2017年11月27日

東京8棟目(仮)の売買契約を締結してきました。

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東京8棟目(仮)について、売買契約をしてきました。決済は半月後あたりです。



連休にさせていただき、海外でちょっと羽を伸ばした私。日本に戻ってきて早速契約の

お仕事をこなしてまいりました。対象は東京8棟目(仮)。借地権売買となります。



地主さんから地代を現行の2.7倍くらいに上げるとか言われてしまったので、

返済比率は割と高めになってしまいましたが、それでも収支としては何とか許容範囲と

思います。場所としても、自宅から1駅で最寄駅から徒歩4分なら、稼働率もそこまで

低くはならないだろうと思います。まあ何とか・・・といったところでしょうか。



家賃はまだ上振れする余地があるとみていますので、少し強気に攻めるという感じで

シミュレーションしなおしてみました。しかし返済比率は目標の5割には到達せず。

修繕をある程度現金で賄えば返済比率50%は目指せそうなのですが、せっかく借りる

チャンスがあるなら借りたいですよねー(その発想がダメという話も・・・)。



借りられる時に借りる、というスタンスで行くと、まあ今回の案件は借りれるだけ借りて

返済比率60%程度で進めようかな、と思っております。地代が販売資料の通りの金額で

維持されていれば、55%程度にて推移したのですが・・・うん、まあ言っても仕方が

ないことなので、おとなしく受け入れます。



となると、どうやって付加価値をつけて家賃を上げていくか?というところを検討する

必要があると思いますので、やはり少し尖ったものを作っていきたくなります。

どうやって付加価値をつけていくか、要検討ですね。



あ、売買契約の際に借地権譲渡承諾書(この条件で借地を私が譲り受けることを許可して

いただく書類)にも署名押印したんですけど、これに不思議な文言がついておりまして。



「第三者に賃貸し、その賃借人が近隣の生活に迷惑をかけた場合は無条件で借地契約を

 解除することができる」

※実際の文言と少し変えてますが、テイストはこんな感じです



・・・無条件ってなんか怖いですよねえ。この文言は地主さん側の強い要望で設定したと

いうことなんですが、これが本当に履行されてしまうと怖いところがあります。

できればせめて「甲乙協議の上」くらいは書いてほしいところなんですが・・・。



ただ、仲介業者さんは「そもそも建物を賃貸借することと借地権は関係がないこと」

「この条文を入れたからといって、実際に解除することは難しいし、仮に裁判となったら

 勝てると思うから、万が一履行されそうになったら相談してください」という見解。

うーん、とはいえやっぱりちょっと不安です。



しかし、これはあくまで「借地権譲渡承諾書」であり、借地の契約書ではありません。

実際に借地契約をする時に、文言に関してよくチェックするようにすればいいのかな?

ということを思ったので、とりあえずこれで進めることにしました。

地元で一番力のある不動産屋さんなので、そこまで言ってくれたのに変な対応を

するということはたぶんないでしょう。



借地契約についてちょっと補足・・・



本来、金融機関さんは借地の残存年数までしか融資はできません。ですので、今回なら

融資実行時に新規20年にしなくてはならないです。ただ、今回は全空で購入するので

据え置き期間を来年3月末までとし、4月から20年で返済するということで話が

ついております。



今回は融資いただく金融機関さんが柔軟に対応してくださり、実行時は残存期間でOK、

来年4月に新規20年で再契約をするということで良いとしてくれました。

なので、契約・決済時は残存期間で実行することになります。

よって、借地契約するタイミングはあと2回残っております。



今回の元付になる仲介業者さんとは二度目の取引ということもあり、契約自体は

非常にスムーズに、つつがなく終わりました。本日、その契約書を持ち込んで、

金融機関さんで融資の本申込をしてきます。これから行ってきます。



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posted by ひろ* at 11:01 | Comment(0) | 東京8棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする