2017年11月05日

個人→法人への売却、やっぱやーめた!

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法人に売却する件、やっぱり止めました。下手すると払う税金増えちゃうなあ、と。

具体的にアドバイスをいただいた2名の某税理士さん、ありがとうございました。



先日、個人から法人に物件を売却することを書きました。ただ、本人としてもやや

迷いがありまして、素直にそうしていいのかわからない、という感じでブログにその旨も

恥ずかしげもなく書いてしまいました。アホまるだし。



何名かの方はFBなどでコメントをくださいましたが、法人に移さない方がいいんじゃ?

という意見の人も多かったので、ではどうかと思って試算してみることにしました。



以降出てくる物件価格など諸々の数字は仮のものです



簿価 5000万

残債 5000万

固定資産税評価額

土地 2000万

建物 1000万

5年以上個人で保有

残債分だけ肩代わりで借入



まず、個人から個人で借り換えをする場合を考えます。

これは単純で、抵当権設定抹消と、抵当権設定の登記が必要です。



抵当権設定の費用は安いので誤差の範疇とします。

抵当権設定は債務の0.%+報酬+消費税となります。

報酬はここでは考えないことにします。すると、以下の金額になります。

5000万×0.4%×1.08=216000円



個人の場合、これで費用は終了です。

きりのいい数字にしたいので、報酬も3万ちょっと入れて25万が経費です。



次に、個人→法人に売却した場合です。



まず不動産取得税。

土地の固定資産税評価額×3%と、建物の固定資産税評価額×4%となりますので

土地:2000万×3%=60万

建物:1000万×4%=40万

合計して100万かかることになります。



次に保存登記。

土地の固定資産税評価額×1.5%と、建物の固定資産税評価額×2%となりますので

土地:2000万×1.5%=30万

建物:1000万×2%=20万

合計50万+報酬+消費税となります。報酬と税で10万として、ざっくり60万。



最後に抵当権設定登記。

これは個人でやるのと同じです。

5000万×0.4%×1.08=216000円→報酬を加味して25万



合計すると、かかる諸経費は175万ということになります。

個人の場合25万なのと比べて、だいぶ差が出てきました。



150万のハンデがある状態で運営スタート。

その後、仮にこの物件が7500万で売れたとしましょう。

簿価と残債は計算がややこしくなるので、両方4500万としておきます。



利益は3000万で、残債を返した手残りもとりあえず3000万になります。



個人の場合、これに20%の分離課税なので、税金は600万で確定。

2400万が手元に残る計算になります。



法人の場合、便宜的に35%(実際はもうちょっと少ない)の総合課税なので、

そのままでいくと税金は1050万。手元に1950万が残る計算になります。

更に、ここから個人と法人の初期費用差150万を差し引くと、1800万。

個人に比べて600万も税金が多くなります。



ここで私は「総合課税だから太陽光とか共済とかいろいろ使えば、個人と同額くらいに

税金を落とせた上に、含み益が残せる状態が作れるのではないか」と考えていました。

ただ、それは漠然とした概念で、ざっくりとしか数字に落としていませんでした。



仮に600万を節税しようとすると、600万だけ節税をすればいいわけではないです。

35%で割り戻してあげないといけません。よって、1700万ちょっとの節税が

必要になります。これ、けっこう大きな数字ですよね。



経営者セーフティー共済(倒産防止共済)、小規模企業共済などの共済は全額損金で

計上できますが、前者は年間240万、後者は年間84万が限度です。324万では

35%の法人税と考えたら113万ちょっとしか節税できていません。初期費用すら

到達しない程度です。



では、数年前に流行った太陽光発電の即時償却はと言いますと、今年は恐らく全量を

売電する場合は除外ではないか、という考察がなされております。

検索して出てきたこちらのサイトなんかにそんなことが書いてありました。



他にも風力とかあるのかもしれませんが、それを購入するにしても借入が必要です。

借入した上で収支がトントンになるからメリットあるじゃない、という考え方も

勿論できますが、即時償却できないと意味はないです。

(調べれば商品はあるのかもしれませんが、ここではそこまで調べません)



それに、法人に移した後、売却するまでの間に、その制度が残っているかも不明です。

太陽光だって数年前までは即時償却できましたから。それができなくなったからと言って

話が違うと怒っても、誰も責任は取ってくれません。



あとは生命保険とかになるのでしょうけど、知識があまり深くないので本当にそれが

有利な節税商品になるのかもわかりません。そういった部分を諸々考慮していくと、

果たして本当に法人に移すのが正解なのか?という点が疑問に思えてきます。



顧問税理士さんにも相談してみましたが、ただでさえ今年は物件の売買が多いんだから

できるだけ税務はシンプルにした方が間違いがないのではないか、という意見でした。

これ以上ごちゃごちゃした仕事を増やさないで、というオーラを感じました(苦笑)

何か税理士さんにアイディアがあればと思ったのですが、それも特になさそうです。



そう考えていくと、無理に法人に移す必要はないかなと思うようになりました。



金融機関さんに確認してみたところ、まだ本部にあげてないから変更は間に合う、と。

それなら個人に変えたい、と申し出たら「わかりました」とあっさりOK。ふう。

個人で本部にあげてもらうことになりました。



イメージで考えず、実際に数字に落としてみないとダメですね。

今回は勉強になりました。売却することがあれば、おとなしく個人で税金払います。

(今のところ立地がいいので売るつもりはないですが・・・)



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posted by ひろ* at 10:24 | Comment(2) | 東京2棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年11月04日

連続で申込!札幌3棟目、例によって属性は・・・

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札幌7棟目の申込に続いて、札幌3棟目にも申込が入りました!まだまだ流動的な要素が

あるのでぬか喜びになるかもしれませんが、こうしてご紹介をいただけることに感謝。



札幌3棟目は2部屋の空室があります。ストーカーで退去の部屋と夜逃げで退去の部屋。

ん?札幌3棟目はそんな部屋ばっかりだなって?返す言葉もございません^^;

札幌3棟目は単身間取りで部屋も狭く、バストイレこそ別とはいえ、お風呂はマス風呂。

決して優れているとは言えないスペックなのは否めません。それゆえに、創意工夫と

他の人が受け入れたがらない人を受け入れる戦略で収益を出してきました。



昔のように、自分で仲介店を回って営業するようなスタイルでやることは減りましたが

今でもたまに仲介店さんに顔を出すと、3店に1店くらいは知った顔の人がいます。

おー、久しぶりですねー!なんて声をかけあったり。そんなコミュニケーションも

楽しいものです。やってる頃は必死でそんな余裕なかったですけど(苦笑)



最近はなぜ営業をしていないか。それはこの物件の審査が緩いということが既に

区域内で知れ渡っているからというのと、管理会社さんを切り替えた結果、客付能力が

少し強くなったというところがあると思います。あまり営業しなくても、それなりに

決まるようになってきましたから。しかも滞納督促も以前より強化されているように

感じていますし。前管理会社さんも悪くはなかったけど、切り替えは成功だったため、

私の負担が少し減ったということでしょう。



さて、2部屋空いている空室のうち1部屋にお申込をいただいた件に話を移します。



昨日、札幌7棟目のお申込の連絡と同時に、札幌3棟目も相談したいことが、と

管理会社さんから連絡を受けておりました。それが今回紹介したいというお客様。

管理会社さんの担当の方と懇意にしている仲介業者さんからの相談と言うことです。



内容は・・・80歳のおじいさんだそうです。おっと、80歳ですか。人生もかなりの

終盤に入ってきている年齢です。その年齢の一人暮らしとなると、その方の属性次第で

「孤独死」というものを嫌でも意識せざるを得ません。



幸いにして、息子さんが近所にお住まいで面倒を見ているということでしたので、

それでしたら頻繁にそちらで回っていただくことでOKとしようか、みたいな話を

しました。いっそ定期借家にして、特約で息子が回ってこなかったら再契約しないとか

書いてみます?なんて言ってみたところ「他人をあてにするのは厳しいから、私が

回った時に確認するようにします」と管理会社の担当さんが。なんか申し訳ないです。

でもありがたい。



後でわかったのですが、この案内してくれる仲介業者さんは、管理会社さんの担当の方が

仲良くしている方だそうです。なるほど、そんな繋がりで案内の依頼があったのですね。

こういう横のつながりが持てている人は、人間としても信頼できます。



そして昨日、連絡があり「お申込いただきました!」と。生活保護を受給されていると

いうことで、家賃も生活保護相場になりました。普通に決めるより生活保護の方のほうが

家賃が高いってのも、なんかこういろいろ間違っている気がしてなりませんが、制度上

そうなんだから仕方ないですね・・・。



条件面では、保証会社+連帯保証人(息子1)+緊急連絡先(息子2)、敷金1ヶ月、

保証料入居者様負担という形になりました。札幌3棟目でこれだけの条件でいけるのは

破格と思いますので、文句なし。



ただ、病院から診断書が出ないと引越の費用が市からでないという状況らしく、今はその

診断書が出てくるのを待っている状態です。これが出たら確定ということになります。

頑張れ病院!空気読んでね病院!



残る空室は・・・



札幌

札幌3棟目1戸、札幌5棟目1戸。築古単身ばかり残りました。ここからが大変か?

広告料マシマシ、初期費用ナシナシで攻めてとっとと満室にしてしまいたいところ。



東京

東京3棟目1戸、東京6棟目2戸。東京6棟目はこれから募集開始なので仕方ない。

東京3棟目は検討している人もいるし、申込もちらほらあるので、ゆったり構えて

待ってみようと思います。



富山

富山1棟目7戸。昨日管理会社さんに進捗を聞こうと電話しましたが、三連休だからか

誰も電話に出てくれませんでした。まあ仕方ない、都心部や政令指定都市と同じ感覚で

接してはいけないんですよ、きっと。



まだ12戸も空室があるダメ大家です。反省して頑張ります。



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posted by ひろ* at 09:32 | Comment(0) | 札幌3棟目(売却) | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年11月03日

満室確定!札幌7棟目、はじめての満室へ。

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札幌7棟目、満室確定しました!昨日最後の1部屋に無事にお申込が入りました。

キャンセルされないことが前提ですが、無事に通れば満室となります。



購入から4ヶ月半程度かかりましたが、無事に満室に持っていくことができました。

まずは、購入時の目論見がそこまで外れなかったことを素直に喜びたいと思います。



この物件、私が物件概要書を見せていただいた際の見た印象は「なんで3部屋も

空いているんだろう?」でした。立地はやや微妙だけど、ファミリーで全戸P付だし、

広告料も多いし、築年数もそこそこ新しい。特に問題になる要素がないように見えたので

管理会社さんの質の問題だろうと判断。私が懇意にしているところに管理を切り替えて

募集をすれば埋まるはずだと考えました。



そして購入。前管理会社さんが引継にやや非協力的で、まず管理を落ち着かせることに

集中していただきました。最初の1ヶ月くらいはその時間に費やしたんじゃないかと。

管理会社さんは、その辺の苦労は私には話をしませんが、たまに聞こえてくる話から

想像するに、かなり大変だったに違いないと思っています。ありがとうございます。



募集を本格的に行いはじめてから、ほどなくして一番安い1階のお部屋が埋まりました。

やや訳ありの生活保護の母子家庭で、CFの色のセンスがないのにそのまま入居OKと

言ってくれたので、喜んでご入居いただきました。



続いてそこから1ヶ月くらいで、法人契約のお客様にご入居いただくことができました。

意外とこの物件、法人契約の需要もあるみたいで、17部屋中4部屋だったかな?

そのくらいが法人契約です。まあ法人契約だからいいってわけでもないとは思いますが、

法人さんの社宅として選んでもらえるくらいのグレードだという意味では悪い話では

ないだろうと思っています。



そこから少しだけ時間がかかりましたが、今回無事に最後の1室が決まった次第です。

今回は個人のお客様で、小学生のお子様がいる普通のファミリーです。ガテン系の

会社のチーフの方が契約者。引越の理由が「木造だと周りに音が響かないか気になる」

という感じだったようで、RCを探していたそうです。



この方、お子様の関係でおそらく同じ学区限定で探していたものと思われます。

隣接する町の住所からの引っ越しだったので、そう判断しました。

こういうお客様はなかなか引っ越さないような気がして、わくわくします。

法人契約の場合は転勤による転居とかも気にしておかないといけないので・・・。



これで居室部分は満室がほぼ確定しました。あとは駐車場だけです。

3台の駐車場がまだ決まっておりません。1戸につき1台の駐車場に加えて、

数台分余計に駐車場があります。敷地にも余裕があり、外部に貸したりすることも

問題ないだろうと思っています。



本来なら外部貸しをしたいのですが、今は止めています。まだ保有して半年ですので、

まだ札幌の冬を迎えておりません。そうなると、この駐車場にどのくらい雪が降るのか

(ロードヒーティングがないので)除雪や排雪のためにどのくらいのスペースが必要か、

などが見えてこないのです。



それなりに雪は降る地域だと思いますから、除排雪にはお金がかかると考えてます。

排雪は特にお金がかかるので、物件の敷地内に除雪した雪を置いておくことが可能なら

その分コストは下げられます。そのため、今年は積極的に外部に駐車場の募集をせず、

空いている区画に雪を捨てられるようにしておこう、という計画です。



どのくらいお金がかかるか見えれば、来年は駐車場の外部貸しや駐車場の区割り変更を

検討して、より収益性をUPさせる方法がないかを検討します。駐車場の区画を増やす、

外貸しする、あるいは建てられるスペースを作れれば建てる、など。



何にせよ、今は満室達成を喜びたいと思います。やったー!



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posted by ひろ* at 08:51 | Comment(0) | 札幌7棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年11月02日

え、その部屋にその人数ですか!?

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現在9位です。ポールさん、仲介店やるならうちの物件重点的に決めてください(笑)

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東京3棟目に申込をいただいた件を前に書いたのですが、その方残念ながらキャンセルに

なってしまいました。募集を再開しておりますが、その中でなにやら問い合わせが。



管理会社さんからお昼前くらいに着信がありました。昼休みを見計らって折り返し、

何がありましたかと確認したところ、前向きに申込を検討しているお客様がいる、と。

ほほぅ、それは大変ありがたいお話です。でも、こうやって電話してくるということは

たぶん何かしらややこしいところがあり、大家に確認を取らないといけないという

ことですよね。さて、今回のお悩みは?



「小学校高学年のお子様2名とお母様の合計3名が入居されたいとのことです」



・・・ちょっと思っていたのと違う方向だけど、確かに確認撮りたくなりますね、それ。

だって1LDK30平米くらいのお部屋ですよ?しかも同じ家賃出せばボロ系になるけど

2DKとか余裕で住めちゃいますよ?なんでそんな狭い部屋にわざわざその人数で?



管理会社さんが聞き出した範囲によれば、どうやら学区を変えたくないというのが

一番大きな理由で、それに引きずられてなかなか良い家が見つからないのだそうです。

細かい話は聞きませんでしたが、おそらく離婚か別居か何かでしょうね、これは。

良い家が見つかるまでの仮住まいなのかな。でも初期費用だって馬鹿にならないし、

更新くらいまでは住むつもりなのかな。一時的なものなのか、恒久的な別れなのかも

気になるところです(離婚と勝手に決めつけてます)。



ただ、子供が2人とも小学校高学年とかなのに、30平米の家で本当にいいのか!?

というのは気になるところです。ご入居いただいたものの「やっぱり狭かった」と

出て行かれるのは辛いです。



子供がそこそこ大きいので、騒音とかそちら系のトラブルは発生しないでしょう。

やっぱり、住んでみて想像以上に狭くてすぐ退去、というパターンが一番のリスク。

あとはよりを戻して退去とか?



私としては、もっと強烈な人は札幌でよく入れてますので、このくらいの話なら

特に問題はありません。先方が気に入ってくれていて、入居したいということなら

こちらとしては受け入れます、ということをお伝えしました。



不動産を持つと、いろいろな人生に遭遇します。

滞納で退去する人、夜逃げする人、逮捕される人、住んでる途中で夜の世界に

足を踏み入れてしまう人、住むところができて社会復帰する人、神経質すぎる人、

いつも世間話をしてくる人、こっそりペットを飼っちゃう人、などなど。



私たち不動産賃貸業者は、ご入居いただいている入居者様から頂戴する家賃を使って

借金を返したり貯金したり生活したり再投資したりしています。巷では不労所得と

言いますが、じゃあその原資は何かと言えば、入居者様がその家に住むという選択を

なされ、その入居者様から頂戴する家賃です。その家賃を稼いでくる方の人生が

そこにはあります。



人生の一部を担っている仕事。常日頃から常にそういう意識を持っているわけでは

ないのですが、ふと立ち止まった時にその意味を考えてみるのも悪くないことだと

思います。そして、そんな入居者様がどうしたらより快適にお住まいになって

いただけるのか、お金をかけるかけないは別にして、大家としてやれることはないか、

みたいなことを考えてみても良いのではないかと思います。



ちょっと変わったお客様に遭遇すると、一つ一つの部屋にそれぞれ人生があることを

改めて認識させられます。いろいろな方の人生の一部を担う仕事ですから、それなりに

責任を持った対応をしていきたいものですね。



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posted by ひろ* at 08:08 | Comment(0) | 東京3棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年11月01日

札幌築古単身物件の募集条件を変更する。

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やっぱり札幌って、選ぶ物件によっては楽じゃない市場だよなあ、と思います。

というわけで(?)札幌5棟目の募集条件を変更しました。



札幌5棟目で退去が発生したのが9月半ば。1ヶ月半ほど空室が続いたことになります。

ありふれたロフト付き1R物件なので、募集は決して楽ではありません。しかも今の時期

あまり人も動いておりませんし・・・。ヒアリングしていただいた結果、札幌5棟目の

ロフト付き1Rに相当する条件で探しているお客様は、1週間に2〜3人しかいない、

と言っている店舗さんもおりました。



このスペックだと広告料も相対的に厳しくなります。

札幌の仲介業者さんは、一回の取引で8万以上は稼ぎたいと考えております。

家賃5万円のお部屋なら2ヶ月でいいけど、家賃3万円のお部屋なら3ヶ月、

家賃2万円のお部屋なら4ヶ月、みたいな感じにしないと、引合が悪くなります。

だから札幌ではファミリー物件の方が儲かる、と思っています。



今回の物件でも広告料は3ヶ月つけました。他方、ファミリー物件である札幌6棟目や

札幌7棟目は2ヶ月でも十分客付できております。家賃が高い方が相対的に修繕費の

比率が低くなる(家賃2万のお部屋で換気扇が壊れると家賃1ヶ月分ぶっ飛びますが、

家賃6万の部屋なら家賃の33%で修繕できたということになります)ので、札幌では

基本的にファミリー物件を購入すべき、と私自身は考えています。

※ただしファミリー物件だと原状回復の費用は重たいので、そこでやられる恐れあり。



じゃあなんで札幌5棟目を買ったのよと問われると、利回りが高かったから経費が

かかっても実質利回りを期待する基準で維持できると思ったことと、30平米以上の

メゾネット間取りが半分あったから、広い部屋だと競争力が保てると思ったためです。

ある意味目論見が当たり、保有1年経過しましたがメゾネットの間取りは空きが出ず

1Rばかり入れ替わっております。

あとは金融機関さんとの初取引ができそうだったから、というのもありますね。



さて、それはそれとして・・・

空いてしまっている以上、とりあえずお部屋を埋めることを考えなくてはなりません。

管理会社さんと会話した中で「初期費用を軽減する」という手を使ってはどうか、

というご提案をうけました。



賃貸契約の初期費用は以下の項目から成り立っています。

・敷金

・礼金

・仲介手数料

・火災保険料

・初月家賃

・保証会社費用(利用する場合のみ)

・鍵交換料(交換する場合のみ)

・退去時清掃料



家賃が安い物件に住もうとする人は、得てして初期費用もさほどありません。

そういう方に響くよう、初期費用をとにかくかからない形にする、というものです。



まあでも、既に敷金と礼金はゼロ円だし、初月家賃もだいたいフリーレントの

交渉が来てしまい、OKしちゃうからあまり関係ないんですよねー^^;

ついでに、札幌は競争が激しく、仲介業者さんは入居者様から仲介手数料を取れないので

これもどっちみちゼロ。そうなると、実質的に必ずかかるものでゼロ対象になるのは

火災保険くらいなんです。火災保険は1万円台なので、まあもうここまできたら誤差。

とはいえ、2万円台の家賃の物件だとそれなりに痛いんですけどね。

あと、退去時清掃料は退去時に貰うという話にすればいいと思います。



ということを考えると、オールゼロで募集して早く決まるなら、とっととオールゼロで

動いてしまった方がいいだろう、ということになります。というわけで、その条件で

募集してください、ということを管理会社さんに伝えました。



こうやってみると、札幌の安い単身物件、終わってますねえ^^;

勿論、新築とか築浅なら話は別ですけど、築古の単身はやっぱり楽じゃないです。

よほど立地がいいとか、間取りに優位性があるとかでもないなら、あまりお勧めは

できないなあと思います。築古物件を低利回りで買ったりしちゃうと、後々の運営が

きついと思いますので、運営費の面をよくよく検討しないとですね。



条件変更なども行いました。早く決まってくれますように。



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posted by ひろ* at 08:05 | Comment(0) | 札幌5棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする