2017年11月30日

融雪装置問題、敷地延長の路地部分も設置可能の方向へ。

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以前、富山1棟目の除雪問題について書いたことがあります。

一部不明であった「通路部分の除雪」について、話の進展がありました。



前回のおさらい

融雪装置を入れるか、除雪を手動で行うか。それぞれのメリット・デメリットを比較して

決めようと思ったが、前面の旗竿の旗部分の敷地に関して、隣地の方の意向であったり

人間系で対応した場合と融雪装置を入れた場合のコスト比較なりをしないと正しい判断が

できないと理解。管理会社さんと要相談。



おさらいが終わったところで本日のブログ記事のスタートです。

まず、前面通路に融雪装置をつけることが本当にNGなのか、再確認したいと思います。



売買の時に、仲介業者さんが融雪装置設置の可否を確認したという話があったのですが

その際は設置NGという判断をされてしまっておりました。この判断が本当に撤回を

されないのかを、管理担当者さん(場合によっては仲介担当者さん)に聞いてもらう

ことにしました。



内部で情報を整理いただくと、前面通路の隣地の方からNGと言われていたのは売主様で

あり、今度売却するからここにも融雪通させてよという話に対してNOという返事で

あった、というのが事実でした。



融雪が通ればご自身も楽になるはずなのに、なんでそれが嫌なのか。伝聞ではなく、

正しく理由を理解しないと、対策が打てないなと判断。管理担当者さんにご挨拶も兼ねて

行って話を聞いてもらうことにしました。



うまく管理会社さんが話をまとめてくれたようで、結果として隣地の方も融雪装置を

設置することをOKしてくださいました。家に水がかからないようにうまくやってくれ、

というところは曲がらず、まずはこの冬様子を見て、その後また考えましょうという

話のトーンで終わったということでしたが、それでもゼロ回答から考えれば大きな譲歩を

引き出してくださったと思います。管理会社さん、グッジョブ!



しかも、隣地の方が「そこに井戸水が引かれてる」ということも教えてくれたそうです。

物理的に、ホースを伸ばして融雪を行えるのか、水勢を考えると本当に可能なのか、

という点が不安要素でしたが、水栓が近所にあるとなれば話は別です!確実に融雪装置を

動かすことが出来ることもわかりました。



水が引いてあるところに水栓装置を設置する工事の代金が増えたものの、融雪自体は

間違いなくできるという状況になりました。見積金額は多少増えてしまいましたが、

それでも隣地の方の気持ちが変わらないうちにやってしまうべきだと判断しました。



それに、仮に工事をしないで人間系でやろうと決めた場合は、そもそもそういう形で

除雪作業に対応してくださる業者さんを探すところから始めなくてはならない、という

ことでした。そうなると、そもそも除雪が出来るのか?というところから始まって

しまいます。お値段云々のお話ではなくなります。この案は不確定要素が多いので、

やはり融雪装置を設置するという解がベターであろうと判断しました。



そんなわけで、ようやく方向性が出て発注をかけた融雪装置の話。

雪も降り始めるので、入居者様にご迷惑をおかけしないように対応したいと思います。



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posted by ひろ* at 07:42 | Comment(0) | 富山1棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年11月29日

満室にリーチ!入居申込をいただくことができました。

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東京6棟目、入居申込をいただくことが出来ました。満室に向けてリーチです!

立地がいい物件って強いわ、やっぱ。



東京6棟目は購入当初から募集可能だった2部屋が早々に埋まり、残りの募集不可だった

2部屋も11月に入って募集可能になっているはずと認識しておりました。そろそろ

募集に対しての反響状況などをヒアリングしないといけないなあと思っておりましたが

管理会社の担当者さんに電話しようと思っていたところでした。



そんなことを考えていた矢先に、携帯に入電。誰かと思って確認すると、東京6棟目の

管理会社さんのご担当者様でした。おぉ、なんという偶然。シンクロ率高いじゃないか。

電話に出ると、東京6棟目にお申込をいただいたという連絡でした。これまたシンクロ率

高いじゃないか。うん。



東京6棟目の残り2部屋は、前オーナーが使っていた民泊の残置物もあります。

原則としては、そのまま置いておいて残置物として使って貰う路線で考えてました。

そこが逆にネックになることもあるのではないかと危惧しておりましたが、今回の

お客様は逆にそれが良い方向に作用したようです。なぜなら、海外から帰国してきて

家を探している、というお客様だから。



なんでも、海外でお仕事をしていて、この度国内で就職するということで帰国して

家を探しているという状況の方だったようです。そういうことであれば、家具家電付の

東京6棟目に申込を入れてくれる理由はわかります。



正直、残置物の家具家電はいりませんので処分してください、と言われるパターンが

一番面倒だったので、今回のようにそれも含めて借りてくれる方だと非常に助かります。

しかも家賃交渉も一切なし、初期費用も普通にいただけるという。神ですl



ただ、その神にも難点がないわけではありません。特に厳しいのは年収が低めなこと。

聞いてみると、家賃の支払の比率が年収の3分の1程度なので、まあ大丈夫だろうとは

思うのですが、立地と家賃から考えると収入と家賃のバランスが取れてない印象を

抱きました。



ここは管理会社さんも同様の見解だったようで、お父様と兄弟の2名に連帯保証人に

なっていただくということでリスク軽減を図ってくださいましたので、それでよしと

したいと思います。



と言う具合で、特に私から文句のつけようもないくらいにバッチリ固めてくださったので

問題なく受け入れましょうということになりました。満室にリーチです。



もう片方のお部屋も、問い合わせや内見がぼちぼちと入っているようですので、

今の条件のまま引き続き募集をしていただくようお願いをしました。こちらも早いところ

埋まっていただけると嬉しいなあと思う次第です。



これで東京の残りの空室は東京6棟目の1室のみとなりました。

(売却が決まった東京7棟目は計算から省きます)

札幌2部屋、富山7部屋、東京1部屋の合計10部屋が現在の空室です。

富山はちょっと特例気味だということで別枠で考えるとしたら、残りは3部屋。

札幌は雪も降り始めてしまったので、そろそろ春まで厳しい時期かなあ・・・

年内に東京を満室にして締めくくれるようにしたいと思います。



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posted by ひろ* at 06:50 | Comment(1) | 東京6棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年11月28日

出来レース!?融資の本申込をしてきました。

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前日に作った売買契約書を持参し、東京8棟目(仮)の融資審査をしてもらうための

本申込をしてきました。



こちらの金融機関さんとは今回初めてのお取引となります。どんな風に仕事を進めるのか

まだあまりわかってない状態で話を聞いてましたが、どうやら次のような順序で対応を

進めているようです。



1.資料が持ち込まれたら支店内で仮審査

2.1がOKだったら、本部も含めてネゴを取る

3.2がOKになった後、売買契約書を提出して貰い本審査をかける

4.3の本審査がOKとなる



本審査と言うけど、金融機関さんの口ぶりからすればおそらく2の段階で審査は通ると

決まっているようです。本審査はこれからという状況なのに、既に金消契約の日程の話に

なっていましたし。



恐らく、建前上売買契約書がないと本審査がかけられないのでしょう。でもそれを

持ってくる前に、本部も含めて審査OKという形でネゴしているものと思われます。



そんなわけで、その本審査をしてもらうために、日曜日に締結した売買契約書を

持ち込んで、今後の流れなどを確認しました。



当日持参してほしい書類の説明(印鑑証明書などの公的書類もあれば、以前提出した

内容のうち情報が不足していたのでそれを集めてきてという内容もありました)や

今後の決済の日程、司法書士の先生や火災保険の確認などの確認がありました。



こちらの金融機関さんはサンデーバンキングとして日曜日も営業しています。

私が会社員ということもあり、日曜日の金消契約が良いでしょうと先方は判断して

その内容で日程を提案してくれました。おそらく、こちらの希望は最速での融資実行と

いうことを伝えてありましたので(できれば12月中にアパート部分のリノベは

終わらせたいという意図もあります)、そこを踏まえてのご提案だったと思います。



しかし提案いただいた12月3日の日曜日は、あいにく私も連帯保証人予定の嫁ちゃんも

仙台に行ってしまっており不在です。仙台大家の会の年末のセミナーに参加するため。

ですので、平日でも構わないということを伝え、12月1日の金曜日を逆提案して、

その日程でも問題ないことを確認しました。決済は12月8日に実行できそうです。

会社休まないといけない日が増えてしまいましたが・・・まあ仕方ない^^;



金消の日までに、できれば借地契約を終わらせておいてほしいと言いつつ、先方からも

「おそらく無理ですよねえ・・・」と。はい、たぶん無理だと思います^^;

少なくとも決済日までには必要なので持ってきてください、と言われております。

これはこれでまた会社休まないと借地契約できないような?うーん、厳しい!



司法書士の先生に関しては、私としては顔なじみの先生にお願いしたいと考えてましたが

金融機関さんとしては別の先生を使いたいということでした。調整した結果、所有権

移転登記は私の馴染みの先生、抵当権設定登記は金融機関さん指定の先生、ということで

すみわけをしていただくことにしました。



火災保険に関しては質権設定があるということでしたので、いつもお願いしている

保険代理店さんにその旨お伝えし、お見積をお願いしました。



今回はリノベ分の一部も融資して貰う想定ですが、このリノベ部分は通知預金として

扱われるということでした。札幌6棟目でもありましたが、融資はするものの資金使途と

異なる使い方をされても困るから、所定の目的以外で融資金を引き出したり振り込んだり

できないよう、通知預金として別の通帳で管理するということになるようです。

※ネットで「通知預金」を調べると、説明の内容と違う印象を受けますが・・・



12月中に一部のリノベが終わるはずなので、その支払にこの通知預金を利用して

支払えばいいのかな、と思っています。



お話した内容を仲介業者さんと共有し、本日のミッションは完了。

あとは不足していると言われた通帳の未記帳分を記帳しておくこと、印鑑証明書および

住民票を取得してくることくらいです。この辺は嫁ちゃんに作業を依頼しました。



決済まで11日。しばらくはあわただしい日々が続きそうです。



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posted by ひろ* at 07:33 | Comment(0) | 東京8棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年11月27日

東京8棟目(仮)の売買契約を締結してきました。

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東京8棟目(仮)について、売買契約をしてきました。決済は半月後あたりです。



連休にさせていただき、海外でちょっと羽を伸ばした私。日本に戻ってきて早速契約の

お仕事をこなしてまいりました。対象は東京8棟目(仮)。借地権売買となります。



地主さんから地代を現行の2.7倍くらいに上げるとか言われてしまったので、

返済比率は割と高めになってしまいましたが、それでも収支としては何とか許容範囲と

思います。場所としても、自宅から1駅で最寄駅から徒歩4分なら、稼働率もそこまで

低くはならないだろうと思います。まあ何とか・・・といったところでしょうか。



家賃はまだ上振れする余地があるとみていますので、少し強気に攻めるという感じで

シミュレーションしなおしてみました。しかし返済比率は目標の5割には到達せず。

修繕をある程度現金で賄えば返済比率50%は目指せそうなのですが、せっかく借りる

チャンスがあるなら借りたいですよねー(その発想がダメという話も・・・)。



借りられる時に借りる、というスタンスで行くと、まあ今回の案件は借りれるだけ借りて

返済比率60%程度で進めようかな、と思っております。地代が販売資料の通りの金額で

維持されていれば、55%程度にて推移したのですが・・・うん、まあ言っても仕方が

ないことなので、おとなしく受け入れます。



となると、どうやって付加価値をつけて家賃を上げていくか?というところを検討する

必要があると思いますので、やはり少し尖ったものを作っていきたくなります。

どうやって付加価値をつけていくか、要検討ですね。



あ、売買契約の際に借地権譲渡承諾書(この条件で借地を私が譲り受けることを許可して

いただく書類)にも署名押印したんですけど、これに不思議な文言がついておりまして。



「第三者に賃貸し、その賃借人が近隣の生活に迷惑をかけた場合は無条件で借地契約を

 解除することができる」

※実際の文言と少し変えてますが、テイストはこんな感じです



・・・無条件ってなんか怖いですよねえ。この文言は地主さん側の強い要望で設定したと

いうことなんですが、これが本当に履行されてしまうと怖いところがあります。

できればせめて「甲乙協議の上」くらいは書いてほしいところなんですが・・・。



ただ、仲介業者さんは「そもそも建物を賃貸借することと借地権は関係がないこと」

「この条文を入れたからといって、実際に解除することは難しいし、仮に裁判となったら

 勝てると思うから、万が一履行されそうになったら相談してください」という見解。

うーん、とはいえやっぱりちょっと不安です。



しかし、これはあくまで「借地権譲渡承諾書」であり、借地の契約書ではありません。

実際に借地契約をする時に、文言に関してよくチェックするようにすればいいのかな?

ということを思ったので、とりあえずこれで進めることにしました。

地元で一番力のある不動産屋さんなので、そこまで言ってくれたのに変な対応を

するということはたぶんないでしょう。



借地契約についてちょっと補足・・・



本来、金融機関さんは借地の残存年数までしか融資はできません。ですので、今回なら

融資実行時に新規20年にしなくてはならないです。ただ、今回は全空で購入するので

据え置き期間を来年3月末までとし、4月から20年で返済するということで話が

ついております。



今回は融資いただく金融機関さんが柔軟に対応してくださり、実行時は残存期間でOK、

来年4月に新規20年で再契約をするということで良いとしてくれました。

なので、契約・決済時は残存期間で実行することになります。

よって、借地契約するタイミングはあと2回残っております。



今回の元付になる仲介業者さんとは二度目の取引ということもあり、契約自体は

非常にスムーズに、つつがなく終わりました。本日、その契約書を持ち込んで、

金融機関さんで融資の本申込をしてきます。これから行ってきます。



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posted by ひろ* at 11:01 | Comment(0) | 東京8棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年11月26日

損切りする勇気を奮い立たせ、売却の意思を告げる。

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現在10位です。これから東京8棟目(仮)の契約に行ってきます。

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東京7棟目、ちょっと損切りになるけど買取業者さんに売却することに決めました。

いろいろケチがついてしまったので、早めに手放して再起動を図ることにします。



以前のブログで損切りしてしまおうかということと、その理由と葛藤内容を書きました。

そのブログ記事で書いた「月次のノルマがあるから多少高くても買いたい」という話が

通用するのが、今月末までだということ。今週末くらいまでには決断をしなくては

ならない状況にありました。



昨日、その仲介業者さんからお電話がありました。今週の反響の状況を確認したところ

残念ながらエンドユーザさんからは0件ということでした。最初の1ヶ月で反響があまり

得られないということになると、その後もだらだらと出し続けたところで反響はないと

考えて差し付けないと思います。



仲介業者さん的には、過去に反響を貰っているお客様への追客もしてくれていると

いうことでしたが、なかなかそれもうまくいっていない模様。リフォームのボリュームが

大きすぎて躊躇しているのか、私が判断したようにリノベで費用が見合わないと考えて

いるのか。いずれにせよ、ここで反響ゼロであれば、もうさっさと見切りをつけた方が

いいだろうと考えられます。



仲介業者さん的にも、私がある程度さっさと現金化したいという意図を持っていることは

わかっておりますから、この買取業者さんに売却するのが一番無難で悪い話ではないと

思います、ということを仰っておりました。早いところ次の成績にしたかったという

気持ちも多少はあったと思われますが、確かに買値の2割増で買い取ってもらえるなら

悪い話ではないと私も感じます。



でも、昔から損切りすることがとても苦手な私は、ついもじもじと考えてしまいます。

あともう少し粘ったら、誰か検討するお客様がついてくれるんじゃないか、とか・・・。

全ての投資で勝つことなんてできないのはわかっているんですが、それでも可能性を

考えてしまう。購入する時にいろいろと悪あがきすることは悪いことではないのですが

損切りなどのシーンでもそれを考えるのはたぶん良いことではないのだろうと思います。



頭でわかっていても感情がその邪魔をする。そんなせめぎあいをさんざんやった上で

最終的にようやく仲介業者さんに「買取業者さんに売却で結構です」と伝えることが

できました。よく頑張った、自分。



今月中に契約を締結し、確定測量が終わった後引渡ということになります。

確定測量にそこそこ時間がかかりそうなので、現金が手元に戻ってくるタイミングは

もう少し後になってしまいそうですが・・・納税のタイミングには何とか間に合って

くれればいいなというところです。



物件選びに、もっと気を付けて失敗しないように選ばなくては。反省。

そして東京7棟目問題が片付く目処がついて、少しほっとしました。



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posted by ひろ* at 08:36 | Comment(0) | 東京7棟目(売却) | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする