2017年11月20日

損切りして、買取業者さんにこのまま売ってしまおうか?

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売りに出している東京7棟目について、方向性を決めるべき時が近づいてます。



融資が崩れたので台所事情が苦しくなり、手元資金の補充の意味と事業収支が

やや読み違いで苦しいという2点から、何もせず即売却をする方針に変更。

決済日にそのまま専任媒介契約を締結する荒業に出ました。



本来、不動産賃貸業なので即転売というのは褒められた行為ではありません。

私も別に購入時に全く売却を考えないわけではないんですが、何かしら手をかけて

収益を得やすくして、少し自分で回してから売却にかけるなどの形を考えるのが

普通です。今回はイレギュラーです。



持っていて事業的に収支がいいならそのまま保持することも検討するのですが、

今回に関してはそこがかなり苦しいのです。本体を現金で購入し、リノベを15年で

信販会社さんから引いたとしても、返済比率は6割以上となります。本体の分まで

借入していたら、たぶん返済の方が収入を上回ったことでしょう。



なんでそんな収支なのに買っちゃったのさ?と言われれば返す言葉もないですが、

建物謄本が未登記だったので建物面積を把握できておらず、見た目でもうちょっと

大きい面積であろうと想像してしまったためです。面積が大きければ1LDKに

コンバージョンできて家賃が上がったんですけど、思ったより面積が小さかったため

頑張っても1DKのお部屋がいいところでした。Lの有無は大きく、家賃が想定より

大きく落ちることになったため、利回りが悪くなってしまいました。



いろいろとケチがついてしまったので、もうこれは売却して手元資金を取り戻す方が

トータルで見ていいだろうという感じで、今回売りに出した次第でした。



専任媒介なので毎週レポートが届きます。最初の週はインターネットへの掲載が

何らかのエラーでできておらず、大変低調な問い合わせ数となっておりました。

翌週はインターネットに登録されたのでアクセス数が増えたに違いないと期待して

おりましたが、問い合わせ数は相変わらず低調でした。価格帯が手を出しやすいゾーンに

あるから、もっといろいろ問い合わせが来るかと思っていたので、誤算でした。



元付業者さんには、来年の納税の都合もあるので、早期決着を希望するということを

伝えてありますので、買取業者さんにも接触して、価格を出して貰うように依頼を

かけました。その中に、購入価格以上売却価格以下での買取の打診があったという

連絡を受けて、詳細と確認させていただきました。



買取業者さんもノルマが厳しく、時には無理をして購入しなくてはならない時も

あるようです。今回、たまたまそういう業者さんがいらっしゃったようでして、

本来ならもっと安い金額でないと買い取れないところを、ノルマの関係で上乗せした

金額で提示してきているのだそうです。



では、その金額で売却した場合に最終的な収支はどうなるか。

残念ながら、多少の赤字を計上することになります。購入時の本体価格と諸経費くらいは

賄うことが出来るのですが、売却の諸経費(仲介手数料と確定測量の費用)の一部に

足が出て赤字になる計算です。



でも、この赤字に関しては、一部は黒字とぶつけることができるはずです。

個人で購入した物件なので、売買の損益は分離課税になりますが、私は今年札幌1棟目と

札幌3棟目を売却しており、そこで利益が出ています。この利益と、今回の損失は

相殺することが出来ますので、少し税金が減ることになります。そこまで加味して

考えれば、だいたい仲介手数料分くらいの損失に抑えることができます。



そんなに損失も大きくないし、買取屋さんに買ってもらってしまおうかな?

そんなことを思い始めている東京7棟目の去就です。心の重荷がすっきりするし。

損切りが苦手なので、その練習だと思えばいいのかもしれません。

前向きに、前向きに。



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posted by ひろ* at 08:34 | Comment(0) | 東京7棟目(売却) | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年11月19日

課税業者という大きな罠。

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水面下で買付を入れてみたりしていた物件の売主さんがすっとぼけた人で、少し指値が

入ってゴールと思っていたところ、定価以上の価格でないと売れないという話に!?



札幌で面白そうな案件があり、融資先開拓の意味もかねて都銀さんに当たったところ

金額は足りないものの融資可能という話にまでは持っていくことができました。

その際に既存物件を共同担保と言う形で活用する手もあるということを学びました。



今回はこの話の続きです。



足りない自己資金部分をいろいろな手を駆使して埋めることが出来るかもしれないと

いう可能性を作り出して(仲介業者さんにも手数料を頑張っていただくなどの協力を

していただけることに・・・)、あとは金策に走るだけという状況まで持ってきました。



自己資金を削減する方法として、指値も当然ながら考えておりました。

(元付さんでしっかりグリップできているため、金融機関さんの目処が立ってから

 買付を入れるという形で進めておりましたので、まだ買付は入れておらず)

仲介業者さんも、雰囲気からしてある程度の指値はできるだろうと踏んでいたようで

私もその前提で何とか資金繰りをできると判断しました。



満を持して、というほどの自信はないものの、仲介業者さんもそこは理解の上で

買主さんと価格の交渉に入ってくださいました。報告によれば、売主さんは金額を

やや不満に思っているようですが、税理士の先生と手残り額を確認した上で返事をする、

という感じだったそうです。脈がないわけじゃないな、これは。



しかし、その予想はバッチリ裏切られることになります・・・。



仲介業者さんから着信があったので電話に出ると「税理士の先生からの回答が想定外」

という声とともに、状況の説明がありました。売主さんご自身も把握されていなかった

ようなのですが、この方は課税業者さんだったようです。そのため、消費税の支払が

追加で発生するため、その分を見越すと指値はおろか今の物件価格では売れない、と。



いろいろと交渉してみる、ということで仲介業者さんが作戦を練り直して再度売主さんに

挑みましたが、結局こちらが望む金額はおろか、元々出していた価格にすらも戻らずに

玉砕の雰囲気が濃厚になってしまいました。



今日この話をブログで書いたのは、お前さん残念だったねえと言って貰いたいわけでは

なくて、去年〜今年あたりに売却して儲かった人は、来年とか再来年とかに課税業者に

なっているはずだよということです。



私の場合、仙台法人は太陽光発電の大きめのがあるため、常に課税業者です。

だから消費税のことは意識して考えております。でも、普通の大家さんは課税売上は

持っていないはずなので、その点が意識から外れてしまう可能性もあると思います。



課税業者になっている間は、基本線としては不動産は売らない方がお得なはずです。

売る場合も、消費税を支払ってどうなるかという点を意識して、それでも儲かるなら

売るという選択肢を取ればいいと思います。今回の売主さんみたいに、消費税を計算に

入れていないというのが一番厳しいので、そこだけ気を付けていただければと・・・。

私のように皮算用したけどがっかりするパターンがなくなるよう、切にお願い致します。



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posted by ひろ* at 09:01 | Comment(1) | 新規案件 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年11月18日

金融引き締めの影響!?既存取引行からの衝撃的な通達。

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金融引き締めの波が意外な形で仙台法人の運営に影を落としました。

既存取引行さんから新規取引ができない旨の連絡がありました・・・。



札幌5棟目は奇跡的なことが折り重なって取得できた物件です。立地の割に今なら

納得のいく利回りでしたが、耐用年数超過がネックになってしまい、遠隔地に融資する

全国展開の都銀さんとか、札幌と仙台の両方をエリアにする地銀さんとかだと、

相手にしてもらえない感じでした。



そんな中、当時お付き合いしていた管理会社さんの手引きもあり、札幌市内に支店がある

道内の信金さんをご紹介いただきました。この信金さんが「紹介であれば」と頑張って

くださり、耐用年数超過の物件に15年の融資を付けることが出来たのです。



基本的には、信金さんは遠隔地エリアの法人に融資をすることはありません。

こちらも紹介とかそれなりの工夫はしましたが、結構イレギュラーな融資であったと

私も認識しております。しかし一度既存取引先になってしまえばこちらのものです。

あとは定期的に案件を持ち込み、取引関係を深めていくことができると考えてました。

それだけ既存取引先ってやつは優遇して貰える、と。



しかし、その発想が根底から覆されるような話が出てきてしまいました。



水面下で進めていた札幌のそこそこ好立地なボロ物件の融資にこちらの金融機関さんを

使おうと思っておりました。実際、融資の支店レベルでの内諾も得ておりました。

あとは足りない分をどうやって自己資金でおぎなうか、というところの話だったんですが

その辺も目処が付いた(というか売主さんが自己資金の調達がまだ間に合っていないのを

わかっていながら、待つから本審査かけてと仲介業者さん経由で言ってきた)ので

本審査に回そうと金融機関さんに電話したんです。



「ひろ*さん、急に理事会でそういった方針が打ち出されてしまいまして・・・」



そういった方針=道外に本店があるところには貸さない、という内容でした。

出たよ出たよ、金融引き締めと関係あるのかないのかは何とも言えませんが、融資の扉は

やはり閉まってきた、と思えるこの発言。仙台法人はその名の通り仙台が本店なので

この基準でいくと対象外になります。たぶん法人があること+代表者も札幌であること、

って言われるんでしょうね。でもそれって、新規の場合ですよね?既存の場合は?



「既存の場合も同じルールになるのか、確認するので1日時間を貰えますか?」



うーん、マジかー。いや普通既存なら大丈夫ですって答えるだろうと高をくくって

考えていましたが、どうもそうではなさそうなのでちょっと困ってしまいました。

既存でもダメとなると、この金融機関さんとは実質的に新規取引ができないという

ことになってしまいます。



そして翌日。早速電話がありました。



「既存取引先の場合は、本店が道外でも受け付けられますが、代表者もしくは実質的な

 経営者が札幌にいることが条件となってしまいました」



はい、うちの法人消えたーorz



この間支店レベルで内諾を貰ったタイミングの後・・・ここ1ヶ月くらいでこの内容が

急に決まったそうなのです。まあ、前に内諾出した時からそうだったら、その時点で

説明はありますよね。だからこの話に嘘はないだろうと思っています。



既存取引先でもルールを適用されるとは・・・残念でなりません。

これで私の大好きな築古木造アパートを購入する手段が一つ減ってしまいました。

元々ハードルが高くて手段が少ないものですから、1つ減るだけでかなりの痛手です。

痛い、痛すぎる。



・・・まあでも、住民票が札幌に移動すれば融資して貰えるってことでしょ?

会社辞めたら札幌移住を考えればいいってことでしょ?(前向きというか何というか)



短期を起こして関係を壊すのは得策ではありません。またどこかで理事会方針が出され

道外法人でも既存ならいいよとか、そんな話になるかもしれません。金融機関と女心は

秋の空、ですから。復活のその日を夢見て、じっくりと構えていきたいと思います。



でも内諾貰ってた案件がポシャるのが痛いなあ・・・



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posted by ひろ* at 08:21 | Comment(0) | 金融機関 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年11月17日

問い合わせ好調な札幌3棟目、このまま決まって!

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今週に入ってから、札幌3棟目にちょこちょこと問い合わせが入っております。

なんかこう、札幌の条件が微妙な単身にしては珍しく、どうした?というくらい

問い合わせが固まってきたから、不思議な感じがしました(いいことですけど)。



今月に入って、札幌3棟目は高齢者の一人暮らし(結果はキャンセルでしたが)、

猫付き未成年(こちらは無事成約)、家賃スライド希望の学生さん(申込に至らず)と

私の耳に入る範囲での反響が多く、なんかいい感じだなと思っておりました。



そこに加え、更に今週は2件の反響。しかも私に直接来ております。顔なじみの

営業マンから直接「こんな感じのどうでしょう?」と相談されました。伊達に毎月

札幌に行って営業マンや管理会社さんと飲んでるわけじゃないんですよ!(笑)



1件は管理から営業マンに転身した馴染みの方から。とび職系のお仕事をしている方で

会社の位置が札幌3棟目に近いからということで紹介しようと思った、ということです。

新幹線の中で電話を受けたので正直うろ覚えなんですが、お付き合いが長いこともあり

まあそこまで変な人は入れてこないだろうと思っているからうろ覚えなんだと思います。



確か、保証会社さんは通せそうと言っていた気がするので、定職があり保証会社さんを

使えるなら問題ない、という会話をしたはず。駐車場が敷地内にあればいいという話も

されていましたが、残念ながら駐車場の空きはなかったです。しかしそれは先方も

当然のように把握しており、近隣で月極駐車場を見つけていました。



P空きがあると言えば札幌5棟目なんだけど、そっちに振り替えられません?と試しに

言ってみましたが、そこだと職場から遠いからNGなんだそうです。一般的には

札幌5棟目の方が立地はいいんですけどねー。というかあそこの駐車場が埋まらなくて

悲しいし、車停めたい人に入居してほしかったなあ。



駐車場の初期費用が別途かかるので、その分物件の初期費用が安いプランだと

響くかもしれない、ということでしたので、そこはうまく提案していいよとしました。

そんな変に私が損するような提案はしないと信じています!(と書いて圧をかける・笑)



もう1件の問い合わせは、賃貸仲介一筋の元・札幌2棟目エース営業マン。彼のお客様は

常に属性が悪いのです。本当に不思議なくらい、引きが悪い!(笑)



そんな彼から着信がありました。「●●区の保有物件で空きありませんか?」と。

あーはいはい、ありますよ!札幌3棟目!で、今回はどんだけ属性悪いんですか?



「今回は軽く鬱を持っている方で・・・」

「転居の理由が滞納なんですよ・・・」



と、統合失調症系すか。しかも滞納って(汗)



ただ、話を聞いていると、鬱自体はだいぶ治ってきている状況ではあるようです。

また、滞納についても(本人の話を信じるなら)2ヶ月くらい滞納してしまい、

その後ちゃんと返済したにも関わらず大家に出て行けと言われてしまった、と。

出ていけと言われても居座れるのに、出て行ってしまうあたりはある意味大家的に

素直でググったりしない人なんだろうな・・・と想像させられます。



保証会社が通るとか、容体が安定しているとか、それなりに条件はつけると思うけど

申込をはなから断ることはしません、と伝えました。この辺の懐の広さを見せると、

仲介さんは喜んでくれて次も困った時は私のところを案内してくれます。

審査はするけどそれなりに条件は付けると言うことは宣言していますしね。



さて、ここのところ調子がいい札幌3棟目。ここらへんで一気に満室にしたい!

購入当初は手間がかかりましたが、最近は割と孝行息子です。よきかな。



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posted by ひろ* at 07:42 | Comment(0) | 札幌3棟目(売却) | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年11月16日

プロパンガスの切り替えに意外と苦戦しました。

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プロパンガスの切り替えを検討しようとした際に、供給元がどうのこうのと言われて

「うちでは切り替えできません」となってしまうケース、ありますよねー。



札幌7棟目のプロパンガス供給元を変更しようという話を以前書きましたが、

これが意外と一筋縄ではいかず、いろいろと頭を悩ませております。

原因は冒頭に書いた「供給元がどうのこうの」というお話です。



今回切り替える予定のガス会社さんをA社、現在ガス供給いただいている会社さんを

B社とします。B社はA社よりガスを供給されており、その関係で紳士協定があるから

普通にお願いされてもA社は首を縦に振ることが出来ない、みたいなことを言われて

ガスの切り替えを断られてしまいました。



そういえば、前にも似たようなことがありました。もう売ってしまいましたが、

札幌1棟目を保有していた際に、ガス会社さんを切り替えようと思って相談したところ

「●●ガスさんが供給しているところは、うちでは切り替えられないんですよ」と。



たまに出会うこの「うちでは切り替えできないんですよ」事案。

そんなもんなんだな〜くらいの理解で考えておりましたが、結局これって何なの?

というところを突き詰めて質問したことはありませんでした。



以下、私の想像の範疇を出ませんが・・・たぶんこういう話?という仮説。



プロパンガス会社さんは、どこかの会社さんからプロパンガスを購入して販売してます。

アパートやマンション、戸建と供給契約を締結して、そこに住む人にガスを供給して

販売のガス代と仕入のガス代の差額を利益としている、というビジネスモデルだろうと

考えられます。



で、ガスは小売りするだけでなく、商社のような感じで同業他社さんに卸売りする

ケースもあるんじゃないかと考えております。その卸売と小売の関係がある業者さんの

間では切り替えは紳士協定としてやっていない、みたいな感じかなあ。予想ですけど。



いずれにせよ、このパターンに陥ると、切り替える予定だったガス会社さんを

使えなくなり、新たなガス会社さんを探す羽目になります。できればこのパターンに

陥らないよう、複数のガス会社さんとお付き合いしておかなくてはならないなあと

思った次第でした。



なお、札幌7棟目はこのパターンで苦戦しましたが、裏技を駆使して切り替えを

何とか達成しちゃいました。方法は・・・ブログには書けません!

切替により、ガス単価は下がって協賛金も貰うことができ、良かったです。



というわけで、今日は手短にこの辺で。



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