2017年11月24日

高利回りボロ物件の物件調査!ダメと切り捨てるのは簡単だけど・・・?

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札幌出張の際にお会いして一席設けた営業マンの方から、その場で利回り30%くらいの

ボロ物件の情報をご提供いただいておりました。帰る前に現地調査してきました。



札幌の近所、千歳市。新千歳空港と自衛隊を擁する千歳市に利回り30%の物件がある、

という情報を入手した我々特派員(誰だよ)は、忙しい旅程の合間を縫って、千歳市も

ギリギリ管理範囲かもしれない管理会社さんの関係者を伴い、現地に赴いた!



千歳駅からとても徒歩では歩けない距離。広い道路を渡ってだいぶ進んだところ。

住所を見るとこの辺のはず・・・我々隊員は慎重に車を進めていくと、どうやら目的地と

おぼしき物件を前方に発見!そこに待ち受けていたのは・・・



軒天に穴

穴!軒天に穴空いてるよー!



鉄部ボロボロ

鉄部がボロボロだよ!



チョーキング

外壁、完全に賞味期限切れ!チョーキング出すぎ!



高利回り物件には罠がある。当たり前ですけど、改めて認識しました。

ちなみに1K6部屋の物件ですが、4部屋しか駐車場がありません。この段階で厳しい。

今も3部屋しか稼働していません。



ただ、裏を返せば4部屋なら埋められるということ。大規模修繕の費用も含めて4部屋で

収支が回る価格で指値をぶち込めばいいだけのことではないか?と。



ただ、富山1棟目の再生も全く終わっていないのに、新規で購入するのはきついです。

ボロ木造なので購入に関しての融資は出ないでしょう。某政府系金融機関さんで

修繕の分くらいなら出るかもしれませんので、それを基準に考えればいいかと。



外壁修繕は200万、屋上防水は150万、内装とかで150万として500万。

500万の修繕で4部屋満室想定で利回り15%くらい取れるならアリかなあ。

そうなると、今の価格から更に4割引きを要求しなくてはならないという・・・。

さすがにこの指値は無理だろうなあ。でもこれで買えるんだったら、無しではない。

(だから富山を何とかしてからにしろと・・・)



この物件、その営業マンが自分で指値を入れて購入しようとした物件なんです。

その方はDIYで直す想定だったようなので、私はそれを外注しなくてはなりません。

その分指値は厳しくしなくてはならないと思っています。

「僕は取引に入らなくていいので、興味があれば購入して再生してください」

「そして転売したらけっこう儲かると思います」と言われました(笑)



まだ元付の人と話をしたわけでもないので、実際に進めるかどうかはわかりませんが

とりあえず頭には入れて、一応い連絡は取ってみようかな〜と思っています。

(だから富山1棟目が先だろうよと・・・)



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posted by ひろ* at 08:30 | Comment(0) | 新規案件 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする