2017年11月03日

満室確定!札幌7棟目、はじめての満室へ。

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札幌7棟目、満室確定しました!昨日最後の1部屋に無事にお申込が入りました。

キャンセルされないことが前提ですが、無事に通れば満室となります。



購入から4ヶ月半程度かかりましたが、無事に満室に持っていくことができました。

まずは、購入時の目論見がそこまで外れなかったことを素直に喜びたいと思います。



この物件、私が物件概要書を見せていただいた際の見た印象は「なんで3部屋も

空いているんだろう?」でした。立地はやや微妙だけど、ファミリーで全戸P付だし、

広告料も多いし、築年数もそこそこ新しい。特に問題になる要素がないように見えたので

管理会社さんの質の問題だろうと判断。私が懇意にしているところに管理を切り替えて

募集をすれば埋まるはずだと考えました。



そして購入。前管理会社さんが引継にやや非協力的で、まず管理を落ち着かせることに

集中していただきました。最初の1ヶ月くらいはその時間に費やしたんじゃないかと。

管理会社さんは、その辺の苦労は私には話をしませんが、たまに聞こえてくる話から

想像するに、かなり大変だったに違いないと思っています。ありがとうございます。



募集を本格的に行いはじめてから、ほどなくして一番安い1階のお部屋が埋まりました。

やや訳ありの生活保護の母子家庭で、CFの色のセンスがないのにそのまま入居OKと

言ってくれたので、喜んでご入居いただきました。



続いてそこから1ヶ月くらいで、法人契約のお客様にご入居いただくことができました。

意外とこの物件、法人契約の需要もあるみたいで、17部屋中4部屋だったかな?

そのくらいが法人契約です。まあ法人契約だからいいってわけでもないとは思いますが、

法人さんの社宅として選んでもらえるくらいのグレードだという意味では悪い話では

ないだろうと思っています。



そこから少しだけ時間がかかりましたが、今回無事に最後の1室が決まった次第です。

今回は個人のお客様で、小学生のお子様がいる普通のファミリーです。ガテン系の

会社のチーフの方が契約者。引越の理由が「木造だと周りに音が響かないか気になる」

という感じだったようで、RCを探していたそうです。



この方、お子様の関係でおそらく同じ学区限定で探していたものと思われます。

隣接する町の住所からの引っ越しだったので、そう判断しました。

こういうお客様はなかなか引っ越さないような気がして、わくわくします。

法人契約の場合は転勤による転居とかも気にしておかないといけないので・・・。



これで居室部分は満室がほぼ確定しました。あとは駐車場だけです。

3台の駐車場がまだ決まっておりません。1戸につき1台の駐車場に加えて、

数台分余計に駐車場があります。敷地にも余裕があり、外部に貸したりすることも

問題ないだろうと思っています。



本来なら外部貸しをしたいのですが、今は止めています。まだ保有して半年ですので、

まだ札幌の冬を迎えておりません。そうなると、この駐車場にどのくらい雪が降るのか

(ロードヒーティングがないので)除雪や排雪のためにどのくらいのスペースが必要か、

などが見えてこないのです。



それなりに雪は降る地域だと思いますから、除排雪にはお金がかかると考えてます。

排雪は特にお金がかかるので、物件の敷地内に除雪した雪を置いておくことが可能なら

その分コストは下げられます。そのため、今年は積極的に外部に駐車場の募集をせず、

空いている区画に雪を捨てられるようにしておこう、という計画です。



どのくらいお金がかかるか見えれば、来年は駐車場の外部貸しや駐車場の区割り変更を

検討して、より収益性をUPさせる方法がないかを検討します。駐車場の区画を増やす、

外貸しする、あるいは建てられるスペースを作れれば建てる、など。



何にせよ、今は満室達成を喜びたいと思います。やったー!



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posted by ひろ* at 08:51 | Comment(0) | 札幌7棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする