借地案件の次のハードルは地主様との面談。

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昨日・一昨日に引き続き、売買で仕掛中の案件の状況などをネタにしたいと思います。

本日は奇跡のスピード融資内諾になった東京８棟目（仮）。



借地なのに、買付から１０日ほどでのスピード融資内諾という驚きの展開になった

東京８棟目（仮）。ただこちらの物件は購入までにやるべきことがまだあります



当初言われていた流れは・・・

買付→融資内諾→地主様との面談→売買契約→金銭消費貸借契約→決済

という感じでした。



買付が通り、融資の内諾を得るところまでは順調に来ました。

次のプロセスである面談は今週末に実施されます。ここでこの物件の利回りを

大きく左右する内容が決まります。



まず、地代の増額。今の地代は確かに誰が見ても安すぎます。地主さんからも既に

「地代を上げることになる」という事前の連絡が来ております。実際、安すぎなので

そのこと自体は仕方ないと思っています。では、それが一体いくらまで上がるのか？

ここは重要です。金融機関さんも「地代がいくらになるかで収支が大きく変わるから

あまり大幅な上昇だと困りますね・・・」と。地元のお寺さんだからそんな無茶は

しないでしょう、とも付け加えられていましたけど、ここをいかに安く抑えるかが

重要なポイントになってきます。



そして、各種手数料をいかに抑えるか。

売主さんから地主さんに対して、譲渡承諾料を支払います。これはまあいいでしょう。

私から地主さんに新規まき直しの分の手数料を払います。これも売主さんでないか？

という疑問はあるけど、売主さんが現況の契約引継の前提で売り出している以上は

こちらの負担でそれを２０年にすることは仕方ないでしょう。まき直しをしない限り

銀行融資が２０年になってくれませんので・・・。



問題は「増改築承諾料」です。これまでにも借地物件は購入していますが、この費用が

かかると提示されたのは初めてです。しかも金額も決して小さくなく、物件価格の

１割程度は要求されている、という。



ただ、これはまだ請求されると決まったわけではないです。この手数料を要求される

リスクがある、という段階です。もしうまいこと請求されなかったら、利回りは大きく

向上することになります（要求される前提で事業計画は組んでいます）。



今回の物件で計画しているのは、アパート部分の間取り変更と外壁塗装、戸建部分の

複数世帯居住対応と外壁塗装です。「増改築」の定義が、建物の面積自体を増やすような

内容を指示しているなら、今回の内容は増改築には当てはまりません。内装の改築も含め

増改築手数料が必要ということになると、適用される可能性が高まります。



ネットで調べてみたところ・・・

増築：既存建物の床面積を増加させる建築で改築に該当しないもの

改築：既存建物を一部または全部取り壊す時の建築

ということが書いてありました（こちらのサイトを参照しました）。

この定義に則れば、私のやろうとしていることは床面積を増やす内容ではないため、

増改築には相当しないものと考えられます。



この辺は元付の仲介業者さんともよく連携しながら、面談に臨んで主張すべきことと

考えております。元付の業者さんも、全体的に交渉がきかず価格が高い印象だという

感想を述べておりました。うまく温情を勝ち取れるように動きたいと思います。



そして融資の関係です。

昨日電話で進め方の再確認をしたところ、本承認および融資額確定に関しましては

その前に売買契約が必要とのこと。売買契約後にその契約書を金融機関さんに持ち込み

それをもって本部に連絡して本承認を取るということでした。となると、速やかに

売買契約をしなくてはならないということになります。



売買契約をするには、地主さんから貸していいよと言ってもらう必要があります。

つまり、順序としては以下のような流れになる、と。

買付→融資内諾→地主面談→売買契約→融資本承認・金額確定→金消→決済



東京７棟目の悲劇がつい最近あったこともあり、融資が固まるタイミングが後ろ倒しに

なることに対してはちょっと恐怖感もあります。まあでも四の五の言っても始まらないし

紹介案件でもあるわけだから無理なことは言わないだろうと信じて待つことにします。



まずは月末の地主面談をいかに速やかに終わらせるか。そこで増改築承諾料なしで

済ませることができるなら、この物件の収支はさらに良化します。気合入れますよ！



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東京７棟目（仮）、衝撃の展開と大胆な方向転換。

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昨日に引き続き、売買で仕掛中の案件の状況などをネタにしたいと思います。

本日は決済が近い東京７棟目（仮）。



まず衝撃の発表をしたいと思います。

先日金消を結んできたのですが・・・



金消後にいろいろとあり、銀行融資を受けられなくなりました！

＿|￣|○



人生初の金消後の取り消し。いやー、怖いっすねほんと。決済１週間前にしてこれかと。

詳細をブログで書くわけにもいかないので、これに関して詳細を知りたい方は、

お会いした時にでも直接聞いていただければと思います。



さて、決済１週間前にしていきなり梯子を外された私。どうしようかと思いましたが

納税用にキープしておいた定期預金を取り崩して対応することにせざるを得ません。

手付放棄で流すという手もないわけではないのですが、このタイミングでそれをやると

各方面に対して失礼きわまりないと思うため、とりあえず預金で対応することに。



しかし、３月には今年の売却益の納税をしなくてはなりません。

そう考えると、その資金を作る方法を考える必要が出てまいります。

そして、この物件は正直収支がけっこう厳しい・・・。



仮に現金で本体を買って、リフォームを１５年で引いたとしても、返済比率は５０％を

越えてしまうことが予想されます。なぜそこまで破たんした計画なのに物件買ったの？

と問われると返す言葉もないんですが、端的に言えば登記されていなかった建物の面積を

もっと広いと読み違えたためです。１ＬＤＫにできるとおもったら１ＤＫしかできず、

家賃相場が１万円程度ガクッと落ちてしまったためです。



建物仕様にもケチがつき、銀行融資にもケチがつき、私道所有者には承諾料を払うことに

なってしまい・・・。買付まではすんなり行ったものの、なんかこの物件との相性悪い。

となると、わざわざ儲からないリノベをして客付して回さなくても、いっそ今のままで

売却してしまうという手は取れないかと思いました。



幸いにして、路線価以下の価格で取得していることもあり、そのまま少し上乗せして

転売してもいけるんじゃないか？という気もします。土地がとにかく狭いので、新築を

試みようとすると費用対効果が合わないし、戸建も作れないというのがネックであり

使いにくいのでここまで安くなった、という経緯があります。



誰か間違って買ってくれてもおかしくないよね、これ。うん。



というわけで、元付の仲介業者さんに現金決済になってしまったという事情を話して

即転売の方向でお願いできますかと相談。先方としてもそれなら往復ビンタになるので

喜んでＯＫしてくれました。前の値段の時でも問い合わせはあったので、それより

下がることになるから動きやすいです、と。



これで方向性が決まりました。なまじ融資引けるからキープしちゃえと思ってたけど、

それができないなら無理にキープしないでさっさと売って現金を回収しよう、と。

え、最初から融資引かないでそうやって売ればよかったじゃないかって？いやほら、

融資引く作業ってちょっと楽しくないですか？ロールプレイングゲームみたいで（病気）



というわけで、現金でさくっと購入して、即転売して、納税資金を稼ぐことにします。

これに関しては取得当初は転売の意図は全くなく、資金繰りの関係で転売することに

したということになりますので、宅建業法違反ではないということでご容赦を・・・。



さて、思ったように転売できるか。こうご期待。



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個人から法人に物件を移してもいいのだろうか？

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あまりブログを書く時間もないので、とりあえず今動いているお話の整理など。

売買関係で現在並行で動いているお話は３件ありますが、そのうち東京２棟目の

借り換えのことなど書いてみようかと思います。



動きとしては、借り換えに必要な資料を先週一通り送付したつもりです。

・売主／買主の納税証明書

・今年増えた分の物件の概要と返済予定表

・東京法人決算書（最新）

・借り換え対象物件の返済履歴（遅滞なく返済できているかの確認）

・売買契約書（個人→法人）

・現状レントロール



提出してから１週間が経過しますが、今のところまだ担当者さんから音沙汰がないです。

この担当者さん、たまに油断してると「え！？」と思うような動きをしていることが

あるので（例えば「メールを出しました」と言わないとメール受信しない、とか・・・）

そろそろ状況確認をして、私の方で何か滞っていることがないことを確認しないとです。



たぶん１１月の後半でしょうね、これ決済できるの。



しかし、ここにきてやや迷っていることもあります。

今回は土地建物を含めて法人に物件を売却する想定ですが、個人で借り換えをするのと

どっちがメリットがあるのだろう、と。



個人→法人に移す意味として

・個人の売上を法人に移すことで、個人の所得を下げて法人の売上を増やす

・売却する時の税率が変わる

という２点があると思っています。



前者については、個人にて所得が多くなりすぎた場合には有効だと思います。

ただ、今の私はまだそこまで困っていないので、今無理に動かさなくてもＯＫです。

（とはいえ、売ること前提で同じくらい売上があがる借地の買付は個人で入れたから

　東京２棟目を個人保有のままにすると売上が増えてしまうため、微妙です）



後者については、税率だけ見たら個人は２０％、法人は法人税に準拠（最大３４％強）と

なりますので、個人の方がメリットがありそうです。ただし、個人は分離課税、法人は

総合課税なので、法人の方が物件の大規模修繕（一括で経費にできるもの）などをうまく

組み込むことで、税率を軽減させることも可能かもしれません。



個人から法人に移す際には、不動産取得税や保存登記など余計なお金がかかります。

これらのコストに見合うだけの効果があるのか？という点が自分でもよくわからなく

なってきている部分ではあります。



やっぱりインパクトがあるのは、将来売却した際にどこまで節税できるか？という

点なのかなと思います。そしてそこに対して、今コストをかけて可能性を残す方が

いいだろうというのが今の私の結論なのですが・・・。



まあもうここは、将来の自分のみぞ知る世界です。

今からよほど問題があることが出てこなければ、このまま進めようかな、と。

この選択が正しかったのかは、将来本当に売却することになった時にわかるのだと

思います。



あとは、将来この物件から出る収益をどう貰うかという話も。

法人だと給与所得、個人だと不動産所得になります。

給与所得になると、そこに社会保険などもかかってくる認識なので、思った以上に

受け取るまでのロスが大きいと思っています。この辺も本来なら戦略的に検討を

しなくてはならないでしょう。私の考えはまたそのうち書こうと思います。



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家賃７０００円ＵＰで東京３棟目に申込をいただきました。

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昨日は台風も接近しつつある悪天候の中、選挙の投票の後は東京３棟目に行きました。

入居するかもしれない方の内覧に対応するためです。



酷い雨の中、都内某駅に４人の男女が集合しました。

管理会社の社長、入居希望者さん、私、嫁ちゃん。

なぜ私が内覧に対応しているのかって？じゃあまずそこから話しましょう。



話は数週間前にさかのぼります。



私が会社から帰ろうとする頃、嫁ちゃんから「友人と飲んでるから合流しない？」と

誘われました。この友人の方は私も何回か一緒に飲んでるので、顔見知りです。

賃貸住まいで、不動産トラブルによく巻き込まれるため、どう解決するか助言を

させていただいたこともあります。



合流すると、またその彼女が不動産トラブルに巻き込まれた話がある、と。

トラブルの内容はここでは割愛しますが、そのトラブルの関係で引越をしたいと。

転職により仕事場が変わり、今の家から仕事に通うのはなかなか難儀だというのも

引越の動機になっているようです。

ただ、犬と猫を多頭飼いしている人なので、なかなか物件探しのハードルは高いのです。



条件を聞いていくと、ペットさえＯＫなら私の保有する東京３棟目が割とはまります。

飲みの席で嫁ちゃんの友達に東京３棟目を提案してみると、悪くなさそうな雰囲気。

ただ、ペット可としていない物件なので、ペットを飼っていいかもう一つの部屋の人に

確認をしないと確たる提案はできません。



管理会社さんにその点確認したところ、やはり同意見でした。現在の入居者様に

ペットを飼う人を入れても大丈夫か確認を取らなくてはならない、と。そして素早く

その確認をしてくださり、鳴き声がうるさすぎたりなどしなければ、常識的な範囲で

別の部屋の人がペットを飼うことは許容できる、という回答を得ていただきました。



その後、内見の希望日の調整などをして、日曜日に内見するということで確定。

私も話の成り行き上同行した方がいいだろうと思い、嫁ちゃんも友人が来るからと

同行することになり、管理会社さんは管理担当の方が都合がつかずに社長が代理で

同行することに。



そんな経緯で、４人でぞろぞろと内覧してくることになった、というわけです。



東京３棟目、中を見るのは久々ですが、前の入居者様は綺麗に使ってくれていたようで

美装を入れただけで充分に綺麗になっておりました。





１ＬＤＫにリノベーションしたお部屋です。

自分で言うのもなんだけど、使いやすくていい間取りだと思います。





照明には高級感を出すためのシャンデリア。これもなかなかグッド。



内覧の結果、嫁ちゃんのお友達も気に入ってくれたようですが、晴れている日にも

もう一度見てみないと結論は出せない、ということで、その日の申込は保留という

ことになりました。



ちなみに内見中に「防犯上、窓に格子がついていないのが気になる」という発言あり。

格子がないと、１階の窓から侵入される可能性があるのではないかということでした。

なるほど、確かに女子だと不安かもしれないです。けっこう窓も多い部屋ですし。

そこで、管理会社さんと相談して、その場で格子をつけることを決定しました。

今回の方がダメでも、物件のバリューアップという意味で大事な意見だと思ったので。

たまには入居者さんの目線の話も聞いてみると、物件のウィークポイントが見つかる

こともあるのだなと思いました。貴重なご意見、ありがとうございます。



内見が終わって最寄駅の近所の喫茶店でいろいろと話をしていたところ、管理会社の

社長さんが急にこちらを見て一言。



「東京３棟目、申込入っちゃいました。どうしましょう？」



この台風の中、私たちが内見する前に別の業者さんが内見対応をしていたとのこと。

そちらの方が気に入ってくれたようで、お申込をしたいと言ってきているという

お話でした。



まだ一緒にいたので、内見した嫁ちゃんの友達に、たった今申込が入ってしまったこと、

今決めてくれればその友人を１番手扱いすることは可能であることを説明しました。

それに対し、彼女は「やはり２回見てからでないと決められない」「流れに逆らわずに

その申込のあった方を１番手で扱っていただいて大丈夫です」と。というわけで、

申込のあった方を１番手として審査に入ることになりました。



嫁ちゃんのお友達に入って貰えず残念でしたが、焦って探して後で後悔するのも

良くないよねと思うので、これはこれで判断して貰えてよかったのだと思います。

私は（まさか別の人から来るとは思っていなかったものの）入居申込をいただけたので

満室返り咲きが見えてきましたから、昨日の対応もある意味無駄ではありませんでした。

物件のウィークポイントも見つかりましたし。



ちなみに東京３棟目は、昨年３月に募集した際に１ヶ月で３件の申込がありました。

ちょっと家賃相場より安すぎた？という反省から、今回募集しているお部屋では

一気に７０００円の家賃アップで募集をかけました。それでも、約１ヶ月程度で

申込をいただくことが出来ました。正直、ここまで家賃を高くすることが出来ると

思っていなかったので、嬉しい誤算です。



もし今回申込をいただいた方が審査でＮＧになったとしても、まだ嫁ちゃんの友人が

申し込んでくれる可能性もあります。まあおそらく、どう転んでも東京３棟目の

満室返り咲きは遠くない話だと思います。良かった良かった。



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住宅セーフティーネット法を不動産投資家は活用できるか？

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新たな住宅セーフティーネット法が施工されることになったようです。

果たして今回のはどのような制度なのか？



住宅セーフティーネットと言えば、平成２４年から平成２６年までの３年間実施された

民間住宅活用型住宅セーフティーネット整備推進事業がありました。ただ、この制度は

あまり実効力のある制度であったとは言い難く、いたずらに助成金を垂れ流しただけ、

という印象が否めませんでした（あくまで私の持つ印象です）。



まず、住宅を借りにくいとされる方に対しての補助であったにも関わらず、実際には

物件の募集資料にそれを記載するだけでいいという緩い運用体制。あとは専用サイトへの

登録もありましたが、その専用サイトが要保護者に認知されていない感じでした。



次に、見積のチェックがあまり正確に行われていないという点。改修費用の半分しか

出ないからって、２倍の見積を作って全額不正受給したりすることを斡旋する業者さんが

私の知っているだけでもいくつかあり、目に余る状況でした。大阪の業者さんが見せしめ

逮捕されたり、３年目からはようやくもうちょっと厳密にチェックがなされるようになり

この問題については時間はかかったものの適切に対応されるようになったと思います。



そんなネガティブな印象の民間住宅活用型住宅セーフティーネット整備推進事業を

リニューアルさせた（？）のが今回の住宅セーフティーネット法なのだろうと

思われます。ざっくりした概要は健美家さんのニュースに掲載されておりますが、

・住宅確保要配慮者向け賃貸住宅の登録制度

・登録住宅の改修や入居者への経済的支援

・住宅確保要配慮者の居住支援

という３点が柱になっているとのことです。



今回見ていて思ったのは、シェアハウスへの改築も助成の対象として認められている、

ということ。シェアハウスで高齢者や社会的弱者同士で助け合い、孤独死などを

防いでいく、という発想なのか？これは。ちょっと不思議な感じもしました。

空き家をシェアハウスに回収する場合は、住宅金融支援機構からの融資も受けられる、

ということが書いてありました。国が社会的弱者に対してシェアハウスを推奨している、

という事実をどう捉えればいいんだろう？



外国人も含まれる見込みのようですので、前にブログで書いた外国人留学生向けの

シェアハウスに改修する費用も、もしかしたらこの助成金で賄える？気になります。



シェアハウスだけでなく、通常の住居に対しても１戸あたり最大１００万の補助金が

出るということですので、うまく活用できれば経営する側のコスト削減に繋がります。



ただ、今回のセーフティーネット法、私個人としてはちょっと使いにくそうだな、

という印象を受けております。なぜなら、住宅確保用配慮者の専用住宅とすることが

助成金を受ける要件だからです。



前回の民間住宅活用型住宅セーフティーネット整備推進事業は、住宅確保要配慮者の

入居を拒まないことを宣言すれば良いだけでした。別に住宅確保要配慮者以外に貸しても

咎められることもなかったわけです。しかし今回はそれだけではダメなんです。

住宅確保要配慮者限定で貸す必要があり、その運用を１０年以上続ける必要がある、と。



※私自身で資料を読み込んだわけではなく、某業界紙の編集長が言ってたことを

　鵜呑みにしているだけです。裏取りせずに書いてしまいすみません＾＾；



富山１棟目がちょうど山ほど空室を抱えているので、この改修費を使って直せるのでは

ないだろうか、と考えたのですが、専用住宅となるとこれはかなりハードルが高い。

やっぱ難しいかなーと思い直した次第です。



実際に運用が始まってみないと何とも言えませんし、抜け穴みたいなところを見つけて

突いてくる業者さんも出てくるかもしれません。いずれにせよ、今後も本件に関しては

アンテナを張ってチェックしていきたいと思います。



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