2017年11月06日

現時点での稼働率整理・・・要テコ入れは富山1棟目。

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現在の保有物件の稼働率など公開してみようと思います。



【札幌3棟目】

稼働状況 14/16 87.5%



先日、お申込を1部屋いただいたと書きましたが、残念ながら入居キャンセルとなって

しまいました。病院からの意見書が出なかったため、引っ越し費用を捻出することが

できずじまいだった、ということです。まあもう、これは仕方がないことですね。

引き続き募集をしていきたいと思います。



スペック的には狭めの1Rということもあり、募集は楽ではないのですが、引き続き

今回みたいな一般的には嫌がられそうなお客様に対しても門戸は開いていかないと

うまく満室に持っていけないだろうと考えます。引き続き対応していく予定です。



【札幌5棟目】

稼働状況 15/16 93.75%



先日、募集条件を変更しました。オールゼロと銘打ち、初期費用が一切かからない

条件
としております。この形での打ち出しに対して反応してくる客層って、大家から

見ると決して良い属性ではありません。どの物件でもやっていいというものではないので

その物件でそういう作戦を打ってもいいものか、という点は一度立ち止まって考えると

いいのではないかと思っています。



札幌5棟目は狭い間取りと広い間取りがあり、空室になるのは狭い間取りばかりです。

たまたまかもしれませんが、部屋の広さって大事だなあ、と。



【札幌6棟目】

稼働状況 4/4 100%



購入時は稼働率50%でしたが、全室きれいにリフォームを行い、緩めな条件で募集を

行ったところ、若干属性に難ありなファミリーがご入居くださり、無事満室稼働へ。

直近で決まったのはかなり高齢のご夫婦です。まあ夫婦でお住まいであれば、孤独死は

免れるであろうと思うので、なんとかなるでしょう。



「駐車場があれば、もう少し良い属性の人を狙っていけるんですけどね・・・」

というのが管理会社さんの弁でした。うん、確かにそうだと思いました。

満室経営と言う意味では、なかなか抜けなさそうな入居者様が集まったと思うので

保有していることを忘れるレベルで安定するのではないかと期待しております。



【札幌7棟目】

稼働状況 17/17 100%

こちらも今年購入した物件です。購入時は3部屋の空室がありましたが、管理会社さんの

頑張りもあり、先日最後の1部屋にお申込をいただき、満室が確定的になりました。



購入前より広告料を下げたのに埋まったというのは、いかに前の管理会社さんが

良い形で募集をかけられていなかったかを示していると思います。管理会社さんの

選定って、本当に大事だなと思います。



こちらの物件は敷地が広いので、駐車場の外貸しなども考えようと思っております。

ただ、雪がどのくらい積もるのかがよくわからないので、この冬いっぱい観察をして

外貸ししていいのか、それとも雪捨て場として空けておいた方がいいのかを考えたいと

思っております。外に貸した結果、除排雪の費用がそれ以上にかかったとなっては

本末転倒もいいところですから。



【東京1棟目】

稼働状況 3/3 100%



無風状態。満室を保っております。

この物件はひとたび空室が出ると、かなり募集がしんどいので、このまま順調に

満室キープでお願いしたいところです。

築浅なので、建物のトラブルも当面は発生しない想定。



【東京2棟目】

稼働状況 5/5 100%



こちらも入居してもうだいぶ長い方が多い物件で、動く要素は見えません。

そのまま安定稼働してほしいと思っております。



ここ1年くらいであったトラブルらしいトラブルと言えば、2階のお部屋で発生した

雨漏り問題
でしたが、こちらも先日の台風連発で問題が発生しなかったところを見ると

適切に修繕されたようです。良かった良かった。



【東京3棟目】

稼働状況 1/2 50%



先月、退去が出てしまいました。転勤と言うことで致し方ない内容です。

約1年半前に募集した時の設定家賃が安すぎたという反省のもとに、今回はそこから

更に強気の7000円アップでの募集としていますが、反響は上々です。

申込を1組いただいていましたが、こちらは残念ながらキャンセルとなりました。

今は30平米のお部屋に3人で住むというお客様が検討をしてくださっております。

また、嫁ちゃんの友人も引き続き検討してくださっている状況です。

引き合いはあるので、まあここは心配しなくても埋まるでしょう。



【東京4棟目】

稼働状況 4/4 100%



目立った問題もなく、粛々と満室経営が続いています。今年の繁忙期が、現在入居を

されている方の更新時期に相当しますので、ここでどれだけ退去が出るかが気になる

ところです。



【東京5棟目】

稼働状況 1/1 100%



戸建ですが、こちらも特に動きはなく満室経営が続いております。

今度退去になったら、床の傾きの調整とか、もうちょっときちんとやろうと思ってます。



【東京6棟目】

稼働状況 2/4 50%



募集できる状態の部屋は2部屋とも申込をいただき、満室になりました。

残り2部屋、前オーナーが民泊をしていたお部屋があり、そこのゲストの予約がまだ

残っているため、募集できない状況です。うち1部屋はそろそろ募集開始できるという

話があったようですので、徐々に埋まっていくことでしょう。私の保有物件の中でも

ダントツにいい立地ですし、部屋も広いです。特に心配はしておりません。



【東京7棟目】

稼働状況 0/2 0%



リノベーションしないと住める状態ではありませんので、そもそも募集をしていません。

しかも今は(購入したばかりですが)売却を考えております。土地として売る想定なので

当面入居募集はしない予定です。売れなかった場合はリノベして入居募集する予定。



【仙台1棟目】

稼働状況 7/7 100%



空室が出るとやや長期化する傾向にある仙台1棟目ですが、今は空室もなく安定稼働中。

売却すると割と大きな含み益が出るのはわかっていますが、共同担保大作戦という手も

使えることがわかり、いったん落ち着いて考えようということになりました。



【富山1棟目】

稼働状況 1/8 12.5%



購入から1ヶ月半が経過しましたが、動きがなく現状維持になっております。

まあ確かに、決して立地がいいとは言い難い場所ですし、間取りもありふれた1Kです。

その分賃料を下げて対応していますが、反響が少ないという話を管理会社さんから

伺っております。



設備に少しお金をかけて、家賃の割にいいねえと思ってもらうことも必要でしょうし、

募集のやり方をもう少し考えてうまく客付して貰えるよう、管理会社さんに動いて

いただく必要もあるのかなと思っています。



前々から、ちょっとのんびりした管理会社さんだということは周りの不動産仲間から

聞いてましたし、ここまでの動きを見ていてその通りだなという印象もあります。

こちらからアプローチをかけて、うまく動いてもらえるようにしないといけないですね。

まだまだこれからです。



【合計】

稼働状況 76/89 85.4%



富山1棟目が大きく足を引っ張っています。テコ入れすべきは富山1棟目であることは

明白ですので、管理会社さんとももう少しまめに連絡を取り合いながら、対応を進めて

いかなくてはなりませんね・・・。

あとは高額家賃の東京3棟目と東京6棟目がちゃんと決まれば、収入と言う面では

費用対効果よく高められるかなと思っています。その辺がフォーカスポイントです。




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posted by ひろ* at 08:40 | Comment(0) | 成績 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする