現在７位です。昨日は地元の友達と宅飲みしました。
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借り換えをするついでに、個人から法人に売却しようと思っている東京２棟目。
こちらについては、あまり急いでいないところもあり、もたもたしてしまって
おりますが、いい加減進めていかないと・・・。
個人で東京６棟目を購入し、この後東京で購入する物件も立て続けに個人になるため
個人の収入が大きくなってしまいます。購入するやつを法人にすればよかったじゃないと
言われると思うのですが、融資してくれそうな候補のところのエリアの関係の兼ね合いで
（東京法人の本店所在地が自宅ではないのです）個人で購入した方がいいだろうという
判断をしておりましたので、個人が大きくなってしまいがちです。
札幌１棟目、札幌４棟目を売却しているので、その観点から考えれば直ちに影響が出る
レベルではないと思いますが、それでも将来的なことを考えると、ある程度法人に
寄せておきたいという感じはあります。
※とはいえ、将来的にサラリーマンを辞めて自営業になった際に発生するであろう
法人から個人への給与と、付随して発生する社会保険のことを考えると、法人にばかり
偏重させることも決して得策ではないと思っています。この辺は別の機会に。
また、東京２棟目は私の保有している物件の中では東京６棟目の次くらいに立地が
良い物件で、いずれ売却と言う可能性も考えられます。その時に法人で保有していた方が
なにかと節税対策をしやすいのではないか、と漠然と思うところがあります。個人だと
分離課税なので絶対に利益に対して課税されますが、法人だと総合課税なので、うまく
経費をぶつければ相殺できる可能性があります。
そんなことを考えると、この借り換えのタイミングで個人から法人に所有権を移すのも
悪くないんじゃないかと思うようになりました。副次的なところで、減価償却も今一度
取り直せますし。
今回は建物だけとかではなく、土地と建物の両方を所有権移転させることにしました。
ここに関しては特に深い意味はなく、なんとなくです＾＾；
むしろ、どのようにすべきか迷っているくらいですけど、金融機関さんから見て
わかりやすい方がいいのかな、という程度しか考えていません。
借り換えに関しては、東京３棟目や東京５棟目に融資してくださっている、家の近くの
金融機関さんで実行することにしました。他にも手を挙げてくれたところはありましたが
条件など総合的に見てこちらの金融機関さんが一番いいかなと思った次第です。
現在借りている金利より１．５％下がることになりました。
ただ、所有権を移転するため、改めて不動産取得税がかかってしまいます。
加えて所有権移転登記と抵当権抹消登記、抵当権設定登記のお金もかかります。
単純な借り換えだけなら、抵当権設定登記と抵当権抹消登記だけでいいのですが・・・。
そして火災保険もかけなおしになります。
そういったコストも賄えるように、少し多めにお金を借りておかないといけなくなるため
返済比率は若干低くなるものの、大きくは変わらない水準になります。ちょっと勿体ない
気もしますが、まあ今と同じくらいであるということなら、法人に綺麗に移転できると
いうメリットを考慮してよしとしようかな、と思ってます。
実務上の手続きとして、売価を決める必要があります。これをいい加減に決めてしまうと
税務署さんからツッコミが入って利益相反とみなされる可能性があります。
私の場合は、懇意にしている不動産業者さんに、仮に売却する場合はいくらになるかを
価格査定していただき、それに近い価格で売買することにしました。結果としてその額が
個人の残債を打ち消せて、簿価とだいたい同じくらいになった感じです。
価格が決まったら、次は個人→法人への売買契約書を作成します。
書式は不動産業者さんが所属している宅建協会さんが提供しているひな形で問題ないと
思われますし、その辺でダウンロードしたひな形でも良いようです。
※私が聞いたり調べたりした範囲なので、実際にやる場合は顧問税理士の先生や
司法書士の先生に内容をチェックして貰うことを推奨します
作った売買契約書に印紙を貼り、署名押印して完成となります。
金融機関さんからは
・返済している口座の写し（遅延がないかの確認）
・納税証明書
・売買契約書
・最新の確定申告後に購入した物件の概要とレントロール
あたりを求められました。これらを提出してから本部に稟議をあげるということです。
納税証明書がなかなか取りに行けなくて・・・＾＾；
でもいい加減やらないとなので、今週は頑張るつもりです。
本部承認が得られたら、既存取引行に抵当権の抹消の申請をしなくてはなりません。
またこれが時間かかりそうで・・・たぶん１１月だな、実行できるのは。
金融機関さんには「１０月中にやりたい」と言われていますけど、厳しそう。
すみません、私がなかなか納税証明を取りに行けないばかりに・・・。
もっさりとではありますが、頑張って進めております。次は本承認が取れたものの
ちっとも抹消書類が出来ないじゃないかという文句をブログに書くことになると
思います（笑）
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