2017年11月23日

またまた想定外の出費が発生!札幌7棟目、元所有者の怠慢・・・

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中古物件は前オーナーのメンテナンス状況次第で変わる部分があります。

勿論、その内容によっては費用発生も・・・。



この度、私もやられました。築浅でしばらく安泰だろうとおもった札幌7棟目です。

なんと、売主さんは新築から11年間、一度も消防点検をしていなかった!衝撃です。

管理会社さんとかついてたのに、誰も何も言わなかったのか?と激しく疑問。



切り替えた管理会社さんでは毎年ちゃんと消防点検の報告書を提出しています。

札幌7棟目も例にもれず、消防点検を今年行いました。そしてその結果を先日の

札幌出張中に聞いたのですが・・・



「これまで一度も点検していなかったそうです」



と言われました。管理会社さんも困惑したような表情です。いやー、ありえないー。



消防点検をしていなかったため、連結送水管の耐圧試験が過去一度も行われていない、

ということでこれをやらなくてはならないこと、そして消火器がどれも期限切れを

迎えているので、更新をかけなくてはならないこと。この2点が指摘事項として

あがりました。



そこそこ大きな物件ですので、費用も当然かかります。消火器を10本交換して4万弱。

連結送水管の点検で9万。いくら売主の管理不備を憤慨したところで、設備が正常な

状態になるかと言えばそんなことはありません。もうこれは仕方ないことなので、

すっぱりと気持ちを切り替えて、入居者様に万が一のことがあっても安心できるように

指摘事項に対応するしかないと思います。



札幌7棟目は仙台法人所有なので、義母にも本件ご報告。義母は大変不満そうでしたが、

もし万が一のことがあった時に私たちの責任になるということは理解したようで、

渋々ながら承諾しました。買ったばかりの頃はいろいろな想定外があるから、お金が

出ていくのは仕方がないことだと思います。



こういった想定外を防ぐには、購入前のヒアリングをもっと充実させることが有効です。

ヒアリング項目一覧表を作り、その中に消防点検の実施有無を盛り込んでおけば、

購入前に仲介業者さんに確認することが出来ます。私もそこまでの確認ができずに

いましたので、今後は少し注意していきたいと思います。



管理会社さんの話によると、消防点検は年1回義務付けられているそうです。

ただ、現実にはきちんと年1回やっている会社ばかりではないようです。

少なくとも2〜3年に1回はやってね、という暗黙のルールで動いているところが

あるのだとか。札幌の闇は深い(謎)



物件が大きくなると、収入も大きくなる代わりに経費も大きくなります。

その経費の絶対額の上昇を吸収できる収支計画になっているのか、という点については

購入前にきちんと吟味しなくてはならないポイントと思います。金利が高いとか、

利回りが低いとかで、ちょっとしたアクシデントでキャッシュフローが吹き飛ぶような

状況になっている人は、経営を少し見直さないとまずいのではないかと思います。



祝日なので、手抜きで手短なブログになりましたがご容赦を。



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posted by ひろ* at 08:08 | Comment(0) | 札幌7棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする