2017年11月07日

個人→法人への売却、運営面から見ても売却しなくていいと判断。

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ブログのコメント欄に質問があったり、FBでその観点でのコメントがあったりしたので

売却益ばかりでなく運営の面でどうだったのか、個人→法人売却の判断を書いてみます。



先日のブログ記事では、個人→法人の所有権移転を止めた理由は売却時に個人の方が

有利になりそうだから、ということを書きました。では、売却することを前提ではなく

あくまで運営し続けるという観点で、法人への移転を検討しなかったの?ということを

書いていませんでした。



私の場合は、個人で保有しているのが築古木造物件が多いため、現時点で税率がさほど

高くないという事情があります。RC物件が多いと減価償却がさほど取れないことから

税率が非常にあがり、負担感が出てくるものと思います。今のところ、私はそういう

状況にないため、喫緊で動く必要がないということが挙げられます。



税務対策として行っているのは、個人として東京法人に管理委託を行っていることが

挙げられますが、これもさほど大きな管理費を取っているわけではありません。

管理会社さんには日常管理や入金管理、滞納督促を依頼しており、東京法人には

入居募集に関する営業行為や客付に有効な企画の立案、テナントリテンション、

管理会社さんに対しての一次対応(個人に成り代わって)を依頼している形をとって

おります。実際、東京法人の人として、現地の仲介業者さんに営業に行ったりも

していますので、この切り分け自体は現実に即していると思っています。



単に儲かっていないだけという話もあるとは思うのですが

・木造物件主体なので減価償却が割と取れている

・法人に対して管理費を計上している

・なんだかんだで購入しているので諸経費がそれなりにかかっている

といったところが、個人の税率を上げずにやっていけている要素かなと思います。



では、今はいいけど将来はどうなの?という点について。これもここ数年であれば

私はさほど問題ないだろうと楽観視しております。



今年は札幌1棟目と札幌4棟目を売却しております。売上ベースで言えば、札幌4棟目は

新築RCで家賃収入が多かったため、昨年末であれば全体のうちの3割を占めてました。

他に売った札幌1棟目を合わせると、総売上の4割近い金額になっていました。



今までより売上が4割ダウンした状態で今年はスタートしています。

そして今年、個人名義で購入しているのは、札幌6棟目と東京6棟目。

(東京7棟目も個人名義ですが、すぐ転売するつもりなので計算には入れません)

この2棟の家賃収入を合算しても、札幌4棟目の65%程度にしかなりません。

しかも両方築古なので、減価償却は新築RCに比べてしっかり取れます。



そう考えれば、昨年まで何とか税率が安く済んでいたわけだし、今年も問題はない、

という結論が導き出されるかと思います。ですので、急いで東京2棟目の所有権を

移転させる必要もないでしょう、という考えになりました。



将来的には、減価償却が終わってしまうことで苦しい事態が訪れる可能性はあります。

それを見越して、私も全ての物件で最短としているわけではなく、取得時の状況に応じ

減価償却を見積法に則って判断し、長めに取ったりすることもあります。そうやって

できるだけ今の税率に収まる範囲での黒字を目指しております。赤字にすると次の

融資に響くので、黒字はキープ。でも利益が出過ぎないようにはしてもらってます。



本当にどうにもならなくなる時期には、不動産の規模も更に拡大されているか、

売却なども行いつつそれなりに不動産だけで食っていけるようになっているでしょうから

会社員を辞めて収入を減らす、という選択肢も取れるかもしれません(笑)



そういった点を考え、今回はどちらかというと仮に売却した時の売却益に着目をして

法人に移すことを止めた、ということになります。



もし物件がRCで大きいものだったりするなら、私も運営側のメリットを考慮して

売却時の税務と関係なしに動いたかもしれません。建物比率の大きいRCであれば、

消費税還付なども活用して諸経費を打ち消すことができると思います。



というわけで、個人→法人の移転に関しての補足の記事でした!



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posted by ひろ* at 07:32 | Comment(0) | 東京2棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする