2017年10月11日

管理会社さんを切り替えた際の滞納家賃の扱い。

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以前、やむなく管理会社さんを切り替えたことがありました。

この時に厄介だったのが滞納家賃の取り扱いでした



先日の札幌出張の際に、札幌3棟目のリフォーム状況を確認しに管理会社さんと一緒に

現場を見に行きました。ちょうど職人さんが壁紙をべりべりとはがしておりましたが

その中でこことそこをこうする、みたいな説明を受けました。3年ちょっとお住まいに

なられたお客様ですが、タバコを吸っていたようでクロスは全面張替でした。

夜逃げ的な退去で、親族の方も原状回復費までは負担できないというお話になり

(緊急連絡先&保証会社なしでした)仕方なくこちらで負担することになりました。



ちょうどこの夜逃げ部屋の階下が、滞納常習者でして。

前の管理会社さんの頃にもちょいちょいプチ滞納してくれてました。管理切り替え時典で

2ヶ月だか3ヶ月だかの家賃滞納がありました。



新管理会社さんに切り替えたところ、督促の担当の方が大変上手に詰めてくださり

相変わらずプチ滞納はするものの、滞納の際は事前に連絡をする、携帯に連絡すると

必ず電話に出る(もしくは折り返す)、という感じで動いてくれるようになりました。

上の階のお部屋が滞納気味で連絡が取れなくなった際には、このプチ滞納入居者様に

連絡をして「物音がしたらすぐ連絡をするように」と指令を出していたそうです(笑)



で、そんな話をしている時、ふと思い出しました。前管理会社さんの時にもこの人は

滞納家賃を残していたよね、と。



私は過去に1度しか管理会社さんを切り替えたことがありませんが、その少ない経験では

滞納家賃の督促・回収は前管理会社が引き続き行う、という話になっておりました。

新管理会社さんも割とそれが一般的ではないかという見解だったので、特に異論なく

その形でお願いした次第です。



最初の2ヶ月くらいは回収された家賃が入金されておりましたが、その後回収家賃が

ちっとも入金されなくなりました。メールで確認すると、少額しか回収できていないため

振込手数料を考慮して送金していない、ということでした。まあそれはそれで一理あると

思ったので、ある程度溜まったら送金ということでいいですと伝えました。



あれから半年以上経過しますが、そういえばその後一度も送金されてきていないです。

その話を新管理会社さんにすると「プチ滞納者の人は前管理会社さんにも少しずつ

送金していると言ってましたよ」と。



前管理会社さんに確認のメールを出したところ「2部屋分で95000円回収してある」

との回答がありました。ほほう、回収できたのは大変喜ばしいお話です。

今後は入金があったら都度連絡する、とのことでした。



正直、この辺のやりとりが面倒なのもあるので、滞納家賃に関しても新管理会社さんに

引き継げればいいなと思っていました。ここの読者の皆様で、今までに管理を切り替えた

ことがある方はその辺どう処理しているのでしょうか。他の人の事例が気になります。

新管理会社さんは「督促する人が変わると、以前言ってたことがわからない面があり

話の内容に一貫性が無くなって相手も混乱するかも」みたいなことを言ってた気が

しますが、ある時期を境に督促担当者が変わり、両方から家賃の督促があるというのも

それはそれでわかりにくいような気もします。



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posted by ひろ* at 07:22 | Comment(1) | 札幌3棟目(売却) | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年10月10日

ロフト物件の思わぬ落とし穴。

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ロフトってそんな罠があったんですね・・・というお話です。

常識だったらすみません。私、ロフト物件をあまりいっぱい持っていないもので。



札幌5棟目の退去したお部屋の原状回復の打ち合わせを管理会社さんとメッセンジャーで

行い、修繕の内容を確定させました。その際に、コストダウンのために照明器具は私が

個人で発注し、管理会社さんに施主支給の形をとることにしました。



私、お部屋はできるだけ暖色系がいいかなと思っているのと、光の色味がまじりあうのが

あまり好きではないのとで、照明は基本的に電球色でそろえるようにしております。

今回もそのつもりで楽天をあれこれ調べておりました。



その時、シーリングファンが目に留まったんです。

あ、これいいな、と。空気を循環してくれるし、ロフト物件で天井が高いからきっと

内見者に良い印象を与えるだろう、と思いました。



管理会社さんに相談して、客付にもおそらく有効だろうという意見をいただいたので

今回のお部屋はシーリングファンを使ってみることにしました。



で、コストアップした分を何とか吸収したいなと思い、シーリングファンに設置する

電球を蛍光灯やLEDではなく白熱電球にしようと考えたのです。あくまで内見用であり

入居後に切れたら入居者様が自身で交換する形でいいんじゃないか、と。



白熱電球だと4個設置しても100円で済みますが、蛍光管だと4個で3000円から

4000円くらいは覚悟しておかないといけないでしょう。このコストを落とすことで

その差額を照明器具のアップグレードにあてがおうと思ったわけです。



で、手配して管理会社さんに報告したところ、なぜか念押しをされるんです。

「電球だと寿命が短いと思いますが、よろしいですか?」と。

え、だってそれって入居される方が実費で対応してくれればいいんじゃないですか?

なんで私にそんなに念入りに確認するんですか?



「ロフトの電球は入居者様自身で交換できないので、交換の都度作業費が発生して

 その分はオーナー負担になります」



 ナ ナンダッテー!!
 Ω ΩΩ



・・・入居者様の利便性を損なうようなコストダウンはダメってことですね^^;

けちくさいことを考えて入居される方にしわ寄せを食らわせるようなことを考えると

自分にその分返ってきてしまうのだな、なんて思いました。



他の管理会社さんがその辺をどうしているかは私にもわからないのですが、少なくとも

そういう判断をする管理会社さんもあるようです。ロフト物件の思わぬ罠でした・・・。



その後、管理担当者さんに急遽動いてもらい、ヤ〇ダ電機にて電球を購入していただき

無事に施主支給は間に合いました。



ロフト物件をお持ちの皆様は電球交換をどのように対応されていますか?



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posted by ひろ* at 11:01 | Comment(3) | 札幌5棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年10月09日

寿退社はめでたいけれど、複雑な気持ち。

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出会いがあれば別れもある。お世話になった担当の方の離職とか、そういう話って

残念ながらどうしてもついて回ることですね。今回は管理会社さんにまつわる

そんなお話です。



札幌5棟目の管理会社さんの管理担当の方が、結婚して道外に引っ越すことになり

退職されるというあいさつのメールが来たのが1週間くらい前の話でした。

仕事をきちんとまとめてくださる方で、それでいてたまにちょっとしたお茶目なドジを

してしまうあたりが人間味にあふれていて、いい人だなあという印象を持っていました。



飲み会とかにも積極的に参加してくださり、いいペースで飲んでくれるわ、最後まで

お付き合いいただけるわで、すごく面白いし楽しい方でした。辞めそうな要素はゼロと

思っていたため、退職のメールを見てかなりびっくり。ど、どうしちゃったの!?と。



理由はそのメールに書いてありました。内容としては、冒頭に書いた通り、結婚による

おめでたい退社ということでした。それだったら仕方ない、と納得する反面、貴重な

人材の消失だなあとも思った次第です。



今回の札幌出張の飲み会でご一緒する予定だったので、こちらも個別にお土産などを

持参しました。札幌5棟目を購入したのが、確か昨年の9月だった気がします。

そこから約1年程度。長いようで短いお付き合いでした。事情が事情なので仕方ないけど

残念な気持ちです。



これから2ヶ月くらい時間をかけてじっくり引き継ぎをするということですので、

銀行さんみたいにすぐに引き継ぎもなしに担当さんがいなくなるようなことは

ないだろうと安心しておりますが、やっぱり損失であることには変わりありません。



大きな組織であれば、代替の要員がいたりマニュアルなどによって俗人性を排したり

することはしていると思います。でも、小さな組織だとなかなかそうはいきません。

どうしても俗人性が出てしまいます。



不動産賃貸業に関わる業種で、そんなに人数を揃えて代替要員がいる、もしくは俗人性を

うまく排除して均一なサービスを提供できるような業種って、あまりないと思うんです。

だから、熟練した方が辞めるのは辛いです。おそらく仕事を依頼している管理会社さんの

立場としても、人が減ってきついとか今まで頑張ってもらった分をどう穴埋めするか、

頭が痛いと感じていることでしょう。勿論、大家サイドとしても、笑顔で見送ろうと

いう気持ちと、残念だなあという気持ちが交錯する感じになっております・・・。



管理会社さんの担当さんと話をしたところ、似たような仕事に引っ越し先でも就きたいと

仰っておりました。もしかしたら、札幌でなく関東のどこかで今後お会いすることに

なるかもしれません。その時はよろしくお願いします!



札幌5棟目の観点では、新しく入社された方としっかりと関係を作っていき、

今の良い状態を維持できるようにオーナーサイドとしても頑張っていきたいと思います。



手短ですが、今日はちょっと寝坊したので時間がなく、この辺でおしまい。



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posted by ひろ* at 17:00 | Comment(1) | 札幌5棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年10月08日

短期貸(Airbnbやマンスリーマンション)、インバウンド需要について学ぶ。

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昨日は札幌のインバウンド受容なんかの話をいろいろと聞いてきました。



この三連休は札幌で活動をするつもりで飛行機に乗り込み新千歳空港に降り立ちました。

初日はランチミーティング、物件調査、懇親会の三本立ての予定でしたが、期せずして

期間貸し関係のことをやっている人とばかりお会いすることになり、そちらについて

最新の状況など伺うことができました。



まず、期間貸しと言えば民泊。旬は過ぎたよねと個人的に思っていますが、今後法整備が

進む中で、果たしてどうなっていくのかアンテナだけは貼っておきたいと思っています。

そんな流れで、民泊代行業者さんから最新の情報をご提供いただきました。



民泊新法の関係もあり、札幌市はルールの整備に向けて動いているということです。

有識者会議を開き、その中で民泊新法に対して自治体としてどのような方向性のルールを

課していくか?ということを札幌市として検討している状況なのだとか。



そんな動きもありつつも、札幌市の民泊のリスティング数は現状維持を続けていると

いうことでした。これが新法が本格的に動き始めた場合にどうなるか、という点は

実際に施工されてみないとわからない、と。まあそりゃそうですね。



180日ルールに対してどう対応していくかは、まだ検討を重ねている段階だそうです。

オーソドックスにやるなら、繁忙期は民泊、閑散期はマンスリーマンションというのが

いいのでしょうけど、実際のところ繁忙期が双方でかぶってしまっているので、

果たしてその両立がどこまで効果がある?という点は疑問だ、と言っているように

私は感じました。



また、こちらの代行業者さんは、インバウンドも民泊やってるだけじゃダメという意識が

あるようです。ランチ中にいきなり「弊社サービスを無料体験してみませんか?」と

お誘いをいただきました。なんだろうと思ったら・・・忍者体験です。

北海道忍者道というサービスを立ち上げた、と。オープン直後の無料体験期間があるので

よかったら来てくださいというお話でした。よし、とりあえず行っちゃうぞーと

ランチでご一緒していた札幌の大家さんと二人で忍者体験してきました!



忍者衣装で記念撮影

こんな感じで衣装着させてくれて、刀や手裏剣、吹き矢の使い方を学べます。



一緒に忍者体験した海外旅行者(たぶん台湾の方じゃないかな?)は大満足といった

様子でした。NARUTO好きなんだって。日本の忍者コンテンツ、人気あるなあ。



中忍認定証

認定証も貰いました(笑)



最初はどんなもんかなーという感じでお邪魔しましたけど、なかなか楽しかったです。

ただ、やっぱり外国人の方向けのサービスである感は否めません。だって一人あたり

5000円って言われたら・・・非日常の旅行者さんなら出すと思うけど、日本人には

ちょい厳しい単価だと思います。



特に社長から聞いたわけじゃないですけど、訪日客向けコンテンツを充実させていき

自社で運営する民泊との相乗効果を狙っているのかもしれません。もしくは、このまま

民泊だけでやっていこうとすると、180日ルールで会社が傾く可能性もあるとか、

そういう危機感からの多角化なのかもしれません。ただ、インバウンド向けのお話が

少し多角化しているような印象は受けました。



さて、インバウンド需要はどうやら観光だけではないようです。

ランチでご一緒した札幌3棟目・7棟目の管理会社さんからは、もっと違った視点での

インバウンドの話があるということを伺いました。それは・・・医療です。



この管理会社さんは賃貸も売買も管理も全てオールラウンドに行っています。

この話は賃貸の部門から出てきていることだそうです。



海外の富裕層の方が、日本の高度な医療技術を見込んで、日本で治療を希望されるという

ケースが増えているのだそうです。札幌は海外の人から見て、医療機関が多くてレベルも

高いという評価らしく、札幌まで患者さんと付き添いの方が二人でいらっしゃるケースが

意外とあるというお話でした。



ただ、その際に困るのが、付き添いの方の居住地。ずっとホテルに泊まるのも費用が

かさむため、病院の近くの賃貸物件を短期で借りたいという話になるのだそうです。

言葉が通じないから、交通機関に乗っていくのは難しいので、病院の近所であることが

条件になってしまい、実際そんな都合のいいマンスリーマンションもあまりないから

入居するところがなくて困っているそうです。



なるほど、病院の側か〜・・・。今まであまりなかった着眼点でした。面白いです。

狙って買うとかはしないと思いますが、一つの武器として心の引き出しにしまって

おきたいと思います。



ちなみに、本当に偶然なのですが、この後の夜の懇親会は、たまたま札幌のマンスリー

マンション事業の最大手の責任者の方との飲み会でした(笑)

賃貸仲介をやっている頃からのお付き合いです。あれからもう何年経つんだろう。

札幌2棟目を保有している頃だから、5年以上だよなあ。時が経つのは早い。



で、言葉を話せない外国人で、病院近くならこういう需要があるんだってという話を

したのですが、言葉を話せない時点でけっこうきついですよねえ、と。



・日本で連絡の取れる携帯電話を保持しないケースが多いから何かあった時に連絡が

 取りづらいのは困る

・退去立会に来ないなどで、原状回復費を踏み倒されるリスクがある

 (そもそもわかっていないのか確信犯かは不明だけど、日本人と違って追いきれない)

・常識が異なるからか、ゴミの出し方などのマナー面で既存入居者とトラブルになる

・火災などの非常事態の時にコミュニケーションが取れずに万が一の事故が起こった場合に

 そんな人を入れたのに対策をしていなかったという観点でコンプライアンス上問題だと

 言われかねない



一つ一つ見ていけば、まあごもっともなお話ではあります。

ただ、私としては「どうやって排除するか」ではなく「どうやって受け入れるか」を

基準に考えた方が事業は伸びると思うんです。外国人に優しい札幌になった方が

インバウンドの効果を得やすいのではないかな?なんて思うので。



上記で出てきた問題って「お金」「マナー」「コンプライアンス」の3つになるんだと

思います。



お金に関しては、相手が富裕層であることを前提に、原状回復も可能なくらい最初に

デポジットを取ってしまえばいいのではないでしょうか。それを返してほしければ

ちゃんと退去立会に来ると思いますし、



マナーに関しては、民泊代行業者さんのノウハウがあると思いますので、その知恵を

借りてくればいいでしょう。ハウスルールを明確にしないからトラブルが起こるわけで、

最初の段階で、想定される入居者さんの国籍を洗い出し、それらの国の言葉で書かれた

ハウスルールのドキュメントを作ればいいと思います。悪意があってやっているわけでは

なく、単純に日本のルールを理解できていないだけだと仮定するなら、そのルールを

しっかり説明すればいいわけです。



実際、とある管理会社さんの事例では、外国人入居者様向けにこういった書面を

用意したところ、トラブルが今までの半分になったということでした。



管理担当は「外国人を入れたくない」、仲介担当は「外国人を入れたい」という立場で

せめぎあいをしがちですが、それぞれがそれぞれの立場に立って考えて解決案を見出せば

もっと売上もあがって面白いと思うんですけどね。



コンプラに関しては私はどうにもできませんが、たぶん上記2つの問題が片付けば

売上は欲しいでしょうから、目をつぶるのではないかと思います(笑)



デポジットを3ヶ月くらいとっちゃえばいいじゃない、みたいなことを軽く言ったら

うーんと考えていたので、もしかしたら少し緩和されるかも?



マンスリーも結構需要があっていい感じらしいので、今後いい立地の物件など購入したら

マンスリーでの借り上げも検討して貰おうかな、と思いました。



短期貸という観点でのマンスリーや民泊。かつてより短期貸には注目しておりました。

今後も機会があればうまく取り込んでいきたいと思います。



そういう物件が見つかったとしても、札幌のマンスリーマンションは外国人の方に対して

審査が厳しく、言葉が話せない人はほぼNGになるのだそうです。



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posted by ひろ* at 12:00 | Comment(0) | 出張 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年10月07日

本を書いてる=信頼できる凄い人、とは違う。

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本を書いてるからすごい人?んなわけないない。権威をつけるためのツールです。



冒頭から断定的に書いてしまい恐縮です。

実際のところ、そうではない人もいるにはいるのですが・・・



目の前にいる不動産投資家の方や業者の方から名刺をもらった時に「本を書いています」

と言われたら、ちょっとすごいなと思うんじゃないでしょうか?



その本、お金さえ出せば誰でも書けます!素直な心で接してはいけません。

本には権威があります。著者というだけで、なんとなく裏事情を知らない人からしたら

凄い人に見えるという魔法の力があります。それを集客や自身の権威付けに利用しようと

している人がいる、ということを忘れないようにしていただきたいのです。



全ての著者がそういう人だとは申し上げません。

思い出作りのため、純粋に本を書くことが楽しいため、そういう人がいることも

当然理解していますし、周りの不動産投資家の方でもそういう純粋な気持ちで本を

書かれている人がいっぱいおります。



でも、そうでもない人もいます。自身が提供するサービスに誘導したい、自身が提携する

業者さんの集客に協力している、などのケースもあります。



別にそれが悪いとは申しません。ビジネスですから、あらゆるツールを駆使してお金を

儲け、社員を養う。そして税金を納め、国に貢献する。そのこと自体は素晴らしいです。

費用に見合うサービスを提供できなければ、そのサイクルが崩れるだけですから。

(不動産の場合は一階で動く金額が大きいので、できるだけそういう業者さんには

 自然淘汰を待たず、速やかに退場願いたいという気持ちはありますけどね・・・)



私が言いたいのは、本を書いているからといって特別視しなくていいんだよということ。

および、本を書いている人=人格者で誠実なビジネスをしている=信頼できる

という構図を持っている人は、それを改めた方がいいんだよということです。



最近、仲良くさせていただいている司法書士の太田垣先生が以下のようなブログを

アップされておりました。



こういう人大嫌い



こちらのブログの内容をかいつまんで言うと・・・

・民泊の本を書いていて、賃貸住宅フェアにもブースを出した業者さんが家賃滞納

・友人関係にもあったので、電話で早く払った方がいいよと伝えたところ、無視

・ギリギリの局面になって、謝罪もなくただお金を振り込む

という誠実さのかけらもない内容です。悪質であり、最初から自分のことだけを考え、

ギリギリまで粘って、最終的にやばくなる前にギリギリで逃げる。その間に周りの人に

かかる迷惑なんて微塵も考えてません。



こういう人でも、本を書いて講演をしているんです。

だから「本を書いているからすごいんだ〜」と思うことをとにかく止めてほしいんです。



友人の中に、いわゆるゴーストライターを仕事として請け負っている人もおります。

5〜6時間のインタビューに応じるだけで、それが本になってしまうんです。

本人は何もしなくても、です。



今は出版不況ですから、自分から「お金は出すから出版させてくれ」と持ち掛ければ

出版社はウェルカムで本を出してくれます。たった半日の時間と自分がインタビューに

応じる労力、そしてそれにかかる費用(これだって広告宣伝費ですし、不動産を1棟

仲介すればすぐ取り返せるくらいの金額でしょう)をかければ、あなたも著者です。

出版した本を見込み客の方にプレゼントすれば、純粋なお客さんならすぐ信じてしまう

ことでしょう。



繰り返しますが、全員が全員そういう輩ではないと思います。

普通にビジネスで出版している人だって、きちんと対価に見合うサービスを誠実に

提供されている業者さんもいることでしょう。趣味で本を出している人も実際います。

でも、そうでない人も少なからず混在しています。



今日のブログで言いたいのは、とにかく本を出しているからといって簡単にその人を

信頼できる高潔な人と思わないでほしい、という一点に尽きます。

自営する能力を身につけましょう。



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posted by ひろ* at 10:15 | Comment(0) | 思想・発想 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする