課税課のお姉さんから確認されたので

「年度末の閉庁後に申し訳ないのですが、できれば本日で・・・」と回答。

調査の上折り返しをいただけることになりました。



そこから10分〜15分くらいでしょうか。税務署の電話番号から着信。これを逃すと

もうアウトのタイミングです。仕事場をさっと抜けて、電話を取りました。



税務署のお姉様の回答は「できます」という内容でした。いやー、良かった!

年度が同じだと併用はできないけど、年度が違えば併用可能というようなことを

仰っていたような気がします。確かに、顧問税理士の先生も、年度が同じ場合は

使えませんよということを前に言ってました。



これにより、課税所得から1000万をマイナスすることが出来ます。ありがたい。

札幌3棟目は個人の長期譲渡なので、1000万を控除できれば、200万の税金を

減らすことが出来ます。小さくない金額なので、大変ありがたいです。



ほっと一息で年を越すことができそうです^^



本日の教訓

困った時は、ググるのも大事だけど最後は税務署に問い合わせしましょう。



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posted by ひろ* at 08:24 | Comment(0) | 税金 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年12月28日

年末は金融機関さんを開拓しよう。

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現在14位です。一年ってあっという間ですわ、ほんと。

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昨日のブログではアンケート的なものにいろいろとご返信やご助言をいただき、

まことにありがとうございました。「先行取得土地等の特例を適用する年度と、

1000万控除の特例を適用する年度が異なれば、併用可能ではないか」という意見が

大多数を占めていたようですので、もう一度顧問税理士さんと会話をしてみます。

この辺とかこの辺の国税庁の資料を再度読んでみましたが、やっぱり私も併用は

可能なのではないかと読み取れてしまいます。



ブログにコメントいただいたミットさんとDr.PEPPERさん、Facebookにコメント頂いた

波乗りニーノさんをはじめとした皆様、メッセージで個人的にお伝えいただいた皆様、

本当にありがとうございます。いろいろな方とのご縁で私は生かされている、

ということを再認識しました。顧問税理士さんと会話した結果は皆様にシェアします。



そんな前置きをしつつ、本日の話題です。

今年ももう年の瀬です。早いったらありゃしない。



同じサラリーマン大家の皆様の中には、早いところだと本日からお休みになる人も

いらっしゃるようです。私は今日で仕事納め、明日からお休みです。

そんな皆様に是非お勧めしたいのが・・・銀行開拓です。



金融機関さんは暦通りに29日まで営業しています。普段は平日しか開いていない

金融機関さんに行く時間が取れない方も、年末年始で会社はお休み、でも金融機関さんは

開いている、しかも相手も他の会社さんがお休みになっているので暇なはず、という

話を聞いてもらいやすい状態になっています。

このタイミングで行かずにいつ行くのか!?という感じです。ハイ。



私も例年ならこの時期に銀行さんを回っていろいろ新規開拓しています。

今年は嫁ちゃんと31日まで温泉に籠もり、人生の設計図を真面目に作ろうと考えて

おりますので、新規開拓はたぶんしませんが・・・。



何か具体的な案件があれば、試しにそれを持ち込んでみるのもいいと思います。

実際に買うかどうか微妙なものでも、具体的な話がないと金融機関さんもなかなか

本腰を入れて検討はしてくれません。「指値が必須だから価格交渉できなかった場合

購入は見合わせるけど」とか「他に競合がまだいて、融資競争になっているから他の人に

先を越される可能性があるけど」みたいなことを伝え、購入したいけど他の要因で

ダメになるかもしれないということは先に伝えるべきでしょう。



また、本部まで持ち込まれてしまうと、それを断ることで銀行員さんの立場としては

いろいろと厄介な事後処理が発生します。それを避けるためにも、支店レベルでまずは

検討して貰い、支店の判断を伺いたい、という形にとどめるのが良いと思います。



動いていただいた分、空手形を切らせるわけにはいきませんので、今後の取り組みが

期待できそうとみれば、速やかに何らかの取引をするといいと思います。

都銀さんや地銀さんなら投資信託みたいな金融商品、信金さんや信組さんなら積金が

喜んでもらえる商品です。この辺を行い、足掛かりを作っておくといいでしょう。



相談に行く際は

・確定申告書や決算書(3期分)

・自己紹介資料

・保有物件の概要がわかる資料

・借入の返済予定表

・保有物件の登記簿謄本

・検討対象物件の資料

などがまずあればいいと思います。



行く前に必ず電話してアポを取りましょう。

アポを取った方が、担当者さんが出払っているなどのリスクが軽減されます。

相手もそれなりの方を用意してくれると思います。



たまに、金融機関さんを税務署さんのような役所みたいなもので、訪問のハードルが

大変高いと勘違いしている方もいらっしゃいます。決してそんなことはありません。

金融機関さんもただの営利企業です。貸付してお金を儲けたいはずです。ですので、

自分のメリットだけでなく、相手にとってもメリットになる話をすることを心がけます。

相性が良い担当者さんを見つければ、その後話がしやすくなります。



年末最後のお仕事が金融機関さんを訪問することとなり、良好な関係を築けることを

祈念して本日のブログは終了とします。



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posted by ひろ* at 08:19 | Comment(0) | 金融機関 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年12月27日

先行取得土地等の特例と1000万控除の特例は併用できない!?

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すみません、今日は完全に質問モードでブログ更新してしまうのですが・・・

先行取得土地等の特例と1000万控除は併用不可と顧問税理士さんに言われました。

ネットを探しましたが、そういう記述がうまく見つけられないのですが、どなたか

この件に関して詳しい方、教えていただけないでしょうか。



先行取得土地等の特例と1000万控除の特例については、こちらの過去記事

ご参照ください。いずれも平成21年〜平成22年の間に不動産を取得した人が対象の

制度で、先行取得土地等の特例は他物件を売却した際の課税の繰り延べが出来る制度、

1000万控除は該当物件を売却した時に土地利益から1000万を控除できる制度と

なっております。



私の保有物件の中では、札幌3棟目がこの特例を利用できます。購入当時、申請も

きちんと出しております。このため、札幌3棟目は長期保有になるまで売却しないと

決めておりました。



そして今年、私は札幌1棟目と札幌4棟目を売却しました。来年3月の確定申告では

先行取得土地等の特例を用いて税額を圧縮しておこうと思っておりました。



手放して利益が出そうな物件は上記の通り売却が完了したし、不動産価格の高騰も

一服されてきているので、そろそろ札幌3棟目も売却してしまおうか?と考えました。

その旨、顧問税理士さんに伝えて手残り額の計算をしてもらったところ、計算結果に

明らかに1000万控除の内容が追加されていないのです。



「1000万控除も追加して計算いただけますか?」とメールしたところ、冒頭にある

「1000万控除と先行取得土地等の特例は併用できない」という回答があり、

あれれ?と思って今このブログを書いている、という状況です。

前に顧問税理士さんと確認した際には、私の想定している使い方でOKと聞いていたと

思っていたのですが・・・。



例を用いて説明します。



前提

物件A:2017年売却、特例利用前の売却益500万、土地:建物=1:1

物件B:2017年売却、特例利用前の売却益1000万、土地:建物=3:1

物件C:2018年売却(2010年購入)、特例利用前の売却益2000万、

    土地:建物=3:1



私のイメージ



@物件Aを売却し、先行取得土地等の特例を適用

 売却益500万のうち、土地建物比率を考慮すると土地の利益は250万

 土地利益の60%である150万を控除(物件Cの土地簿価から差し引く)



A物件Bを売却し、先行取得土地等の特例を適用

 売却益1000万のうち、土地建物比率を考慮すると土地の利益は750万

 土地利益の60%である450万を控除(物件Cの土地簿価から差し引く)



B物件Cを売却し、1000万控除の特例を適用

 特例利用前の売却益から、物件Aと物件Bの先行取得土地等の特例の分を差し引くと

 売却益は2000万+150万+450万=2600万

 ここから1000万控除を行い、2600万−1000万=1600万が課税対象



しかし、顧問税理士さんによれば、Bの最後で1000万を差し引くことが出来ない、

という話でした。そうなると、1年課税を繰り延べしただけになってしまいます。



もし本当に併用できないのであれば、1000万控除だけ使う方が効率がいいような。

札幌3棟目を保有し続けるのであれば、先行取得土地等の特例をガンガン使って、

土地の簿価がなくなるまで保有し続けた方がお得だと思うのです。擦り切れるまで使って

最後は壊して新築を建てるとかした方が効率がいいことになります。



前にこの件については顧問税理士さんとすり合わせを行ったつもりだったのですが、

ここにきて認識と違う話をされてしまい、ちょっと梯子を外された感じになりました。

もし1000万控除のみに切り替えるなら、追加のふるさと納税をしないといけないとか

年内にやるべきことが増えてしまいます。頭が痛いです。



というわけで、顧問税理士さんに再確認を依頼しておりますが、もしこちらのブログを

ご覧になっている方で、この件について詳しい方がいれば是非ご教示願います。



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