現在５位です。今日は売り物件のチェックなど。
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昨日は札幌のインバウンド受容なんかの話をいろいろと聞いてきました。
この三連休は札幌で活動をするつもりで飛行機に乗り込み新千歳空港に降り立ちました。
初日はランチミーティング、物件調査、懇親会の三本立ての予定でしたが、期せずして
期間貸し関係のことをやっている人とばかりお会いすることになり、そちらについて
最新の状況など伺うことができました。
まず、期間貸しと言えば民泊。旬は過ぎたよねと個人的に思っていますが、今後法整備が
進む中で、果たしてどうなっていくのかアンテナだけは貼っておきたいと思っています。
そんな流れで、民泊代行業者さんから最新の情報をご提供いただきました。
民泊新法の関係もあり、札幌市はルールの整備に向けて動いているということです。
有識者会議を開き、その中で民泊新法に対して自治体としてどのような方向性のルールを
課していくか？ということを札幌市として検討している状況なのだとか。
そんな動きもありつつも、札幌市の民泊のリスティング数は現状維持を続けていると
いうことでした。これが新法が本格的に動き始めた場合にどうなるか、という点は
実際に施工されてみないとわからない、と。まあそりゃそうですね。
１８０日ルールに対してどう対応していくかは、まだ検討を重ねている段階だそうです。
オーソドックスにやるなら、繁忙期は民泊、閑散期はマンスリーマンションというのが
いいのでしょうけど、実際のところ繁忙期が双方でかぶってしまっているので、
果たしてその両立がどこまで効果がある？という点は疑問だ、と言っているように
私は感じました。
また、こちらの代行業者さんは、インバウンドも民泊やってるだけじゃダメという意識が
あるようです。ランチ中にいきなり「弊社サービスを無料体験してみませんか？」と
お誘いをいただきました。なんだろうと思ったら・・・忍者体験です。
北海道忍者道というサービスを立ち上げた、と。オープン直後の無料体験期間があるので
よかったら来てくださいというお話でした。よし、とりあえず行っちゃうぞーと
ランチでご一緒していた札幌の大家さんと二人で忍者体験してきました！
こんな感じで衣装着させてくれて、刀や手裏剣、吹き矢の使い方を学べます。
一緒に忍者体験した海外旅行者（たぶん台湾の方じゃないかな？）は大満足といった
様子でした。ＮＡＲＵＴＯ好きなんだって。日本の忍者コンテンツ、人気あるなあ。
認定証も貰いました（笑）
最初はどんなもんかなーという感じでお邪魔しましたけど、なかなか楽しかったです。
ただ、やっぱり外国人の方向けのサービスである感は否めません。だって一人あたり
５０００円って言われたら・・・非日常の旅行者さんなら出すと思うけど、日本人には
ちょい厳しい単価だと思います。
特に社長から聞いたわけじゃないですけど、訪日客向けコンテンツを充実させていき
自社で運営する民泊との相乗効果を狙っているのかもしれません。もしくは、このまま
民泊だけでやっていこうとすると、１８０日ルールで会社が傾く可能性もあるとか、
そういう危機感からの多角化なのかもしれません。ただ、インバウンド向けのお話が
少し多角化しているような印象は受けました。
さて、インバウンド需要はどうやら観光だけではないようです。
ランチでご一緒した札幌３棟目・７棟目の管理会社さんからは、もっと違った視点での
インバウンドの話があるということを伺いました。それは・・・医療です。
この管理会社さんは賃貸も売買も管理も全てオールラウンドに行っています。
この話は賃貸の部門から出てきていることだそうです。
海外の富裕層の方が、日本の高度な医療技術を見込んで、日本で治療を希望されるという
ケースが増えているのだそうです。札幌は海外の人から見て、医療機関が多くてレベルも
高いという評価らしく、札幌まで患者さんと付き添いの方が二人でいらっしゃるケースが
意外とあるというお話でした。
ただ、その際に困るのが、付き添いの方の居住地。ずっとホテルに泊まるのも費用が
かさむため、病院の近くの賃貸物件を短期で借りたいという話になるのだそうです。
言葉が通じないから、交通機関に乗っていくのは難しいので、病院の近所であることが
条件になってしまい、実際そんな都合のいいマンスリーマンションもあまりないから
入居するところがなくて困っているそうです。
なるほど、病院の側か〜・・・。今まであまりなかった着眼点でした。面白いです。
狙って買うとかはしないと思いますが、一つの武器として心の引き出しにしまって
おきたいと思います。
ちなみに、本当に偶然なのですが、この後の夜の懇親会は、たまたま札幌のマンスリー
マンション事業の最大手の責任者の方との飲み会でした（笑）
賃貸仲介をやっている頃からのお付き合いです。あれからもう何年経つんだろう。
札幌２棟目を保有している頃だから、５年以上だよなあ。時が経つのは早い。
で、言葉を話せない外国人で、病院近くならこういう需要があるんだってという話を
したのですが、言葉を話せない時点でけっこうきついですよねえ、と。
・日本で連絡の取れる携帯電話を保持しないケースが多いから何かあった時に連絡が
取りづらいのは困る
・退去立会に来ないなどで、原状回復費を踏み倒されるリスクがある
（そもそもわかっていないのか確信犯かは不明だけど、日本人と違って追いきれない）
・常識が異なるからか、ゴミの出し方などのマナー面で既存入居者とトラブルになる
・火災などの非常事態の時にコミュニケーションが取れずに万が一の事故が起こった場合に
そんな人を入れたのに対策をしていなかったという観点でコンプライアンス上問題だと
言われかねない
一つ一つ見ていけば、まあごもっともなお話ではあります。
ただ、私としては「どうやって排除するか」ではなく「どうやって受け入れるか」を
基準に考えた方が事業は伸びると思うんです。外国人に優しい札幌になった方が
インバウンドの効果を得やすいのではないかな？なんて思うので。
上記で出てきた問題って「お金」「マナー」「コンプライアンス」の３つになるんだと
思います。
お金に関しては、相手が富裕層であることを前提に、原状回復も可能なくらい最初に
デポジットを取ってしまえばいいのではないでしょうか。それを返してほしければ
ちゃんと退去立会に来ると思いますし、
マナーに関しては、民泊代行業者さんのノウハウがあると思いますので、その知恵を
借りてくればいいでしょう。ハウスルールを明確にしないからトラブルが起こるわけで、
最初の段階で、想定される入居者さんの国籍を洗い出し、それらの国の言葉で書かれた
ハウスルールのドキュメントを作ればいいと思います。悪意があってやっているわけでは
なく、単純に日本のルールを理解できていないだけだと仮定するなら、そのルールを
しっかり説明すればいいわけです。
実際、とある管理会社さんの事例では、外国人入居者様向けにこういった書面を
用意したところ、トラブルが今までの半分になったということでした。
管理担当は「外国人を入れたくない」、仲介担当は「外国人を入れたい」という立場で
せめぎあいをしがちですが、それぞれがそれぞれの立場に立って考えて解決案を見出せば
もっと売上もあがって面白いと思うんですけどね。
コンプラに関しては私はどうにもできませんが、たぶん上記２つの問題が片付けば
売上は欲しいでしょうから、目をつぶるのではないかと思います（笑）
デポジットを３ヶ月くらいとっちゃえばいいじゃない、みたいなことを軽く言ったら
うーんと考えていたので、もしかしたら少し緩和されるかも？
マンスリーも結構需要があっていい感じらしいので、今後いい立地の物件など購入したら
マンスリーでの借り上げも検討して貰おうかな、と思いました。
短期貸という観点でのマンスリーや民泊。
かつてより短期貸には注目しておりました。今後も機会があればうまく取り込んでいきたいと思います。
そういう物件が見つかったとしても、札幌のマンスリーマンションは外国人の方に対して
審査が厳しく、言葉が話せない人はほぼＮＧになるのだそうです。
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