2017年10月06日

無事に黒字で決算完了!東京法人2期目終了です。

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先月、ヒーヒー言いながら対応していた決算、なんとかギリギリで終わりました。

結果としては、いい塩梅の黒字に持っていくことが出来ました。



いつもギリギリにならないと動き出せない私。夏休みの宿題は勿論夏休みが終わる直前に

まとめて一気に対応するというオチが続いておりました。そんな性格なので、決算も

「そろそろやばいな・・・」と思う時期にならないと着手できないのです。

毎日とは言わずとも、毎月やっておけば直前でこんなに苦労しないはずなんですが

それができるんだったらとっくにやってるよ、的な。



東京法人が7月末決算ということで、9月末までに申告などを終わらせなくては

ならない状況でした。しかし、例によってなかなか着手できず・・・。

いい加減やばいぞと思い、対応を開始したのは9月の半ばになってからでした。

サラリーマンの会社の仕事がやばかったというのもあり、なかなか時間が取れなった、

と言う事情もあるにはあったのですが、それだけじゃなく単純にやる気になれなかった、

というところもあったのだろうと思います。



単純に決算に対応するだけでなく、物件ごとのキャッシュフローを算出するための

情報整理も同時にやっておかないと、訳が分からなくなってしあみます。顧問税理士の

先生に領収書などの書類を送ってしまうと、あとから自分でその辺の情報を集めて

反映することが面倒になってしまいます。だから、最初にそこはやっておきたいのです。



そんなことを言っているから、ただでさえギリギリになってスタートする決算処理が

本当のギリギリにならないと終わらないわけで・・・^^;



今回は東京法人の決算ということで、個人と比べればだいぶ楽です。東京法人が

保有している物件は、昨年7月末時点では東京4棟目のみですから。経費も個人で

処理できるものが大多数なので、法人としてはさほど多くないと思われます。



今期の決算に関しては、富山1棟目や東京2棟目(個人から法人に所有権移転させる)が

増えるので、そこそこ処理もややこしくなるのかもしれません。



最初に、通帳のコピーとクレジットカードの明細の中で何が法人の経費なのかを

メモしたものを送付しました。その後、領収書とクレジットカードの明細の突合せと

領収書のみの経費の整理をして、税理士さんのところに持参しました。ギリギリなので

早く処理をしてもらうためにも、郵送なんてのほほんとしたことは言ってられず。



持参した際に、決算の落としどころや細かい不明点についての打ち合わせをしました。

だいたい私は「ちょいと黒字」くらいを目指してほしいと伝えております。

融資を引いて不動産賃貸業を拡大するのに、赤字ってのは困ります。銀行さんが

融資できるものもできなくなってしまうかもしれません。



かといって、黒字になりすぎるのも・・・。いやまあ、銀行さんから融資を引くという

観点で言えば、税金は払えるだけ払った方がいいというのは頭ではわかっています。

でもまだそれを許容するところまで心構えと資金が出来ていないのです^^;



ともあれ、そんなことを思いながらいい塩梅のところに着地させてほしいということを

税理士さんには伝えております。今回もその前提に則り、処理を進めてくださいました。

結果として、だいたい今の規模からすれば、こんなもんでいいかなと思える程度の

利益に収まることができました。前期より利益は多くなりましたので、その点において

評価して貰える決算書になったのではないかと思います。



この決算書を持参して、今後の不動産賃貸業に弾みをつけたいと思います!

とりあえず決算報告と称した形で、各行さんと打ち合わせの場を作ろうかな。

融資姿勢がどんどん厳しくなっているという雰囲気があるので、その辺について

あちこちで聞いて回ろうかなと思います。



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posted by ひろ* at 08:19 | Comment(0) | 法人 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年10月05日

会社法違反で過料請求・・・役員の死亡登記を怠っていたために・・・。

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しくじってお金を少し損した話があるので、同じようなミスをされる方が一人でも

減ることを祈って、シェアさせていただきます。



ある日、義母が血相を変えた雰囲気でLINEを送ってきました。

「酷いのが来た」と。

何が送られてきたのかというと・・・こちらです。



通知



初手から「会社法違反」と書かれていまして・・・。実際に法律違反をしてしまって

いるので何も文句は言えないけど、ここまで犯罪者扱いをいきなり予告なしにされると

焦るというかテンパるというか・・・(汗)



なぜこんなことになってしまったのか、経緯をさかのぼってみます。



一年半くらい前に、義理の父が亡くなりました。

義父は仙台法人の役員として名前を連ねておりましたので、速やかに死亡登記をして

会社役員から抜かなくてはなりませんでした。しかし、逝去直後は何かとバタつくため

とてもそこまで手が回らない状況でした。



そのままずるずると何もしない状態が続き、ようやく重い腰を上げたのは今年の夏に

入ってからです。死亡登記以外に、支店の移転やら資本金の増額やらといったところを

やらなくてはということで、その際にまとめて義父の死亡登記をしました。

この時点で、死亡から1年ちょっとが経過しております。



ようやく全部登記が終わってすっきり、という気持ちになってから数ヶ月後でした。

さっきの書面が届いたのは・・・。



慌てて、相続関係で懇意にしている司法書士さんや登記変更の書類記載に関して相談した

行政書士さんに連絡を取ってみたところ、会社法の原則としては、死亡から2週間以内に

その事実を登記しなくてはならないそうです。そして、それを守らなかった場合は、

今回のような過料が請求されてしまう、ということでした。



もしこれが死亡から2週間以内の登記を厳守しない場合に過料請求が行われていると

いうことであれば、あまりにも現実離れした運用であると言わざるを得ません。

確かに、法律違反は法律違反ですので過料は払わないといけないだろうと思いますが

死亡直後なんて葬式だ相続だで猛烈に忙しいわけですから。



しかし、実務的には半年以内くらいに登記しておけば、お目こぼしになるケースが

多いということでしたので、ある程度現実に配慮されているということなのかな、

と思いました。それであれば、単に私どもの怠慢であり、払うものは払わないとです。



それにしても、この書面にくっついて、以下のようなお手紙も送られてきましたが

ここだけ見たら本当に高圧的で、ものすごく焦ってしまうこと請け合いです。

手紙

払わせるために意図的にそうしているのかなとは思いますが・・・^^;



なお、これは刑法ではないので、前科とはならないそうです。よかった。



今回のようなケースですが、役員の死亡以外にも任期満了に伴う再任の登記の際にも

気を付ける必要があります。法人を作る際に、定款にて役員の任期を一定期間定めて

おります。その期間を超えると、株主総会で再任の決議をした上で取締役として再任した

旨の登記が必要になります。これを忘れて放置すると、同じように過料の対象になるかと

思います。お気を付けください。



本件のようなケースでの過料の徴収はここ数年くらいで急に厳しくなったのだとか。

ルールは常に変わっていくものですので、アンテナを高く張っておかないとですね。

反省します。



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posted by ひろ* at 07:41 | Comment(2) | 法人 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年10月04日

ゲテモノ案件に買付を入れるまでの軌跡。

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業務連絡

プロパン星人さんからいつもメールアドレス書いとるやんこのヴォケ!と指摘が

ありました!ほんとだ、見事に気づいていなかった・・・。字が薄いからに違いない。

うん、そういうことにしておこう。というわけで、あとでメールします。



本題



またまた狼さんから「ゲテモノだけど都内でもそこそこ儲かる物件の探し方を頼む」と

キラーパスが届いているような気がしたので、ちょうど昨日買付を入れた物件のことを

書いてみようと思います。勿論ゲテモノです。



まず、今回買付を入れた物件のスペックなど(特定されないよう数字はいじってます)。



この物件を初めて見つけたのは、家の近所で地元密着型の仕事をしている不動産屋さんの

店頭に貼ってあった物件情報でした。前にも東京5棟目で取引をしたことがあり、

その時は店頭に貼ってあった物件が案外良かったので問い合わせをして、取引成立と

なった、という経緯がありました。それ以来、通りがかった際に時間があれば一通り

チェックしております。



今回目に留まったマイソクのタイトルは「借地権付売戸建」。

「☆投資用に」「☆邸宅に」「敷地面積75坪」という言葉を見て、何か引っかかり

まじまじとマイソクを見てみた次第です。



どうやら、75坪の敷地の中に、耐用年数をとっくに超過した戸建が一つ、そして

その裏手には2DKのアパートがありました。ほほう、戸建とアパートのセットか。

価格が合うかわからないですが、なんとなく面白そうな気がしたので問い合わせました。



東京5棟目の時と同じ担当者さんが出てきて、いろいろと情報入手。

内装はリフォーム必須、リフォームの際に地主さんに増改築承諾料的なものを払う、

20%程度の指値が建売戸建屋さんから入っているものの、現時点で保留になっている、

現状は売主さんの会社の寮となっているが、1部屋しか使われておらず、売却時には

その1名の方も出ていく(つまり全空になる)、などなど。



会話を進める中で、建売戸建屋さんの買付価格もこっそり教えてもらいました。

建売の場合は売主さんが地主さんに払う承諾料が増えるということで、同じ額なら

勝ち目があるかもしれないし、私を売主さんに推してくれる、ということです。



こちらについて収益を最大化するための方法を考えてみます。

今回の物件は城東地区です。家賃はさほど高くないのですが、地域的に古い物件が多く

2DKの間取りはそこそこあります。しかし、1LDK間取りは新築〜築浅にしか

ありません。そのため、相場から見て結構高めです。2DKより1LDKの方が

平均家賃が3万くらい高いのです(ホームズのサイトを参照しました)。



ということは、2DKを1LDKに間取り変更したら、家賃は高くなるはず。

弱気に見ても2DKの時より5000円は上がるだろうと見込めます。



更に、戸建もアパートにコンバージョンしてしまうのはどうだろう、と。

建物登記の変更を伴うため、本当にできるかは要検討ではありますが・・・。

どうしても建物の用途変更が出来なければシェアハウスなどで収益を高める方法を

検討すればいいかなと思っています。



リフォームやコンバージョンなど、全ての経費はざっくりと見込んで1600万。

戸建屋さんと同じ金額で購入したとしたら、土地建物は4000万。

20年でまき直しをしてもらう費用、増改築承諾料など加味すると、諸経費は900万。

合計6500万という感じになります。



これに対して、家賃収入はコンバージョンの結果などを考えれば、固めに見て680万。

表面利回りは10.5%程度を達成することが出来るはずです。地代を差し引いたら

10%をちょっと切るくらいに落ち着くかと思います。

城東地区とはいえ23区内。この利回りなら決して悪くはないです。

もし地主さんが「増改築に当たらない」と判断すれば、更に利回りは向上します。



実際のところ、ハードルは山ほどあります。

売主さんがその指値を承諾するのか、建物のコンバージョンは可能なのか、用途地域は

変更することができるのか、そして融資は本当につくのか、など。



その中でも一番大きな問題は融資です。借地って本当に融資がつきにくいので・・・。



ここに関しては、既存取引行の中で借地でも検討してくれる金融機関さんが1行あるので

そちらにまず依頼するとともに、不動産投資仲間からの紹介で該当地域に強い信金さんを

照会していただきました。借地でも検討するということです。



ただ、紹介していただいた金融機関さんに関しては、金融庁からの指導が入っているため

あまり積極的に検討することができないかもしれない、という話を最初の時点で

いただいているため、過剰な期待はしない方がいいかなと思っております。

物件+諸経費までは確実に出していただき、リフォーム部分は依頼する建築業者さんの

提携ローンを使う、などの方法も考えた方がいいかなという感じです。



まとめると

・街の不動産屋さんに貼ってある物件資料もできるだけチェックする

・コンバージョンやリノベーションによる価値向上で、いくら家賃が上がる?という

 視野を持っておく

・コンバージョンやリノベーションの概算をはじけるようにしておく

・耐用年数超過/再建築不可/借地権などでも融資をしてくれる金融機関さんの

 情報を持ち、何かあった際にすぐに思い出せるようにしておく

みたいなことを意識しておくと、化けるかもしれないゲテモノ物件を拾いやすくなる、

ということではないでしょうか。



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posted by ひろ* at 08:02 | Comment(0) | 東京8棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年10月03日

金融機関さんにどこまで情報を開示するか?

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業務連絡

プロパン星人さんから富山の海の幸をたらふく食わせろと言われておりますが、

連絡取れないとそれもできないので、メールフォームか何かで連絡を取る方法を

教えてください!FBでもメールでもLINEでもいいですよ。



狼さんから「お金がなくても融資を受けられる方法」を書くようパスが来たような

気がするのですが、そこは過去ログを見ていただく方向で・・・

と思ったけど、この間金融機関さんからご助言いただいた内容でも書いておきます。



札幌7棟目の融資をしてくださった金融機関さんから、この辺気を付けるとより見栄えが

良いと思いますよ、というご助言をいただきました。それは、自分から不利な条件を

わざわざ開示しない、ということ。



聞かれたら正直に答えるけど、聞かれるまでは不利なことは無理に話さない、というのも

一つの作戦なのだと思います。



例えば私が言われたのは、高い金利で借りているものがあるのであれば、それは無理に

書かずにぼやかしておいた方が第一印象は良くなるんじゃないか?という話でした。



私、個人では結構癖のある物件ばかりを買っています。再建築不可とか借地とか。

でもどれも収益性を重視しているので、そういう手のものは利回りは10%以上を

必ずキープするようにしております。なので、多少金利が高めでも問題なく回ります。



でもそれって、きちんと説明しないとわかってもらいづらいことだと思います。

担当の方とじっくり話す時間があるならいいですが、パッと見せて置いていくのだと

読み込みする時間もなく、その高い金利だけが目に付いて「なんで他は高い金利なのに

うちだけ安くしなくちゃいかんのだ・・・」という印象が植え付けられます。



金融機関さんは基本的にはライバルを意識して横並びでやろうとします。その相手に

安く貸付しているところがあれば、それと同じ水準にしないと借りて貰えないと思い

安い金利を出すようにする、という傾向があります。逆に、金利が高いとわかれば、

自分たちも高い金利で貸していいじゃないか、と。そりゃ金融機関さんだって利益は

とりたいでしょうからねえ。



しかも、金融機関さん同士でも「格」があります。

都銀>地銀>信金>信組>ノンバンク のようなヒエラルキーが存在しています。



私は収益性重視なので、再建築不可の高利回りをノンバンクさんで融資を惹いて購入する

ということも抵抗なくやります。しかし、ノンバンクさんへの金融機関さんの印象は

「金を借りられない人が行くところ」というものです。具体的な説明がないまま見せると

「ノンバンクまで行かないとお金を借りられないのか、この人は・・・」と思われて

しまうかもしれません。



そういうところを加味して、聞かれるまでは「高い金利で借りている」「ノンバンクから

借りている」みたいなことは伏せておいてもいいんじゃないか?というのが、銀行の人に

いただいたアドバイスでした。親身になって助言してくれるというのはありがたいです。



ただ、不利になる情報は開示しないと言っても、開示しなさすぎると、それはそれで

銀行さんも「この人はなんでこんなに情報を出してくれないんだろう」となるので、

基本は出す、でもバランスを見ながらぼかすべきところはぼかす、という戦略性も

必要になって来るのだと思います。



あと、銀行さんに対して変に上から目線で「借りてやる」みたいな態度になる人とか、

逆に「貸していただく」の意識が強すぎて卑屈になる人とかは、あまりよくないと

思います。あくまで対等な立場。ビジネスパートナー。そういう感覚を持っておくことも

大事だと思います。



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posted by ひろ* at 08:21 | Comment(2) | 金融機関 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年10月02日

あまり儲からない気がしてきた鬼のような指値案件。

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契約後あまり書いてなかった半額の指値が通っちゃった都内築古物件。実はいろいろと

けっこう苦戦していたんですけど、案件としてようやく目鼻がついてきた感じです。



今回銀行融資が付いたのは、ちょっと前に東京で半額の指値が通ってしまったので

その金額ならまあいいかと契約した物件
でした。そもそもこれ、建物が古すぎるし

建物登記はされていないし、セットバックは必要だしで、元々は見送ろうと思って

いたものでした。それを仲介業者さんが「いくらでもいいから試しに買付入れてみて

いただけませんか」と言うので、半額以下の買付を入れた結果、若干押し戻されたものの

その額で通ってしまった、という経緯です。



契約した後、建築士さんに現地を見ていただきました。わかっていたのですが状態は悪く

修繕にはけっこうな金額がかかるものと思われます。部屋数は東京3棟目と同じなのに

修繕費用は東京4棟目と同じくらいかかる可能性も・・・。

「外壁、サッシが死んでるとかなり金掛かるよ」といつも言われてましたが、今回は

やっぱりのパターンになりそうです。



そしてちょっとあてが外れたのが、建物面積。謄本がないので面積がよくわかりません。

私自身は30平米くらいあるだろうと思ってましたが、物件を見に来てくれた友人は

そんなにあるわけない、せいぜい20平米前半でしょ、と。

そしてその論争に終止符を打ったのは建築士さん。現地を見て軽く測った結果

「一部屋25平米くらいでしょ」と。う、そうですか・・・だとすると想定家賃が

思っていたより取れないので、収益面では黄色信号です。



それに輪をかけてテンションが下がる出来事が、銀行融資です。

今回は所有権だから余裕でしょと高をくくっていましたが、これがなかなかOKが

出てくれないんです。セットバックの面積が大きいとか、上が乗り気じゃないとか。

既存取引行である信金・信組さんに5行ほど話を振ってみましたが、どこも微妙な

回答ばかりでした。うーん・・・。



同じようなスペックの物件に融資してくれたことがある金融機関さんも含めて

持ち込んだところが全滅だったのは、私自身の属性の問題なのか、物件の問題か、

はたまたやっぱり金融庁さんの規制が効いているのか。ただ、この案件を断った

金融機関さんでも、借り換えの融資については「やります」と言っていることから

物件自体がちょっと好みではなかった、というのもあるのかもしれません。

あるいは新規はきついけど借り換えならやりやすい、とか?



融資を得られないと、現金で購入することになるのですが・・・

東京6棟目に想定以上に頭金を入れてしまったため、現金で買おうとすると納税用に

プールしておいた現金に手を付けなくてはならなくなります。それはできれば避けたい。

(え、売却益?とっくに不動産の頭金などで消えましたが何か?)



現金で購入するなら、早く現金を回収したくなります。

長期保有は考えず、修繕して売却するという手段も考えないといけないかも・・・

いっそ建物壊して新築戸建を建てて実需に売却?なんてことも一部の投資家仲間さんから

アドバイスいただき、建築士さんと真剣に検討をしたりしていました。でもそれもまた

なかなかコストと需要のバランスが取れたプランができないし、そもそも宅建業者でも

ないから難しい部分もあるし、いろいろ四苦八苦。



どうしようかなあと思っていたのですが、ふと思い出しました。再建築不可でも

既存不適格でも田舎でも、なんでも融資する某金融機関さんの新商品のことを。

上限金額が低いので再建築不可の戸建やニコイチアパートで使ってみようかなと

思っていたのですが、今回使ってみるのはありかな、と。ただ、金利は高いです。

20年引けるので何とかなるっちゃなるんですけど。



そんなわけで、そちらの金融機関さんに打診してみましたところ、紆余曲折あったものの

何とかOKをいただくことができました。そしてこちらの金融機関さんとしては、

建売みたいなことはせずアパートとして保有することが前提だ、ということでしたので

必然的にリノベーションしてある程度の期間保有することが既定路線に。



試算してみると、お金あまり残らないなーという感じですが、この際仕方ないですね。

とりあえず売却益が取れれば良しということで、しばらく保有して残債を減らします。

5年をめどに速やかに売却だな。



そんな感じで、今回はちょっと失敗だなあという感じの東京7棟目(仮)。

建物の保存登記も終わりまして、あとは銀行さんの手続きなどを経て決済です。

今のところ10月末の予定。2月くらいに建物のリノベが終わり募集開始の算段です。

家賃を上げる手段、考えないとなあ。



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posted by ひろ* at 07:43 | Comment(0) | 東京7棟目(売却) | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする