2017年11月25日

海外でも通話料や通信料を気にしなくて済むように・・・

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会社を休んで連休にして海外に遊びに来ております。それでも不動産のお仕事は

待ったなしで来ていますので、旅先からでも対応をしなくてはなりません。今回は

そんな海外で便利に不動産関連の仕事をするために私が揃えているものをご紹介します。



海外でネットを使うには、以下の3点くらいの可能性があると考えます。

1.日本でモバイルルーターをレンタルする

2.SIMフリー携帯に現地SIMカードを入れて使う

3.SIMフリーモバイルルーターに現地SIMカードを入れて使う



まず、SIMフリー携帯、SIMフリーモバイルルーターとは何かから説明します。

その名の通り、SIMフリー化したスマホや携帯、モバイルルーターのことなのですが

たぶん最初に「SIMフリーって何?」から書かないといけないだろうと思います。



そもそもSIMカードとは何か?これは、加入者を特定するためのID番号が記録された

ICカードで、携帯電話の中にセットされています。電話番号などが記録されており、

SIMカードを変更するとその携帯の電話番号が変わります。機種変更などの場合は、

SIMカードを変更元の機種から変更先の機種に挿しなおす作業が行われます。



となると、ドコモの携帯のSIMカードをauの携帯に挿したら、auで販売している

機種をドコモで使えるようになるの?と思うかもしれませんね。仮にドコモユーザーで

あったとして、au版iPhoneXしか店頭にないけどどうしてもiPhoneXが

ほしい、、じゃあau版を買ってSIMカードを元々の携帯のものに入れ替えれば・・・



でもそううまくはいきません。

日本の携帯は原則的に「SIMロック」された状態になっているためです。

自社のSIMカードしか使えない状態=SIMロック、と捉えていただければ結構です。

その携帯では自社のSIMカードしか認識しないように制御をかけています。

そしてそのSIMロックがかかっていない状態を「SIMフリー」と言います。

SIMフリーになっていれば、SIMカードを挿し直すことで他社のSIMカードも

認識してくれるようになります。



SIMフリー化するには、大手通信キャリアのショップに行って、SIMフリー化を

してほしい旨を窓口に伝える(満たすべき条件がいくつかあるようですが、詳細は

各キャリアのショップで確認ください)か、SIMフリースマホと呼ばれている

スマホを買ってしまうかのどちらかになります。



さて、長々とSIMロックとSIMフリーについて書きました。

これが前提知識で、ここから海外で通信環境を手に入れる方法の話です。

冒頭で箇条書きした3つの方法について説明します。



1のモバイルルーターを借りるという手ですが、羽田なり成田なりで海外でも使える

モバイルルーターを借りることが出来ますので、それを海外に行く前に調達しておき

現地でそれを使ってWi−Fi通信でネットを使う、ということになります。



SIMフリースマホがなくても良く、手軽に準備ができるというメリットはありますが

コスト的にはちょっとだけ割高です。でも一日あたり1000円まで行かない価格なので

お財布にそこまで厳しいものでもありません。SIMフリーとかそういうことを意識する

必要もないので、そんなに海外に行く頻度が高くない人はこれで充分ではないかと。



2のSIMフリー携帯は、日本でSIMフリー携帯を持っていることを前提として、

現地でSIMカードを購入して利用する方法。3も同様で、SIMカードを挿す対象が

SIMフリーのモバイルルーターになる、というだけです。



一昔前は海外で通信環境を揃えるのは大変でしたが、今は大概の国で空港にネットを

何日か無料で使えるようになるカードが販売されています。これら(=SIMカード)を

購入することで、だいたいのことはできるようになります。



ただ、海外でSIMカードを買った場合も、一般的に普及している大手通信キャリア

(ドコモ、au、ソフトバンク)の携帯だと、使うことはできません。SIMロックが

かかっているためです。ですので、SIMフリーの携帯なりスマホなりを持っていく

必要がある、ということになります。



私はSIMフリースマホもSIMフリーモバイルルーターも持っているので、今回は

どちらにしようかと迷いましたが、最終的には3のSIMフリーモバイルルーターに

しました。通信機器を複数持っている(日本のスマホ、SIMフリースマホ、PC)ので

ルーターであれば複数の機器を接続することができること、渡航先の料金プランが

データ通信量無制限であること、などを考慮してのことです。



通信量が有限であれば、あえてSIMフリースマホのみに挿すか、スマホとルーターの

両方に挿して通信量を減らすか、など考えると思います。私は割と通信量も多いので。



SIMフリーモバイルルーターで運用するなら、ルーターはNECのが無難でしょう。

ATermシリーズのMR04LN以上を買っておけば間違いないかと思います。







MR04LNはMR05LNの前世代の機種です。私はこちらを使っておりますが

特に不便はありません。MR03LNも持っていますが、これはSIMカードの設定を

Web上から行う必要があり、めんどくさいです。しかも03はSIMフリー化されて

いないケースもあるようで(私もそのケースに遭遇し、au系のUQ Mobileの

SIMが読み込まれずハマりました)、04もしくは05がいいと思います。



現地SIMを購入するメリットとして、コストが安く抑えられることが挙げられます。

国によりますが、たぶんモバイルルーターを日本で借りるのの半分くらいの費用で

使うことが出来ると思われます。



ネット環境があれば、たいがいのことはできるでしょう。

通話だけは国際電話になっちゃうので、050PlusなどIP電話のアプリを

準備しておくと、電話代も節約できます。私も昨日海外から東京8棟目(仮)の

契約の関係で不動産業者さんやら金融機関さんやらに電話したり、東京2棟目の

借り換えの件で金融機関さんに電話したりしておりました。IP電話だと通話料も

3分10円とかそんなレベルで済むから、海外から発着信しても費用の面で心配を

する必要はなくなります。



これだけ準備していけば、現地で急な仕事になっても安心です。

(仕事が発生しないことが一番ベストですけどね・・・)



不動産投資で経済的自由を達成し、会社などのしがらみから離れた方も多いと思います。

海外でも不自由しない環境を作って、全世界どこでも困らないようにしておくことで

人生により幅が出るのではないでしょうか。



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posted by ひろ* at 07:51 | Comment(0) | TIPS | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年11月24日

高利回りボロ物件の物件調査!ダメと切り捨てるのは簡単だけど・・・?

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札幌出張の際にお会いして一席設けた営業マンの方から、その場で利回り30%くらいの

ボロ物件の情報をご提供いただいておりました。帰る前に現地調査してきました。



札幌の近所、千歳市。新千歳空港と自衛隊を擁する千歳市に利回り30%の物件がある、

という情報を入手した我々特派員(誰だよ)は、忙しい旅程の合間を縫って、千歳市も

ギリギリ管理範囲かもしれない管理会社さんの関係者を伴い、現地に赴いた!



千歳駅からとても徒歩では歩けない距離。広い道路を渡ってだいぶ進んだところ。

住所を見るとこの辺のはず・・・我々隊員は慎重に車を進めていくと、どうやら目的地と

おぼしき物件を前方に発見!そこに待ち受けていたのは・・・



軒天に穴

穴!軒天に穴空いてるよー!



鉄部ボロボロ

鉄部がボロボロだよ!



チョーキング

外壁、完全に賞味期限切れ!チョーキング出すぎ!



高利回り物件には罠がある。当たり前ですけど、改めて認識しました。

ちなみに1K6部屋の物件ですが、4部屋しか駐車場がありません。この段階で厳しい。

今も3部屋しか稼働していません。



ただ、裏を返せば4部屋なら埋められるということ。大規模修繕の費用も含めて4部屋で

収支が回る価格で指値をぶち込めばいいだけのことではないか?と。



ただ、富山1棟目の再生も全く終わっていないのに、新規で購入するのはきついです。

ボロ木造なので購入に関しての融資は出ないでしょう。某政府系金融機関さんで

修繕の分くらいなら出るかもしれませんので、それを基準に考えればいいかと。



外壁修繕は200万、屋上防水は150万、内装とかで150万として500万。

500万の修繕で4部屋満室想定で利回り15%くらい取れるならアリかなあ。

そうなると、今の価格から更に4割引きを要求しなくてはならないという・・・。

さすがにこの指値は無理だろうなあ。でもこれで買えるんだったら、無しではない。

(だから富山を何とかしてからにしろと・・・)



この物件、その営業マンが自分で指値を入れて購入しようとした物件なんです。

その方はDIYで直す想定だったようなので、私はそれを外注しなくてはなりません。

その分指値は厳しくしなくてはならないと思っています。

「僕は取引に入らなくていいので、興味があれば購入して再生してください」

「そして転売したらけっこう儲かると思います」と言われました(笑)



まだ元付の人と話をしたわけでもないので、実際に進めるかどうかはわかりませんが

とりあえず頭には入れて、一応い連絡は取ってみようかな〜と思っています。

(だから富山1棟目が先だろうよと・・・)



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posted by ひろ* at 08:30 | Comment(0) | 新規案件 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年11月23日

またまた想定外の出費が発生!札幌7棟目、元所有者の怠慢・・・

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中古物件は前オーナーのメンテナンス状況次第で変わる部分があります。

勿論、その内容によっては費用発生も・・・。



この度、私もやられました。築浅でしばらく安泰だろうとおもった札幌7棟目です。

なんと、売主さんは新築から11年間、一度も消防点検をしていなかった!衝撃です。

管理会社さんとかついてたのに、誰も何も言わなかったのか?と激しく疑問。



切り替えた管理会社さんでは毎年ちゃんと消防点検の報告書を提出しています。

札幌7棟目も例にもれず、消防点検を今年行いました。そしてその結果を先日の

札幌出張中に聞いたのですが・・・



「これまで一度も点検していなかったそうです」



と言われました。管理会社さんも困惑したような表情です。いやー、ありえないー。



消防点検をしていなかったため、連結送水管の耐圧試験が過去一度も行われていない、

ということでこれをやらなくてはならないこと、そして消火器がどれも期限切れを

迎えているので、更新をかけなくてはならないこと。この2点が指摘事項として

あがりました。



そこそこ大きな物件ですので、費用も当然かかります。消火器を10本交換して4万弱。

連結送水管の点検で9万。いくら売主の管理不備を憤慨したところで、設備が正常な

状態になるかと言えばそんなことはありません。もうこれは仕方ないことなので、

すっぱりと気持ちを切り替えて、入居者様に万が一のことがあっても安心できるように

指摘事項に対応するしかないと思います。



札幌7棟目は仙台法人所有なので、義母にも本件ご報告。義母は大変不満そうでしたが、

もし万が一のことがあった時に私たちの責任になるということは理解したようで、

渋々ながら承諾しました。買ったばかりの頃はいろいろな想定外があるから、お金が

出ていくのは仕方がないことだと思います。



こういった想定外を防ぐには、購入前のヒアリングをもっと充実させることが有効です。

ヒアリング項目一覧表を作り、その中に消防点検の実施有無を盛り込んでおけば、

購入前に仲介業者さんに確認することが出来ます。私もそこまでの確認ができずに

いましたので、今後は少し注意していきたいと思います。



管理会社さんの話によると、消防点検は年1回義務付けられているそうです。

ただ、現実にはきちんと年1回やっている会社ばかりではないようです。

少なくとも2〜3年に1回はやってね、という暗黙のルールで動いているところが

あるのだとか。札幌の闇は深い(謎)



物件が大きくなると、収入も大きくなる代わりに経費も大きくなります。

その経費の絶対額の上昇を吸収できる収支計画になっているのか、という点については

購入前にきちんと吟味しなくてはならないポイントと思います。金利が高いとか、

利回りが低いとかで、ちょっとしたアクシデントでキャッシュフローが吹き飛ぶような

状況になっている人は、経営を少し見直さないとまずいのではないかと思います。



祝日なので、手抜きで手短なブログになりましたがご容赦を。



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posted by ひろ* at 08:08 | Comment(0) | 札幌7棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年11月22日

地代が上がったことに対する金融機関さんの反応は・・・。

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「融資増額できるかも」と勢いよく語っていた信金さん。しかし残念ながら、地主さんが

地代を大きく上げてきたことで、若干トーンダウンされてしまいました。

そんな信金さんの動向も含め、現在の東京8棟目(仮)の状況など書いてみます。



東京8棟目(仮)ここまでのあらすじ



1.物件発見

東京5棟目を購入した不動産屋さんで今回の借地物件を見つけ、条件を調整した上で

指値幅を決めました。そして打ち合わせの通りの買付を入れたところ、指値が見事に

通ってしまいました
。私自身もちょっとびっくりです。



ただ、この時点で地主さん及び底地の管理会社さんについては、条件面で買主の希望が

すんなり通らないかもしれない、と感じておりました。



2.融資内諾

融資に関しては、某赤鬼荘な方のコネを頼って初めて訪れる金融機関さんをアタック。

物件購入+諸経費+地主さんへの諸経費+物件リフォーム代が必要な状況でしたが、

その中で物件購入+地主さんへの諸経費を何とか手当してほしいと依頼しました。

電話で内諾の連絡を受けたので面談にお邪魔したところ、金額に関しては逆にむしろ

物件購入分+諸経費+地主さんに払う最大の諸経費分くらいまで融資額を増額して

もらえないか
というありがたいご提案まで出てきました。



3.地主さんとの交渉

購入にあたり地主さんとの面談が必要ということで、日程調整して底地の管理会社さんに

お邪魔して
、いろいろと話をしてきました。少し時間がかかったものの、最終的には

OKが出ました
。ただし、地代は私が想定していたより大幅な上昇。ここまで上がると

やや厳しいです。特にせっかくいただいていた金融機関さんの内諾が反故にされないか、

と言う点が心配です。



ちなみにこの物件は、もし現実的なプランになりそうならドッグラン付き多頭飼いOKの

賃貸物件にしてみたい
と考えております。ただ、この話はまだ地主さんにはしてません。

借地契約してから相談しようと思っています。



さて、この案件ですが、一番心配だった金融機関さんの融資への地代上昇の影響確認が

先日終わりました。金融機関さん側でシミュレーションした結果、前に金額を増やしても

いけそうだと言っていた部分が没になり、元々お願いしていた本体+地主さんに支払う

諸経費のみということになりました。なんかぬか喜びになってしまい無念です。

でも融資自体がNGということにならなくてよかった・・・。



地主さんOK、金融機関さんOKとなりましたので、次は契約、金消、決済の日取りを

決める必要があります。私自身は早ければ早いほどOK、リノベをお願いしている

一級建築士さんは職人さんの手配を考えて12月中に手を入れやすいアパート側の

リノベに着手したい意向。この辺の都合を踏まえ、売主さん、地主さん、金融機関さんの

調整をしかなくてはなりません。



契約は私と売主さんの調整がつかず、持ち回りになりました。私は日曜日に契約します。

手付金をいくらにするか、現在売主さんとの調整をしているところです。



そして地主さんからは、リノベの見積と図面を提出してくださいと言われております。

仲介業者さんが「増改築承諾料に相当するかの確認ですよね?」とズバリ聞いてくださり

今回の案件はそれには相当しないということを説明してくださいました。もし対象と

判断されると、数百万単位で地主さんに支払をしなくてはならないので痛いのです。

こちら側の立場に立って動いてくださる元付業者さんに感謝。



ただ、実際にその判断は地主さん側で行うことになるので、こちらがいくら主張しても

必要と言われてしまえば必要になるわけです。そこがちょっと怖い・・・。まだまだ

油断することはできません。



決済前って色々とやることがあり、バタバタしがちです。

一つ一つ整理しながら、適切に対応を進めていかなくては・・・。



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posted by ひろ* at 08:25 | Comment(0) | 東京8棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年11月21日

共用部の電気がついていない。

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昼間からこうこうと共用部の電気が点灯する事案がありましたが、無事解消されました。



清掃を依頼している業者さんから「共用部の電気が昼間なのに点灯してました」という

報告があったのが札幌3棟目でした。あれ、今まではそんな話はなかったと思うけど

急にどうしたんだろう?何か変わった?



管理会社さんに確認したところ、確かにここ数日で冬用のタイマー設定に変更した、と

言っておりました。その時に何か間違ったのかもしれないとのこと。とりあえず確認を

してくださるということでしたので、お願いをしました。



翌日、管理会社さんから早速連絡がありました(動きが早くてありがたいです)。

曰く、どうもタイマーの時計部分が故障しているのではないか、との報告でした。

時間による点灯・消灯の制御ができていない状況であり、時計の交換が必要になる、

という報告でした。



金額は1万円台ということだったので、それだったらいいだろうと修理を依頼。

数日後に無事完了した旨のご連絡をいただくことができました。めでたしめでたし。



この間札幌出張に行った際に、その話の後日談などいろいろ伺いました。

まず、今までもどうも故障していたようで、共用灯はずっと点灯していなかったという

状況だったようです^^;

「督促行った時に暗かった記憶があるんですよ」というのが管理担当者さんの弁。

特に入居者様からクレームもなかったし、督促も順調だったので結果オーライでは

ありますが・・・。一部だけついていないとかだと気が付くけど、全部ついてないと

かえって慣れてしまうものなのかもしれません。



タイマーの交換工事をしている間に、管理担当の人がそこに立ち会ってくださいました。

工事している最中、通りがかった入居者さんに共用部照明のことを確認したところ

「言われてみればついてなかったけど、昔は確かについていた」と。やっぱりみんなして

のんびりしているなあ、この物件の関係者さん。



この物件、2棟が横並びになっていて、両方の玄関が向き合っている形になっています。

そして玄関の横に窓があるため、共用部の灯が部屋の中に入ってくる感じでした。

管理会社さんの担当の方はそこがちょっと気になり、例の通りがかった入居者様に対して

「寝る時明るくないですか?」と追加の確認。入居者様は「確かに明るいので寝ることに

関してならついてない方がいいけど、防犯の観点を考えたらついてた方がいいかなあ」

みたいな結構まじめに考えた回答をしてくださったようです。



そういった問答で、直接的に照明をつけたり消したりするコントロールを変えることは

恐らくしないでしょう。でもこうやって、一つ一つのことに対して入居者様のことを

考えて行動しているということをPRできるというのは、入居者様に対して好印象を

与えることと思います。長い目で見て、長期入居につながる行為ではないでしょうか。



気配り、気遣いのできる管理会社さんに感謝したいと思います。



たいしたオチもなく手短ですが、本日はここまでです。



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posted by ひろ* at 08:18 | Comment(0) | 札幌3棟目(売却) | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする