2017年10月15日
失敗(予定)案件の現在の進捗状況。
現在7位です。主張の違う人に自分の考えを押し付けて納得させるのは難しいこと。
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後から出てきた(東京法人+個人事業主の所有物件と比較して)土地の広い大物案件。
こちらの話題ばかりですが、そういえばあなた半額になった案件あったよね?そっちは
どうなってるの?というところについても続報をお伝えします。
過去の歴史
1.購入しないつもりだったのに、いくらでもいいから買付入れてみてと言われて半額の
買付を入れてしまったら、若干押し返されただけで通ってしまった
(こちらのブログ記事を参照)
2.最悪現金で決済するかということで、とりあえず契約。そして融資付けを行う。
(こちらとこちらのブログ記事参照)
3.建物面積が思ったより小さく、一部屋当たりの賃料が想定より下がることが判明。
加えて銀行融資も既存取引行が想定外の不調に終わり、金利の高いところで
借入することに。
(こちらのブログ記事参照)
借りた金融機関さんから「建物を壊すのはNG」と指定されてしまっている関係から
やっぱりリノベーション工事をやらなくてはならないよねー、という状況になりました。
壊して新築して売った方がいい、というご意見も現地を見た方からいただいており、
私もそこに傾きかかっていたんですけど・・・。でもあれ、新築してもそんなに大きな
建物は建たないから、需要のない新築戸建ができてしまいそうだったので、これはこれで
仕方ないということかなと思います。
超高い返済比率になりそうですが、まあこれだけ物件があれば1棟くらい失敗するのも
仕方がないということで、所有権の物件を持っている満足感だけを拠り所にします^^;
ま、しばらく辛抱して保有していれば、残債も減っていくでしょうし、そもそもそれほど
大きな物件でもないので、最悪多少の損切りをしてもいいでしょう。
そんなことを考えながら、諸々の手続きを進めています。
対金融機関さんというところでは、融資承認に対して必要な書類を提出するよう
指示がありました。この金融機関さん、メールでやりとりできるので助かります。
リフォーム費用の見積書と金融資産のエビデンス、印鑑証明書のコピーを送付して
金銭消費貸借契約の日程を調整しました。来週契約してくる予定です。
売主さんとのやり取りでは、とりあえず建物未登記の状態だったのを登記していただいた
ということで、謄本の写しを送っていただきました。うん、やっぱり面積小さいわ。
これは儲からない予感がプンプンします。まあもういいや、考えるのを止めよう。
失敗は失敗と素直に認めて、リカバリーをどうするかを考えます。
あわせて、リノベーション工事(およびいずれ考えられる新築工事)に向け、前面私道の
掘削承諾を取りに行って貰いました。ほとんどのところは普通にはんこを押して
くださったのですが、1件だけ「承諾料30万」と言ってきたところがありました。
30万ってけっこうなお値段ですけど・・・orz
「他の方にも同じ請求をしている」ということでしたし、うちの目の前の私道の半分を
所有しているので、なかなか断りづらいです。これは呑むしかなさそう。ただでさえ
儲からない案件なのに、更に儲けが減ってしまいました。あーあ。
それから建築士さんとのやり取り。
一緒に内部を見に行こうとしたのですが、1回目は私と仲介業者さんで日にちの認識が
ずれてしまっており、結局内見できず。2回目は「窓が開いているからそこから入って」
と指示があったものの、実際には窓は開いておらずNG。そんな無駄足を何度もさせて
しまい、ものすごく申し訳ない気持ちになりました。
最終的に「いいよ、全部やり直す想定だから、中を見ないで見積するよ」と言って
いただき、出てきたお見積は東京3棟目の倍程度の金額でした。躯体が傷んでいなかった
東京3棟目に対し、躯体が既にボロボロの今回の物件はかなり割高になります。
当然のことだし、わかってはいました。建築士の先生にも常々「躯体が死んでる物件は
金がかかるから、そういうのは選ばない方がいいよ」と言われておりましたが、
それを身をもって体験する結果になりました^^;
工事の日程もおおよそ詰めたのですが、急遽融資承認が出てしまった案件の方が
借入額も大きく家賃も取れるし、躯体の痛みが少ないから工事が早く仕上がるという
点を考慮して、まず大型借地案件を優先しよう、ということになりました。
今回話題にしている物件は後回しです。工期に時間がかかる上に工事金額も高いです。
そして実入りとなる家賃は少ない。それだったら、全体から見てこれを急ぐ必要は
ないでしょう、という判断です。
決済日は10月の終わりで固まりました。ちょっと憂鬱になりますが、まあ仕方ない。
これはこれで一つの経験になると思いますので、精一杯リカバリーしていきます。
いっそ、実験的に何かすんごいとんがった物件にするってのもありかな?
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